Content

9.5 Charakterisierung von Immobilienrisiken in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 265 - 266

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_265

Bibliographic information
256 9 Risikomanagement für Immobilien 9.5 Charakterisierung von Immobilienrisiken Risiken im Zusammenhang mit immobilienwirtschaftlichen Fragestellungen können auf eine Vielzahl verschiedener Arten charakterisiert und systematisiert werden. Die besonderen Eigenschaften der Immobilie (insb. Inhomogenität), der Immobilienmärkte (z. B. sachliche und räumliche Differenzierung) und der Investoren (direkte, indirekte Investoren etc.) führen dazu, dass es bislang keinen einheitlichen Ansatz des Risikomanagements für Immobilieninvestments gibt sondern viele Teil-Lösungen die sich mit spezifischen Fragestellungen von Immobilienrisiken befassen. So können bspw. Immobilienrisiken nach dem Ansatz der Modern Portfolio Theory in systematische (Immobilien-Marktrisiken) und unsystematische Immobilienrisiken (objektspezifische Risiken) unterteilt werden (vgl. Abbildung 120). Im Zusammenhang mit der Steuerung von (internationalen) Immobilienportfolios ist es sinnvoll, die Einflussgrößen auf die Volatilität der Portfoliorendite (z. B. Total Return) im Rahmen einer Risikoattribution genauer zu analysieren. Die Risikoattribution zerlegt analog zur Performance attribution die verschiedenen Einflussfaktoren auf die Rendite in deren Bestandteile, die wiederum mit geeigneten Risikokennzahlen analysiert werden. Bei der Vielzahl der Ausprägungen von Immobilien- und den damit verbundenen Marktrisiken kann jedoch auch eine Differenzierung nach der Risikoperspektive des jeweils vom entsprechenden Risiko betroffenen Investors oder Anlegers sehr hilfreich sein. Dadurch er- 24 Vgl. Beyerle, T., DEGI-Research, o.J. Spezifische Risiken (= Projekt- / Objektrisiken) Kostenrisiken Erlösrisiken Sonst. spezifische Risiken Finanzierungs risiken Baurisiken Liegenschaftsrisiken Verkaufsrisiken Leerstandsrisiken Mieterrisiken Wertänderungsrisiken Höhere Gewalt Politische Risiken • Zinsrisiko • Refinanzierungsrisiko • Fördermittelrisiko • Qualitätsrisiko • Fertigstellungsrisiko • Kostenüberschreitungsrisiko • Baugrundrisiko • Bausubstanzrisiko • Lastenrisiko • Absatzrisiko • Kaufpreiszahlungsrisiko • Erstvermieungsrisiko • Anschlussvermietungsrisiko • Vertragsbruchrisiko • Mietausfallrisiko • Standortrisiko lokal/regional/ überregional • Risiko gesamtwirtschaftl. Entwicklung • Risiko der Funktionseinschränkung • Untergangsrisiko • Risiko rechtl. Sicherheit • Risiko Steuergesetzgebung Systematische Risiken (= Marktrisiken) Währungsrisiko … Immobilienmarktrisiko Zinsänderungsrisiko Systematische und objektspezifische ImmobilienrisikenAbbildung 125: 24 2579.6 Risikoperspektiven bei Immobilieninvestments folgt eine Reduzierung des Untersuchungsraums, da nicht alle Immobilienrisiken in gleichem Umfang für die jeweiligen Investoren bzw. Entscheidungssituationen zutreffen. 9.6 Risikoperspektiven bei Immobilieninvestments Um die Vielzahl an möglichen Risiken und Risikosituation, die bei Immobilieninvestments auftreten können, zu strukturieren, wird im nachfolgenden Abschnitt auf die Perspektiven der jeweils von den Risiken Betroffenen (Investoren, Anleger etc.) abgestellt und deren relevante Ausprägung näher betrachtet. Dabei wird zwischen verschiedenen Szenarien unterschieden: Risiken bei Immobilien-Direktinvestments • Risiken bei Immobilienfinanzierung • Risiken bei indirekten Immobilien-Investments • 9.6.1 Szenario 1: Risiken bei Immobilien-Direktinvestments Im Szenario Direktinvestments wird angenommen, dass eine Immobilie durch einen Projektentwickler erstellt und an einen Investor (Eigentümer) verkauft wird, der diese wiederum an einen Mieter vermietet. Diese einfache Fallgestaltung kann natürlich beliebig an reale 25 In Anlehnung an: Blundell/Fairchild, (2005). Risikoattribution bei (internationalen) Immobilien-Portfolios Veränderung Cashflow Veränderung Marktwert Währung Volatilität der Rendite Konzentration pro Jahr Konzentration pro Jahr Mieter-Konzentration Ausfallwahrscheinlichkeit Konjunktursensitivität Sektor-Gewichtung Regionale Verteilung Prognose-Fehler Duration Risikoprämie Value at Risk Yield Shift (Nach-) Vermietung Mietanpassung Mietausfall Veränderung ERV Lokales Angebot Abschreibg. Konjunktur- Entwicklung Kapitalmärkte Leverage Risiko Messung Risikoattribution bei internationalen Immobilien-PortfoliosAbbildung 126: 25

Chapter Preview

References

Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.