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7.3 Probleme der Performancemessung in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 204 - 205

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_204

Bibliographic information
192 7 Performancemessung für Immobilienportfolios ziehung zwischen der Performancemessung und -analyse und den Vorgaben der Performance Presentation Standards (PPS) zu sehen, die eine transparente und einheitliche Darstellung von Performanceergebnissen gegenüber (potentiellen) Kunden zu gewährleisten sollen.4 Die wesentlichen Ziele der Performancemessung und -analyse allgemein lassen sich wie folgt zusammenfassen:5 Kontrolle. • Laufende Ergebniskontrolle des Portfoliomanagements sowohl intern als auch gegenüber dem Kunden durch regelmäßiges Reporting. Beurteilung. • Absolute und relative Beurteilung von Portfoliomanagern und der gesamten Vermögensverwaltungsgesellschaft. Entlohnung. • Entwicklung anreizkompatibler Entlohnungsstrukturen sowie performanceabhängiger Gebührenmodelle. Konkurrenzvergleich. • Durchführung von Konkurrenzanalysen durch Gegenüberstellung der Performance mit vergleichbaren Fonds anderer Vermögensverwaltungsgesellschaften. Akquisition und Marketing. • Präsentation im Rahmen der Akquisition von Mandaten und Einsatz als Marketinginstrument. Stärken-/Schwächenanalysen. • Ableitung von Stärken-/Schwächenanalysen im Hinblick auf die verfolgten Investmentstile und Generierung systematischer Anlageentscheidungen. Identifikation • erfolgversprechender Anlagestrategien und Ableitung von Rückschlüssen im Hinblick auf die Ausrichtung des Research. 7.3 Probleme der Performancemessung Die wichtigsten Probleme der Performancemessung kreisen um die Problemgruppen Erfolgsmessung, Erfolgsbewertung und Erfolgszuordnung:6 Erfolgsmessung Es gibt keine Einigkeit darüber, wie die Faktoren Risiko und Ertrag konkret zu formulieren und zu messen sind. Auch darüber, welche weiteren Faktoren „Erfolg“ sein könnten, herrschen unterschiedliche Ansichten. Erfolgsbewertung Die zusammengefasste Bewertung der Faktoren Risiko und Ertrag anhand eines Oberkriteriums (letztlich des Nutzens der Wirtschaftssubjekte) gelingt nicht ohne den Rückgriff auf theoretische Kapitalmarktmodelle. Allerdings wurden verschiedene Modelle entwickelt, die sich im Wesentlichen durch die zugrunde liegenden Annahmen sowie die Modellierung der Renditeerwartungen in Abhängigkeit verschiedener Risiken unterscheiden. Kein Modell stimmt in jedem Aspekt mit der Realität des Portfoliomanagements überein, sodass die Ergebnisse nicht frei von Willkür sind und in der Praxis von den Beurteilten oft angezweifelt werden. Erfolgszuordnung Wenn die Performance ermittelt ist, muss sie den Verantwortlichen zugeordnet werden. Dabei ist problematisch, dass die Performance eines Portfolios nicht nur durch die Leistung eines 4 Vgl. Fischer, B. (2001), S. 7. 5 Vgl. Wittrock, C., Mielke, R. (2007), S. 638. 6 Vgl. ebenda, S. 639. 1937.4 Performanceanalyse und Asset Management-Prozess Portfoliomanagers, sondern insbesondere auch durch die Entwicklung der Finanzmärkte und damit durch Zufallseinflüsse determiniert wird. Infolgedessen informiert die Portfolioperformance zwar über das absolute Ergebnis einer Kapitalanlage, ermöglicht jedoch noch keine unmittelbare Beurteilung der Managementleistung. Die Performance als Erfolgsmaß muss also alle vom Manager nicht beeinflussbaren Erfolgselemente bereinigen. Daneben gilt es, der absoluten Performance einen Vergleichsmaßstab gegenüberzustellen. Dazu wird regelmäßig auf alternative Strategien zurückgegriffen, die auch ohne den Portfoliomanager hätten durchgeführt werden können. Performance für die Leistungsbeurteilung bezeichnet insoweit nur den Teil des Gesamterfolges, welcher sich nicht im Rahmen einer Benchmarkstrategie erzielen lässt.7 7.4 Performanceanalyse und Asset Management-Prozess Am Beginn des Managementprozesses eines Portfolios steht die Festlegung der langfristigen Anlagepolitik. Für das Erreichen des langfristigen Anlageziels kommt der strategischen Asset Allocation eine zentrale Relevanz zu. Dabei sind Restriktionen wie der Anlagezeithorizont, möglicherweise geforderte Mindestrenditen, Obergrenzen für zulässige Ausfallwahrscheinlichkeiten sowie gesetzliche Begrenzungen zu beachten. Die daraus resultierende Sollstrukturierung und -gewichtung des Vermögens auf verschiedene Assetklassen hat zum Ziel, eine den Risikopräferenzen entsprechende Absicherung gegenüber ungünstigen Marktentwicklungen bei gleichzeitiger Chance auf eine langfristig hohe Rendite zu erreichen. Eine genauere Spezifizierung der Anlagepolitik innerhalb der einzelnen Assetklassen erfolgt durch den gewählten Managementstil. Die anlagestrategische Zielsetzung wird schließlich durch ihre Transformation in eine Benchmark quantifiziert.8 Organisatorische Implikationen im internen Bereich ergeben sich dabei z. B. hinsichtlich der Ausgestaltung des dezentralen Managements. Diese kann sowohl eine Aufteilung des Marktes auf mehrere Manager (Diversification by Judgement) oder aber die Differenzierung des Marktes in verschiedene Segmente vorsehen (Diversification by Style), die das Management einzelner Teilmärkte Spezialisten überlässt. Die Benchmark ist ein Anhaltspunkt für den Portfoliomanager, der die konkrete Umsetzung der Anlagepolitik entweder im Rahmen passiven Managements durch Tracking der Benchmark umsetzt oder versucht, in Antizipation erwarteter Kurskorrekturen eine gegenüber der Benchmark überdurchschnittliche Rendite zu erzielen. Die Benchmark stellt gleichzeitig den Vergleichsmaßstab dar, anhand derer die Beurteilung der Management-Leistungen erfolgt. Diese Ebene der Performanceanalyse schließt insbesondere auch personalpolitische Entscheidungen auf der Grundlage der Performance der Manager mit ein. Eine regelmäßige Performanceanalyse ermöglicht Rückkoppelungen auf verschiedene Ebenen des Asset Management Prozesses und trägt somit zu einer systematischen Steuerung und Optimierung von Kapitalanlageentscheidungen bei. Innerhalb der Gesellschaft stellt die Performancemessung im Rahmen des internen Controllings Ausgangspunkt systematischer Anlageentscheidungen dar und gibt Hilfestellung bei der Entwicklung von Prioritäten bei der Informationssuche sowie der Formulierung der Anlagepolitik. Die hier dargestellten Beziehungen gelten im internen Bereich, lassen sich aber auch aus der Sicht von Anlegern interpretieren. Bei Letzteren erfolgt die Portfoliostrukturierung zum ei- 7 Vgl. Wittrock, C., Mielke, R. (2007), S. 640. 8 Vgl. ebenda, S. 641.

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Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.