Zum Inhalt:    Die Anforderungen an das Asset Management für Immo? bilien  haben  gerade  im Hinblick  auf die  Subprime?Krise  stark  zugenommen.  Dieses  Buch  zeigt  alle  wesentlichen  Schlüsselfelder  eines  aktiven Wertmanagements  von  Im? mobilien nach internationalen Standards auf und stellt das  komplexe  Thema  übersichtlich  dar.  Die  Schwerpunkte  sind u.a.  ? Theoretische Grundlagen  ? Immobilien und Kapitalmarkt  ? Aspekte der Bewertung und Bilanzierung  ? Performancemessung für Immobilienportfolios  ? Investment? und Wertschöpfungsstrategien  ? Risikomanagement für Immobilien  ? Controlling und Reporting  ? Informationsmanagement und Informationstechno? logie  ? Real  Estate  Asset  Management  in  der  Invest? ment?/Bestands? und Exit?Phase  ? Markt  und Wettbewerb  im Real  Estate Asset Ma? nagement  ? Ausgewählte Immobilienkennzahlen.      Zu den Autoren:    Prof.  Dr.  Hanspeter  Gondring  ist  Studiendekan  Finanz? wirtschaft an der Dualen Hochschule Baden?Württemberg  Stuttgart.  Dipl.?Kfm. Thomas Wagner war Leiter Real Estate Asset  Management einer namhaften Fondsgesellschaft und berät  heute  institutionelle  Investoren und Family Office Klien? ten im Asset & Portfolio Management.  Real Estate Asset Management Handbuch für Studium und Praxis Von Prof. Dr. Hanspeter Gondring FRICS und Dipl.-Kfm. Thomas Wagner MRICS CIWM Verlag Franz Vahlen München                                                           ISBN 978 3 8006 4468 1    © 2011 Verlag Franz Vahlen GmbH  Wilhelmstr. 9, 80801 München  Satz: Fotosatz H. Buck  Umschlaggestaltung: simmel?artwork  eBook?Produktion: hgv publishing services    Dieser Titel ist auch als Printausgabe beim  Verlag und im Buchhandel erhältlich.  Vorwort Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren – zumeist aus dem angelsächsischen Raum – importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Asset-Klasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Gerade die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) machen ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland unverzichtbar. Das vorliegende Buch richtet sich an Dozenten und Studenten von immobilienwirtschaftlichen Studiengängen sowie Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen. Darüber hinaus wird das Buch auch Praktikern, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen, eine wertvolle Hilfestellung bieten. Es liefert einen umfassenden, systematischen Überblick über die Teilbereiche des Real Estate Asset Managements und zeigt die Anknüpfungspunkte sowie Interdependenzen zwischen Kapitalmarkt und Immobilienmärkten auf. Das Buch entstand aus der Zusammenarbeit von Wissenschaft und Praxis. Wir danken den Studierenden der höheren Semester der Studienrichtung Immobilienwirtschaft an der Dualen Hochschule Stuttgart für ihre Mitarbeit, die die Grundlage für einige Kapitel dieses Buches bildet. Der besondere Dank der Herausgeber gilt Frau Silke Maahn für die redaktionelle Unterstützung, sowie Frau Heike Klimkeit, die durch ihre engagierte Mitarbeit bei der grafischen Gestaltung und Schlussredaktion die qualitative Umsetzung des Werks erst ermöglicht hat. Wir hoffen, unseren Lesern ein Buch an die Hand zu geben, das Erkenntnis vermittelt und zum kritischen Nachdenken anregt. Wir freuen uns über Anregungen und Kritik, aber auch über positive Bewertungen. Stuttgart / Hamburg, im März 2010 Hanspeter Gondring Thomas Wagner Autoren Die nachfolgend genannten Bachelors of Arts with Honours (B.A. Hons.) der Dualen Hochschule Stuttgart haben als Autoren bei diesem Lehrbuch mitgewirkt: Herr Julien Ahrens Herr Claudio Brandone Frau Petra Braun Frau Ellen Elstner Frau Romina Grausam Herr Manuel Hellwig Herr Nicolai Kremer Frau Eva Kullmann Herr Christian Nickl Frau Claudia Maier Frau Daniela Strunk Herr Simon Wehrle Herr Florian Weichert Betreuende Dozenten: Herr Prof. Dr. Hanspeter Gondring FRICS Herr Dipl.-Kfm. Thomas Wagner MRICS CIWM Inhaltsverzeichnis Vorwort . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . V Autoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VI Abbildungsverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . XIX 1 Begriffsdefinition und Einordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 1.1 Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 1.2 Der Begriff des Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 1.2.1 Allgemeine Definition des Asset Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 1.2.2 Definition Real Estate Asset Management (REAM) . . . . . . . . . . . . . . . 4 1.2.2.1 Definition nach Soens/Thiels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 1.2.2.2 Definition nach Schulte/Walbröhl . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 1.2.2.3 Definition nach gif . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 1.3 Vergleich und Bewertung der verschiedenen Ansätze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 1.4 Einordnung und Abgrenzung des Real Estate Asset Management . . . . . . . . 