Content

9.6.1 Szenario 1: Risiken bei Immobilien-Direktinvestments in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 266 - 269

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_266

Bibliographic information
2579.6 Risikoperspektiven bei Immobilieninvestments folgt eine Reduzierung des Untersuchungsraums, da nicht alle Immobilienrisiken in gleichem Umfang für die jeweiligen Investoren bzw. Entscheidungssituationen zutreffen. 9.6 Risikoperspektiven bei Immobilieninvestments Um die Vielzahl an möglichen Risiken und Risikosituation, die bei Immobilieninvestments auftreten können, zu strukturieren, wird im nachfolgenden Abschnitt auf die Perspektiven der jeweils von den Risiken Betroffenen (Investoren, Anleger etc.) abgestellt und deren relevante Ausprägung näher betrachtet. Dabei wird zwischen verschiedenen Szenarien unterschieden: Risiken bei Immobilien-Direktinvestments • Risiken bei Immobilienfinanzierung • Risiken bei indirekten Immobilien-Investments • 9.6.1 Szenario 1: Risiken bei Immobilien-Direktinvestments Im Szenario Direktinvestments wird angenommen, dass eine Immobilie durch einen Projektentwickler erstellt und an einen Investor (Eigentümer) verkauft wird, der diese wiederum an einen Mieter vermietet. Diese einfache Fallgestaltung kann natürlich beliebig an reale 25 In Anlehnung an: Blundell/Fairchild, (2005). Risikoattribution bei (internationalen) Immobilien-Portfolios Veränderung Cashflow Veränderung Marktwert Währung Volatilität der Rendite Konzentration pro Jahr Konzentration pro Jahr Mieter-Konzentration Ausfallwahrscheinlichkeit Konjunktursensitivität Sektor-Gewichtung Regionale Verteilung Prognose-Fehler Duration Risikoprämie Value at Risk Yield Shift (Nach-) Vermietung Mietanpassung Mietausfall Veränderung ERV Lokales Angebot Abschreibg. Konjunktur- Entwicklung Kapitalmärkte Leverage Risiko Messung Risikoattribution bei internationalen Immobilien-PortfoliosAbbildung 126: 25 258 9 Risikomanagement für Immobilien Situationen angepasst werden. Die sich aus dem Grundszenario für die einzelnen Parteien ergebenden wesentlichen Risiken sind aus der nachfolgenden Abbildung ersichtlich. Risiken aus Perspektive des Projektentwicklers Erstvermietungs-Risiko • Risiko, dass die projektierte Immobilie nicht zeitnah oder nur zu ungünstigen Konditionen vermietet werden kann. Die Gründe können in der Entwicklung des Vermietungsmarkts, aber auch in der Immobilie selbst oder dem Umfeld liegen. Baukosten-Risiko • Risiko, dass die kalkulierten Baukosten für die Fertigstellung der Immobilie durch zwischenzeitliche Preissteigerungen oder Nachträge der Auftragnehmer signifikant überschritten werden. Fertigstellungs-Risiko • Risiko, dass ungeplante Verzögerungen im Bauablauf den Fertigstellungstermin des Projekts verschieben. Dies kann zum Ausstieg von bereits gebundenen Investoren oder Mietern bzw. zu erheblichen Mehrkosten führen. Risiken aus Perspektive des Eigentümers Mieter-Bonitätsrisiko/Mietausfall-Risiko • Risiko, dass der Mieter seinen finanziellen Verpflichtungen ganz oder teilweise nicht mehr nachkommen kann. Als Konsequenz kann dies zum Ausfall der Forderungen aus dem Miet vertrag führen. Risikoposition Direktinvestments (ohne Finanzierung) nutzt Eigentümer Mieter besitzt zahlt Miete Risikoperspektiven Ei ge nt üm er ? Mieter-Bonität ? Wiedervermietung ? Mieter-Konzentration ? Mietvertr.-Laufzeit ? Over-Rent ? Gebäudequalität ? Lagequalität ? Yield Shift ? Liquidität M ie te r ? Vertragslaufzeit ? Nutzungsqualität ? Inflationsanpassung ? Ggf. Wechselkurs Pr oj ek te nt w ic kl er ? Erstvermietung? Baukosten ? Fertigstellung ? Projektfinanzierung Projektentwickler bezahlt erstellt Immobilie Risikoposition Immobilien-DirektinvestmentsAbbildung 127: 2599.6 Risikoperspektiven bei Immobilieninvestments Wiedervermietungsrisiko • Risiko, dass die Immobilie nach Räumung des Mieters nicht/nur noch teilweise/nur zu einem geringeren Mietzins wieder vermietet werden kann. Dies kann auch mit erheblichen Kosten der Wiedervermietung verbunden sein. Das Risiko kann sowohl durch Lage, Gebäude- und Mieterstruktur determiniert sein. Mieter-Konzentrationsrisiko/Klumpenrisiko • Risiko, dass durch die Abhängigkeit