Content

6.2.6 DCF-Immobilienbewertung nach gif in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 184 - 187

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_184

Bibliographic information
1716.2 Wertermittlung für Immobilien Berechnung des Restwerts ab T Als Basis für die Berechnung des Free Cashflows für den Restwert nach T = 5 werden 320.000 € (360.000 € – 40.000 €) zugrundegelegt. Der Barwert der ewigen Rente errechnet sich nun als jährlicher Cashflow dividiert durch den Diskontierungszins. Der Barwert einer Reihe mit einer konstanten Wachstumsrate von g kann vereinfacht mit Hilfe des Dividend Discount Model gerechnet werden: T T T E(FCF) NPV   (WACC g)  In unserem konkreten Fall ergibt sich also bei einem Diskontierungszins von 7,0 % und einer Wachstumsrate von 1,0 % für den Restwert ab T = 5: 5 323.200 € CV    5.386.667 (0,07 0,01)  € Hierbei wurde 1 %ige Steigerung des Cashflows in Periode 6 um 3.200 € bereits berücksichtigt. Dieser Restwert ab Periode 5 muss nun mit dem Diskontierungszins um fünf Jahre auf den Ausgangszeitpunkt (t = 0) abgezinst werden: 0 5 5.386.667 € CV    3.840.619 1,07 € Der Wert der ewigen Rente in t = 0 wird nunmehr mit dem Laufzeit-Korrekturfaktor korrigiert, da – wie in der Angabe beschrieben – nicht von einer unbegrenzten, sondern einer begrenzten Restnutzungsdauer von 30 Jahren ausgegangen wird. Beim Laufzeitkorrekturfaktor wird der gleiche Diskontierungszins wie bei der ewigen Rente (0,07 – 0,01 = 0,06) verwendet. 30 1 LZK 1    0,8259 1,06  Der Barwert der um den Laufzeit-Korrekturfaktor korrigierten ewigen Rente beträgt dann: 3.840.619 € 0,8259 3.171.967? € Der Gesamtwert der Immobilie ergibt sich schließlich aus der Summe der explizit errechneten Discounted Cashflows und der korrigierten ewigen Rente des Restwerts nach Ablauf der explizit betrachteten Periode: PV 1.005.020 € 3.171.967 € 4.176.987  € 6.2.6 DCF-Immobilienbewertung nach gif Um die unterschiedlichen Ansätze bei der Immobilienbewertung mit dem DCF-Verfahren vergleichbar zu machen hat die Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung gif e.V. 2006 eine Richtlinie zur Standardisierung des DCF-Verfahrens herausgegeben, die derzeit überarbeitet wird. In den nachfolgenden Abbildungen werden der Ablauf zur Kalkulation der prognostizierten Mieterträge, sowie ein Musterschema zur DCF-Bestimmung wiedergegeben. 172 6 Aspekte der Bewertung und Bilanzierung im Real Estate Asset Management 38 Vgl. gif e.V., Standardisierung des DCF-Verfahrens (2006). Ablauf Mietertragsprognose nach gifAbbildung 76: 38 Mietsimulation Mietvertrag? Eingangsdaten aus Mietvertrag Ermittlung der Marktmiete Marktmiete Mietbeginn Mietende Option aktuelle Miete Mietfläche ja nein Indexklausel Datum Datum Jahre €/m2 m2 Auslöser Weitergabe % bzw. Punkte % Simulationsparameter Simulationsart Indexstand Start Indexstand letzte Anpassung Optionsrealisierung jährl. Indexentwicklung* in Phase 1 jährl. Indexentwicklung* in Phase 2 jährl. Indexentwicklung* in Phase n Datum l0 l1 ja / nein % % % Simulationsparameter jährl. Mietentwicklung** in Phase 1 jährl. Mietentwicklung** in Phase 2 jährl. Mietentwicklung** in Phase n % % % Vertragsmiete bis Mietvertragsende ** Indexentwicklung gemäß Mietvertragsvorgaben ** Mietentwicklung gemäß Mietanpassungsfaktor 1736.2 Wertermittlung für Immobilien 39 Vgl. gif e.V., Standardisierung des DCF-Verfahrens (2006). Standard-Ablauf DCF-Bestimmung nach gifAbbildung 77: 39 Einnahmen Ausgaben positive Einnahmen Miete (tatsächliche Miete/Marktmiete Verwaltungskostenumlage (nur Gewerbe) Sondereinnahmen Summe – – [€/m2; €/Einheit*] [€; %**] [€] fehlende Einnahmen Vermietungszugeständnisse Leerstand – konjunktureller Leerstand – struktureller Leerstand Leerstand bei Mieterwechsel Mietausfallwagnis Summe Summe Einnahmen [€] [€] [€; %**] [%***] [€] Instandhaltungskosten