Zum Inhalt:
Die Anforderungen an das Asset Management für Immo?
bilien haben gerade im Hinblick auf die Subprime?Krise
stark zugenommen. Dieses Buch zeigt alle wesentlichen
Schlüsselfelder eines aktiven Wertmanagements von Im?
mobilien nach internationalen Standards auf und stellt das
komplexe Thema übersichtlich dar. Die Schwerpunkte
sind u.a.
? Theoretische Grundlagen
? Immobilien und Kapitalmarkt
? Aspekte der Bewertung und Bilanzierung
? Performancemessung für Immobilienportfolios
? Investment? und Wertschöpfungsstrategien
? Risikomanagement für Immobilien
? Controlling und Reporting
? Informationsmanagement und Informationstechno?
logie
? Real Estate Asset Management in der Invest?
ment?/Bestands? und Exit?Phase
? Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Ma?
nagement
? Ausgewählte Immobilienkennzahlen.
Zu den Autoren:
Prof. Dr. Hanspeter Gondring ist Studiendekan Finanz?
wirtschaft an der Dualen Hochschule Baden?Württemberg
Stuttgart.
Dipl.?Kfm. Thomas Wagner war Leiter Real Estate Asset
Management einer namhaften Fondsgesellschaft und berät
heute institutionelle Investoren und Family Office Klien?
ten im Asset & Portfolio Management.
Real Estate Asset
Management
Handbuch für Studium und Praxis
Von
Prof. Dr. Hanspeter Gondring FRICS
und
Dipl.-Kfm. Thomas Wagner MRICS CIWM
Verlag Franz Vahlen München
ISBN 978 3 8006 4468 1
© 2011 Verlag Franz Vahlen GmbH
Wilhelmstr. 9, 80801 München
Satz: Fotosatz H. Buck
Umschlaggestaltung: simmel?artwork
eBook?Produktion: hgv publishing services
Dieser Titel ist auch als Printausgabe beim
Verlag und im Buchhandel erhältlich.
Vorwort
Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren
Vergangenheit. Diese Investoren – zumeist aus dem angelsächsischen Raum – importierten
gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien
betrifft. Ausgehend von dem Asset Management Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das
aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Asset-Klasse
Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Gerade die immer stärkeren Auswirkungen der
globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) machen ein professionelles Asset Management
für Immobilien auch in Deutschland unverzichtbar.
Das vorliegende Buch richtet sich an Dozenten und Studenten von immobilienwirtschaftlichen
Studiengängen sowie Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.
Darüber hinaus wird das Buch auch Praktikern, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern
wollen, eine wertvolle Hilfestellung bieten. Es liefert einen umfassenden, systematischen
Überblick über die Teilbereiche des Real Estate Asset Managements und zeigt die Anknüpfungspunkte sowie Interdependenzen zwischen Kapitalmarkt und Immobilienmärkten auf.
Das Buch entstand aus der Zusammenarbeit von Wissenschaft und Praxis. Wir danken den
Studierenden der höheren Semester der Studienrichtung Immobilienwirtschaft an der Dualen
Hochschule Stuttgart für ihre Mitarbeit, die die Grundlage für einige Kapitel dieses Buches
bildet. Der besondere Dank der Herausgeber gilt Frau Silke Maahn für die redaktionelle Unterstützung, sowie Frau Heike Klimkeit, die durch ihre engagierte Mitarbeit bei der grafischen
Gestaltung und Schlussredaktion die qualitative Umsetzung des Werks erst ermöglicht hat.
Wir hoffen, unseren Lesern ein Buch an die Hand zu geben, das Erkenntnis vermittelt und
zum kritischen Nachdenken anregt. Wir freuen uns über Anregungen und Kritik, aber auch
über positive Bewertungen.
Stuttgart / Hamburg, im März 2010 Hanspeter Gondring
Thomas Wagner
Autoren
Die nachfolgend genannten Bachelors of Arts with Honours (B.A. Hons.) der Dualen Hochschule Stuttgart haben als Autoren bei diesem Lehrbuch mitgewirkt:
Herr Julien Ahrens
Herr Claudio Brandone
Frau Petra Braun
Frau Ellen Elstner
Frau Romina Grausam
Herr Manuel Hellwig
Herr Nicolai Kremer
Frau Eva Kullmann
Herr Christian Nickl
Frau Claudia Maier
Frau Daniela Strunk
Herr Simon Wehrle
Herr Florian Weichert
Betreuende Dozenten:
Herr Prof. Dr. Hanspeter Gondring FRICS
Herr Dipl.-Kfm. Thomas Wagner MRICS CIWM
Inhaltsverzeichnis
Vorwort . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . V
Autoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VI
Abbildungsverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . XIX
1 Begriffsdefinition und Einordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
1.1 Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
1.2 Der Begriff des Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
1.2.1 Allgemeine Definition des Asset Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
1.2.2 Definition Real Estate Asset Management (REAM) . . . . . . . . . . . . . . . 4
1.2.2.1 Definition nach Soens/Thiels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
1.2.2.2 Definition nach Schulte/Walbröhl . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
1.2.2.3 Definition nach gif . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
1.3 Vergleich und Bewertung der verschiedenen Ansätze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
1.4 Einordnung und Abgrenzung des Real Estate Asset Management . . . . . . . . 6
1.4.1 Definition und Zielsystem des Real Estate Management
(Immobilienmanagement) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
1.4.2 Generelle Einordnung der Managementbegriffe . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
1.4.3 Abgrenzung der Funktionen des Real Estate Management
im Bereich von Anlage immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
1.4.3.1 Fund Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
1.4.3.2 Real Estate Investment Management (REIM)/Real Estate
Asset Management (REAM) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
1.4.3.3 Real Estate Portfolio Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
1.4.3.4 Property Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
1.4.3.5 Facility Management (FM) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
2 Ziele und Aufgaben des Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
2.1 Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
2.2 Ziele des Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
2.3 Wertschöpfungsphasen des Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . . 19
2.4 Leistungsprofil des Real Estate Asset Managers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
2.4.1 Anforderungen an den Asset Manager . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
2.4.2 Abgrenzung des Asset Managers zum „klassischen“
Immobilienverwalter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
2.4.3 Abgrenzung des Asset Managers zum Vermögensverwalter . . . . . . . 27
3 Der Wertschöpfungs prozess des Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . 29
3.1 Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
3.2 Beteiligte im REAM-Wertschöpfungsprozess . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
3.2.1 Investment-Ebene . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
3.2.2 Portfolio-Ebene . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
3.2.3 Objekt-Ebene . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
3.3 Elemente des Real Estate Asset Management-Prozesses . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
3.3.1 Bestands- und Potenzialanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
VIII Inhaltsverzeichnis
3.3.1.1 Immobilienaudit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
3.3.1.2 SWOT-Analyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
3.3.1.3 Zunkunftsprognose . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
3.3.1.4 Strategiefestlegung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
3.3.1.4.1 Taktische Managementaktionspläne . . . . . . . . . 38
3.3.1.4.2 Strategische Managementaktionspläne . . . . . . . 38
3.3.1.5 Strategie-Initiierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
3.3.1.6 Portfolio-Planung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
3.3.1.7 Erfolgsüberprüfung und Strategieanpassung . . . . . . . . . . . 40
3.3.1.7.1 Risikomanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
3.3.1.7.2 Chancen- und Wertmanagement . . . . . . . . . . . . 42
3.4 Ablaufstruktur des Real Estate Asset Management Prozesses . . . . . . . . . . . . 42
3.4.1 Input . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
3.4.1.1 Anlageidee und Investmentstrategie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