6 1.4.1 Definition und Zielsystem des Real Estate Management (Immobilienmanagement) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 1.4.2 Generelle Einordnung der Managementbegriffe . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 1.4.3 Abgrenzung der Funktionen des Real Estate Management im Bereich von Anlage immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 1.4.3.1 Fund Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 1.4.3.2 Real Estate Investment Management (REIM)/Real Estate Asset Management (REAM) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 1.4.3.3 Real Estate Portfolio Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 1.4.3.4 Property Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 1.4.3.5 Facility Management (FM) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 2 Ziele und Aufgaben des Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 2.1 Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 2.2 Ziele des Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 2.3 Wertschöpfungsphasen des Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . . 19 2.4 Leistungsprofil des Real Estate Asset Managers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 2.4.1 Anforderungen an den Asset Manager . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 2.4.2 Abgrenzung des Asset Managers zum „klassischen“ Immobilienverwalter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 2.4.3 Abgrenzung des Asset Managers zum Vermögensverwalter . . . . . . . 27 3 Der Wertschöpfungs prozess des Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . 29 3.1 Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 3.2 Beteiligte im REAM-Wertschöpfungsprozess . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 3.2.1 Investment-Ebene . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 3.2.2 Portfolio-Ebene . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 3.2.3 Objekt-Ebene . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 3.3 Elemente des Real Estate Asset Management-Prozesses . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 3.3.1 Bestands- und Potenzialanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 VIII Inhaltsverzeichnis 3.3.1.1 Immobilienaudit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 3.3.1.2 SWOT-Analyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 3.3.1.3 Zunkunftsprognose . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 3.3.1.4 Strategiefestlegung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 3.3.1.4.1 Taktische Managementaktionspläne . . . . . . . . . 38 3.3.1.4.2 Strategische Managementaktionspläne . . . . . . . 38 3.3.1.5 Strategie-Initiierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 3.3.1.6 Portfolio-Planung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 3.3.1.7 Erfolgsüberprüfung und Strategieanpassung . . . . . . . . . . . 40 3.3.1.7.1 Risikomanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 3.3.1.7.2 Chancen- und Wertmanagement . . . . . . . . . . . . 42 3.4 Ablaufstruktur des Real Estate Asset Management Prozesses . . . . . . . . . . . . 42 3.4.1 Input . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 3.4.1.1 Anlageidee und Investmentstrategie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 3.4.1.2 Strukturierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 3.4.1.3 Definition der Anlageziele . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 3.4.1.4 Einwerbung der Investitionsmittel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 3.4.1.5 Entscheidung über die rechtliche Form . . . . . . . . . . . . . . . . 46 3.4.1.6 Entscheidungsvorbereitung im Research . . . . . . . . . . . . . . 47 3.4.1.7 Überlegungen zur Exit-Strategie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 3.4.2 Strategische Asset Allocation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 3.4.2.1 Portfolio-Selektion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 3.4.2.2 Festlegung eines Zielportfolios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49 3.4.2.3 Benchmark-Portfolio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 3.4.2.4 Portfolio-Bestandsanalyse und Prognose . . . . . . . . . . . . . . . 50 3.4.2.5 Ableitung strategischer Handlungsoptionen . . . . . . . . . . . 52 3.4.3 Taktische Asset Allocation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 3.4.3.1 Definition der taktischen Investmentstrategie . . . . . . . . . . . 52 3.4.3.2 Taktische Markt-, Angebots und Wettbewerbsanalyse . . . . 53 3.4.3.3 Analyse und Bewertung der Objektdaten . . . . . . . . . . . . . . 54 3.4.3.4 Analyse der baulichen Substanz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 3.4.3.5 Analyse der Ertragskraft der Immobilie . . . . . . . . . . . . . . . 