Content

7.5.2 Wertgewichtung (Geldgewichtung) in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 209 - 211

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_209

Bibliographic information
1977.5 Renditeberechnung 7.5.2 Wertgewichtung (Geldgewichtung) 7.5.2.1 Grundannahmen der geldgewichteten Rendite Die geldgewichtete Rendite entspricht dem internen Zinssatz (IRR) in der Investitionsrechnung. Alle zwischenzeitlichen Ein- und Auszahlungen gehen in die Ertragsermittlung ein, indem sie auf den Ausgangswert abgezinst werden (sog. Money Weighted Rate of Return).18 Bei der Ermittlung der geldgewichteten Rendite wird unterstellt, dass die Kapitaldispositionen die jeweilige Markteinschätzung des Eigentümers reflektieren; d. h. bei einer pessimistischen Markteinschätzung kommt es zu Desinvestitionen und vice versa. Die geldgewichtete Rendite misst somit einerseits die allgemeine Marktentwicklung und andererseits die Timing- Fähigkeiten des Anlegers bzw. Fondsmanagers. Der interne Zinsfuß und die geldgewichtete Rendite bezeichnen den gleichen Sachverhalt, bei welcher der durchschnittliche Periodenzinssatz einer Zahlungsreihe über den Betrachtungshorizont ermittelt wird. Der Barwert aller Einzahlungen entspricht bei der geldgewichteten Rendite bzw. dem internen Zinsfuß dem Barwert aller Auszahlungen.19 Grundsätzlich kann der folgende Zusammenhang zwischen der zeitgewichteten und geldgewichteten Rendite (interner Zinsfuß) festgestellt werden:20 Zeitgewichtete Rendite > Interner Zinssatz: Unvorteilhaftes Timing der Mittelbewegungen Zeitgewichtete Rendite < Interner Zinssatz: Vorteilhaftes Timing der Mittelbewegungen Da die Bestimmung des internen Zinsfußes über mehrere Perioden mit ggf. mehrmaligen Vorzeichenwechseln der Zahlungen komplexere Berechnungen erfordert, kommen in der Praxis oft Näherungsverfahren zur Anwendung. Eine häufig verwendete Näherung des internen Zinsfußes über eine Periode stellt die Dietz-Methode dar. Die geldgewichtete Rendite (Money Weighted Return) wird danach wie folgt berechnet:21 t 1 t t (MW  MW ) NCF MWR   MW  0,5 NCF     ? mit: MWt : Marktwert zu Beginn der Periode MWt+1 : Marktwert zu Ende der Periode NCF : Netto-Cashflow der Periode Bei der Berechnung der geldgewichteten Rendite mit der Dietz-Methode wird unterstellt, dass innerhalb der Periode auftretenden, exogenen Mittelzuflüsse und abflüsse (Netto-Cashflows) kontinuierlich über das Jahr verteilt auftreten und zur Jahresmitte gewichtet werden. Aus diesem Grund gehen diese bei der Ermittlung des durchschnittlich gebundenen Kapitals nur zur Hälfte ein. 7.5.2.2 Geldgewichtete Rendite bei Immobilieninvestments Unter dem Begriff des Total Return (auch Gesamtrendite) für Immobilien werden sämtliche Renditebestandteile subsumiert; d. h., die Wertänderungsrendite (Marktveränderungen, bereinigt um Nachinvestitionen, im Verhältnis zur Kapitalbindung) sowie die Netto-Cashflow- 18 Vgl. Fischer, B. (2001), S. 11. 19 Vgl. Thomas, M., Piazolo, D. (2007), S. 211. 20 Vgl. Fischer, B. (2001), S. 31. 21 Vgl. ebenda, S. 46. 