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9.2.1 Entscheidung unter Sicherheit und Unsicherheit in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 250 - 252

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_250

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9.1 Überblick Das Kapitel Risikomanagement befasst sich zunächst mit der Differnzierung der verschiedenen Informationslagen in denen Investitionsentscheidungen getroffen werden. Da Investitionen auf die Zukunft gerichtet sind und zukünftige Entwicklungen nie mit Sicherheit prognostiziert werden können, kommt der Untersuchung von Entscheidungssituationen unter Unsicherheit und Risiko eine große Bedeutung zu. Es werden weiterhin verschiedene Messgrößen für Risiko und deren praktischen Einsatzmöglichkeiten vorgestellt. Der Prozess des Risikomanagements spielt in diesem Zusammenhang ebenfalls eine wichtige Rolle. Das Kapitel schließt mit der Betrachtung und Systematisierung von konkreten Risiken im Zusammenhang mit Immobilien investments. Hier wird im besonderen Maße auf die Risikoperspektive der einzelnen Beteiligten im immobilienwirtschaftlichen Wertschöpfungsprozess abgestellt. 9.2 Definition des Entscheidungsfeldes 9.2.1 Entscheidung unter Sicherheit und Unsicherheit Der Begriff Risiko wird in den Wirtschaftswissenschaften als eine bestimmte Form der Unsicherheit definiert. Unsicherheit ist eine Größe, die abhängig ist von der zum Zeitpunkt der Entscheidung gegebenen Informationsdichte. Die Informationsdichte beträgt in der Gegenwart 100 % (Sicherheit) – sofern der Entscheider Zugang zu allen für die Entscheidung relevanten Informationen hat – und nimmt, je weiter der Betrachtungszeitraum in die Zukunft reicht, überproportional ab (Unsicherheit). Da jede Investition eine Wirkung in der Zukunft hat, ist jede Entscheidung zunächst eine Entscheidung unter unvollkommener Information, also unter Unsicherheit.1 Bei einer Entscheidung unter Sicherheit treten die Ergebnisse der Handlungsalternativen mit einer Wahrscheinlichkeit von 100 % ein, d. h. jeder Entscheidung kann bzw. soll ein sicherer Wert zugeordnet werden. Diese Situation, die nur unter der Annahme der „vollkommenen Information“ denkbar ist, spielt beispielsweise bei deterministischen Entscheidungsmodellen im Rahmen der Investitionsrechnung eine zentrale Rolle. Als Ziel eines aktiven Finanzmanagements in einer von hoher Volatilität gekennzeichneten Umwelt kann jedoch auch der Versuch angesehen werden, durch den Einsatz bestimmter innovativer oder derivativer Finanzinstrumente Situationen sogenannter „künstlicher Sicherheit“ zu erzeugen. Zur Schaffung „risikoloser Situationen“ werden verschiedene Finanzinstrumente so kombiniert, dass unabhängig von der künftigen Umweltentwicklung ein bestimmter vorhersehbarer Return fließt.2 Bei einer Entscheidung unter Unsicherheit, sozusagen dem „Normalfall“ finanz- bzw. immobilienwirtschaftlicher Entscheidungsprozesse, lassen sich die Ergebnisse nicht mit einer Wahrscheinlichkeit von 100 % vorhersagen. Unsicherheit (auch Risiko i. w. S.) bedeutet somit, dass aufgrund einer unvollkommenen Informationslage über das Eintreten künftiger Umweltzustände oder mangelhafter Kenntnislage des Entscheidungsträgers eine Abweichung von einem erwarteten Referenzwert möglich ist. Eine negative Abweichung von einer Zielgröße 1 Vgl. Gondring, H. (2007), S. 5. 2 Vgl. Maier, K. (2004), S. 6. 