216 7 Performancemessung für Immobilienportfolios Nebenkosten, die vom Mieter zusätzlich zur vereinbarten Vertragsmiete geleistet und mit dem Investor abgerechnet werden, bleiben, soweit sie lediglich den Charakter eines durchlaufenden Postens aufweisen, sowohl bei den Mieteinnahmen als auch bei den Bewirtschaftungskosten ohne Ansatz in der Renditeberechnung. In den Fällen, in denen die Nebenkosten bereits in der Vertragsmiete enthalten sind (z. B. pauschale „Warmmiete“), bleiben sie Bestandteil der Vertragsmiete, die tatsächlichen Nebenkosten sind dann bei den nicht umgelegten Bewirtschaftungskosten zu berücksichtigen. Alle genannten Mietbegriffe verstehen sich soweit nicht anders ausdrücklich genannt ohne Umsatzsteuer. Als Basisfall wird davon ausgegangen, dass Umsatzsteuer lediglich einen durchlaufenden Posten darstellt, der nicht berücksichtigt wird. Sofern im konkreten Einzelfall (z. B. bei wohnwirtschaftlicher Nutzung oder Vermietung an nicht vorsteuerabzugsberechtigte Mieter) nicht verrechenbarer bzw. nicht erstattungsfähiger Vorsteueraufwand anfällt, ist dieser unter der entsprechenden Position zu erfassen. Ansonsten beziehen sich die Begriffe „Brutto“ oder „Netto“ ausschließlich auf einen Wert vor oder nach Berücksichtigung von (Neben-) Kosten.66 Sofern Renditekennziffern für mehrere Betrachtungsperioden ermittelt werden sollen, wird von der gif auf die Verwendung der entsprechenden, etablierten Renditekennziffern (IRR, Total Return, VOFI etc.) verwiesen. Die grundlegenden Begriffsfassungen der gif für die Renditekomponenten können dabei analog verwendet werden.67 7.10 Fallbeispiel Renditeberechnung bei Immobilieninvestments 7.10.1 Ausgangssituation Für die beispielhafte Illustration der Renditeberechnung bei Immobilieninvestments sei die folgende Fallgestaltung gegeben: Eine gemischt genutzte Gewerbeimmobilie mit 3.500 m2 Bürofläche und 1.500 m2 Ladenfläche soll per 01.01.2010 für einen Kaufpreis von 11,4 Mio. EUR zzgl. 600.000 EUR Erwerbsnebenkosten gekauft werden (Betrachtung ohne Umsatzsteuer). Die Bürofläche wird derzeit vom Mieter Protz AG genutzt, dessen Mietvertrag auf Basis einer Staffelmietvereinbarung (Erhöhung pro Jahr von 0,50 EUR/m2/monatlich) noch bis zum 31.12.2013 läuft. Für 2010 schuldet der Mieter Protz AG eine Miete von 13,00 EUR/m2/monatlich während die Marktmiete für vergleichbare Flächen auf 12,00 EUR/m2/monatlich geschätzt wird. Die Ladenfläche wird in 2010 noch vom Mieter Plunder Ltd. zu einer Miete von 12,00 EUR/m2/ monatlich genutzt. Die Marktmiete für diese Fläche beträgt 10,00 EUR/m2/monatlich. Das Mietverhältnis mit Plunder Ltd endet allerdings zum 31.12.2010. Es wird angenommen, dass die Fläche nach einem Jahr Leerstandszeit an einen weiteren Ladenmieter („Retail GmbH“) zur Marktmiete vermietet werden kann. Für die Nachvermietung der Ladenfläche müssen in 2010 45.000 EUR für Maklercourtage und 375.000 EUR (250 EUR/m2) für Ausbaukostenzuschuss aufgewendet werden. 66 Vgl. gif e.V., Arbeitskreis Real Estate Investment Management (2007), S. 9. 67 Vgl. ebenda, S. 35. 2177.10 Fallbeispiel Renditeberechnung bei Immobilieninvestments Die laufenden Kosten für Betrieb und Verwaltung des Objekts sollen 4,0 % des Soll-Mietertrags betragen. Davon können derzeit 2,0% auf die Mieter Protz AG und Plunder Ltd umgelegt werden. Die Eckdaten zur Vermietungssituation sind nachfolgend dargestellt. 7.10.2 Berechnung von Brutto-Anfangsrendite und Netto-Anfangsrendite Zur Berechnung der Anfangsrenditen per 01.01.2010 nach gif werden zuerst die Ertragsgrößen für das Jahr 2010 bestimmt. Die Netto-Mieteinnahmen ergeben sich dabei durch Abzug der nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten von der vertraglich vereinbarten Miete, wie in der nachfolgenden Darstellung aufgeführt. Legt man nun als Netto-Kaufpreis 11,4 Mio. EUR und 600 TEUR Transaktionskosten (Grunderwerbsteuer, Maklercourtage, Notargebühren etc.) zugrunde, so ergibt sich die Brutto-Anfangsrendite (BAR) zu: Eckdaten zur VermietungssituationAbbildung 97: Eckdaten zur Vermietungssituation Fläche [m2] 2010 2011 2012 2013 3.500 Büro Protz AG Protz AG Protz AG Protz AG 1.500 Laden Plunder Ltd. Leerstand Retail GmbH Retail GmbH Vertragsmiete [EUR/m2/mtl.] Büro 13,00 13,50 14,00 14,50 Laden 12,00 - 10,00 10,00 Marktmiete [EUR/m2/mtl.] Büro 12,00 12,00 12,00 12,00 Laden 10,00 10,00 10,00 10,00 Berechnung der Netto-MieteinnahmenAbbildung 98: Berechnung der Ertragsgröße 2010 Vertragsmiete [EUR/p.a.] Büro 546.000 Laden 216.000 Gesamt 762.000 Nicht umgelegte BeWiKo [EUR/p.a.] Lfd. Kosten 15.240 Leerstandsk. 