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7.5.3 Zeitgewichtung in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 211 - 213

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_211

Bibliographic information
1997.5 Renditeberechnung mit: jTR = Total Return pro Jahr MW = Marktwert des Grundstücks I = Summe der Nettoinvestitionen (Kapitalaufwendungen minus Kapitaleinnahmen) NM = Nettomieteinnahmen eines Grundstücks Vx = Transaktionsmonat des Verkaufs Zx = Transaktionsmonat des Zukaufs V = Nettoverkaufspreises des Grundstücks Z = Bruttokaufpreis des Grundstücks i = Laufindex der Objekte i = 1 bis n t = Zeitindex 7.5.3 Zeitgewichtung 7.5.3.1 Grundannahmen der zeitgewichteten Rendite Bei der zeitgewichteten Methode (sog. Time Weighted Rate of Return) wird die Gesamtperiode in Teilperioden zerlegt, deren Länge und Anzahl von den auftretenden Mittelzu- und -abflüssen bestimmt werden. Für jede Subperiode wird die Rendite ermittelt. Die Gesamtrendite über alle Subperioden ergibt sich dann über die Bildung des geometrischen Mittels gemäß der Formel:25 Ttime t t t 1 r MWE / MWB 1 ? mit: timer = Time Weighted Rate of Return tMWE = Portfoliowert am Ende der Teilperiode t von anfallenden Cashflows in der Periode tMWB = Portfoliowert zu Beginn der Teilperiode t inklusive der Cashflows am Ende der vorangehenden Teilperiode Die zeitgewichtete Rendite kann als ein mit der Zeit gewichteter Durchschnitt der internen Renditen der Unterperioden interpretiert werden. Die durch Kapitalbewegungen verursachten Effekte auf die Rendite werden bei diesem Verfahren im Gegensatz zur kapitalgewichteten Methode eliminiert. Dies ist dann sinnvoll, wenn die Kapitalbewegungen exogen durch den Investor vorgegeben werden. Dagegen sind durch das Management beeinflusste Cashflows bei der Messung zu berücksichtigen und der Leistung des Managers zuzurechnen. Dies kann z. B. bei einer Beratung von Privatkunden durch Vermögensverwalter der Fall sein, wenn Letztere in einer bestimmten Börsenphase zu einem verstärkten Engagement am Kapitalmarkt raten. In diesem Fall wäre die wertgewichtete Methode der zeitgewichteten vorzuziehen.26 Für eine exakte Berechnung der zeitgewichteten Rendite ist die Kenntnis der Mittelzu- und -abflüsse, ihrer Zeitpunkte und der Depotwerte zu diesen Zeitpunkten erforderlich. Obwohl diese Daten im Rahmen der internen Performancemessung grundsätzlich verfügbar sind, werden die Portfolios in der Praxis – mit Ausnahme von Publikumsfonds, für die eine tägliche Bewertung vorgeschrieben ist – häufig nicht täglich, sondern nur zu bestimmten Zeitpunkten (z. B. zum Monatsultimo) bewertet. In diesem Fall sind die Portfoliowerte zum Zeitpunkt eines 25 Vgl. Wittrock, C., Mielke, R. (2007), S. 644. 26 Vgl. ebenda, S. 644. 200 7 Performancemessung für Immobilienportfolios Cashflows nicht verfügbar und es werden anstelle der exakten zeitgewichteten Rendite Näherungsverfahren eingesetzt. Ein gängiges Verfahren dafür stellt die modifizierte Dietz-Methode dar, bei der die Cashflows zeitgewichtet in die Berechnung der Performance einfließen.27 MVE MVB F MVB FW    MVE = Marktwert des Portfolios am Ende der Subperiode (Monat) MVB = Marktwert am Ende der vorhergehenden Subperiode F = Summe des Cashflows innerhalb der Periode, F > 0 positiver CF, F < 0 negativer F FW = Summe des einzelnen Cashflows F, multipliziert mit dem Gewicht Wi Wi = Anteil der Tage, in dem der Cashflow Fi, sich in oder außerhalb des Portfolios befunden hat Wi = (T-ti)/T: Anzahl der Tage in der Periode, i: Anzahl der Tage vom Beginn der Periode bis zum Zeitpunkt, in dem der Cashflow Fi angefallen ist 7.5.3.2 Zeitgewichtete Rendite bei Immobilieninvestments Um die Vergleichbarkeit zu Kapitalmarktprodukten zu erhöhen und den Global-Investment- Performance-Standards (GIPS)-Anforderungen zu entsprechen, wird von den etablierten Dienstleistern der Immobilien-Performancemessung wie IPD Investment Property