198 7 Performancemessung für Immobilienportfolios Rendite (erhaltene Mieterträge abzüglich sämtlicher nicht umgelegter Bewirtschaftungskosten im Verhältnis zur Kapitalbindung) werden addiert.22 Die Formel nach der einperiodige geldgewichtete Total Returns für Bestandsimmobilien ermittelt werden können, lautet: t t 1 t t 1 MW MW  I NM TR   1 1 MW   I   NM 2 2        mit: MW = Marktwert eines Grundstücks (bzw. Portfolios) I = Mittelfluss aus werterhöhenden Investitionen in Grundstücke NM = Saldo des Mittelflusses aus Netto-Mieteinnahmen Die Berechnung des geldgewichteten Total Returns für Immobilienportfolios gemäß der Investment Property Databank (IPD) erfolgt für den Fall, dass innerhalb der betrachteten Periode keine Transaktionen durchgeführt werden, mit folgender Formel:23 Wertänderung gebundenes Kapital Netto-Cashflow mit: TR = Total Return MW = Marktwert des Grundstücks I = Summe der Nettoinvestitionen (Kapitalaufwendungen minus Kapitaleinnahmen) NM = Nettomieteinnahmen eines Grundstückes i = Laufindex der Objekte i = 1 bis n t = Zeitindex Finden dagegen unterjährig Transaktionen bzw. Projektentwicklungen statt, so lautet die entsprechende Formel:24 Wertänderung senednubeg Kapital Netto-Cashflow 22 Vgl. Thomas, M., Wellner, K. (2007), S. 88. 23 Vgl. Thomas, M., Piazolo, D. (2007), S. 211. 24 Vgl. ebenda, S. 211. 1997.5 Renditeberechnung mit: jTR = Total Return pro Jahr MW = Marktwert des Grundstücks I = Summe der Nettoinvestitionen (Kapitalaufwendungen minus Kapitaleinnahmen) NM = Nettomieteinnahmen eines Grundstücks Vx = Transaktionsmonat des Verkaufs Zx = Transaktionsmonat des Zukaufs V = Nettoverkaufspreises des Grundstücks Z = Bruttokaufpreis des Grundstücks i = Laufindex der Objekte i = 1 bis n t = Zeitindex 7.5.3 Zeitgewichtung 7.5.3.1 Grundannahmen der zeitgewichteten Rendite Bei der zeitgewichteten Methode (sog. Time Weighted Rate of Return) wird die Gesamtperiode in Teilperioden zerlegt, deren Länge und Anzahl von den auftretenden Mittelzu- und -abflüssen bestimmt werden. Für jede Subperiode wird die Rendite ermittelt. Die Gesamtrendite über alle Subperioden ergibt sich dann über die Bildung des geometrischen Mittels gemäß der Formel:25 Ttime t t t 1 r MWE / MWB 1 ? mit: timer = Time Weighted Rate of Return tMWE = Portfoliowert am Ende der Teilperiode t von anfallenden Cashflows in der Periode tMWB = Portfoliowert zu Beginn der Teilperiode t inklusive der Cashflows am Ende der vorangehenden Teilperiode Die zeitgewichtete Rendite kann als ein mit der Zeit gewichteter Durchschnitt der internen Renditen der Unterperioden interpretiert werden. Die durch Kapitalbewegungen verursachten Effekte auf die Rendite werden bei diesem Verfahren im Gegensatz zur kapitalgewichteten Methode eliminiert. Dies ist dann sinnvoll, wenn die Kapitalbewegungen exogen durch den Investor vorgegeben werden. Dagegen sind durch das Management beeinflusste Cashflows bei der Messung zu berücksichtigen und der Leistung des Managers zuzurechnen. Dies kann z. B. bei einer Beratung von Privatkunden durch Vermögensverwalter der Fall sein, wenn Letztere in einer bestimmten Börsenphase zu einem verstärkten Engagement am Kapitalmarkt raten. In diesem Fall wäre die wertgewichtete Methode der zeitgewichteten vorzuziehen.26 Für eine exakte Berechnung der zeitgewichteten Rendite ist die Kenntnis der Mittelzu- und -abflüsse, ihrer Zeitpunkte und der Depotwerte zu diesen Zeitpunkten erforderlich. Obwohl diese Daten im Rahmen der internen Performancemessung grundsätzlich verfügbar sind, werden die Portfolios in der Praxis – mit Ausnahme von Publikumsfonds, für die eine tägliche Bewertung vorgeschrieben ist – häufig nicht täglich, sondern nur zu bestimmten Zeitpunkten (z. B. zum Monatsultimo) bewertet. In diesem Fall sind die Portfoliowerte zum Zeitpunkt eines 25 Vgl. Wittrock, C., Mielke, R. (2007), S. 644. 26 Vgl. ebenda, S. 644.

Chapter Preview

References

Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.