Verwaltungskosten nicht umlegbare Betriebskosten Instandsetzungskosten/ Modernisierungskosten Mieterwechselkosten Summe [€/m2] [€/Einheit; %**] [€/m2; €] [€/m2; €] [€/m2; €] Summe = Summe periodischer Teil Summe pos. Einnahmen in tn x Rohertragsfaktor oder ?1 ?2 ?3 … ?n Restwertbetrachtung tn Periodischer Teil t1 t2 t3 … tn Bodenwert – Abrisskosten bzw. Liquidationsverfahren = [–] Marktwert x Abzinsungsfaktor q-1 q-2 q-3 … q-n q-n [€]Barwerte B1 B2 B3 … Bn Bn, Rest [€]Marktwert q: (1 + i) bei RND < 20 Jahre: tn = 10 bis 20 Jahre i: Diskontierungszinssatz bei RND > 20 Jahre: tn = 10 bis 15 Jahre * z. B. Stellplätze, Garagen Sollmieteinnahmen: ** % der Sollmieteinnahmen tatsächliche Miete während Mietvertragslaufzeit, sonst Marktmiete *** % von der Summe der positiven Einnahmen x + + + + + 174 6 Aspekte der Bewertung und Bilanzierung im Real Estate Asset Management 6.3 Aspekte der Bilanzierung im Real Estate Asset Management Die Verabschiedung der EU-Verordnung über die Anwendung internationaler Rechnungslegungsgrundsätze im Juli 2002 hat bedeutende Auswirkungen auf die Rechnungslegung von kapitalmarktorientierten Unternehmen.40 Börsennotierte Gesellschaften in Deutschland müssen seit dem 1.1.2005 einen zusätzlichen Jahresabschluss nach den internationalen Rechnungslegungsstandards IFRS aufstellen.41 Für nicht kapitalmarktorientierte (nicht börsennotierte) Unternehmen räumt die EU-Verordnung ein Wahlrecht ein, d. h. auch sie können dieses in vielen Aspekten völlig anders ausgerichtete Rechnungslegungskonzept einsetzen. Ziel der Vereinheitlichung durch die Übernahme internationaler Rechnungslegungsstandards in Form der IFRS ist es, die von den Unter nehmen vorgelegten Finanzinformationen vergleichbarer zu machen und einen höheren Grad an Transparenz zu schaffen. 6.3.1 Bilanzierung nach HGB – Auswirkung auf die Wertansätze von Immobilien 6.3.1.1 Adressaten des Jahresabschlusses Eine Unternehmung besteht aus einer „Koalition“ von Personen, diese Personen stehen in unterschiedlicher Beziehung zu der Unternehmung. Es gibt die finanzwirtschaftlich orientierte Gruppierung (bestehend aus Anteilseignern und Gläu- • bigern), die leistungswirtschaftlich orientierte Gruppierungen (Kunden, Lieferanten und konkur- • rierende Unternehmen) sowie die Meinungsbildner (Finanzanalysten, Presse und Öffentlichkeit). • Jeder Koalitionär („Stakeholder“) verfolgt eigene, finanzielle (Erhalt/Steigerung von Vermögen und Ertrag) und nicht-finanzielle Ziele (Erhalt von Arbeitsplätzen, Erzielen eines bestimmten Images). Dennoch haben alle das gemeinsame Interesse, Informationen über das Erreichen der gesetzten Unternehmensziele zu bekommen. Nach dem Principal-Agent-Ansatz übertragen die Eigen- und Fremdkapitalgeber (Principals) die Leitungskompetenz an einen Geschäfts führer (Agent). Eine Folge davon ist, dass die Geldgeber (Aktionäre) nicht über alle Geschäftsvorgänge vollständig informiert sind (bzw. sein können). Es besteht ein Zustand asymmetrischer Informationsverteilung. Stehen Kreditwürdigkeitsprüfungen, Unternehmensverkäufe oder Aktienbewertungen an, sind auch die Werte der Immobilien von Interesse. Soll zum Beispiel ein Unternehmenskredit eingeräumt oder verlängert werden, ist eine Immobilienbewertung bzw. Bewertungsüberprüfung unerlässlich. Immobilien dienen dem Darlehensgeber als Sicherheit. Sollte es zu einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers kommen, kann ein grundpfandrechtlich gesicherter Darlehensgeber sogar die Verwertung der Immobilie betreiben. Ein besonderes Interesse an der gesonderten Bewertung von Immobilien hat der Unternehmer, wenn die Liegenschaften nicht optimal genutzt werden. 40 Vgl. Beck M. (2005), S. 143. 41 Vgl. Vorwort, in: Klinger, F./Müller, M. (Hrsg.), 2004, S. 3.

Chapter Preview

References

Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.