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5.5.1 Grundlegende Rahmenbedingungen in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 164 - 165

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_164

Bibliographic information
1495.5 Immobilien-Rating technologien) oder wachsendes Umweltbewusstsein (neue Technologien oder neue Formen der Stadtplanung).82 5.5 Immobilien-Rating 5.5.1 Grundlegende Rahmenbedingungen Der Grundgedanke des Ratings besteht darin, dass Anlegern eine schnelle und einfache Bewertung von Investitionsalternativen ermöglicht werden soll, ohne dass sie selbst alle relevanten Informationen sammeln und analysieren müssen. In der Regel werden diese Informationen von Rating-Agenturen aufbereitet und in einem multidimensionalen Verfahren be wertet. Ergebnis des Rating-Prozesses ist eine Benotung der Anlage bzw. des Kreditengagements nach einer definierten Skala (z. B. „AAA“ für „Höchste Bonität“ bis „D“ für „Insolvenz des Schuldners“).83 82 Vgl. Rottke, N. (2007), S. 342. 83 Vgl. Arnold, M., Wagner, T. (2007), S. 34. 84 Vgl. Knepel, H. (2005), S. 439. Gegenüberstellung verschiedener Rating-SkalenAbbildung 64: 84 Moody’s S&P Risikogarantie Feri Kommentar Aaa Aa1 Aa2 Aa3 A1 A2 A3 Baa1 Baa2 Baa3 Ba1 Ba2 Ba3 B1 B2 B3 Caa Caa C D AAA AA+ AA AA- A+ A A- BBB+ BBB+ BBB– BB+ BB BB- B+ B B– CCC CC C D Höchste Bonität, geringes Ausfallrisiko Hohe Bonität, kaum höheres Risiko Überdurchschnittliche Bonität, etwas höheres Risiko Mittlere Bonität, stärkere Anfälligkeit bei negativen Entwicklungen im Unternehmesumfeld Spekulativ, Zins- und Tilgungszahlungen bei negativen Entwicklungen gefährdet Geringe Bonität, relativ hohes Ausfallrisiko Geringste Bonität, höchstes Ausfallrisiko Schuldner bereits in Zahlungsverzug oder Insolvenz AAA AA A B+ B C D D– E E– Absolute Spitze Hervorragend Sehr gut Weit überdurchschnittlich Leicht überdurchschnittlich Überdurchschnittlich Leicht unterdurchschnittlich Weit unterdurchschnittlich Schlecht Sehr schlecht 150 5 Immobilien und Kapitalmarkt Ratings sind also zukunftsorientierte Aussagen. Sie basieren auf Indikatoren und Prognosen über die Fähigkeit, Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen. Mit der verbindlichen Einführung der Basel-II-Vereinbarungen verlangen Banken zukünftig eine klarere und offenere Unternehmens- bzw. Investitionspolitik. Die hohen Renditeansprüche der internationalen Marktteilnehmer werden in den meisten Fällen über eine hohe Fremdkapitalquote erzielt, da sich dadurch eine Hebelung der Eigenkapitalrendite realisieren lässt. Dieses Fremdkapital stellen meistens Banken zur Verfügung. Die Anforderungen an Transparenz und Managementanalysen werden weiter zunehmen. Zukünftig werden sich Banken neben der Bonität der Projekte auch an der Bonität der Kreditnehmer orientieren.85 Mit Hilfe von Ratings wird versucht, alle zur Verfügung stehenden Informationen so zu verdichten, dass das Risiko-Rendite-Profil von unterschiedlichen Objekten oder auch Kreditnehmern miteinander vergleichbar ist. Die Rating-Ersteller sind entweder externe Dienstleistungsunternehmen oder interne Abteilungen. Die externen Dienstleistungs unternehmen sammeln und analysieren als unabhängige Dritte die Informationen, damit die Rating-Nutzer das bewertete bzw. „rated“ Objekt leichter richtig einordnen können. Bei einer internen Abteilung werden z. B. die bankinternen Ratings erstellt, die durch Standardisierung der Vorgehensweise eine risikogewichtete Besicherung des vergebenen Kapitals gewährleisten.86 5.5.2 Rating von Immobilieninvestments Beim Rating von Immobilien (-anlagen) lassen sich grundsätzlich das Credit-Rating (Bewertung des Ausfallrisikos eines Immobilien-Kredits) und das Investment-Rating (Bewer tung des Renditepotentials einer Immobilie) unterscheiden. Beim Credit-Rating wird also gefragt: „Wie hoch ist das Downside-Risiko?“ Beim Investment-Rating lautet die Frage: „Wie hoch ist das Upside-Potenzial?“ In der Praxis werden darüber hinaus drei unterschiedliche Rating- Produkte angeboten. Das Markt- und Standort-Rating beurteilt das Potenzial und die Risiken des Marktumfelds für die betreffende Immobilienanlage bzw. das Portfolio. Das Objekt-Rating betrachtet das Potenzial, das sich aus den Eigenschaften der individuellen Immobilie bzw. des Portfolios ergibt. Das Produkt-Rating bewertet schließlich die Performance von Immobilienprodukten (wie z. B. geschlossene oder offene Immobilienfonds).87 Im Folgenden wird exemplarisch das Rating von Immobilienobjekten dargestellt. Objektratings (oder Markt- und Objektratings) dienen zur Bewertung der Leistungsfähigkeit einer Immobilie im Hinblick auf ihre Eignung als Investitionsobjekt (Feri) bzw. zur Beurteilung der Qualität einer Immobilie in Bezug auf die mittelfristige Verkäuflichkeit der Immobilie (HVB Expertise).88 In jedem Fall handelt es sich um ein System, bei dem eine Immobilie mit all ihren standort- und marktspezifischen, technischen und wirtschaftlichen Eigenschaften analysiert und bewertet wird. Auf europäischer Ebene wurde ein System der TEGoVA (Tlie European Group of Valuers‘ Association) entwickelt, das im Wesentlichen mit dem für Deutschland von HVB Expertise entwickelten Markt- und Objektrating System „MoriX“ identisch ist. Ein alternativer Ansatz, der eine Immobilie als Investitionsobjekt betrachtet und auf einer Marktwertermittlung beruht, wurde von Feri Research entwickelt. Anders als bei dem An- 85 Vgl. Piazolo, D. (2007), S. 694. 86 Vgl. ebenda, S. 695. 87 Vgl. Arnold, M./Wagner, T. (2007), S. 34. 88 Vgl. Knepel, H. (2005), S. 441.

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References

Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.