1816.3 Aspekte der Bilanzierung im Real Estate Asset Management 6.3.2 Bilanzierung nach IFRS – Auswirkung auf die Wertansätze von Immobilien 6.3.2.1 Ziele und Adressaten der IFRS Die International Financial Reporting Standards (IFRS) sind supranationale Normen. Sie haben zunächst keine rechtsbindende Wirkung. Ziel der Erstellung des Jahresabschlusses nach IFRS ist die Vermittlung von Informationen über die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage eines Unternehmens (und über deren Veränderung). Mit dieser Ausrichtung unterscheidet sich IFRS ganz bedeutsam vom HGB, das den Schutz des Gläubigers der Unternehmung als zentrales Anliegen zum Inhalt hat. Entscheidungsrelevant für Anleger sind die Jahresabschlussinformationen nach IFRS wie z. B. die zukünftigen Zahlungsströme (Cashflows), denn diese beeinflussen ihre Entscheidungen.47 Investoren sind auch die Eigenkapitalgeber. Aus obiger Übersicht wird deutlich, dass die IFRS nur Informationsfunktionen aufweisen. Der IFRS Abschluss ist nicht Grundlage für Dividenden- und Ertragssteuerzahlungen. 6.3.2.2 Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze Ein vollständiger Jahresabschluss nach IFRS besteht gemäß IAS 1.7 aus folgenden Bestandteilen: 47 Vgl. Wöhe, G. (2008), S. 823. 48 Vgl. ebenda, S. 823. IFRS HGB Adressatenkreis Shareholder/ Stakeholder Stakeholder Adressatenvorrang Eigenkapitalgeber (Anteilseignerschutz) Fremdkapitalgeber (Gläubigerschutz) Funktion Informationsfunktion Informations- und Zahlungsbemessungsfunktion Adressaten und Funktionen nach IFRSAbbildung 82: 48 182 6 Aspekte der Bewertung und Bilanzierung im Real Estate Asset Management Bilanz, • GuV, • Aufstellung der Eigenkapitalentwicklung, • Kapitalflussrechnung, • Bilanzierungs-/Bewertungsmethoden und erläuternde Angaben zum Anhang (Notes) • Im Anhang (Notes) sind insbesondere die Kriterien für die Immobilienklassifikation sowie die für die Verkehrswertentwicklung herangezogenen Wertermittlungsverfahren zu erklären.49 Zuordnung zu Vermögenskategorien Die IFRS klassifiziert Immobilien entsprechend ihrer Nutzung im Unternehmen. Die konkrete Einordnung der Immobilie richtet sich nach dem in nachfolgender Abbildung dargestellten Klassifikationsschema. Bilanzierung und Bewertung bei zum Verkauf bestimmten Immobilien Besteht die gewöhnliche Geschäftstätigkeit einer Unternehmung in der Entwicklung und dem Verkauf von Immobilien, werden die zum Verkauf bestimmten Objekte während und nach der Fertigstellungsphase nach IAS 2 im Vorratsvermögen bilanziert. Dies folgt nach den Bilanzierungsregeln nach HGB: stellt die Immobilie das Produkt eines Unternehmens dar, so ist sie im Umlaufvermögen auszuweisen.50 Auf diese Fallgestaltung wird hier nicht näher eingegangen, da unter dem Aspekt des Wertorientierten Facility Management Maßnahmen bei Bestandsimmobilien betrachtet werden, die über einen gewissen Zeitraum im Unternehmen gehalten werden. Bilanzierung und Bewertung bei betrieblich genutzten Immobilien Selbstgenutzte Immobilien des Sachanlagevermögens i. S. v. IAS 16.6 rev. sind bebaute Grundstücke sowie Gebäude auf fremden Grundstücken, die im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit erwartungsgemäß länger als eine Periode gehalten werden. Es sind Immobilien, die zum Zweck der Herstellung oder der Lieferung von Gütern bzw. der Erbringung von Dienstleistungen oder für Verwaltungszwecke genutzt werden. Beim erstmaligen Ansatz einer Immobilie in der Bilanz sieht die IFRS – wie das HGB – eine Bewertung zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten einschließlich der Erwerbsnebenkosten und abzüglich der Anschaffungspreisminderungen vor. Die Anschaffungskosten nach IFRS setzen sich anders zusammen als die nach HGB.51 Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die zu einer wesentlichen Verbesserung der Immobilie führen, sind dem Buchwert der Immobilie hinzuzurechnen, wenn es wahrscheinlich ist, dass sie einen zusätzlichen Nutzenfluss aus der Immobilie versprechen. Dazu muss durch die Investition sich die Nutzungsdauer wesentlich verlängern oder sich der Mietertrag aus wesentlich erhöhen.52 Sonstige nachträgliche Ausgaben sind in der Periode als Aufwand auszuweisen, in der sie entstehen. Für die Folgebewertung räumt IAS 16.29 grundsätzlich ein Wahlrecht ein zwischen der Bewertung zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten (Benchmarkmethode, cost model) oder zum fortgeführten beizulegenden Zeitwert (Alternativ zulässige Methode, reva- 49 Vgl. Schierenbeck, H. (2005), S. 337. 50 Vgl. Baumunk, H.,/Schröder, D. (2005), S. 35. 51 Vgl. Keller, N., Weber, E. (2005), S. 51. 52 Vgl. ebenda, S. 56. 1836.3 Aspekte der Bilanzierung im Real Estate Asset Management luation model). Die gewählte Bilanzierungsmethode der Folgebewertung ist konzernweit für jede Gruppe53 von Sachanlagen einheitlich auszuüben und stetig beizubehalten.54 Nach der Benchmarkmethode ist nach erstmaligem Ansatz die Immobilie abzüglich eines Restwerts, über die Nutzungsdauer abzuschreiben. Zusätzlich sind Wertminderungen ggf. außerplanmäßige Abschreibungen vorzunehmen. Diese Methode soll den Verlauf des Nutzens widerspiegeln.55 Sie ist grundsätzlich mit der nach HGB identisch. Alternativ zum Benchmarkansatz kann eine Neubewertung vorgenommen werden (Alternativ zulässige Methode). Darunter versteht man die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value) am Tag der Neubewertung, abzüglich der bis dahin kumulierten planmäßigen Abschreibungen und Wertminderungsaufwendungen. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem eine Immobile zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Geschäftspartnern zu üblichen Marktbedingungen getauscht werden könnte (vgl. IAS 40.5). Gemäß IAS 16 kann der beizulegende Zeitwert anhand von Vergleichspreisen eines aktiven Marktes bestimmt werden. Ist die Immobilie aufgrund ihrer speziellen Eigenschaften nicht vergleichbar, kann man auf ein anerkanntes Bewertungsverfahren zurückzugreifen oder ihren Wert durch Gutachten von Sachverständigen bestimmen lassen. Neubewertungen sind mit hinreichender Regelmäßigkeit für alle Gruppen von Sachanlagen durchzuführen. Der Buchwert am Bilanzstichtag soll nicht wesentlich von dem Wert abweichen, der sich bei einer Neubewertung ergibt. Führt die Neubewertung einer Immobilie zu einer Erhöhung des bisherigen Buchwerts sind etwaige außerplanmäßige Abschreibungen aus den Vorjahren ergebniswirksam rückgängig zu machen und der verbleibende Differenzbetrag erfolgsneutral in eine Neubewertungsrücklage als Unterkonto des Eigenkapitals einzustellen (vgl. IAS 16.37). Vermindert sich der Buchwert einer Immobilie aufgrund einer Neubewertung, so ist die Abwertung als Aufwand erfolgswirksam in der GuV zu erfassen. Besteht für die betreffende 53 Gruppe definiert sich als alle unter einer Bilanzposition erfassten Vermögensgegenstände. 54 Vgl. Keller, N., Weber, E. (2005), S. 57. 