0 Gesamt 15.240 Netto-Mieteinn. [EUR/p.a.] 746.760 218 7 Performancemessung für Immobilienportfolios Die Netto-Anfangsrendite (NAR) wird berechnet mit: 7.10.3 Berechnung der Objektrendite In unserem Beispiel soll die Objektrendite der Jahre 2010 und 2011 betrachtet werden. Bei der Berechnung der Objektrendite nach gif wird ebenfalls zunächst die Ertragsgröße (Objektergebnis 2) bestimmt. Dabei wird für unser Beispiel unterstellt, dass der Marktwert der Immobilie zum 31.12.2010 11,5 Mio. EUR und zum 31.12.2011 11,0 Mio. EUR betragen soll. D. h. die Wertänderung für das Jahr 2010 beträgt danach +100 TEUR (11,5 Mio. EUR – 11,4 Mio. EUR). Für das Jahr 2011 beträgt die Wertänderung –500 TEUR (11,0 Mio. EUR – 11,5 Mio. EUR). Das Objektergebnis 2 wird danach wie folgt errechnet: Berechnung des Objektergebnis 2Abbildung 99: Berechnung der Ertragsgröße 2010 2011 Vertragsmiete [EUR/p.a.] Büro 546.000 567.000 Laden 216.000 0 Gesamt 762.000 567.000 Nicht umgelegte BeWiKo [EUR/p.a.] Lfd. Kosten 15.240 15.240 Leerstandsk. 0 3.600 Gesamt 15.240 18.840 Netto-Mieteinn. [EUR/p.a.] 746.760 548.160 Sonstige einmalige Kosten [EUR/p.a.] Vermietung 0 45.000 Mieterausbau 0 375.000 Gesamt 0 420.000 Objekt-Ergebnis 1 [EUR/p.a.] 746.760 128.160 Wertänderung [EUR/p.a.] 100.000 -500.000 Investition [EUR/p.a.] 0 0 Objekt-Ergebnis 2 [EUR/p.a.] 846.760 -371.840 2197.10 Fallbeispiel Renditeberechnung bei Immobilieninvestments Die Objektrendite (ObjR) lässt nunmehr durch Division des Objektergebnis 2 durch das in der Periode gebundene Kapital (Marktwert zu Beginn der Periode zzgl. dem hälftigen Ansatz etwaiger wertsteigernder Investitionen) ermitteln: Durch die Cashflow-Belastung aus der Neuvermietung der Ladenfläche und die negative Wertänderung ergibt sich im Jahr 2011 also eine negative Objektrendite! Wie sich unschwer erkennen lässt, entspricht die Objektrendite nach gif der vereinfachten Berechnungsformel für den Total Return: 7.10.4 Berechnung der Investment-Rendite Für die Berechnung der Investment-Rendite wird nunmehr angenommen, dass die ursprüngliche Gesamtinvestition von 12,0 Mio. EUR je zur Hälfte durch Eigen- und Fremdmittel finanziert wurden. Die Fremdmittel von 6,0 Mio. EUR sind dabei mit einem Zinssatz von 5,0 % p.a. zu bedienen. In unserem Beispiel wird keine Tilgung in den Jahren 2010 und 2011 angenommen. Steuerliche Aspekte werden aus Vereinfachungsgründen ebenfalls ausgeblendet. Als relevante Ertragsgröße für 2010 und 2011 wird nunmehr das Investmentergebnis wie folgt bestimmt: Als Bezugsgröße der Investmentrendite wird nun das durchschnittlich gebundene Eigenkapital verwendet, das sich aus der Differenz zwischen dem gebundenen Kapital und dem Fremdkapital ergibt. In unserem Fall ergibt sich als Bezugsgröße für 2010 5,4 Mio. EUR (11,4 Mio. EUR – 6,0 Mio. EUR) und für 2011 5,5 Mio. EUR (11,5 Mio. EUR – 6,0 Mio. EUR). So lässt sich die Investment-Rendite (InvR) wie folgt bestimmen: Wie an der Veränderung der Investment-Rendite in den Jahren 2010 und 2011 zu erkennen ist, führt der Hebeleffekt einer Fremdkapitalaufnahme (Leverage) in der Regel zu einer höheren Volatilität der Renditen! 220 7 Performancemessung für Immobilienportfolios Berechnung Investment-ErgebnisAbbildung 100: Berechnung der Ertragsgröße 2010 2011 Vertragsmiete [EUR/p.a.] Büro 546.000 567.000 Laden 216.000 0 Gesamt 762.000 567.000 Nicht umgelegte BeWiKo [EUR/p.a.] Lfd. Kosten 15.240 15.240 Leerstandsk. 0 3.600 Gesamt 15.240 18.840 Netto-Mieteinn. [EUR/p.a.] 746.760 548.160 Sonstige einmalige Kosten [EUR/p.a.] Vermietung 0 45.000 Mieterausbau 0 375.000 Gesamt 0 420.000 Objekt-Ergebnis 1 [EUR/p.a.] 746.760 128.160 Wertänderung [EUR/p.a.] 100.000 -500.000 Investition [EUR/p.a.] 0 0 Objekt-Ergebnis 2 [EUR/p.a.] 846.760 -371.840 Zinsen [EUR/p.a.] 300.000 300.000 Investment-Ergebnis [EUR/p.a.] 546.760 -671.840 Investment- und Wertschöpfungsstrategien 8