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5.5.2 Rating von Immobilieninvestments in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 165 - 167

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_165

Bibliographic information
150 5 Immobilien und Kapitalmarkt Ratings sind also zukunftsorientierte Aussagen. Sie basieren auf Indikatoren und Prognosen über die Fähigkeit, Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen. Mit der verbindlichen Einführung der Basel-II-Vereinbarungen verlangen Banken zukünftig eine klarere und offenere Unternehmens- bzw. Investitionspolitik. Die hohen Renditeansprüche der internationalen Marktteilnehmer werden in den meisten Fällen über eine hohe Fremdkapitalquote erzielt, da sich dadurch eine Hebelung der Eigenkapitalrendite realisieren lässt. Dieses Fremdkapital stellen meistens Banken zur Verfügung. Die Anforderungen an Transparenz und Managementanalysen werden weiter zunehmen. Zukünftig werden sich Banken neben der Bonität der Projekte auch an der Bonität der Kreditnehmer orientieren.85 Mit Hilfe von Ratings wird versucht, alle zur Verfügung stehenden Informationen so zu verdichten, dass das Risiko-Rendite-Profil von unterschiedlichen Objekten oder auch Kreditnehmern miteinander vergleichbar ist. Die Rating-Ersteller sind entweder externe Dienstleistungsunternehmen oder interne Abteilungen. Die externen Dienstleistungs unternehmen sammeln und analysieren als unabhängige Dritte die Informationen, damit die Rating-Nutzer das bewertete bzw. „rated“ Objekt leichter richtig einordnen können. Bei einer internen Abteilung werden z. B. die bankinternen Ratings erstellt, die durch Standardisierung der Vorgehensweise eine risikogewichtete Besicherung des vergebenen Kapitals gewährleisten.86 5.5.2 Rating von Immobilieninvestments Beim Rating von Immobilien (-anlagen) lassen sich grundsätzlich das Credit-Rating (Bewertung des Ausfallrisikos eines Immobilien-Kredits) und das Investment-Rating (Bewer tung des Renditepotentials einer Immobilie) unterscheiden. Beim Credit-Rating wird also gefragt: „Wie hoch ist das Downside-Risiko?“ Beim Investment-Rating lautet die Frage: „Wie hoch ist das Upside-Potenzial?“ In der Praxis werden darüber hinaus drei unterschiedliche Rating- Produkte angeboten. Das Markt- und Standort-Rating beurteilt das Potenzial und die Risiken des Marktumfelds für die betreffende Immobilienanlage bzw. das Portfolio. Das Objekt-Rating betrachtet das Potenzial, das sich aus den Eigenschaften der individuellen Immobilie bzw. des Portfolios ergibt. Das Produkt-Rating bewertet schließlich die Performance von Immobilienprodukten (wie z. B. geschlossene oder offene Immobilienfonds).87 Im Folgenden wird exemplarisch das Rating von Immobilienobjekten dargestellt. Objektratings (oder Markt- und Objektratings) dienen zur Bewertung der Leistungsfähigkeit einer Immobilie im Hinblick auf ihre Eignung als Investitionsobjekt (Feri) bzw. zur Beurteilung der Qualität einer Immobilie in Bezug auf die mittelfristige Verkäuflichkeit der Immobilie (HVB Expertise).88 In jedem Fall handelt es sich um ein System, bei dem eine Immobilie mit all ihren standort- und marktspezifischen, technischen und wirtschaftlichen Eigenschaften analysiert und bewertet wird. Auf europäischer Ebene wurde ein System der TEGoVA (Tlie European Group of Valuers‘ Association) entwickelt, das im Wesentlichen mit dem für Deutschland von HVB Expertise entwickelten Markt- und Objektrating System „MoriX“ identisch ist. Ein alternativer Ansatz, der eine Immobilie als Investitionsobjekt betrachtet und auf einer Marktwertermittlung beruht, wurde von Feri Research entwickelt. Anders als bei dem An- 85 Vgl. Piazolo, D. (2007), S. 694. 86 Vgl. ebenda, S. 695. 87 Vgl. Arnold, M./Wagner, T. (2007), S. 34. 88 Vgl. Knepel, H. (2005), S. 441. 