216 7 Performancemessung für Immobilienportfolios
Nebenkosten, die vom Mieter zusätzlich zur vereinbarten Vertragsmiete geleistet und mit dem
Investor abgerechnet werden, bleiben, soweit sie lediglich den Charakter eines durchlaufenden
Postens aufweisen, sowohl bei den Mieteinnahmen als auch bei den Bewirtschaftungskosten
ohne Ansatz in der Renditeberechnung. In den Fällen, in denen die Nebenkosten bereits in der
Vertragsmiete enthalten sind (z. B. pauschale „Warmmiete“), bleiben sie Bestandteil der Vertragsmiete, die tatsächlichen Nebenkosten sind dann bei den nicht umgelegten Bewirtschaftungskosten zu berücksichtigen.
Alle genannten Mietbegriffe verstehen sich soweit nicht anders ausdrücklich genannt ohne
Umsatzsteuer. Als Basisfall wird davon ausgegangen, dass Umsatzsteuer lediglich einen
durchlaufenden Posten darstellt, der nicht berücksichtigt wird. Sofern im konkreten Einzelfall
(z. B. bei wohnwirtschaftlicher Nutzung oder Vermietung an nicht vorsteuerabzugsberechtigte Mieter) nicht verrechenbarer bzw. nicht erstattungsfähiger Vorsteueraufwand anfällt, ist
dieser unter der entsprechenden Position zu erfassen. Ansonsten beziehen sich die Begriffe
„Brutto“ oder „Netto“ ausschließlich auf einen Wert vor oder nach Berücksichtigung von
(Neben-) Kosten.66
Sofern Renditekennziffern für mehrere Betrachtungsperioden ermittelt werden sollen, wird
von der gif auf die Verwendung der entsprechenden, etablierten Renditekennziffern (IRR,
Total Return, VOFI etc.) verwiesen. Die grundlegenden Begriffsfassungen der gif für die Renditekomponenten können dabei analog verwendet werden.67
7.10 Fallbeispiel Renditeberechnung bei Immobilieninvestments
7.10.1 Ausgangssituation
Für die beispielhafte Illustration der Renditeberechnung bei Immobilieninvestments sei die
folgende Fallgestaltung gegeben:
Eine gemischt genutzte Gewerbeimmobilie mit 3.500 m2 Bürofläche und 1.500 m2 Ladenfläche
soll per 01.01.2010 für einen Kaufpreis von 11,4 Mio. EUR zzgl. 600.000 EUR Erwerbsnebenkosten gekauft werden (Betrachtung ohne Umsatzsteuer).
Die Bürofläche wird derzeit vom Mieter Protz AG genutzt, dessen Mietvertrag auf Basis einer Staffelmietvereinbarung (Erhöhung pro Jahr von 0,50 EUR/m2/monatlich) noch bis zum
31.12.2013 läuft. Für 2010 schuldet der Mieter Protz AG eine Miete von 13,00 EUR/m2/monatlich
während die Marktmiete für vergleichbare Flächen auf 12,00 EUR/m2/monatlich geschätzt
wird.
Die Ladenfläche wird in 2010 noch vom Mieter Plunder Ltd. zu einer Miete von 12,00 EUR/m2/
monatlich genutzt. Die Marktmiete für diese Fläche beträgt 10,00 EUR/m2/monatlich. Das
Mietverhältnis mit Plunder Ltd endet allerdings zum 31.12.2010. Es wird angenommen, dass
die Fläche nach einem Jahr Leerstandszeit an einen weiteren Ladenmieter („Retail GmbH“)
zur Marktmiete vermietet werden kann. Für die Nachvermietung der Ladenfläche müssen
in 2010 45.000 EUR für Maklercourtage und 375.000 EUR (250 EUR/m2) für Ausbaukostenzuschuss aufgewendet werden.
66 Vgl. gif e.V., Arbeitskreis Real Estate Investment Management (2007), S. 9.
67 Vgl. ebenda, S. 35.
2177.10 Fallbeispiel Renditeberechnung bei Immobilieninvestments
Die laufenden Kosten für Betrieb und Verwaltung des Objekts sollen 4,0 % des Soll-Mietertrags
betragen. Davon können derzeit 2,0% auf die Mieter Protz AG und Plunder Ltd umgelegt
werden. Die Eckdaten zur Vermietungssituation sind nachfolgend dargestellt.
