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6.2.2 Wertermittlungsverfahren national/international in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 173 - 176

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_173

Bibliographic information
160 6 Aspekte der Bewertung und Bilanzierung im Real Estate Asset Management grundlage für die den Objekten innewohnende Sicherheit ist nicht der Kaufpreis aussagekräftig, vielmehr ist der Beleihungswert der Wert, den die Immobilie für den Zeitraum der Belastung mindestens als Sicherheit bieten kann. Daher werden alle spekulativen und konjunkturell bedingten wertbeeinflussenden Faktoren außer Betracht gelassen. Konsequenz hieraus ist, dass der Beleihungswert deutlich unter dem Verkehrswert liegt.6 Das internationale Gegenstück zum Beleihungswert sind der Mortgage Lending Value bzw. der European Mortgage Lending Value, denen im Wesentlichen die gleiche Intention zugrunde liegt, nämlich die vorsichtige Bewertung der Immobilie mit der Maßgabe, einen nachhaltig erzielbaren Wert zu ermitteln.7 Dies sind die wesentlichen Wertbegriffe, die im Asset Management von Relevanz sind. Darüber hinaus gibt es auch weitere Wertbegriffe, die vor allem in speziellen Bewertungszusammen hängen auftreten. Hierzu zählen zum Beispiel der dem deutschen Steuerrecht entstammende Einheitswert und der Bestandswert als Grundlage für die Festsetzung von steuerlichen Erhebungen.8 Der Buchwert aus der Rechnungslegung hat Bedeutung für die Handels- und Steuerbilanz und wird fortlaufend durch Abschreibungen reduziert.9 Diese Wertbegriffe werden im Folgenden im Zusammenhang mit den Bewertungsanlässen näher charakterisiert. 6.2.2 Wertermittlungsverfahren national/international In dieser Betrachtung steht nicht die vollständige Darstellung aller existierenden Verfahren zur Immobilienbewertung im Vordergrund, vielmehr sollen die Wertermittlungsverfahren, die für das Real Estate Asset Management relevant sind, kurz charakterisiert werden. Hierbei wird grundsätzlich die Unterscheidung zwischen nationalen und internationalen Verfahren getroffen. Die deutschen Verfahren sind im Gegensatz zu den internationalen Bewertungsverfahren durch Gesetze, Verordnungen und Richtlinien normiert. So sind die Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes, Ertragswertes, Sachwertes und Vergleichswertverfahren in der Wertermittlungsverordnung und der Wertermittlungsrichtlinie klar charakterisiert10. Grundlegende Idee des Vergleichswertverfahrens ist die Ableitung des Immobilienwertes durch den Vergleich mit zeitnah realisierten Kaufpreisen von vergleichbaren Grundstücken. Das Verfahren basiert auf den §§ 13 und 14 der WertV und kann aufgrund seiner Vorgehensweise auf Zu- und Abschläge zur Ermittlung des Verkehrswertes verzichten, wenn die Maßgabe der zeitlichen Nähe der Vergleichswerte gegeben ist. Es findet sowohl bei bebauten als auch bei unbebauten Grundstücken Anwendung. Bei Gewerbeimmobilien oder Spezialimmobilien bietet sich oftmals die Schwierigkeit von mangelnden Vergleichswerten, so dass eine Anwendung zur Verkehrswertermittlung nicht möglich ist.11 Im zweiten Abschnitt der WertV wird in den §§ 15 – 20 der Ertragswert geregelt. Renditeobjekte werden über dieses Verfahren bewertet. Ermittelt wird der Wert der Immobilie, der sich aus 6 Vgl. Weppler, M. (2008), S. 12 f. 7 Vgl. Gondring, H. (2009), S. 879 f. 8 Vgl. Pfnür, A. (2002), S. 18 ff. 9 Vgl. Weppler, M. (2008), S 13. 10 Vgl. Gondring, H. (2009) S. 877. 11 Vgl. Schulte, K. (1998) A, S. 176. 1616.2 Wertermittlung für Immobilien den Erträgen, die aus dem Grundstück erwirtschaftet werden können, ableiten lässt.13 Das Verfahren setzt sich aus zwei Teilen zusammen. Auf der einen Seite wird der Barwert der Gebäudeerträge für die individuelle Restnutzungsdauer der Bebauung ermittelt, zum anderen wird der Bodenwert ermittelt, hierbei wird eine ewige Nutzung unterstellt. Zu der Bewertung des Grund und Bodens wird nach § 15 Abs. 2 der Vergleichswert herangezogen.14 Das dritte in der WertV geregelte Verfahren dient zur Ermittlung des Sachwertes. Dieser an sich marktunabhängige Wert würdigt den Herstellungswert. Das Verfahren findet dann Anwendung, wenn sich keine geeigneten Vergleichswerte erheben lassen und keine Rendite (z. B. durch Eigennutzung, oder Leerstand) für das Ertragswertverfahren ansetzbar ist. Allerdings wird der Sachwert nach der Durchführung des Verfahrens an die Marktverhältnisse durch geeignete Zu-und Abschläge angepasst. Wie beim Ertragswertverfahren werden auch