1515.5 Immobilien-Rating satz von HVB Expertise basiert dieses Rating auf einer expliziten Prognose der Cashflows aus der Immobilie und aller mit der Immobilie verbundenen Risiken. Zentrales Bewertungskriterium ist die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie. Hier steht die Sicht eines Investors im Vordergrund. Anwendungsgebiete für Objektratings sind:89 Kreditanalyse bei der Gewährung von Immobiliendarlehen • Risikoanalyse von Portfolien • Investitions- und Desinvestitionsentscheidungen • Portfolioanalyse und -steuerung • “Internal Ratings Advanced Approach” nach Basel II • Marktwertermittlung nach IAS/IFRS. • Im Weiteren wird exemplarisch die Vorgehensweise und Struktur des Feri Immobilienobjekt Ratings kurz vorgestellt. Zentrales Ratingkriterium des Feri Immobilienobjekt Ratings ist die Bewertung der Wirtschaftlichkeit einer Immobilie als Investitionsobjekt. Bei der Bewertung eines einzelnen Objekts wird nach einem Top-Down-Ansatz vorgegangen, der von überregionalen Markttrends bis hin zu spezifischen Merkmalen des Mikrostandorts und des zu bewertenden Objekts die relevanten Einflussfaktoren analysiert und entsprechend ihrer Bedeutung gewichtet. Die Berechnung der Wirtschaftlichkeit basiert auf einem Vergleich des Marktwerts einer Immobilie mit dem Investitionsvolumen oder anders aufgedrückt, auf einemVergleich der Investitionsrendite, die – zusammengesetzt aus Mietrendite und Wertänderungsrendite – aus dem Objekt erzielt werden kann mit einer risikogerechten Verzinsung der Immobilie. Anders als bei dem Ansatz von TEGoVA/MoriX ist eine Voraussetzung des Feri Ratings, die Ermittlung eines Markt- oder Ertragswertes der Immobilie. Eine Besonderheit des Feri Ansatzes ist zudem, dass er auf expliziten Prognosen über die Cashflows der Immobilie beruht, wobei die Marktprognosen für den Standort hier automatisch einfließen.90 Das Feri Objektrating basiert auf einer Bewertung von: Attraktivität • Mietverträgen • Wirtschaftlichkeit • Die Messung der Attraktivität erfolgt durch einen umfassenden Kriterienkatalog bzgl. Makrostand ort (Angebot, Nachfrage, Wertentwicklung etc.), Mikrostandort (Lagequalität, Verkehrsinfrastruktur, Versorgungsinfrastrktur etc.) und Objektqualität (Gebäudequalität, Grundstücksqualität, etc.) Die für die Beurteilung der Makrostandortes erforderlichen Prognosen werden dem Feri Immobilienmarkt Rating System entnommen. Die anderen Kriterien werden von einem Gutachter im Rahmen einer Orts- und Objektbegehung ermittelt. Die Attraktivität der Immobilie dient neben einer detaillierten Erfassung relevanten Qualitätseigenschaften der Immobile zur Ableitung einer objektspezifischen Marktmiete, die für die zu bewertende Immobile nachhaltig angemessen ist. Hier fließt auch die Marktprognose der Feri ein, die mit Hilfe der Attraktivitätskomponenten auf die individuelle Immobilie heruntergebrochen wird. Darüber hinaus wird die Attraktivität dazu verwendet, um eine risikogerechte Verzinsung der Immobilie zu ermitteln. Dieser 89 Vgl. Knepel, H. (2005), S. 441. 90 Vgl. ebenda, S. 442. 152 5 Immobilien und Kapitalmarkt Zinssatz, der alle mit der Immobilie verbundenen Risiken berücksichtigt und der im Rahmen der Wertermittlung als Kapitalisierungszinssatz verwendet wird, wird von Feri „Break Even Rendite“ genannt. 92 Die Auswertung der Mietverträge erfolgt im Hinblick auf die Berechnung der Cashflows als Basis der Berechnung des Marktwerts der Immobilie im Rahmen des Discounted-Cashflow- Modells (DCF) und der Ermittlung der Mieterrisiken. 5.6 Anforderungen an kapitalmarktfähige Immobilienanlagen 5.6.1 Anforderungsprofil für Immobilienanlagen Eine signifikante Zahl unterschiedlicher Finanzinstrumente ist in den letzten Jahren in den deutschen Immobilienmarkt eingeführt worden. Diese lassen sich anhand zweier Dimensionen kategorisieren: (1) dem Rendite/Risiko-Profil der Instrumente (Eigenkapital/Fremdkapital) und (2) dem Zugang zu den Titeln (privat/öffentlich). Eigenkapitalinstrumente nehmen das volle Marktrisiko auf sich, partizipieren dafür aber auch unlimitiert an eventuellen Wertsteigerungen. Es handelt sich im Falle von Immobilien um den klassischen Erwerb (direkt oder indirekt) durch Privatpersonen oder Unternehmen. Fremd- 91 Vgl. Knepel, H. (2005), S. 444. 92 Vgl. ebenda, S. 443. Immobilie vermietet Mieteinnahmen Mieterrisiko Immobilie nicht vermietet Objektspez. Marktmiete Marktrisiko Objektrisiko Bewertung der Mietverträge Bewertung der Attraktivität Mieteinnahmen Kosten Restwert Basiszins Marktrisiko Mieterrisiko Objektrisiko Nettoeinnahmen Risiko DCF Bewertung der Wirtschaftlichkeit Ertragswert = Marktwert Investitionsvolumen Prognose Prognose Systematik Feri Immobilienobjekt RatingAbbildung 65: 91

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References

Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.