7.10.2 Berechnung von Brutto-Anfangsrendite und
Netto-Anfangsrendite
Zur Berechnung der Anfangsrenditen per 01.01.2010 nach gif werden zuerst die Ertragsgrößen
für das Jahr 2010 bestimmt. Die Netto-Mieteinnahmen ergeben sich dabei durch Abzug der
nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten von der vertraglich vereinbarten Miete, wie in der
nachfolgenden Darstellung aufgeführt.
Legt man nun als Netto-Kaufpreis 11,4 Mio. EUR und 600 TEUR Transaktionskosten (Grunderwerbsteuer, Maklercourtage, Notargebühren etc.) zugrunde, so ergibt sich die Brutto-Anfangsrendite (BAR) zu:
Eckdaten zur VermietungssituationAbbildung 97:
Eckdaten zur Vermietungssituation
Fläche [m2] 2010 2011 2012 2013
3.500 Büro Protz AG Protz AG Protz AG Protz AG
1.500 Laden Plunder Ltd. Leerstand Retail GmbH Retail GmbH
Vertragsmiete
[EUR/m2/mtl.]
Büro 13,00 13,50 14,00 14,50
Laden 12,00 - 10,00 10,00
Marktmiete
[EUR/m2/mtl.]
Büro 12,00 12,00 12,00 12,00
Laden 10,00 10,00 10,00 10,00
Berechnung der Netto-MieteinnahmenAbbildung 98:
Berechnung der Ertragsgröße 2010
Vertragsmiete
[EUR/p.a.]
Büro 546.000
Laden 216.000
Gesamt 762.000
Nicht umgelegte
BeWiKo
[EUR/p.a.]
Lfd. Kosten 15.240
Leerstandsk. 0
Gesamt 15.240
Netto-Mieteinn. [EUR/p.a.] 746.760
218 7 Performancemessung für Immobilienportfolios
Die Netto-Anfangsrendite (NAR) wird berechnet mit:
7.10.3 Berechnung der Objektrendite
In unserem Beispiel soll die Objektrendite der Jahre 2010 und 2011 betrachtet werden. Bei der
Berechnung der Objektrendite nach gif wird ebenfalls zunächst die Ertragsgröße (Objektergebnis 2) bestimmt. Dabei wird für unser Beispiel unterstellt, dass der Marktwert der Immobilie zum 31.12.2010 11,5 Mio. EUR und zum 31.12.2011 11,0 Mio. EUR betragen soll. D. h. die
Wertänderung für das Jahr 2010 beträgt danach +100 TEUR (11,5 Mio. EUR – 11,4 Mio. EUR).
Für das Jahr 2011 beträgt die Wertänderung –500 TEUR (11,0 Mio. EUR – 11,5 Mio. EUR). Das
Objektergebnis 2 wird danach wie folgt errechnet:
Berechnung des Objektergebnis 2Abbildung 99:
Berechnung der Ertragsgröße 2010 2011
Vertragsmiete
[EUR/p.a.]
Büro 546.000 567.000
Laden 216.000 0
Gesamt 762.000 567.000
Nicht umgelegte
BeWiKo
[EUR/p.a.]
Lfd. Kosten 15.240 15.240
Leerstandsk. 0 3.600
Gesamt 15.240 18.840
Netto-Mieteinn. [EUR/p.a.] 746.760 548.160
Sonstige einmalige
Kosten [EUR/p.a.]
