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4.4.3 Balanced Scorecard in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 122 - 123

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_122

Bibliographic information
1054.4 Qualitative Ansätze der Asset Allocation Nutzungsdauer unter normalen Umständen unendlich ist. Ausgehend von diesem Grundstück finden immer wieder Neubauten und Umnutzungen statt. Welche der beiden Varianten dabei gewählt wird, hängt von den rechtlichen, technischen und wirtschaftlichen Umständen ab.105 Problematisch ist die Anwendung des Produktlebenszyklus bei Immobilien daher insoweit, dass die Immobilie nicht multipliziert werden kann. Sie existiert immer nur einmalig auf einem bestimmten Grundstück. Auch sehr ähnliche Immobilien, wie z. B. Eigentumswohnungen oder Reihenhäuser, sind niemals exakt gleich. Ferner unterscheiden sich die anfallenden Kosten während des Immobilienlebenszyklus von denen des Produktlebenszyklus, der sich eher auf Konsumgüter anwenden lässt. So fallen zwar bei beiden zu Beginn sehr hohe Kosten an, bei Immobilien für die Errichtung und bei Konsumgütern für Forschung und Entwicklung, jedoch sind diese im direkten Vergleich bei Immobilien verhältnismäßig höher. Wegen der hohen Kosten und des langen Amortisationshorizonts sind Revitalisierungen oder Umwidmungen bei Immobilien oft unwirtschaftlich. Deshalb ist eine genaue Planung umso wichtiger. Ebenfalls kann davon ausgegangen werden, dass sich die Kosten beim Betrieb einer Immobilie im Zeitverlauf immer mehr erhöhen,106 während steigende Absatzzahlen bei Konsumgütern während der Wachstums- und Reifephase zu einer Degression der Stückkosten führen.107 Ist die Übertragung der Modelle des Produktlebenszyklus aus den besagten Gründen schwierig, können aus dem Lebenszyklus der Immobilie dennoch relevante Informationen gewonnen werden. Das Wissen über den Zyklus der Immobilie aus u. a. Projektentwicklung, Nutzung, Umwidmung und Sanierung ermöglicht, diese Prozesse schon vor dem Ankauf zu antizipieren. Ist im Rahmen der Due Dilligence etwa festgestellt worden, dass eine grundlegende Sanierung des Gebäudes in Kürze notwendig sein wird, kann dies bei der Preisfeststellung schon berücksichtigt werden. Für das Asset Management relevante Immobilien weisen zumeist einen Bedarf an Maßnahmen auf. Sofern dieser Bedarf im technischen Zustand der Immobilie begründet liegt, ist immer auch zu beachten, an welchem Punkt des Lebenszyklus sich die Immobilie befindet. Dies kann die Feststellung darüber erleichtern, welche Maßnahmen des Asset Managers überhaupt sinnvoll sind. 4.4.3 Balanced Scorecard Die Balanced Scorecard, entwickelt 1992 durch Kaplan und Norton, ist ein relativ neues Kennzahlensystem, welches über die rein finanziellen Kennzahlen hinausgeht.108 Durch sie sollen diese monetären Kennzahlen, welche vor allem kurzfristige Handlungen erfordern, mit anderen Faktoren, z. B. Kundenzufriedenheit, in der Form kombiniert werden, dass eine langfristige Steigerung des Shareholder Value erreicht werden kann. Gegliedert ist die Balanced Scorecard in vier Perspektiven, zwischen denen jeweils Ursache- Wirkungs-Beziehungen bestehen. Als wichtigste dieser vier Perspektiven wird dabei die finanzielle Perspektive angesehen, die zur Orientierung der anderen Perspektiven dienen soll. Gemessen werden kann die Leistung dieser Perspektive etwa durch die Entwicklung von Umsatz oder Cashflow. Durch die kundenbezogene Perspektive soll ermittelt werden, ob durch das Unternehmen ein Kundennutzen erzeugt werden konnte. Dies kann z. B. durch 105 Vgl. Gondring, H. (2009), S. 39 f. 106 Vgl. ebenda, S. 322. 