hier die Werte für Boden und bauliche Anlagen getrennt von einander ermittelt15 Die kurz vorgestellten Verfahren finden sich in ihrer Struktur im internationalen Rahmen wieder. So entspricht das Sachwertverfahren der Cost (of Replacement) Method, das Ertragswertverfahren der Investment Method und das Vergleichswertverfahren der (Direct Value) Comparison Method. Auch wenn die grobe Struktur der nationalen Verfahren mit denen der internationalen vergleichbar ist, muss in der detaillierteren vergleichenden Betrachtung aber festgestellt werden, dass es zum Teil deutliche Abweichungen gibt. Ursache hierfür ist die abweichende Sichtweise, die den Verfahren zugrunde liegt. Im Fokus steht die Bewertung aus Sicht des Investors; also in erster Linie die Rentierlichkeit oder Unrentierlichkeit der zu bewertenden Immobilie.16 12 Vgl. Weppler, C. (2008) S. 18. 13 Ebenda S. 186. 14 Ebenda S. 186 f. 15 Ebenda S. 194. 16 Vgl. Weppler, M. (2008), S. 62 f. Verkehrswert Wertermittlungsverfahren nach WertV Vergleichswert Vergleichswertverfahren Preisvergleichsrechnung Was kosten vergleichbare oder vergleichbar gemachte Grundstücke Ertragswertverfahren Renditerechnung Was sind die künftigen Einnahmen aus der Immobilie zum heutigen Zeitpunkt wert? Ertragswert Sachwert Sachwertverfahren Substanzrechnung Was kosten Grundstück und Gebäudesubstanz? Abgleich mit der Situation auf dem Grundstücksmarkt Wertermittlungsverfahren nach WertVAbbildung 69: 12 162 6 Aspekte der Bewertung und Bilanzierung im Real Estate Asset Management Vergleichspreise hinreichend übereinstimmender Vergleichsgrundstücke Bodenrichtwert (nur bei unbebauten Grundstücken) Berücksichtigung von Abweichungen (Grundstückszustand / allg. Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt Prüfung bzgl. ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse Vergleichswert Verkehrswert Heranziehen anderer Verfahrensergebnisse Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt +/- +/- +/- +/- = = = Ablaufschema deutsches VergleichswertverfahrenAbbildung 70: Bodenwert Jahresrohertrag des Grundstücks Bewirtschaftungskosten (ohne Abschreibung) Jahresreinertrag des Grundstücks Bodenwertverzinsungsbetrag Berücksichtigung der Lage am Grundstücksmarkt _ = _ = x = x Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände Reinertragsanteilder baul. Anlage Vervielfältiger Liegenschaftszinssatz/100 = = +/- + = Ertragswert VERKEHRSWERT (§194 BauBG) +/- = Restnutzungsdauer Ertragswert der baul. Anlage Ablaufschema deutsches ErtragswertverfahrenAbbildung 71: 1636.2 Wertermittlung für Immobilien Prägnantestes Beispiel dabei ist das Discounted-Cashflow-Verfahren. Es wird mittlerweile auch von deutschen Investoren bei der Wertermittlung dem Ertragswertverfahren vorgezogen. Für das DCF-Verfahren sprechen zum Beispiel die explizite Möglichkeit zur Berücksichtigung von Mieterhöhungen in der Zukunft und die periodengenaue Einbeziehung von Größen wie Abschreibungen, Inflation, Instandsetzungsaufwendungen, Steuern und Finanzierungskosten als separate Faktoren.17 Das zugrunde liegende Diskontierungsmodell und die Ermittlung des Cashflows werden im nachfolgenden Abschnitt näher beleuchtet. 6.2.3 Anlässe für die Bewertung bei Bestandsimmobilien Die Bewertungsanlässe von Immobilien folgen im Wesentlichen der Systematik der Immobilienlebenszyklen, bzw. der Zyklen, die die Immobilie im Portfolio durchlaufen. Neben der Erwerbsphase und der Verkaufsphase ist die Bestandsphase ein wesentliches Element des Zyklus. Zusätzlich zu dieser Untergliederungsvariante kann auch nach dem Bewertungszweck eine Unterscheidung getroffen werden.18 Bei der hierfür zum Teil erforderlichen Anwendung normierter Verfahren ist eine Vielzahl von Gesetzen, Verordnungen, Normen und Richtlinien für die Bewertung zu berücksichtigen.19 17 Vgl. Weppler, M. (2008) S. 62 f. 18 Vgl. Pfnür, A. (2002); S. 18 ff. 19 Vgl. Diederichs, C. (2006), S. 580 ff. BodenwertWert der sonstigen AnlagenHerstellung der baulichen Anlagen Herstellungswert der Gebäude, der baulichen Außenanlagen und der besonderen Betriebseinrichtungen Wertminderung wegen Alters Wertminderung wegen Baumängel /-schäden Sonst. wertbeeinflussende Umstände – ± Wert der baulichen Anlage Heranziehen anderer Verfahrensergebnisse Sachwert des Grundstücks Verkehrswert Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt = = = = = ±± + + + – Ablaufschema deutsches SachwertverfahrenAbbildung 72:

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Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.