3.4.1.2 Strukturierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
3.4.1.3 Definition der Anlageziele . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
3.4.1.4 Einwerbung der Investitionsmittel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
3.4.1.5 Entscheidung über die rechtliche Form . . . . . . . . . . . . . . . . 46
3.4.1.6 Entscheidungsvorbereitung im Research . . . . . . . . . . . . . . 47
3.4.1.7 Überlegungen zur Exit-Strategie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
3.4.2 Strategische Asset Allocation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
3.4.2.1 Portfolio-Selektion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
3.4.2.2 Festlegung eines Zielportfolios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
3.4.2.3 Benchmark-Portfolio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
3.4.2.4 Portfolio-Bestandsanalyse und Prognose . . . . . . . . . . . . . . . 50
3.4.2.5 Ableitung strategischer Handlungsoptionen . . . . . . . . . . . 52
3.4.3 Taktische Asset Allocation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
3.4.3.1 Definition der taktischen Investmentstrategie . . . . . . . . . . . 52
3.4.3.2 Taktische Markt-, Angebots und Wettbewerbsanalyse . . . . 53
3.4.3.3 Analyse und Bewertung der Objektdaten . . . . . . . . . . . . . . 54
3.4.3.4 Analyse der baulichen Substanz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
3.4.3.5 Analyse der Ertragskraft der Immobilie . . . . . . . . . . . . . . . 55
3.4.3.6 Cashflow-Analyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
3.4.3.7 Renditeprognose . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
3.4.3.8 Objektstrategie und Handlungsoptionen . . . . . . . . . . . . . . . 56
3.4.3.9 Simulation der Ergebniswirkung durch das
DCF-Verfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
3.4.3.10 Maßnahmenumsetzung Beispiel: Flächenoptimierung
von Büroimmo bilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
3.4.3.11 Laufende Bewertung von Objekten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
3.4.3.12 Monitoring des Objektbudgets und der Objektstrategie . . 59
3.4.3.13 Reporting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
3.4.3.14 Vorbereitung und Ausführung des Exits . . . . . . . . . . . . . . . 61
3.4.4 Ergebniskontrolle und Risikomanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
3.4.4.1 Performanceanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
3.4.4.2 Risikomanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
3.4.4.3 Anpassung der Objektstrategie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
3.5 Optimierungsansätze im Prozess des Real Estate Asset Managements . . . . 64
3.5.1 Auswahlprozess des Real Estate Asset Managers . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
IXInhaltsverzeichnis
3.5.2 Formulierung von Präferenzen und Investmentzielen . . . . . . . . . . . . 64
3.5.3 Optimierung von Kommunikationsschnittstellen . . . . . . . . . . . . . . . . 65
3.5.4 Analyse der Prozesseffizienz mit Hilfe von Prozesskennzahlen . . . 66
3.5.5 IPM-Systeme als Optimierungsvehikel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66
3.5.6 Schaffung von Kernkompetenzen durch Outsourcing . . . . . . . . . . . . 67
4 Theoretische Grund lagen des Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . . . 69
4.1 Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
4.2 Kapitalmarkttheoretische Ansätze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
4.2.1 Asset Allocation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
4.2.2 Modern Portfolio Theory . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
4.2.2.1 Grundannahmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
4.2.2.2 Bestimmung der Portfoliorendite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
4.2.2.3 Bestimmung des Portfoliorisikos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76
4.2.2.3.1 Systematisches und unsystematisches
Risiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76
4.2.2.3.2 Risikomessung einzelner Assets . . . . . . . . . . . . 77
4.2.2.3.3 Ableitung des Portfoliorisikos . . . . . . . . . . . . . . 78
4.2.2.4 Bestimmung effizienter Portfolios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79
4.2.2.5 Berechnungsbeispiel zur Modern Portfolio Theory . . . . . . 82
4.2.2.6 Kritische Bewertung der Modern Portfolio Theory . . . . . . 86
4.2.2.7 Übertragung der Erkenntnisse auf das Real Estate
Asset Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87
4.2.3 Capital Asset Pricing Model (CAPM) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
4.2.3.1 Marktmäßige Bewertung von Anlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
4.2.3.2 Grundannahmen des CAPM . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
4.2.3.3 Beta-Koeffizient . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
4.2.3.4 Alpha-Koeffizient . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92
4.2.4 Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94
4.3 Neue Institutionenökonomie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95
4.3.1 Principal-Agent-Theorie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95
4.3.2 Transaktionskostenansatz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98
4.3.3 Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
4.4 Qualitative Ansätze der Asset Allocation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102
4.4.1 BCG-Portfolio-Matrix . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102
4.4.2 Produkt-Lebenszyklus-Modell . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104
4.4.3 Balanced Scorecard . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105
4.4.4 SWOT-Analyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106
4.5 Dynamische Investitionsrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107
4.5.1.1 Discounted Cashflow-Verfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107
4.5.1.2 Interne Zinsfuß-Methode . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108
4.5.1.3 Sensitivitätsanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109
4.5.1.4 Szenariotechnik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110
5 Immobilien und Kapitalmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113
5.1 Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115
5.2 Grundprinzipien des Kapitalmarkts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115
5.2.1 Grundbegriffe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115
X Inhaltsverzeichnis
5.2.2 Teilnehmer an den Finanzmärkten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117
5.2.3 Markteffizienz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120
5.2.4 Marktliquidität . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122
5.3 Immobilien als Asset-Klasse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123
5.3.1 Spezifika von Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123
5.3.2 Formen der Immobilienanlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126
5.3.2.1 Geschlossene Immobilienfonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127
5.3.2.2 Immobilien-Auslandsfonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128
5.3.2.3 Real Estate Private Equity Fonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129
5.3.2.4 Offene Immobilienfonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129
5.3.2.4.1 Aufbau und gesetzliche Gestaltung . . . . . . . . . 129
5.3.2.4.2 Steuerliche Behandlung der Gesellschaft und
der Anleger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131
5.3.2.4.3 Entwicklungs- und Performancehistorie . . . . . 132
5.3.2.4.4 Grenzen der Fungibilität . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132
5.3.2.5 Spezialfonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132
5.3.2.6 Immobilien-Aktiengesellschaften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133
5.3.2.6.1 Grundlegende Merkmale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133
5.3.2.6.2 Steuerliche Behandlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135
5.3.2.6.3 Entwicklungs- und Performancehistorie . . . . . 135
5.3.2.7 Real Estate Investment Trusts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136
5.3.2.7.1 Grundlegende Merkmale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136
5.3.2.7.2 Anlegerzielgruppe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139