des Eigentümers von einem/wenigen grossen Mietern entsteht. Konkrete negative Auswirkungen bei Forderungsausfall bzw. Neuverhandlung des Mietvertrags zu erwarten. Mietvertragslaufzeit-Risiko • Risiko, dass bei kurzen Vertragslaufzeiten der Vermietungsaufwand (Kosten des Mieterausbaus, Makler, Incentives) nicht amortisiert werden. Weiterhin sind kurze Vertragslaufzeiten wegen anschließendem Leerstand oder Anpassung des Mietzinses an eine (geringere) Marktmiete problematisch (vgl. Over-Rent). Verschlechterung der Gebäudequalität • Risiko, dass die Gebäudequalität nicht mehr den Anforderungen der aktuellen/potenziellen Nutzer entspricht. Dies kann durch Überschreiten der technischen/wirtschaftlichen Lebensdauer oder Schadensfälle hervorgerufen werden. Verschlechterung der Lagequalität • Risiko, dass im Umfeld des Objekts Veränderungen mit negativen Auswirkungen auf die Nutzungsqualität bzw. Repräsentativität der Immobilie stattfinden (z. B. Industrieansiedlungen). Liquiditätsrisiko • Die Besonderheiten von Immobilien (keine Teilbarkeit und Substitution, hohe Transaktionskosten) führen dazu, dass Immobilien nur mit einer langen Vorlauf-zeit liquidierbar sind. Je nach Marktzyklus und Objekteigenschaften kann eine Liquidierung von Immobilien mit hohen Preisabschlägen verbunden oder ganz ausgeschlossen sein. Anpassung Marktmiete/Over-Rent-Risiko • Risiko, dass die gesicherte Vertragsmiete nach Auslaufen des Mietvertrags oder Insolvenz des Mieters an eine (niedrigere) Marktmiete angepasst werden muss. Dies kann Auswirkungen auf Cashflow und Wert der Immobilie haben. Negativer Yield Shift • Risiko, dass durch einen Einbruch der Nachfrage nach Immobilien in dem jeweiligen Segment der Marktwert des Objekts negativ beeinflusst wird. Risiken aus Perspektive des Nutzers/Mieters Vertragslaufzeit • Risiko, dass der Mieter (bei kurzen Laufzeiten) nach Ende der Festlaufzeit seitens des Eigentümers gekündigt wird bzw. die Konditionen einer Vertragsverlängerung gegenüber der aktuellen Situation ungünstiger sind (Erhöhung Mietzins etc.). Bei langen Laufzeiten, besteht das Risiko der geringen Anpassungsflexibilität an geänderte Geschäftsentwicklung des Mieters (Expansion, Standortverlagerung etc.) Nutzungsqualität • Dieses Risiko beschreibt die Auswirkungen von Einschränkungen der Nutzbarkeit der Immobilie (durch Schäden, Störungen aus der Nachbarschaft, Verschmutzung, Einbruchdiebstahl, Feuer etc.) auf den Geschäftsbetrieb des Mieters. Inflationsanpassungs-/Wechselkursrisiko • Risiko der Mietzinsanpassung bei indexierten Mietverträgen. Sofern die Umsätze des Mieters in einer anderen Währung erzielt werden, als in der denominierten Währung der 260 9 Risikomanagement für Immobilien Mietzahlung, entstehen Risiken bei unterschiedlicher Inflationsentwicklung der Währungen. 9.6.2 Szenario 2: Risiken bei Immobilienfinanzierung Bei der Betrachtung von Direktinvestments mit Finanzierung wird der Rahmen des Szenario 1 insoweit erweitert, als dass als zusätzliche Partei die finanzierende Bank und deren Risikoperspektive betrachtet werden. Für den Investor ergeben sich bei Finanzierung weitere Risiken, die zu den in Szenario 1 betrachteten hinzukommen. Zusätzliche Risiken aus Perspektive des Eigentümers Zinsänderungs-Risiko • Risiko der Zinsanpassung (nach oben) im Rahmen der Vereinbarung eines flexiblen Zinssatzes im Kreditvertrag. Bei der Festschreibung des Zinssatzes besteht dieses Risiko bei der Anschlussfinanzierung nach Auslaufen des Kreditvertrags. Refinanzierungs-Risiko • Risiko, dass nach Ende der Laufzeit des Kreditvertrags keine Anschlussfinanzierung gesichert werden kann bzw. nur zu ungünstigen Konditionen (siehe auch Zinsänderungs- Risiko). Mieter besitzt nutzt zahlt Miete Bank besichert Eigentümer gewährt Darlehen zahlt Zinsen Risikoposition Direktinvestments (mit Finanzierung) E ig en tü m er ? vgl. Szenario 1 zusätzlich: ? Zinsänderung ? Refinanzierung ? Interest Cover Ba nk ? Zinsänderung ? Refinanzierung ? Interest Cover ? Kreditausfall ? Liquidität Risikoperspektiven Risikoposition Direktinvestments mit FinanzierungAbbildung 128:

Chapter Preview

References

Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.