55 Vgl. Schierenbeck, H. (2005), S. 341. Start Handelt es sich um eine vom Eigentümer selbstgenutzte Immobilie? Befindet sich die Immobilie in der Erstellung oder Entwicklung? Nein Nein Nein Welches Modell wird für alle als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien gewählt? Anwendung von IAS 2 Ja Anwendung von IAS 16 Benchmarkoder alternativ zulässige Methode Ja Anwendung von IAS 16 Benchmarkoder alternativ zulässige Methode bis zur Fertigstellung Ja Anwendung von IAS 16 Benchmark mit Angaben gem. IAS 40 Kostenmodell Anwendung von IAS 40 Marktwertmodell Wird die Immobilie im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit zum Verkauf gehalten? Die Immobilie wird als Finanzinvestition gehalten. Entscheidungsbaum zur Klassifizierung von Immobilien nach IAS 40Abbildung 83: 184 6 Aspekte der Bewertung und Bilanzierung im Real Estate Asset Management Immobilie eine (ergebnisneutral gebildete) Neubewertungsrücklage, so ist diese gemäß IAS 16.40 zunächst erfolgsneutral zu verrechnen, bevor der verbleibende Abwertungsbetrag ergebniswirksam als außerplanmäßige Abschreibung (=Aufwand) erfasst wird.57 Ein Beispiel soll dies verdeutlichen: Eine Neubewertung der Grundstücke ergibt eine Wertsteigerung von 2.000 TEUR. Somit ist zum Zeitpunkt t1 eine Neubewertungsrücklage auf der Passiv-Seite in Höhe von 2.000 TEUR zu bilden. Nach erneuter Bewertung der Grundstücke zum Stichtag t2 mindert sich der Wert von 5.000 TEUR auf 2.000 TEUR. Deshalb ist eine erfolgsneutrale Verrechnung mit der zuvor gebildeten Neubewertungsrücklage vorzunehmen, bevor die restlichen 1.000 TEUR als Aufwand erfolgswirksam erfasst werden und in der Bilanz als Position „Jahresfehlbetrag“58 erscheinen. Wird das Grundstück veräußert kann die Neubewertungsrücklage, sofern sie realisiert ist, gem. IAS 16.39 direkt den Gewinnrücklagen zugeführt werden. Die erfolgsneutralen Werterhöhungen bleiben auch beim Verkauf der Immobilie von der erfolgswirksamen Erfassung ausgeschlossen.59 Die Fortführung des Beispiels auf der nächsten Seite zeigt die Wertsteigerung eines Gebäudes auf, unter abschreibungstechnischer Berücksichtigung der Neubewertungsrücklage, bei folgenden Annahmen: Das Gebäude wurde vor 25 Jahren für 8.000 TEUR gekauft. Eine Nutzungsdauer von 50 Jahren hat einen jährlichen Abschreibungsbetrag von 160 TEUR zur Folge. Im Zeitpunkt t0 steht das 56 Vgl. Gondring, H. (2009), S. 860. 57 Vgl. Schierenbeck, H. (2005), a. a. O., S. 341 f. 58 In diesem Beispiel wird davon ausgegangen, dass der Jahresüberschuss = 0 ist, daher wird der Aufwand im Jahresfehlbetrag deutlich. 59 Vgl. Schierenbeck, H. (2005), a. a. O., S. 341 f. Benchmarkmethode Anschaffungskosten Fortführende Abschreibung Zeitwert > Buchwert Zeitwert < Buchwert Folgebewertung nach IAS 16 Differenz wird aufwandswirksam erfasst oder die Neubewertungsrücklage wird aufgelöst. Alternativ zulässige Methode Bildung einer Neubewertungsrücklage, die in der Bilanz zu passivieren ist. (erfolgsneutral) Folgebewertung nach IAS 16Abbildung 84: 56 1856.3 Aspekte der Bilanzierung im Real Estate Asset Management Gebäude noch mit 4.000 TEUR (= 8.000 TEUR – 25 * 160 TEUR) in der Bilanz. Eine Neubewertung zum Stichtag t1 ergab einen Wert von 6.000 TEUR (Fair Value), weshalb eine Neubewertungsrücklage von 2.000 TEUR zu bilden ist (Bilanz zum Stichtag t1 – vor Abschreibung). Dessen ungeachtet besteht die Notwendigkeit, den voraussichtlichen tatsächlichen Werteverzehr über Abschreibungen anzupassen. Die Grundlage für die zukünftigen Abschreibungen bilden die Fair Values der Vermögenswerte. Im obigen Beispiel muss das Gebäude zukünftig jährlich