5.3.2.7.3 Besteuerung auf REIT-Ebene . . . . . . . . . . . . . . . . 139
5.3.2.7.4 Besteuerung auf Anlegerebene . . . . . . . . . . . . . . 140
5.3.2.7.5 Ausblick/Zukunftserwartungen . . . . . . . . . . . . 140
5.3.2.8 Fonds und Immobilienderivate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140
5.4 Zusammenhänge zwischen Immobilien- und Kapitalmarkt . . . . . . . . . . . . . . 141
5.4.1 Determinanten des Flächenmarkts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143
5.4.1.1 Flächennachfrage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143
5.4.1.2 Flächenangebot . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144
5.4.2 Investitionsmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144
5.4.3 Projektentwicklungsmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145
5.4.4 Ursachen von Immobilienzyklen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146
5.4.4.1 Endogene Mechanismen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146
5.4.4.2 Exogene Einflüsse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148
5.5 Immobilien-Rating . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149
5.5.1 Grundlegende Rahmenbedingungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149
5.5.2 Rating von Immobilieninvestments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150
5.6 Anforderungen an kapitalmarktfähige Immobilienanlagen . . . . . . . . . . . . . . 152
5.6.1 Anforderungsprofil für Immobilienanlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152
5.6.2 Beitrag von Asset Management und Rating . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154
6 Aspekte der Bewertung und Bilanzierung im Real Estate Asset
Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157
6.1 Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159
6.2 Wertermittlung für Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159
6.2.1 Wertbegriffe national/international . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159
XIInhaltsverzeichnis
6.2.2 Wertermittlungsverfahren national/international . . . . . . . . . . . . . . . . 160
6.2.3 Anlässe für die Bewertung bei Bestandsimmobilien . . . . . . . . . . . . . . 163
6.2.3.1 Bewertung zu Steuerungszwecken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164
6.2.3.2 Bewertung für die Besteuerung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165
6.2.3.3 Bewertung zur Bilanzierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166
6.2.4 Internationale Bewertungsstandards nach GIPS . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167
6.2.5 Immobilienbewertung mit dem DCF-Verfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168
6.2.5.1 Grundlagen des Bewertungsverfahrens . . . . . . . . . . . . . . . . 168
6.2.5.2 Beispiel: Immobilienbewertung mit dem
DCF-Verfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 170
6.2.6 DCF-Immobilienbewertung nach gif . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 171
6.3 Aspekte der Bilanzierung im Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . 174
6.3.1 Bilanzierung nach HGB – Auswirkung auf die Wertansätze von
Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174
6.3.1.1 Adressaten des Jahresabschlusses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174
6.3.1.2 Zweck und Bestandteil der Rechnungslegung . . . . . . . . . . . 175
6.3.1.3 Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze . . . . . . . . . . . . 175
6.3.1.4 Aussagefähigkeit der Wertansätze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177
6.3.2 Bilanzierung nach IFRS – Auswirkung auf die Wertansätze von
Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181
6.3.2.1 Ziele und Adressaten der IFRS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181
6.3.2.2 Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze . . . . . . . . . . . . 181
7 Performancemessung für Immobilienportfolios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189
7.1 Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191
7.2 Begriff und Zielsetzung der Performancemessung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191
7.3 Probleme der Performancemessung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192
7.4 Performanceanalyse und Asset Management-Prozess . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193
7.5 Renditeberechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194
7.5.1 Allgemeine Grundlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194
7.5.2 Wertgewichtung (Geldgewichtung) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197
7.5.2.1 Grundannahmen der geldgewichteten Rendite . . . . . . . . . . 197
7.5.2.2 Geldgewichtete Rendite bei Immobilieninvestments . . . . . 197
7.5.3 Zeitgewichtung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199
7.5.3.1 Grundannahmen der zeitgewichteten Rendite . . . . . . . . . . 199
7.5.3.2 Zeitgewichtete Rendite bei Immobilieninvestments . . . . . . 200
7.6 Bestimmung der Benchmark . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201
7.6.1 Allgemeine Konstruktionsmerkmale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201
7.6.2 Immobilienindizes als Performance-Benchmark . . . . . . . . . . . . . . . . . 202
7.7 Relative Performancemessung/Risikoadjustierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 204
7.7.1 Risikoadjustierte Returns . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 204
7.7.1.1 Systematisches Risiko, unsystematisches Risiko
und Gesamtrisiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 204
7.7.1.2 Return-to-Risk-Ratio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205
7.7.1.3 Das Jensen-Maß (Jensen-Alpha) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 206
7.7.1.4 Das Sharpe-Maß (Sharpe-Ratio) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207
7.7.1.5 Das Treynor-Maß (Treynor-Ratio) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 208
7.7.2 Relative Returns . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 208
7.8 Performanceattribution . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 210
XII Inhaltsverzeichnis
7.9 Immobilienrendite nach gif . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212
7.9.1 Vorbemerkung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212
7.9.2 Strukturierung der Immobilienrenditen nach gif . . . . . . . . . . . . . . . . . 212
7.9.3 Grundannahmen der Renditedefinition nach gif . . . . . . . . . . . . . . . . . 215
7.10 Fallbeispiel Renditeberechnung bei Immobilieninvestments . . . . . . . . . . . . . 216
7.10.1 Ausgangssituation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216
7.10.2 Berechnung von Brutto-Anfangsrendite und Netto-Anfangsrendite 217
7.10.3 Berechnung der Objektrendite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 218
7.10.4 Berechnung der Investment-Rendite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 219
8 Investment- und Wertschöpfungsstrategien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221
8.1 Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223
8.2 Investmentstrategien bei Immobilienanlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223
8.2.1 Ableitung von Strategieprofilen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223
8.2.2 Zyklische Strategien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 228
8.3 Wertschöpfungsstrategien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230
8.3.1 Differenzierung der verschiedenen Ansätze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230
8.3.2 Finanzierungsmanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232
8.3.2.1 Rahmenbedingungen des Finanzierungsmanagements . . 232
8.3.2.2 Leverage Effekt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233
8.3.3 Potenzial- und Riskoanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234
8.3.4 Umsetzung der Wertschöpfungsstrategie durch das Real
Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235
9 Risikomanagement für Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239
9.1 Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241
9.2 Definition des Entscheidungsfeldes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241
9.2.1 Entscheidung unter Sicherheit und Unsicherheit . . . . . . . . . . . . . . . . . 241
9.2.2 Anlageentscheidung bei Risiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243
9.3 Risikomaße . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247