Vermietung 0 45.000
Mieterausbau 0 375.000
Gesamt 0 420.000
Objekt-Ergebnis 1 [EUR/p.a.] 746.760 128.160
Wertänderung [EUR/p.a.] 100.000 -500.000
Investition [EUR/p.a.] 0 0
Objekt-Ergebnis 2 [EUR/p.a.] 846.760 -371.840
2197.10 Fallbeispiel Renditeberechnung bei Immobilieninvestments
Die Objektrendite (ObjR) lässt nunmehr durch Division des Objektergebnis 2 durch das in
der Periode gebundene Kapital (Marktwert zu Beginn der Periode zzgl. dem hälftigen Ansatz
etwaiger wertsteigernder Investitionen) ermitteln:
Durch die Cashflow-Belastung aus der Neuvermietung der Ladenfläche und die negative
Wertänderung ergibt sich im Jahr 2011 also eine negative Objektrendite!
Wie sich unschwer erkennen lässt, entspricht die Objektrendite nach gif der vereinfachten
Berechnungsformel für den Total Return:
7.10.4 Berechnung der Investment-Rendite
Für die Berechnung der Investment-Rendite wird nunmehr angenommen, dass die ursprüngliche Gesamtinvestition von 12,0 Mio. EUR je zur Hälfte durch Eigen- und Fremdmittel finanziert wurden. Die Fremdmittel von 6,0 Mio. EUR sind dabei mit einem Zinssatz von 5,0 % p.a.
zu bedienen. In unserem Beispiel wird keine Tilgung in den Jahren 2010 und 2011 angenommen. Steuerliche Aspekte werden aus Vereinfachungsgründen ebenfalls ausgeblendet. Als
relevante Ertragsgröße für 2010 und 2011 wird nunmehr das Investmentergebnis wie folgt
bestimmt:
Als Bezugsgröße der Investmentrendite wird nun das durchschnittlich gebundene Eigenkapital verwendet, das sich aus der Differenz zwischen dem gebundenen Kapital und dem Fremdkapital ergibt. In unserem Fall ergibt sich als Bezugsgröße für 2010 5,4 Mio. EUR (11,4 Mio. EUR
– 6,0 Mio. EUR) und für 2011 5,5 Mio. EUR (11,5 Mio. EUR – 6,0 Mio. EUR). So lässt sich die
Investment-Rendite (InvR) wie folgt bestimmen:
Wie an der Veränderung der Investment-Rendite in den Jahren 2010 und 2011 zu erkennen ist,
führt der Hebeleffekt einer Fremdkapitalaufnahme (Leverage) in der Regel zu einer höheren
Volatilität der Renditen!
220 7 Performancemessung für Immobilienportfolios
Berechnung Investment-ErgebnisAbbildung 100:
Berechnung der Ertragsgröße 2010 2011
Vertragsmiete
[EUR/p.a.]
Büro 546.000 567.000
Laden 216.000 0
Gesamt 762.000 567.000
Nicht umgelegte
BeWiKo
[EUR/p.a.]
Lfd. Kosten 15.240 15.240
Leerstandsk. 0 3.600
Gesamt 15.240 18.840
Netto-Mieteinn. [EUR/p.a.] 746.760 548.160
Sonstige einmalige
Kosten [EUR/p.a.]
Vermietung 0 45.000
Mieterausbau 0 375.000
Gesamt 0 420.000
Objekt-Ergebnis 1 [EUR/p.a.] 746.760 128.160
Wertänderung [EUR/p.a.] 100.000 -500.000
Investition [EUR/p.a.] 0 0
Objekt-Ergebnis 2 [EUR/p.a.] 846.760 -371.840
Zinsen [EUR/p.a.] 300.000 300.000
Investment-Ergebnis [EUR/p.a.] 546.760 -671.840
Investment- und Wertschöpfungsstrategien
8
Chapter Preview
References
Zusammenfassung
Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.
Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.
- Begriffsdefinition und Einordnung
- Ziele und Aufgaben
- Der Wertschöpfungsprozess
- Theoretische Grundlagen
- Immobilien und Kapitalmarkt
- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung
- Performancemessung für Immobilienportfolios
- Investment- und Wertschöpfungsstrategien
- Risikomanagement für Immobilien
- Controlling und Reporting
- Informationsmanagement und Informationstechnologie
- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase
- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase
- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase
- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management
- Anbieter Real Estate Asset Management
- Immobilienkennzahlen und Formeln
Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.
Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment
Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.
Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.
Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.