mit 240 TEUR (= 6.000 TEUR/25) abgeschrieben werden. Gemäß IAS 16.41 soll das Ergebnis der gewählten Abschreibungsmethode dem Verbrauch des wirtschaftlichen Nutzens entsprechen. Die gewählte Methode ist so lange beizubehalten bis eine wesentliche Veränderung im erwarteten Nutzenverlauf eintritt, dann sind die Abschreibungsbeträge für die Folgeperioden anzupassen.60 Die neuen Abschreibungsbeträge (240 TEUR) sind lediglich in Höhe der ursprünglichen Abschreibung (160 TEUR) ergebniswirksam über die GuV zu verrechnen. Der auf die Aufwertung zurückzuführende erhöhte Teil des Abschreibungsbetrages (80 TEUR) kann gemäß IAS 16.41 von der Neubewertungsrücklage erfolgsneutral abgezogen werden (Bilanz zum Stichtag t1 – nach Abschreibung). Eine andere Möglichkeit ist, die Neubewertungsrücklage erst zum Zeitpunkt des Abgangs oder der Stilllegung des Gebäudes erfolgsneutral aufzulösen. Die in obiger Abbildung dargestellte Methode zur Auflösung der Neubewertungsrücklage ist für eine umfassende Information die bessere, da die gleichmäßige Auflösung der Neubewertungsrücklage dem voraussichtlichen Nutzenverlauf des Gebäudes entspricht.61 Unabhängig davon, ob es sich um nachträgliche Anschaffungskosten oder Erhaltungsaufwand handelt, der eingetretene positive Mehrwert der Immobilie wird nur in der IFRS Bilanz nach einer Neubewertung ersichtlich. Wichtig ist, dass sich das Unternehmen bewusst für die alternativ zulässige Methode entscheidet und diese für den gesamten selbstgenutzten Immobilienbestand anwendet. Die Unternehmen müssen sich darüber im Klaren sein, dass Neubewertungen von Immobilien nicht nur positive Wertsteigerungen mit sich bringen. Bilanzierung und Bewertung bei als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien Immobilien, die nicht vom Unternehmen betrieblich genutzt werden sondern zur Erzielung von Einkünften gehalten werden, sind Finanzanlagen. Diese Finanzanlagen erzeugen Cashflows wie Mieteinnahmen und/oder Wertsteigerungen, die unabhängig vom Kerngeschäft des jeweiligen Unternehmens erzielt werden können. Für diese Anlageimmobilen gilt IAS 40 – nicht nur für Immobilienunternehmen sondern für alle Unternehmen. Die Immobilien im Finanzanlagevermögen sind wie in IAS 16 beim erstmaligen Ansatz mit den Anschaffungsoder Herstellungskosten zu bewerten. Die Regelungen für die Anschaffungsnebenkosten sowie für die nachträglichen Anschaffungskosten gelten wie in IAS 16. Für die Folgebewertung besteht für das Unternehmen wie in der folgenden Abbildung dargestellt ein Wahlrecht zwischen Cost Model und Fair Value Model. Entscheidet sich das Unternehmen für das Cost Model, so müssen alle im Finanzanlagevermögen gehaltenen Immobilien nach der Benchmarkmethode des IAS 16 bilanziert werden, d. h. die Immobilien werden über die Nutzungsdauer abgeschrieben. Der beizulegende Zeitwert der Immobilie wird in der Bilanz nicht gezeigt. IAS 40.26 empfiehlt dennoch den Fair Value zu ermitteln und im Anhang offen zu legen.63 Bei dem Fair Value handelt es sich um einen dem 60 Vgl. Schulte, K.-W. (2005), S. 1029. 61 Vgl. Schmidt, M., Seidel, T. (2006), S. 597 ff. 62 Gondring, H. (2009), S. 861. 63 Vgl. Schulte, K.-W. (2005), S. 1032 f. 186 6 Aspekte der Bewertung und Bilanzierung im Real Estate Asset Management 64 Vgl. Schulte, K.