9.3.1 Standardabweichung und Volatilität . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248
9.3.2 Betafaktor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 249
9.3.3 Residualvolatilität . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250
9.3.4 Ausfallwahrscheinlichkeit (Shortfall-Risk) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250
9.3.5 Value at Risk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 251
9.3.6 Conditional Value at Risk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 252
9.4 Prozess des Risikomanagements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253
9.4.1 Risikoanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253
9.4.2 Risikopolitik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255
9.4.3 Risikokontrolle/Risikomonitoring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255
9.5 Charakterisierung von Immobilienrisiken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 256
9.6 Risikoperspektiven bei Immobilieninvestments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257
9.6.1 Szenario 1: Risiken bei Immobilien-Direktinvestments . . . . . . . . . . . . 257
9.6.2 Szenario 2: Risiken bei Immobilienfinanzierung . . . . . . . . . . . . . . . . . 260
9.6.3 Szenario 3: Indirekte Immobilien-Investments
(Beispiel Immobilien-AG) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261
9.6.4 Szenario 4: Indirekte Immobilien-Investments
(Beispiel Mortgage Backed Securities) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264
9.7 Fallbeispiel Immobilien-Risikomanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 265
XIIIInhaltsverzeichnis
10 Controlling und Reporting im Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . . . 269
10.1 Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 271
10.2 Controlling von Immobilien und Immobilienportfolios . . . . . . . . . . . . . . . . . 271
10.2.1 Konzeption eines Controlling-Systems für Immobilien . . . . . . . . . . . . 271
10.2.2 Benchmarking im Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . . . . 273
10.2.3 Steuerung von Immobilienanlagen durch Kennzahlen . . . . . . . . . . . . 278
10.2.3.1 Grundprinzipien der Kennzahlenbildung . . . . . . . . . . . . . . 278
10.2.3.2 Aufbau eines hierarchischen Kennzahlensystems . . . . . . . 279
10.2.3.3 Steuerung mithilfe einer Renditegröße als
Spitzenkennzahl . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 281
10.2.3.4 Aufbau von Portfolioanalysen auf Basis eines
Kennzahlensystems . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 283
10.2.3.5 Ausgewählte Kennzahlen des Real Estate Asset
Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 286
10.2.4 Integrierte Planung und Steuerung mithilfe der Balanced
Scorecard . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 288
10.3 Value Reporting im Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 292
10.3.1 Vorbemerkung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 292
10.3.2 Ausgangspunkt des Value Reporting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 292
10.3.3 Reporting-Anforderungen in der Immobilienwirtschaft . . . . . . . . . . 293
10.3.4 Neuausrichtung der Rechnungslegung im REAM . . . . . . . . . . . . . . . . 294
10.3.5 Der Shareholder Value Ansatz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 295
10.3.6 Zielsetzung des Value Reporting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 297
10.3.7 Definitionsansätze des Value Reporting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 298
10.3.8 Aufbau eines Value Reporting Systems . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 299
10.3.9 Dimensionen und Adressaten des REAM Reporting . . . . . . . . . . . . . . 299
10.3.10 Aufbaumodelle des Value Reporting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 300
10.3.10.1 Business Reporting nach Jenkins . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 300
10.3.10.2 Value Reporting nach Labhart . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 301
10.3.10.3 Value Reporting Modell nach Müller . . . . . . . . . . . . . . . . . . 302
10.3.11 Arten von Reports . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 304
10.3.12 Einsatz eines Value Reporting Systems . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 306
10.3.12.1 Wertorientierte Angaben im Jahresabschluss . . . . . . . . . . . 306
10.3.12.2 Daten aus dem Lage- und Segmentbericht . . . . . . . . . . . . . . 306
10.3.12.3 Wertorientierte Angaben aus sonstigen Quellen . . . . . . . . . 307
10.3.13 Zusammenfassende Betrachtung des Value Reporting . . . . . . . . . . . . 307
11 Informationsmanagement und Informationstechnologie im Real Estate Asset
Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 309
11.1 Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311
11.2 Begriffsdefinition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311
11.3 Grundlagen für ein Informationsmanagementsystem . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311
11.3.1 Notwendigkeit eines Informationsmanagementsystems . . . . . . . . . . . 312
11.3.2 Ansätze für Informationsmanagementsysteme . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312
11.4 Relevante Informationen für Beteiligte im Real Estate Asset Management . 313
11.4.1 Standardisierte Informationen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 313
11.4.2 Dynamische Informationen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 314
11.4.3 Quellen standardisierter und dynamischer Informationen . . . . . . . . 315
XIV Inhaltsverzeichnis
11.5 Informationsmanagementsysteme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 316
11.6 Anforderungen an die Funktionalität . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 316
11.7 Der Entwurf eines Datenverarbeitungssystems für das REAM . . . . . . . . . . . 317
11.8 Auswertungsmöglichkeiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 319
11.8.1 Entscheidungsunterstützung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 319
11.8.2 Berichte und Analysen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 320
11.8.3 Investitionsanalysen, Risikomessung und Performanceberechnung 321
11.8.4 Kennzahlenbildung und -analyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 321
11.8.5 Portfoliomodellbildung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 322
11.9 Lösungsansätze für EDV-gestützte REAM-Systeme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 322
11.9.1 Rückgriff auf transaktionale Systeme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 323
11.9.2 Schaffung eines Data Warehouse Systems . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 323
11.9.3 Einheitlicher Zugriff auf relevante Daten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 324
11.10 IT-Tools im REAM und deren praktische Anwendung . . . . . . . . . . . . . . . . . . 324
11.10.1 Argus Software . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 324
11.10.2 Cougar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 326
11.10.3 Immobiliencockpit von Woodmark . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 327
12 Real Estate Asset Management in der Investment-Phase . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 329
12.1 Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 331
12.2 Der Immobilien-Investment-Prozess . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 331
12.2.1 Struktur des Investment-Prozesses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 331
12.2.2 Phasen des Investmentprozesses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 333
12.2.2.1 Definition des Investmentprofils . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 333
12.2.2.2 Markt- und Standortanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 335
12.2.2.2.1 Makrostandort und seine Risikopotentiale . . . 335
12.2.2.2.2 Mikrostandort und seine Risikopotentiale . . . . 336
12.2.2.3 Quantitative Marktanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 338
12.2.2.4 Objektanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 339
12.2.2.5 Analyse der Mieterstruktur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 340
12.2.2.6 Due Diligence . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 341
12.2.2.6.1 Begriffsbestimmung und Ursprung . . . . . . . . . 341
12.2.2.6.2 Bereiche der Due Diligence . . . . . . . . . . . . . . . . . 341