Databank Ltd. in Großbritannien und IPD Investment Property Databank GmbH (vormals DID Deutsche ImmobilienDatenbank) in Deutschland seit 2002 für Immobilienindizes anstatt des geldgewichteten Total Returns der zeitgewichtete Total Return berechnet.28 Der Vergleich von geld- und zeitgewichteter Rendite ist immer dann sinnvoll, wenn die Leistung des Portfoliomanagers beurteilt werden soll. Um eine zeitgewichtete Rendite berechnen zu können, werden vordefinierte unterjährige Perioden, z. B. Monate, gebildet. Anschließend erfolgt eine monatliche Renditeberechnung, welche dann multiplikativ zu einem Jahresergebnis zusammengeführt wird. Zur Berechnung des monatlichen zeitgewichteten Total Returns wird von IPD folgende Formel verwendet:29 etidnersgnurednätreW Netto-Cahflow-Rendite senednubeg Kapital mit: MTR = Total Return pro Monat MW = Marktwert des Grundstücks GKA = gesamte Kapitalausgaben (inklusive aller Zukäufe, Projektentwicklungen und sonstiger Kapitalausgaben) GKE = gesamte Kapitaleinnahmen (inklusive aller Verkäufe und anderer Kapitaleinnahmen) 27 Vgl. Wittrock, C., Mielke, R. (2007), S. 646. 28 Vgl. Thomas, M., Piazolo, D. (2007), S. 213. 29 Vgl. ebenda, S. 213. 2017.6 Bestimmung der Benchmark NM = Nettomieteinnahmen eines Grundstücks i = Laufindex der Objekte i = 1 bis n t = Zeitindex Der jährliche Total Return entspricht dann dem Produkt der einzelnen monatlichen Total Returns: 12j Mt t 1 TR 1 TR 1  ? mit: jTR = Total Return pro Jahr MtTR = Total Return des Portfolios im Monat t 7.6 Bestimmung der Benchmark 7.6.1 Allgemeine Konstruktionsmerkmale Die Rendite eines Portfolios als solche ist wenig aussagekräftig. Vielmehr muss sie der Rendite eines adäquaten, vorab festgelegten Vergleichsmaßstabs gegenübergestellt werden. In der Praxis dienen in der Regel bekannte Börsenindizes als Benchmarks, die für eine aussagekräftige Performancemessung als Performanceindizes konstruiert sein müssen. Diese als naiv diversifizierte, ungemanagte Portfolios anzusehenden Welche Anforderungen sind im Wesent lichen an die Benchmark zu stellen?30 Gleiche Restriktionen. • Die Benchmark sollte im Idealfall den gleichen quantitativen und qualitativen Anlagerestriktionen unterliegen wie die Manager. Real erwerbbar. • Sie sollte für die Manager eine real erwerbbare, gut diversifizierte Anlagealternative darstellen. Nicht manipulierbar. • Die Benchmark darf nicht durch den Manager selbst beeinflussbar sein, da er ansonsten die Messlatte zu seinen Gunsten manipulieren könnte.31 Benchmarks werden zum Teil gemäß der im Rahmen der Asset Allocation festgelegten Gewichtung der einzelnen Vermögenskategorien kombiniert oder entsprechend den Zielvorgaben von Kunden konstruiert. Die Auswahl einer Benchmark, mit Hilfe derer sowohl eine Transformation der Risikopräferenzen des Investors erfolgt als auch eine Grundlage zur Beurteilung der Leistungen des aktiven Managements geschaffen wird, ist im Rahmen der internen Performanceanalyse weit weniger problematisch als bei einer externen Perspektive. So wird im Rahmen der internen Performanceanalyse aufgrund der engen Kommunikationsintensität zwischen dem Auftraggeber und der Fondsverwaltung einerseits sowie der Fondsverwaltung und dem Manager andererseits die langfristige Asset Allocation durch die explizite Formulierung und Konstruktion der Benchmark vorab festgelegt. Anhand dieser werden die Leistungen der Manager beurteilt. Dadurch ist der institutionelle Anleger, der für die unter seiner Mitwirkung festgelegte strategische Asset Allocation selbst verantwortlich ist, grundsätzlich in der Lage, neben einer partiellen Analyse der Leistung einzelner Manager auch seinen Erfolg bei der Umsetzung der langfristigen Anlagestrategie zu beurteilen. 30 Vgl. Wittrock, C., Mielke, R. (2007), S. 647. 31 Vgl. ebenda, S. 647.

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References

Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.