-W. (2005), S. 1030. Beispielbilanzen IAS 16 – Neubewertung Grund und BodenAbbildung 85: 64 Ak?va Passiva Alle Beträge in TEUR Bilanz zum S?chtag t0 Grund und Boden 3.000 Gezeichnetes Kapital 1.500 Jahresüberschuss - Sonst. Ak?va 6.000 Fremdkapital 7.500 Summe 9.000 Summe 9.000 avissaPavitkA Grund und Boden 5.000 Gezeichnetes Kapital 1.500 Neubewertungsrücklage 2.000 Bilanz zum S?chtag t1 Jahresüberschuss - Sonst. Ak?va 6.000 Fremdkapital 7.500 Summe 11.000 Summe 11.000 Der Buchungssatz zur Bildung der Neubewertungsrücklage lautet: avissaPavitkA Grund und Boden 2.000 Gezeichnetes Kapital 1.500 Grund und Boden 2.000 an Neubewertungsrücklage 2.000 Bilanz zum S?chtag t2 Neubewertungsrücklage - Jahresfehlbetrag 1.000 - Sonst. Ak?va 6.000 Fremdkapital 7.500 Summe 8.000 Summe 8.000 Der Buchungssatz zur Abwertung des Grundstücks lautet: Neubewertungsrücklage 2.000 an Grund und Boden 3.000, Aufwand 1.000 1876.3 Aspekte der Bilanzierung im Real Estate Asset Management 65 Vgl. Schulte, K.-W. (2005), S. 1032. Beispielbilanzen IAS 16 – Neubewertung GebäudeAbbildung 86: 65 Ak?va Passiva Alle Beträge in TEUR Bilanz zum S?chtag t0 Gebäude 4.000 Gezeichnetes Kapital 2.500 Jahresüberschuss - Sonst. Ak?va 6.000 Fremdkapital 7.500 Summe 10.000 Summe 10.000 avissaPavitkA Gebäude 6.000 Gezeichnetes Kapital 2.500 Neubewertungsrücklage 2.000 Bilanz zum S?chtag t1 (vor AfA) Jahresüberschuss - Sonst. Ak?va 6.000 Fremdkapital 7.500 Summe 12.000 Summe 12.000 Der Buchungssatz zur Bildung der Neubewertungsrücklage lautet: avissaPavitkA Grund und Boden 5.760 Gezeichnetes Kapital 2.500 Bilanz zum S?chtag t1 (nach AfA) Gebäude 2.000 an Neubewertungsrücklage 2.000 Neubewertungsrücklage 1.920 Jahresfehlbetrag 160 - Sonst. Ak?va 6.000 Fremdkapital 7.500 Summe 11.760 Summe 11.760 Der Buchungssatz zur Abschreibung des Gebäudes lautet: Abschreibung 160, Neubewertungsrücklage 80 an Gebäude 240 188 6 Aspekte der Bewertung und Bilanzierung im Real Estate Asset Management Verkehrswert konzeptionell vergleichbaren Begriff. Das heißt, auch deutsche Bewertungsverfahren können zur Bestimmung des Fair Value herangezogen werden. In IAS 36 wurde eine auch für IAS 40 geltende Bewertungshierarchie zur Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts festgelegt. Bevorzugt werden dabei: 1. Aktuelle Kaufpreise vergleichbarer Immobilien eines aktiven Marktes. 2. Sollten diese nicht in ausreichender Anzahl zur Verfügung stehen, kann auf angepasste Vergleichspreise anderer Immobilien oder 3. auf diskontierte zukünftige Zahlungsströme zurückgegriffen werden. Kommt „3.“ bei der Bestimmung des Fair Value zur Anwendung, so soll die Wertermittlung gemäß IAS 40 auf Basis von verlässlichen, marktorientierten Schätzungen zur zukünftigen Ertragslage der Immobilie erfolgen. Hinsichtlich des spezifischen Wertermittlungsverfahrens macht die IAS 40 keine Angaben. Somit ist sowohl die Anwendung des Ertragswertverfahrens als auch des Discounted Cashflow-Verfahrens (DCF-Verfahren) möglich. Soll die Folgebewertung für die im Finanzanlagevermögen gehaltenen Immobilen nach dem Fair Value Model erfolgen sind diese Immobilen mit dem beizulegenden Zeitwert in der Bilanz anzusetzen. Der entscheidende Unterschied zur alternativ zulässigen Methode (IAS 16) ist, dass alle durch eine Neubewertung entstandenen Wertänderungen erfolgswirksam verbucht werden. Wertsteigerungen wirken sich folglich positiv auf das Jahresergebnis aus. Cost Model Anschaffungskosten Fortführen der Abschreibungen Zeitwert < Buchwert Erfolgswirksame Erfassung in der GuV Folgebewertung nach IAS 40 Fair Value Model Zeitwert > Buchwert Folgebewertung nach IAS 40 von Immobilien, die als Finanzinvestitionen Abbildung 87: gehalten werden69 Performancemessung für Immobilienportfolios 7