12.2.2.7 Verhandlung/Abschluss Kaufvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . 343
12.2.2.8 Koordination des Ankaufsprozesses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 344
12.2.2.9 Dokumentation des Ankaufsprozesses . . . . . . . . . . . . . . . . . 346
12.3 Asset oder Share Deal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 346
12.4 Gestaltung des Grundstückskaufvertrags . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 347
12.4.1 Kaufgegenstand und Art des Kaufvertrags . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 347
12.4.2 Form des Kaufvertrags . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 348
12.4.3 Kaufpreis und Fälligkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 348
12.4.4 Steuerliche Aspekte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 349
12.4.5 Sicherheiten des Verkäufers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 349
12.5 Immobilienfinanzierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 350
12.6 Investmentstrategien unterschiedlicher Immobilien investoren . . . . . . . . . . . 353
12.6.1 Private Anleger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 353
12.6.2 Institutionelle Anleger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 354
12.6.2.1 Versicherungen und Pensionskassen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 354
XVInhaltsverzeichnis
12.6.2.2 Versorgungswerke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 355
12.6.2.3 Stiftungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 355
12.6.3 Offene Immobilienfonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 356
12.6.4 Geschlossene Fonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 356
12.6.5 Private Equity Funds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 357
12.6.6 Immobilien-AGs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 357
12.7 Fallstudie: Ankauf eines gewerblichen Einzelobjekts (Asset Deal) . . . . . . . . 357
12.7.1 Analyse Investitionsstandort . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 357
12.7.2 Objekt- und Grundstücksanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 359
12.7.3 Mieteranalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 360
12.7.4 Analyse Vermietungs- und Investmentmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 360
12.7.5 Sonstige Analyseergebnisse und Vereinbarungen . . . . . . . . . . . . . . . . 361
12.7.6 Risiko-/Rendite-Betrachtung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 362
12.7.7 Cashflow- und Renditeprognose . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 363
12.8 Schlussbetrachtung und Fazit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 367
13 Real Estate Asset Management in der Bestandsphase . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 369
13.1 Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 371
13.2 Ziele und Ausrichtung des REAM in der Bestandsphase . . . . . . . . . . . . . . . . 371
13.3 Leistungsprofil in der Bestandsphase . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 372
13.3.1 Management von Bestandsmietern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 372
13.3.1.1 Ansätze des Customer Relation Management (CRM) . . . . . 373
13.3.1.2 Beschwerdemanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 376
13.3.2 Vermietungsmanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 378
13.3.2.1 Vermietungskonzept . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 378
13.3.2.2 Marketingmaßnahmen zur Erhöhung der
Neuvermietungsquote . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 378
13.3.2.3 Auswahl der Dienstleister/Makler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 379
13.3.2.4 Steuerung von Maklerunternehmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 382
13.3.3 Budgetierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 383
13.3.3.1 Erstellung eines Budgets . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 383
13.3.3.2 Budgetbestandteile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 384
13.3.3.3 Budgetkontrolle und Aktualisierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . 385
13.3.4 Vertragsmanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 386
13.3.4.1 Verträge mit Asset Managern oder Maklern im
Rahmen der Vermietung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 386
13.3.4.2 Gewerbemietverträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 388
13.3.5 Vertragsverhandlung und Vertragsmonitoring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 393
13.3.6 Koordination der Dienstleister und Berater . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 394
13.3.7 Gebäudetechnische Optimierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 395
13.3.7.1 Flächenkonzeptionelle Maßnahmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 396
13.3.7.2 Flächendefinitionen für gewerbliche Objekte . . . . . . . . . . . 397
13.3.7.2.1 Grundflächendefinition nach DIN 277 . . . . . . . 397
13.3.7.2.2 Mietflächenrichtlinien nach gif (MF-G) . . . . . . 399
13.3.7.3 Bauliche Maßnahmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 400
13.3.7.4 Haustechnische sowie sonstige technische Maßnahmen . 402
13.3.7.5 Instandhaltung und gestalterische Maßnahmen im
Außenbereich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 403
XVI Inhaltsverzeichnis
14 Real Estate Asset Management in der Exit-Phase . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 405
14.1 Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 407
14.2 Bestimmung des optimalen Exit-Zeitpunkts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 407
14.2.1 Exogene Determinanten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 408
14.2.1.1 Immobilienmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 408
14.2.1.2 Kapitalmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 409
14.2.2 Endogene Determinanten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 410
14.2.2.1 Finanzwirtschaftliche Ziele . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 410
14.2.2.2 Strategische Ziele . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 410
14.2.2.3 Operative Ziele . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 412
14.3 Exit-Strategien unterschiedlicher Investoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 412
14.3.1 Bestandshalter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 412
14.3.2 Non-Property Companies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 413
14.3.3 Offener Immobilienfonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 416
14.3.4 Exit-Strategien in der Subprime-Krise – Beispiel Hannover Leasing 416
14.4 Bestimmung des optimalen Exit-Vehikels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 417
14.4.1 Sale-and-Lease-Back . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 417
14.4.2 Einzelveräußerung als Asset oder Share Deal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 419
14.4.3 Paketveräußerung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 419
14.4.4 Kapitalmarktplazierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 420
14.4.5 Fondsplazierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 421
14.4.6 Securitisation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 423
14.5 Koordinierung des Exit-Prozesses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 424
14.5.1 Verkäufer Due Diligence und Organisation des Data Rooms . . . . . . . 424
14.5.2 Analyse potentieller Investoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 425
14.5.3 Strukturierung der Handlungsalternativen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 427
14.5.4 Aufbereitung des Investment-Memorandums . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 428
14.5.5 Verhandlungsführung und Vertragsabschluss . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 430
14.5.6 Dokumentation des Exit-Prozesses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 431
14.6 Erfolgsfaktoren bei Planung und Durchführung des Exits . . . . . . . . . . . . . . . 432
14.7 Fazit und Ausblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 434
15 Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . 435
15.1 Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 437
15.2 Anbieter von Real Estate Asset Management in Deutschland . . . . . . . . . . . . 437
15.2.1 Ausgangssituation – Die Marktlage für REAM-Anbieter . . . . . . . . . . 437
