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7.6.1 Allgemeine Konstruktionsmerkmale in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 213 - 214

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_213

Bibliographic information
2017.6 Bestimmung der Benchmark NM = Nettomieteinnahmen eines Grundstücks i = Laufindex der Objekte i = 1 bis n t = Zeitindex Der jährliche Total Return entspricht dann dem Produkt der einzelnen monatlichen Total Returns: 12j Mt t 1 TR 1 TR 1  ? mit: jTR = Total Return pro Jahr MtTR = Total Return des Portfolios im Monat t 7.6 Bestimmung der Benchmark 7.6.1 Allgemeine Konstruktionsmerkmale Die Rendite eines Portfolios als solche ist wenig aussagekräftig. Vielmehr muss sie der Rendite eines adäquaten, vorab festgelegten Vergleichsmaßstabs gegenübergestellt werden. In der Praxis dienen in der Regel bekannte Börsenindizes als Benchmarks, die für eine aussagekräftige Performancemessung als Performanceindizes konstruiert sein müssen. Diese als naiv diversifizierte, ungemanagte Portfolios anzusehenden Welche Anforderungen sind im Wesent lichen an die Benchmark zu stellen?30 Gleiche Restriktionen. • Die Benchmark sollte im Idealfall den gleichen quantitativen und qualitativen Anlagerestriktionen unterliegen wie die Manager. Real erwerbbar. • Sie sollte für die Manager eine real erwerbbare, gut diversifizierte Anlagealternative darstellen. Nicht manipulierbar. • Die Benchmark darf nicht durch den Manager selbst beeinflussbar sein, da er ansonsten die Messlatte zu seinen Gunsten manipulieren könnte.31 Benchmarks werden zum Teil gemäß der im Rahmen der Asset Allocation festgelegten Gewichtung der einzelnen Vermögenskategorien kombiniert oder entsprechend den Zielvorgaben von Kunden konstruiert. Die Auswahl einer Benchmark, mit Hilfe derer sowohl eine Transformation der Risikopräferenzen des Investors erfolgt als auch eine Grundlage zur Beurteilung der Leistungen des aktiven Managements geschaffen wird, ist im Rahmen der internen Performanceanalyse weit weniger problematisch als bei einer externen Perspektive. So wird im Rahmen der internen Performanceanalyse aufgrund der engen Kommunikationsintensität zwischen dem Auftraggeber und der Fondsverwaltung einerseits sowie der Fondsverwaltung und dem Manager andererseits die langfristige Asset Allocation durch die explizite Formulierung und Konstruktion der Benchmark vorab festgelegt. Anhand dieser werden die Leistungen der Manager beurteilt. Dadurch ist der institutionelle Anleger, der für die unter seiner Mitwirkung festgelegte strategische Asset Allocation selbst verantwortlich ist, grundsätzlich in der Lage, neben einer partiellen Analyse der Leistung einzelner Manager auch seinen Erfolg bei der Umsetzung der langfristigen Anlagestrategie zu beurteilen. 30 Vgl. Wittrock, C., Mielke, R. (2007), S. 647. 31 Vgl. ebenda, S. 647. 202 7 Performancemessung für Immobilienportfolios Neben Indizes oder Kombinationen von Indizes werden im Rahmen von Konkurrenzvergleichen auch Gegenüberstellungen mit aktiv gemanagten Portfolios anderer Gesellschaften vorge nommen.32 7.6.2 Immobilienindizes als Performance-Benchmark Im Rahmen von quantitativ gestützten Verfahren eines Investmentmanagements, wie sie für Aktien. Anleihen und derivativen Finanzinstrumente bei institutionellen Anlegern mittlerweile breite Anwendung finden. ist die Berücksichtigung der Anlageklasse Immobilien bislang wenig verbreitet. Eine zentrale Problematik besteht dabei darin. dass geeignete historische Index-Renditezeitreihen, etwa zur Bestimmung von Rendite, Volatilität und Korrelationen von Immobilien zu anderen Anlageformen in oftmals nur unzureichender Weise verfügbar sind. Dies liegt wiederum daran, dass aufgrund der zahlreichen Besonderheiten von Immobilieninvestments die Konstruktion geeigneter Indizes, welche die Wertentwicklung von bestimmten Segmenten des Immobilienmarkts abbilden, deutlich schwieriger ist als für Aktien- und Anleihemärkte.33 So weist die Assetklasse Immobilien eine große Heterogenität auf. da spezifische Faktoren wie Alter. Lage, Besitz-, Vermietungsverhältnisse und Zustand der Immobilie eine bedeutende Rolle spielen; letztendlich ist jede Immobilie ein Unikat. Im Gegensatz zu Wertpapieren oder derivativen Finanzinstrumenten. werden Immobilien nicht fortlaufend auf einem organisierten Markt zu standardisierten Bedingungen gehandelt. Transaktionspreise in vergleichbaren Immobilien ergeben sich weit seltener als bei Wertpapieren. Nicht selten dauert es Jahre bis es zu einem Verkauf einer vergleichbaren Immobilie kommt, während bei börsengehandelten Wertpapieren oft nur wenige Sekunden zwischen den Preisfeststellungen vergehen.34 Eine marktorientierte Bewertung von Immobilien ist mithin wesentlich schwieriger als bei Wertpapieren. Die international in Forschung und Praxis anzutreffenden Immobilienindizes lassen sich im Wesentlichen in vier Gruppen systematisieren: Appraisal Based-Indizes • Transaction Based-Indizes • Hedonische Indizes • Immobilien-Aktien-Indizes • Bewertungsbasierte Indizes (appraisal-based indices) basieren auf regelmäßigen Bewertungen eines stabilen Immobilienbestandes, meist Portfolios großer institutioneller Anleger. Der Vorteil besteht in der Beobachtung der gleichen Objekte über eine längere Zeit. Daher ist eine Zuordnung der entsprechenden Mietzahlungen und Berechnung objektspezifischer Gesamtrenditen und Liegenschaftszinsen möglich (Vgl. Portfolio-Indizes von IPD, NCREIF etc.). Probleme können allerdings in der Qualität der Bewertung liegen. Hier kann es zu einer Glättung der Renditen durch die Bewertungsstetigkeit und durch überlappende Bewertung kommen. Die Schwankungen der Bewertungszeitreihen sind i.d.R. geringer als die der Marktpreise. Aus diesem Grund wird durch eine direkte Verwendung von bewertungsbasierten Indizes das Marktrisiko unterschätzt. Für die Korrektur dieser Verzerrung wurden mehrere Entglättungstechniken entwickelt.35 32 Vgl. Wittrock, C., Mielke, R. (2007), S. 648. 33 Vgl. Albrecht, P., Maurer, R. (2008), S. 822 34 Vgl. ebenda, S. 822 35 Vgl. Rehkugler, H. (2008), S.73

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Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.