107 Vgl. Wöhe, G. (2008), S. 92 f. 108 Vgl. Gondring, H. (2009), S. 572. 106 4 Theoretische Grund lagen des Real Estate Asset Management Wiederkaufsraten oder Marktanteile festgestellt werden. In der internen Prozessperspektive werden die Merkmale der Geschäftsprozesse des Unternehmens abgebildet, was z. B. durch die Kapazitätsauslastung gemessen werden kann. Die Innovations- und Wachstumsperspektive versucht schließlich, die für lang anhaltendes Wachstum notwendige Infrastruktur zu identifizieren. Messdaten hierfür können die Fluktuationsrate und das Ausbildungsniveau der Mitarbeiter sein. Im Zentrum dieser vier Perspektiven stehen dabei immer die Visionen und Strategien des Unternehmens. Die Anwendung der Balanced Scorecard soll dazu führen, diese Visionen auf die operative Ebene zu übertragen, um eine Verknüpfung von Ursache und Wirkung der Unternehmenshandlungen zu ermöglichen. Werden die Ziele mit konkret überprüfbaren Messgrößen verbunden, so kann die Wirkung jederzeit kontrolliert werden.109 Da das Asset Management eine Strategie mit dem Ziel der Vermögenssteigerung des Investors ist, bietet sich die Balanced Scorecard mit ihrem ebenfalls am langfristigen Shareholder Value orientierten Ansatz als Managementsystem an. Nützlich erscheint ebenfalls, die Ziele des Asset Managements, vor allem die Verbesserung des Rendite-Risiko-Profils einer Immobilie,110 durch die Balanced Scorecard in operative Ziele herunter zu brechen. Die Überprüfbarkeit des Erfolges der Maßnahmen durch objektive Kennzahlen zu ermöglichen, ist ebenfalls wichtig. 4.4.4 SWOT-Analyse Einen Überblick über die Stärken (strengths), Schwächen (weaknesses) Chancen (opportunities) und Risiken (threats) eines Investments liefert die SWOT-Analyse. Mit ihr kann auch eine leichtere Vergleichbarkeit zu alternativen Investitionsobjekten hergestellt werden. Idealerweise wird die SWOT-Analyse vor der Investition in eine Immobilie durchgeführt, etwa im Rahmen der vor dem Ankauf durchzuführenden Due Dilligence.111 Dabei werden einerseits das Umfeld des Unternehmens bzw. der Immobilie, andererseits das Unternehmen bzw. die Immobilie selbst analysiert. Die Erkenntnisse der Umfeldanalyse werden in Chancen und Risiken, die der Unternehmensanalyse in Stärken und Schwächen gegliedert.112 Oftmals werden die einzelnen Kriterien der SWOT-Analyse auch in einem Diagramm dargestellt, wobei auf einer Achse Stärken und Schwächen, auf der anderen Chancen und Risiken abgetragen werden. Durch diese Darstellung kann eine Übersichtlichkeit geschaffen und auch die Doppelwirkung bestimmter Eigenschaften erkannt werden. So können etwa kurze Mietvertragsdauern ein erhebliches Leerstandsrisiko mit Mietertragsausfällen bedeuten, gleichzeitig aber auch die Chance auf Umwidmung der Immobilie oder Neuvermietung zu einer höheren Miete darstellen.113 Während der Haltephase der Immobilie kann eine weitere SWOT-Analyse auch über die Veränderungen der anfangs ermittelten Punkte Auskunft geben. Dadurch kann der Asset Manager in Erfahrung bringen, inwiefern sich die Situation der Immobilie verbessert oder verschlechtert hat. Weiterhin bietet ihm die Analyse auch ein Hilfsmittel, an welchen Punkten er ansetzen kann, um die Immobilie in positiver Hinsicht zu entwickeln. 109 Vgl. ebenda, S. 572 f. 110 Vgl. von Stengel, R. (2003), S. 321. 111 Vgl. Gondring, H. (2007), S. 140. 112 Vgl. Baum, H./Coenenberg, A./Günter, T. (1999), S. 75. 113 Vgl. Gondring, H. (2007), S. 141 f.

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References

Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.