15.2.2 Anbieter-Klassifizierung nach Kerngeschäftsfeld . . . . . . . . . . . . . . . . 441
15.2.2.1 Investmentgesellschaften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 441
15.2.2.2 Banken/Versicherungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 442
15.2.2.3 Immobilienberater/Full-Service Dienstleister . . . . . . . . . . . 443
15.2.2.4 Immobilienverwalter und Facility Manager . . . . . . . . . . . . 444
15.2.2.5 Shopping Center Manager . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 446
15.2.2.6 Bauträger und Projektentwickler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 447
15.2.2.7 Management Consultants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 447
15.3 Nachfrager nach Real Estate Asset Management Leistungen . . . . . . . . . . . . . 448
15.3.1 Non-Property Companies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 448
15.3.2 Property Companies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 449
15.3.3 Ausländische Investoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 449
XVIIInhaltsverzeichnis
15.3.4 Öffentliche Nachfrager . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 450
15.3.5 Private Investoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 451
15.4 Erfolgsfaktoren im Markt für Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . 451
15.5 Potentielle Marktführer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 453
15.6 Vergütungsstrukturen im Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . . . 453
15.6.1 Gestaltung der Honorare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 453
15.6.2 Die Basisvergütung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 454
15.6.3 Vergütung mittels Anreiz-Systemen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 454
15.6.4 Vergütungsstrukturen für Vermietungsleistungen . . . . . . . . . . . . . . . 455
15.6.5 Kritische Bewertung der Vergütungsstrukturen im Real
Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 456
15.6.6 Vergütungsstudie „Property Management Fee“ . . . . . . . . . . . . . . . . . . 456
15.6.6.1 Ergebnisse zum Leistungsspektrum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 457
15.6.6.2 Ergebnisse zum Vergütungsspektrum . . . . . . . . . . . . . . . . . 457
15.7 Ausblick auf die Entwicklung von Property und Asset Management Fee . . 460
16 Anbieterverzeichnis Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 461
Anbieterverzeichnis Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 463
Literaturverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 481
Stichwortverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 497
Abbildungsverzeichnis
1 Begriffsdefinition und Einordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
Abbildung 1: Einordnung der immobilienwirtschaftlichen Managementdisziplinen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
Abbildung 2: Abgrenzung der Managementbegriffe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
Abbildung 3: Funktionen des Real Estate Investment Management . . . . . . . . . . . . . . 12
Abbildung 4: Funktionseinordnung Facility Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
2 Ziele und Aufgaben des Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . . . . 17
Abbildung 5: Leistungsspektrum des Asset Managers. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
Abbildung 6: Top-Down Bottom-Up Approach . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
Abbildung 7: Organisationsstruktur im REAM . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
3 Der Wertschöpfungs prozess des Real Estate Asset Management . . . . . . . 29
Abbildung 8: Beteiligte am REAM-Prozess . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
Abbildung 9: Investoren am Immobilienmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
Abbildung 10: Elemente des REAM- Prozesses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
Abbildung 11: Entscheidungsmatrix der SWOT-Analyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
Abbildung 12: Auswertung einer Stärken-Schwächen-Analyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
Abbildung 13: Portfolio-Planung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
Abbildung 14: Risikomanagement-Prozess . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
Abbildung 15: Prozess des Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
Abbildung 16: Ablaufschema in der Input-Phase . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
Abbildung 17: Zielhierarchie der Immobilien-Anlageentscheidung . . . . . . . . . . . . . . . 45
Abbildung 18: Prozess der Strategischen Asset Allocation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
Abbildung 19: Bewertungssystem für Anlageobjekte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
Abbildung 20: Prozessdarstellung des REAM in der taktischen Asset Allocation . . . 52
Abbildung 21: Das Gegenstromprinzip . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
Abbildung 22: Beispiel für eine Gegenüberstellung von Ertrag und Aufwand . . . . . . 55
Abbildung 23: Verwertung von Immobilien im REAM . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
Abbildung 24: Potential der Flächenoptimierung in deutschen Büroimmobilien . . . . 58
Abbildung 25: Eckpunkte eines Informationssystems im REAM . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
Abbildung 26: Gründe für underperforming Assets . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
Abbildung 27: Einordnung der Performanceanalyse in den REAM-Prozess . . . . . . . . 63
4 Theoretische Grund lagen des Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . 69
Abbildung 28: Diversifikationseffekt in Abhängigkeit der Korrelation . . . . . . . . . . . . . 73
Abbildung 29: Effizienzlinie der Modern Portfolio Theory . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74
Abbildung 30: Klassische und moderne Isonutzenquante . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74
Abbildung 31: Systematisches und unsystematisches Risiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77
Abbildung 32: Bestimmung der Effizienzlinie in der MPT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
Abbildung 33: Optimales Portfolio (Marktportfolio) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
XX Abbildungsverzeichnis
Abbildung 34: 10-Jahres-Zeitreihe diskreter Renditen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
Abbildung 35: Überleitung diskrete in stetige Renditen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
Abbildung 36: Grafischer Vergleich der Renditeverläufe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
Abbildung 37: Berechnung von Mittelwert und Standardabweichung . . . . . . . . . . . . . 84
Abbildung 38: Kovarianz-Matrix der Portfoliokombinationen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84
Abbildung 39: Korrelations-Matrix der Portfoliokombinationen . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85
Abbildung 40: Portfoliorendite und -risiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85
Abbildung 41: Berechnung der Sharpe-Ratio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85
Abbildung 42: Grafische Darstellung von Effizienzlinie und Sharpe-Optimum . . . . . 86
Abbildung 43: Kapitalmarktlinie (Tobin-Separation) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89
Abbildung 44: Bestimmung des Beta-Koeffizienten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92
Abbildung 45: Securities Market Line und Alpha-Koeffizient . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93
Abbildung 46: Zusammenhänge zwischen den finanzwirtschaftlichen Theorien . . . 94
Abbildung 47: Informationsasymetrie im Principal-/Agent-Konflikt . . . . . . . . . . . . . . 96
Abbildung 48: Matrix der Boston Consulting Group . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103
5 Immobilien und Kapitalmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113
Abbildung 49: Teilmärkte des Kapitalmarkts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116
Abbildung 50: Arten von Investmentfonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118
Abbildung 51: Teilnehmer an den Finanzmärkten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120
Abbildung 52: Besonderheiten von Immobilien und Immobilienmarkt . . . . . . . . . . . . 124
Abbildung 53: Typologie der Immobilien-Investoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127
