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7.2 Begriff und Zielsetzung der Performancemessung in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 203 - 204

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_203

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7.1 Überblick Dieses Kapitel beschäftigt sich mit der Frage, wie Erfolg für Finanz- und Immobilienanlagen definiert und gemessen werden kann. Dabei werden zunächst die Anforderungen und Ziele der Performancemessung diskutiert und verschiedene Arten der Renditeberechnung vorgestellt. Der Renditebegriff wird danach um die Einbeziehung des Risikos (risikoadjustierte Returns) und Vergleichskennwerte (relative Returns) erweitert. Die Analyse der Rendite im Rahmen der Performanceattribution bildet ebenfalls einen wichtigen Schwerpunkt dieses Kapitels. Die Standardisierung von Immobilienrenditen wie sie von der Gesellschaft für immobilien wirtschaftliche Forschung (giv e.V.) vorgeschlagen wird, bildet den Abschluss der Betrach tungen zum Thema Performance. 7.2 Begriff und Zielsetzung der Performancemessung Die Messung der Performance stellt einen wichtigen Eckpfeiler im modernen Asset Management dar. Performance wird im Allgemeinen wie folgt definiert: „Performance ist der in einer Periode erzielte Erfolg.“1 Was aber ist Erfolg? Das hängt von den Zielkriterien ab, die verfolgt werden. Im Asset Management werden regelmäßig die beiden Kriterien Risiko und Ertrag beachtet, die zum Teil durch weitere Zielkriterien ergänzt werden. Von Letzteren abgesehen ist Erfolg also die erreichte Kombination eines Ertrages und des zu seiner Erzielung eingegangenen Risikos. Da es sehr viele Kombinationen aus Risiko und Ertrag geben kann, stellt sich die Frage, welche Kombination besser bzw. die beste ist. Daraus ergibt sich die Notwendigkeit, ein Oberkriterium zu entwickeln und die alltäglichen Kombinationen aus Risiko und Ertrag anhand dieses – eindimensionalen – Oberkriteriums zu bewerten. Performance ist nichts anderes als der Zielerreichungsgrad bezüglich dieses Oberkriteriums. Die Performance- und Erfolgsanalyse bewerten die Leistungen des Portfoliomanagements, des Handels und der übrigen Bereiche. Die erstellten Analysen werden umgekehrt vom Portfoliomanagement etc. bei der Gestaltung zukünftiger Investmentprozesse oder zur Korrektur von Fehlentwicklungen herangezogen. Während mit dem Begriff Performanceanalyse die Funktion bezeichnet wird, deren Aufgabe primär darin besteht, die Komponenten, die zur Portfolioperformance beitragen, in quantitativer Form darzustellen, werden bei der Erfolgsanalyse allgemeinere Faktoren wie etwa die Effizienz bei der Umsetzung von Transaktionen im Handel und bei anderen Prozessen untersucht.2 Ziel der Performancemessung ist die Ermittlung, Analyse und Kontrolle des Anlageerfolges. Letztlich soll die Leistungsfähigkeit des Portfolio- und Asset Managements festgestellt werden.3 Die Performancemessung und -analyse unterstützt die Bereiche Kundenbetreuung/Reporting und Anlageberatung mit dem Ziel, die Managementleistung gegenüber den Kunden und externen Beratern (Consultants) zu dokumentieren. In diesem Zusammenhang ist auch die Be- 1 Vgl. Wittrock, C., Mielke, R. (2007), S. 638. 2 Vgl. Fischer, B. (2001), S. 6. 3 Vgl. Wittrock, C., Mielke, R. (2007), S. 639. 192 7 Performancemessung für Immobilienportfolios ziehung zwischen der Performancemessung und -analyse und den Vorgaben der Performance Presentation Standards (PPS) zu sehen, die eine transparente und einheitliche Darstellung von Performanceergebnissen gegenüber (potentiellen) Kunden zu gewährleisten sollen.4 Die wesentlichen Ziele der Performancemessung und -analyse allgemein lassen sich wie folgt zusammenfassen:5 Kontrolle. • Laufende Ergebniskontrolle des Portfoliomanagements sowohl intern als auch gegenüber dem Kunden durch regelmäßiges Reporting. Beurteilung. • Absolute und relative Beurteilung von Portfoliomanagern und der gesamten Vermögensverwaltungsgesellschaft. Entlohnung. • Entwicklung anreizkompatibler Entlohnungsstrukturen sowie performanceabhängiger Gebührenmodelle. Konkurrenzvergleich. • Durchführung von Konkurrenzanalysen durch Gegenüberstellung der Performance mit vergleichbaren Fonds anderer Vermögensverwaltungsgesellschaften. Akquisition und Marketing. • Präsentation im Rahmen der Akquisition von Mandaten und Einsatz als Marketinginstrument. Stärken-/Schwächenanalysen. • Ableitung von Stärken-/Schwächenanalysen im Hinblick auf die verfolgten Investmentstile und Generierung systematischer Anlageentscheidungen. Identifikation • erfolgversprechender Anlagestrategien und Ableitung von Rückschlüssen im Hinblick auf die Ausrichtung des Research. 7.3 Probleme der Performancemessung Die wichtigsten Probleme der Performancemessung kreisen um die Problemgruppen Erfolgsmessung, Erfolgsbewertung und Erfolgszuordnung:6 Erfolgsmessung Es gibt keine Einigkeit darüber, wie die Faktoren Risiko und Ertrag konkret zu formulieren und zu messen sind. Auch darüber, welche weiteren Faktoren „Erfolg“ sein könnten, herrschen unterschiedliche Ansichten. Erfolgsbewertung Die zusammengefasste Bewertung der Faktoren Risiko und Ertrag anhand eines Oberkriteriums (letztlich des Nutzens der Wirtschaftssubjekte) gelingt nicht ohne den Rückgriff auf theoretische Kapitalmarktmodelle. Allerdings wurden verschiedene Modelle entwickelt, die sich im Wesentlichen durch die zugrunde liegenden Annahmen sowie die Modellierung der Renditeerwartungen in Abhängigkeit verschiedener Risiken unterscheiden. Kein Modell stimmt in jedem Aspekt mit der Realität des Portfoliomanagements überein, sodass die Ergebnisse nicht frei von Willkür sind und in der Praxis von den Beurteilten oft angezweifelt werden. Erfolgszuordnung Wenn die Performance ermittelt ist, muss sie den Verantwortlichen zugeordnet werden. Dabei ist problematisch, dass die Performance eines Portfolios nicht nur durch die Leistung eines 4 Vgl. Fischer, B. (2001), S. 7. 5 Vgl. Wittrock, C., Mielke, R. (2007), S. 638. 6 Vgl. ebenda, S. 639.

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References

Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.