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8.3.3 Potenzial- und Riskoanalyse in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 245 - 246

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_245

Bibliographic information
234 8 Investment- und Wertschöpfungsstrategien Bei steigendem Verschuldungsgrad und konstantem Fremdkapitalzins von 5,0 % steigt zunächst die Eigenkapitalrendite stark an, sofern die Gesamtkapitalrendite mit 8,0 % darüber liegt. Auch bei einer geringeren Gesamtkapitalrendite von 6,0 % liegt, ist eine Steigerung der Eigenkapitalrentabilität möglich. Sind Gesamtkapitalrendite und Zinssatz gleich, so entspricht die Eigenkapitalrendite der Gesamtkapitalrendite. Erst bei einer Gesamtkapitalrendite, die unter dem Fremdkapitalzins liegt, entwickelt sich die Eigenkapitalrendite negativ. Ein positiver Leverage Effekt ist also möglich, wenn der Gesamtkapitalzins über dem Fremdkapitalzins liegt. Allerdings ist zu beachten, dass trotz eines hohen Fremdkapitalzinses und relativ niedriger Gesamtkapitalrendite die Eigenkapitalrendite noch positiv sein kann und damit im Vergleich zu anderen Alternativanlagen noch vorteilhaft erscheinen mag.20 8.3.3 Potenzial- und Riskoanalyse Die Ausrichtung der Wertschöpfungsstrategien ist jedoch – ähnlich wie bei den Investmentstrategien – nicht statisch zu sehen, sondern hängt stark von den aktuell vorherrschenden Rahmen- und Wettbewerbsbedingungen auf den Investment-, Finanzierungs- und Vermietungsmarkt ab. Hier ist es erforderlich, die jeweiligen Chancen und Risiken, die für das Investment bestehen, aktuell zu analysieren und daraus die adäquate Strategie abzuleiten. Dies ist ein wesentlicher Beitrag des Real Estate Asset Managers zum Erfolg (oder Misserfolg) der angestrebten Wertschöpfungsstrategie. Die nachfolgenden Abbildung 112 und Abbildung 113 geben eine 20 Vgl. Schneck, O. (2005), S. 660. Bereich Potenzial Risiken - Mietsteigerung (Index/Staffel) - Keine / ungültige Indexregelung - Vertragsmieten unter Marktniveau - Vertragsmieten über Marktniveau - Kurze Vertragslaufzeit (bei Underrent) - Kurze Vertragslaufzeit (bei Overrent) - Lange Vertragslaufzeit bzw. Optionen (bei Underrent) - Geringe Bonität des Mieters bei langer Vertragslaufzeit - Leerstandsflächen nicht/unterprop. im Kaufpreis berücksichtigt - Leerstandsflächen voll im Kaufpreis kapitalisiert - Vermietungsaufwand voll im Kaufpreis berücksichtigt - Vermietungsaufwand nicht / unzureichend im Kaufpreis berücks. - Bewirtschaftungskosten voll im Kaufpreis berücksichtigt - Bewirtschaftungskosten nicht bzw. unzureichend im Kaufpreis berücksichtigt - Marktgerechte Flächendefinition / Flächenpotenziale vorhanden - Flächendefinition nicht mehr marktgerecht / Flächenrisiken vorhanden - Flächen flexibel aufteilbar - Geringe Teilbarkeit der Flächen Baurecht - Baureserven vorhanden / hohe Flexibilität - Starke Einschränkungen für bauliche Maßnahmen bzw. Nutzungsänderg. Umfeld - Geringer Leerstand / hohe Dynamik / Positive Tendenz - Hoher Leerstand / geringe Dynamik / negative Tendenz Miete Kosten Flächen Potenzial-/Risikoanalyse bei Übernahme in den BestandAbbildung 112: 2358.3 Wertschöpfungsstrategien Übersicht über die Aspekte der Potenzial- und Risikoanalyse bei Übernahme in den Bestand und in der Exit-Phase. 8.3.4 Umsetzung der Wertschöpfungsstrategie durch das Real Estate Asset Management Die Anforderungen an die Leistungsfähigkeit der Bestandsbetreuung haben sich in den letzten Jahren auch in Deutschland deutlich gewandelt. Die Rolle des Verwalters bzw. Asset Managers wird zukünftig – bei allen Unterschieden in der Investmentstrategie – deutlich aktiver und umfangreicher sein, als bisher. Das liegt daran, dass die Trans aktionszyklen bei den meisten neuen Investoren deutlich kürzer sind, als dies bisher in Deutschland üblich war. Innerhalb von durchschnittlich 3 bis 5 Jahren soll der neue Bestand durch den Asset Manager erfasst, optimiert und für den Verkauf aufbereitet werden. Auch das Berichtswesen für die Investoren gestaltet sich deutlich aufwändiger, da in der Regel inter nationale Reporting- und Accounting- Standards gefordert werden. Dies ist eine Konsequenz aus der zunehmenden internationalen Streuung von Immobilien-Investments.21 In einigen Bereichen wiederum gibt es aber auch deutliche Unterschiede in der Ausrichtung der Asset Manager, die sich überwiegend aus den unterschiedlichen Strategien der verschiedenen Investoren ableiten lassen. Eine Differenzierung der verschiedenen Management-Stile bzw. der strategischen Ausrichtung von Immobilien-Investoren lässt sich – wie in Kapitel 8.2.1 – dargestellt durch Kriterien wie Fondsvolumen, angestrebte Haltedauer, Produktschwerpunkt (Büro, Wohnen, Retail etc.), geforderte Rendite, Finanzierungsgrad etc. vornehmen. Je nach Ausprägung dieser Kriterien resultiert eine unterschiedliche Investment-Strategie, wie in der nachfolgenden Graphik ex emplarisch für zwei strategische Ansätze („Großhändler“ und „Rosinen-Picker“) dargestellt wird.22 21 Vgl. Wagner, T. (2006a), S. 6. 22 Vgl. ebenda,, S. 6. Bereich Potenzial Risiken - Hoher Vermietungsstand - Geringer Vermietungsstand - Mietsteigerungspotenziale wurden realisiert - Mietsteigerungspotenziale konnten (noch) nicht realisiert werden - Lange Vertragslaufzeiten - Kurze Vertragslaufzeiten - Marktgerechte Vertragsmieten - Vertragsmieten stark über Markt- niveau - Hohe Bonität der Mieter - Geringe Bonität der Mieter / Forderungsausfälle - Diversifizierung von Mieterstruktur und Vertragslaufzeiten - Klumpenrisiken bei Mieterstruktur und Vertragslaufzeiten Zyklus des Flächenmarkts - Steigende Mieten / hohe Flächennachfrage - Sinkende Mieten / abnehmende Flächennachfrage Yield Shift - Starke Investment-Nachfrage / Sin- kende Renditen - Nachlassende Investment-Nachfrage / steigende Renditen Zinsniveau - Immobilienrendite über Finanzierungs- zins - Immobilienrendite unter Finanzierungszins Erwarteter Cashflow Risikoprofil d. Cashflows Potenzial-/Risikoanalyse bei Planung des ExitAbbildung 113:

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Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.