Abbildung 54: Konstruktion eines offenen Immobilienfonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131
Abbildung 55: Performance deutscher Immobilien-AGs in 2008 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134
Abbildung 56: Bestimmung NAV bei Immobilien-AGs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135
Abbildung 57: Funktionsweise einer Immobilien-AG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136
Abbildung 58: E&G DIMAX© vs. DAX, indexiert zum 31.12.1997 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137
Abbildung 59: Aufbau des G-REIT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138
Abbildung 60: Zusammenhänge zwischen Immobilien- und Kapitalmarkt . . . . . . . . 141
Abbildung 61: Auswirkungen von Flächen- und Investmentmarkt auf die
Immobilienbewertung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142
Abbildung 62: Endogene Mechanismen für Ungleichgewichte im
Immobilienmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147
Abbildung 63: Timelags in der systemdynamischen Betrachtung des
Immobilienmarktes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148
Abbildung 64: Gegenüberstellung verschiedener Rating-Skalen . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149
Abbildung 65: Systematik Feri Immobilienobjekt Rating . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152
Abbildung 66: Kategorien im Immobilienkapitalmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153
Abbildung 67: Immobilien im Vergleich zu anderen Asset-Klassen . . . . . . . . . . . . . . . 153
Abbildung 68: Beitrag von Asset Management und Rating zur kapitalmarktfähigen
Immobilienanlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155
6 Aspekte der Bewertung und Bilanzierung im Real Estate Asset
Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157
Abbildung 69: Wertermittlungsverfahren nach WertV . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161
Abbildung 70: Ablaufschema deutsches Vergleichswertverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . 162
Abbildung 71: Ablaufschema deutsches Ertragswertverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162
XXIAbbildungsverzeichnis
Abbildung 72: Ablaufschema deutsches Sachwertverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163
Abbildung 73: Anlässe der Immobilienbewertung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164
Abbildung 74: Ermittlung von Operating Cashflow und Free Cashflow . . . . . . . . . . . 169
Abbildung 75: Berechnung der diskontierten Cashflows (explizite Betrachtung) . . . . 170
Abbildung 76: Ablauf Mietertragsprognose nach gif . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172
Abbildung 77: Standard-Ablauf DCF-Bestimmung nach gif . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 173
Abbildung 78: Schema zur Ermittlung der Anschaffungskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175
Abbildung 79: Kalkulation Abschreibungszeitraum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178
Abbildung 80: Entwicklung des Buchwerts einer Immobilie im Anlagevermögen . . . 179
Abbildung 81: Entwicklung des tatsächlichen Werts und des Buchwerts einer
Immobilie im Anlagevermögen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180
Abbildung 82: Adressaten und Funktionen nach IFRS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181
Abbildung 83: Entscheidungsbaum zur Klassifizierung von Immobilien
nach IAS 40 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183
Abbildung 84: Folgebewertung nach IAS 16 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184
Abbildung 85: Beispielbilanzen IAS 16 – Neubewertung Grund und Boden . . . . . . . . 186
Abbildung 86: Beispielbilanzen IAS 16 – Neubewertung Gebäude . . . . . . . . . . . . . . . . 187
Abbildung 87: Folgebewertung nach IAS 40 von Immobilien, die als Finanzinvestitionen gehalten werden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188
7 Performancemessung für Immobilienportfolios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189
Abbildung 88: Performancemessung und Asset Management Prozess . . . . . . . . . . . . . 194
Abbildung 89: Ermittlung des Anlageerfolgs über T Perioden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196
Abbildung 90: Portfolio-Returns internationaler Büromärkte von 2000 bis 2008 . . . . . 203
Abbildung 91: Zerlegung der Portfoliorendite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 210
Abbildung 92: Renditezerlegung im Rahmen der Performanceattribution . . . . . . . . . . 211
Abbildung 93: Struktur der Ertragsgröße nach gif-Renditedefinition . . . . . . . . . . . . . . 213
Abbildung 94: Struktur der Bezugsgröße nach gif-Renditedefinition . . . . . . . . . . . . . . 213
Abbildung 95: Rendite-Ebenen nach gif-Renditedefinition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214
Abbildung 96: Rendite-Kennzahlen nach gif-Renditedefinition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215
Abbildung 97: Eckdaten zur Vermietungssituation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217
Abbildung 98: Berechnung der Netto-Mieteinnahmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217
Abbildung 99: Berechnung des Objektergebnis 2 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 218
Abbildung 100: Berechnung Investment-Ergebnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220
8 Investment- und Wertschöpfungsstrategien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221
Abbildung 101: Differenzierung der Strategieausrichtung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223
Abbildung 102: Rendite-/Risikocluster bei Immobilienanlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225
Abbildung 103: Klassifizierung der Rendite-/Risikoprofile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225
Abbildung 104: Charakteristika der Core-Strategie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226
Abbildung 105: Charakteristika der Value-Added-Strategie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 227
Abbildung 106: Rendite-/Risikoprofil deutscher Bürostandorte 1993–2004 . . . . . . . . . . 227
Abbildung 107: Differenzierung der Investmentstrategie nach Finanzierung,
Haltedauer und Renditeindikator . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 228
Abbildung 108: Zyklische Investmentstrategien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229
Abbildung 109: Zyklische Sektor-Selektion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230
Abbildung 110: Anlage- und Wertschöpfungsstrategien für Immobilien . . . . . . . . . . . . 231
XXII Abbildungsverzeichnis
Abbildung 111: Leverage-Effekt bei Variation der GK-Rendite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233
Abbildung 112: Potenzial-/Risikoanalyse bei Übernahme in den Bestand . . . . . . . . . . . 234
Abbildung 113: Potenzial-/Risikoanalyse bei Planung des Exit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235
Abbildung 114: Strategische Ausrichtung von „Großhändler“ und „Rosinen-Picker“ . 236
9 Risikomanagement für Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239
Abbildung 115: Differenzierung von Entscheidungssituationen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242
Abbildung 116: Ergebnismatrix . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243
Abbildung 117: Diskrete Wahrscheinlichkeitsverteilung beim Werfen eines Würfels . 244
Abbildung 118: Dichte- und Verteilungsfunktion der Normalverteilung . . . . . . . . . . . . 245
Abbildung 119: Eigenschaften der Normalverteilung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 246
Abbildung 120: Dichte- und Verteilungsfunktion der Standard-Normalverteilung . . . 246
Abbildung 121: Differenzierung der Risikomaße . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247
Abbildung 122: Schiefe und Kurtosis bei Renditeverteilungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 249
Abbildung 123: Bestimmung des Shortfall-Risks . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 251
Abbildung 124: CVaR und VaR bei normalverteilten Renditen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253
Abbildung 125: Systematische und objektspezifische Immobilienrisiken . . . . . . . . . . . 256
Abbildung 126: Risikoattribution bei internationalen Immobilien-Portfolios . . . . . . . . 257
Abbildung 127: Risikoposition Immobilien-Direktinvestments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 258