242 9 Risikomanagement für Immobilien stellt beim Entscheidenden die Gefahr eines Schadens bzw. eines Nutzenentzugs, eine positive Zielverfehlung eine Chance, d. h. einen Zusatznutzen dar. Entscheidungen unter Unsicherheit lassen sich weiter gliedern in Entscheidungen unter Risiko i. e. S. und Entscheidungen unter Ungewissheit. Eine Risikosituation liegt dann vor, wenn der Entscheidungsträger in der Lage ist, Angaben über die Wahrscheinlichkeiten für das Eintreten der verschiedenen Umweltzustände zu machen. Sind die Wahrscheinlichkeiten aufgrund statistisch-mathematischer Verfahren berechenbar, handelt es sich um sogenannte objektive Wahrscheinlichkeiten. Als Beispiele lassen sich das Lotteriespiel und die Berechnung von Sterbewahrscheinlichkeiten nennen. Subjektive Wahrscheinlichkeiten oder Glaubwürdigkeitsziffern hingegen werden auf der Basis individueller Erfahrungen bzw. Kenntnisse des Entscheidungsträgers gebildet. Können bei einer Entscheidungssituation weder objektive noch subjektive Wahrscheinlichkeiten für das Eintreten eines bestimmten Umweltzustandes vorgegeben werden, handelt es sich um eine Entscheidung unter Ungewissheit. M. a. W. wer entscheidet, ohne die Konsequenzen bzw. Folgen seines Handelns abschätzen zu können, geht kein Risiko, sondern ein unberechenbares Wagnis ein. Objektive Wahrscheinlichkeiten tendieren in Richtung „Sicherheit“, subjektive Glaubwürdigkeitsziffern in Richtung „Ungewissheit“.3 Sofern die Entscheidungssituation stark von dem Handeln – rational agierender – Gegenspieler geprägt ist, mit denen der Entscheider in eine Interaktion tritt, spricht man von Spielsituationen. Hier werden die möglichen zukünftigen Umweltzustände nicht mit Wahrscheinlichkeiten bewertet, sondern es wird untersucht, welche Reaktion eines Gegenspielers auf das eigene Verhalten unter rationalen Gesichtspunkten voraussichtlich zu erwarten ist. Typische Spielsituationen ergeben sich z. B. beim Schachspiel oder bei Entscheidungen zweier Wettbewerber 3 Vgl. Maier, K. (2004), S. 6. 4 In Anlehnung an: Gondring, H. (2007), S. 6. Sicherheit Unsicherheit (Risiko i. w. S.) Risiko i. e. S. Umweltzustände und Eintrittswahrscheinlichkeiten können benannt werden Ungewissheit Umweltzustände und/ oder Eintrittswahrscheinlichkeiten können nicht benannt werden Spielsituationen Es gibt einen rationalen Gegenspieler Konsequenzen der Entscheidung sind sicher Konsequenzen der Entscheidung sind unsicher Differenzierung von EntscheidungssituationenAbbildung 115: 4 2439.2 Definition des Entscheidungsfeldes im gleichen Marktsegment. Eine Übersicht zu den Entscheidungssituationen unter Sicherheit und Unsicherheit ist in der Abbildung 110: Differenzierung von Entscheidungssituationen wiedergegeben. 9.2.2 Anlageentscheidung bei Risiko Da in der betriebswirtschaftlichen Realität Entscheidungen über Investitionen in die Zukunft gerichtet sind und daher immer mit einer Unsicherheit bzgl. der Konsequenzen der Investitionsentscheidung behaftet sein werden, liegt der Schwerpunkt der nachfolgenden Betrachtungen auf Entscheidungen unter Risiko. Dies bedeutet konkret, dass Angaben zu den voraussichtlich zu erwartenden Umweltzuständen der Investition (z. B. Returns) und der entsprechenden Wahrscheinlichkeits verteilung gemacht werden können. Zur Bewertung der Wirtschaftlichkeit einer Investitions entscheidung wird wiederum die Rendite bzw. der Return herangezogen (vgl. dazu die Ausführungen in Kapitel 7.5). Die verschiedenen Handlungsalternativen, Umweltzustände und die sich daraus ergebenden Ergebnisse können in einer Ergebnismatrix dargestellt werden. Nach dem Erwartungswertprinzip wird von unterschiedlichen Investitionen diejenige bevorzugt, die den höchsten erwarteten Return aufweist. Der Wert einer Investition ist damit gleich dem Erwartungswert E(x) der Returns. Der Erwartungswert E(x) errechnet sich als Summe der mit den verschiedenen Zuständen zugeordneten objektiven oder subjektiven Wahrscheinlichkeitskoeffizienten f(xi) gewichteten möglichen Renditen. Wird für jeden zukünftigen Umweltzustand eine Rendite in gleicher Höhe erwartet, d. h. ist die erwartete Rendite unabhängig von den Umweltzuständen, handelt es sich um eine risikolose Kapitalanlage. Je größer jedoch der Einfluss der Umweltzustände auf die Höhe der Rendite, desto unsicherer wird das erwartete Ergebnis.5 5 Vgl. Maier, K. (2004), S. 31. s1 s2 ……… sn a1 e11 e12 ……… e1n a2 e21 e22 ……… e2n : : am em1 em2 ……… emn Umweltzustände Handlungsalternativen Ereignisse ErgebnismatrixAbbildung 116:

Chapter Preview

References

Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.