Abbildung 128: Risikoposition Direktinvestments mit Finanzierung . . . . . . . . . . . . . . . 260
Abbildung 129: Risikoposition indirekte Immobilien-Investments (Immobilien-AG) . 262
Abbildung 130: Ausgangssituation Finanzierung 50 % . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263
Abbildung 131: Szenario Abwertung 5 % . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263
Abbildung 132: Ausgangssituation Finanzierung 80 % . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263
Abbildung 133: Szenario Abwertung 5 % . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263
Abbildung 134: Risikoposition indirekte Immobilien-Investments (MBS) . . . . . . . . . . . 264
Abbildung 135: Scoring-Modell Portfolio-Risiken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267
10 Controlling und Reporting im Real Estate Asset Management . . . . . . . . 269
Abbildung 136: Controlling-Konzeption als Bindeglied . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272
Abbildung 137: Grafische Variante der Controlling-Konzeption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272
Abbildung 138: Methoden des strategischen und operativen Controlling . . . . . . . . . . . 273
Abbildung 139: Differenzierung der Benchmarking-Ansätze im REAM . . . . . . . . . . . . 276
Abbildung 140: REAM Benchmarking-Prozess . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 277
Abbildung 141: Hierarchischer Kennzahlenbaum (Ist-Mieterlöse) . . . . . . . . . . . . . . . . . . 280
Abbildung 142: Relevante Kennzahlengruppen im Portfolio und Asset Management
für Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 281
Abbildung 143: Komponenten des Total Return . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 282
Abbildung 144: Portfoliosteuerung durch Werttreiberbäume . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 285
Abbildung 145: BSC-Beispiel „Finanzperspektive“ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 290
Abbildung 146: BSC-Beispiel „Nutzerperspektive“ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 290
Abbildung 147: BSC-Beispiel „Prozessperspektive“ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 290
Abbildung 148: BSC-Beispiel „Potenzialperspektive“ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 291
Abbildung 149: Prozessdarstellung BSC-Implementierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 291
Abbildung 150: Value Reporting – neuer Denkansatz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293
Abbildung 151: System des Shareholder Value . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 296
Abbildung 152: Wertlücke als Ansatz für das Value Reporting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 296
XXIIIAbbildungsverzeichnis
Abbildung 153: Zeitlicher Bezug im Value Reporting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 303
Abbildung 154: Bilanz mit Ausweis des Fair Value . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 306
11 Informationsmanagement und Informationstechnologie
im Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 309
Abbildung 155: Aufbau des Datenmanagements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311
Abbildung 156: Muster Asset Management Plan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 314
Abbildung 157: Grundzüge eines Immobilieninformationssystems . . . . . . . . . . . . . . . . 317
Abbildung 158: Stufenweise Informationssystemplanung im REAM . . . . . . . . . . . . . . . 318
Abbildung 159: Aufbau eines EDV gestützten REAM Systems . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 320
Abbildung 160: Individualentwicklung versus vorgefertigtes System . . . . . . . . . . . . . . . 322
Abbildung 161: Übersicht Software-Lösungen REAM/Portfolio Management . . . . . . . 325
12 Real Estate Asset Management in der Investment-Phase . . . . . . . . . . . . . . . 329
Abbildung 162: Prozessablauf Immobilien-Investment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 332
Abbildung 163: Phasen des Transaktionsprozesses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 334
Abbildung 164: Standortfaktoren ausgewählter Nutzungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 337
Abbildung 165: Checkliste relevanter Aspekte in der Due Diligence (I) . . . . . . . . . . . . . 342
Abbildung 166: Checkliste relevanter Aspekte in der Due Diligence (II) . . . . . . . . . . . . 343
Abbildung 167: Eingebundene Teilnehmer am Immobilienankaufsprozess . . . . . . . . . 345
Abbildung 168: Formen und Beleihungsgrenzen der Hypothekarkredite . . . . . . . . . . . 351
Abbildung 169: Eckdaten und Renditedarstellung bei 70 % EK und 30 % FK . . . . . . . . . 363
Abbildung 170: DCF bei 70 % EK und 30 % FK . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 364
Abbildung 171: Eckdaten und Renditeentwicklung bei 30 % EK und 70 % FK . . . . . . . . 365
Abbildung 172: DCF bei 30 % EK und 70 % FK . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 366
13 Real Estate Asset Management in der Bestandsphase . . . . . . . . . . . . . . . . . . 369
Abbildung 173: Ansatz des Customer Relation Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 373
Abbildung 174: Informationsquellen von CRM-Systemen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 375
Abbildung 175: Mitarbeitermotivation und Profitabilität von Unternehmen . . . . . . . . . 375
Abbildung 176: Ansatzpunkte der Kundenbeziehungsstrategie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 376
Abbildung 177: Effektivität von Werbemethoden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 379
Abbildung 178: Kommunikationsinstrumente in der Bürovermietung . . . . . . . . . . . . . . 380
Abbildung 179: Musterbudget NOI eines Einzelhandelsobjekts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 386
Abbildung 180: Musterbudget Service Charge Balance eines Einzelhandelsobjekts . . . 387
Abbildung 181: Vereinfachte Flächendarstellung nach DIN 277-2 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 397
Abbildung 182: Flächenarten nach gif (MF-G) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 399
Abbildung 183: Mietflächenschema nach gif (MF-G) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 401
14 Real Estate Asset Management in der Exit-Phase . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 405
Abbildung 184: Bestimmung des Exit-Zeitpunktes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 407
Abbildung 185: Zielsetzungen bei der Verwertung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 411
Abbildung 186: Desinvestitionsoptionen von Non-Property Companies . . . . . . . . . . . . 414
Abbildung 187: Auswahl möglicher Exit-Vehikel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 418
Abbildung 188: Beispiel einer Transaktionsstruktur bei Börseneinführung . . . . . . . . . 420
XXIV Abbildungsverzeichnis
Abbildung 189: Transaktionsstruktur bei Gründung eines Offenen
Immobilienfonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 421
Abbildung 190: Transaktionsstruktur bei Auflage eines geschlossenen
Immobilienfonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 422
Abbildung 191: Anforderungsprofile verschiedener Investoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 426
Abbildung 192: Strukturierung der optimalen Exit-Option . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 427
Abbildung 193: Inhalte eines Investment Memorandums . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 429
Abbildung 194: Entwicklung eines Exit-Business-Plans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 431
15 Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . 435
Abbildung 195: Transaktionsvolumen Immobilien-Investitionsmarkt Deutschland . . 437
Abbildung 196: Volumen gewerblicher Portfolioinvestments in Deutschland 2006 . . . 439
Abbildung 197: Volumen gewerblicher Portfolioinvestments in Deutschland 2007 . . . 439
Abbildung 198: Ursprungsbranchen der Real Estate Asset Management Anbieter . . . . 440
Abbildung 199: Leistungsinhalte der Property Management Grundvergütung . . . . . . 457
Abbildung 200: Benchmark Property Management Grundvergütung . . . . . . . . . . . . . . 458
Abbildung 201: Einflussgrößen auf die Höhe der Property Management Vergütung . 459
Abbildung 202: Weitere Vergütungsbestandteile der Property Management Fee . . . . . 460
16 Anbieterverzeichnis Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . 461