55 3.4.3.6 Cashflow-Analyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 3.4.3.7 Renditeprognose . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 3.4.3.8 Objektstrategie und Handlungsoptionen . . . . . . . . . . . . . . . 56 3.4.3.9 Simulation der Ergebniswirkung durch das DCF-Verfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57 3.4.3.10 Maßnahmenumsetzung Beispiel: Flächenoptimierung von Büroimmo bilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58 3.4.3.11 Laufende Bewertung von Objekten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59 3.4.3.12 Monitoring des Objektbudgets und der Objektstrategie . . 59 3.4.3.13 Reporting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60 3.4.3.14 Vorbereitung und Ausführung des Exits . . . . . . . . . . . . . . . 61 3.4.4 Ergebniskontrolle und Risikomanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61 3.4.4.1 Performanceanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61 3.4.4.2 Risikomanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63 3.4.4.3 Anpassung der Objektstrategie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63 3.5 Optimierungsansätze im Prozess des Real Estate Asset Managements . . . . 64 3.5.1 Auswahlprozess des Real Estate Asset Managers . . . . . . . . . . . . . . . . . 64 IXInhaltsverzeichnis 3.5.2 Formulierung von Präferenzen und Investmentzielen . . . . . . . . . . . . 64 3.5.3 Optimierung von Kommunikationsschnittstellen . . . . . . . . . . . . . . . . 65 3.5.4 Analyse der Prozesseffizienz mit Hilfe von Prozesskennzahlen . . . 66 3.5.5 IPM-Systeme als Optimierungsvehikel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66 3.5.6 Schaffung von Kernkompetenzen durch Outsourcing . . . . . . . . . . . . 67 4 Theoretische Grund lagen des Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . . . 69 4.1 Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71 4.2 Kapitalmarkttheoretische Ansätze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71 4.2.1 Asset Allocation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71 4.2.2 Modern Portfolio Theory . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73 4.2.2.1 Grundannahmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73 4.2.2.2 Bestimmung der Portfoliorendite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75 4.2.2.3 Bestimmung des Portfoliorisikos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76 4.2.2.3.1 Systematisches und unsystematisches Risiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76 4.2.2.3.2 Risikomessung einzelner Assets . . . . . . . . . . . . 77 4.2.2.3.3 Ableitung des Portfoliorisikos . . . . . . . . . . . . . . 78 4.2.2.4 Bestimmung effizienter Portfolios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79 4.2.2.5 Berechnungsbeispiel zur Modern Portfolio Theory . . . . . . 82 4.2.2.6 Kritische Bewertung der Modern Portfolio Theory . . . . . . 86 4.2.2.7 Übertragung der Erkenntnisse auf das Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87 4.2.3 Capital Asset Pricing Model (CAPM) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88 4.2.3.1 Marktmäßige Bewertung von Anlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . 88 4.2.3.2 Grundannahmen des CAPM . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88 4.2.3.3 Beta-Koeffizient . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91 4.2.3.4 Alpha-Koeffizient . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92 4.2.4 Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94 4.3 Neue Institutionenökonomie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95 4.3.1 Principal-Agent-Theorie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95 4.3.2 Transaktionskostenansatz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98 4.3.3 Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101 4.4 Qualitative Ansätze der Asset Allocation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102 4.4.1 BCG-Portfolio-Matrix . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102 4.4.2 Produkt-Lebenszyklus-Modell . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104 4.4.3 Balanced Scorecard . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105 4.4.4 SWOT-Analyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106 4.5 Dynamische Investitionsrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107 4.5.1.1 Discounted Cashflow-Verfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107 4.5.1.2 Interne Zinsfuß-Methode . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108 4.5.1.3 Sensitivitätsanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109 4.5.1.4 Szenariotechnik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110 5 Immobilien und Kapitalmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113 5.1 Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115 5.2 Grundprinzipien des Kapitalmarkts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115 5.2.1 Grundbegriffe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115 X Inhaltsverzeichnis 5.2.2 Teilnehmer an den Finanzmärkten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117 5.2.3 Markteffizienz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120 5.2.4 Marktliquidität . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122 5.3 Immobilien als Asset-Klasse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123 5.3.1 Spezifika von Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123 5.3.2 Formen der Immobilienanlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126 5.3.2.1 Geschlossene Immobilienfonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127 5.3.2.2 Immobilien-Auslandsfonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128 5.3.2.3 Real Estate Private Equity Fonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129 5.3.2.4 Offene Immobilienfonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129 5.3.2.4.1 Aufbau und gesetzliche Gestaltung . . . . . . . . . 129 5.3.2.4.2 Steuerliche Behandlung der Gesellschaft und der Anleger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131 5.3.2.4.3 Entwicklungs- und Performancehistorie . . . . . 132 5.3.2.4.4 Grenzen der Fungibilität . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132 5.3.2.5 Spezialfonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132 5.3.2.6 Immobilien-Aktiengesellschaften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133 5.3.2.6.1 Grundlegende Merkmale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133 5.3.2.6.2 Steuerliche Behandlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135 5.3.2.6.3 Entwicklungs- und Performancehistorie . . . . . 135 5.3.2.7 Real Estate Investment Trusts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136 5.3.2.7.1 Grundlegende Merkmale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136 5.3.2.7.2 Anlegerzielgruppe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139 5.3.2.7.3 Besteuerung auf REIT-Ebene . . . . . . . . . . . . . . . . 139 5.3.2.7.4 Besteuerung auf Anlegerebene . . . . . . . . . . . . . . 140 5.3.2.7.5 Ausblick/Zukunftserwartungen . . . . . . . . . . . . 140 5.3.2.8 Fonds und Immobilienderivate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140 5.4 Zusammenhänge zwischen Immobilien- und Kapitalmarkt . . . . . . . . . . . . . . 141 5.4.1 Determinanten des Flächenmarkts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143 5.4.1.1 Flächennachfrage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143 5.4.1.2 Flächenangebot . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144 5.4.2 Investitionsmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144 5.4.3 Projektentwicklungsmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145 5.4.4 Ursachen von Immobilienzyklen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146 5.4.4.1 Endogene Mechanismen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146 5.4.4.2 Exogene Einflüsse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148 5.5 Immobilien-Rating . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149 5.5.1 Grundlegende Rahmenbedingungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149 5.5.2 Rating von Immobilieninvestments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150 5.6 Anforderungen an kapitalmarktfähige Immobilienanlagen . . . . . . . . . . . . . . 152 5.6.1 Anforderungsprofil für Immobilienanlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152 5.6.2 Beitrag von Asset Management und Rating . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154 6 Aspekte der Bewertung und Bilanzierung im Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157 6.1 Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159 6.2 Wertermittlung für Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159 6.2.1 Wertbegriffe national/international . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159 XIInhaltsverzeichnis 6.2.2 Wertermittlungsverfahren national/international . . . . . . . . . . . . . . . . 160 6.2.3 Anlässe für die Bewertung bei Bestandsimmobilien . . . . . . . . . . . . . . 163 6.2.3.1 Bewertung zu Steuerungszwecken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164 6.2.3.2 Bewertung für die Besteuerung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165 6.2.3.3 Bewertung zur Bilanzierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166 6.2.4 Internationale Bewertungsstandards nach GIPS . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167 6.2.5 Immobilienbewertung mit dem DCF-Verfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168 6.2.5.1 Grundlagen des Bewertungsverfahrens . . . . . . . . . . . . . . . . 168 6.2.5.2 Beispiel: Immobilienbewertung mit dem DCF-Verfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 170 6.2.6 DCF-Immobilienbewertung nach gif . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 171 6.3 Aspekte der Bilanzierung im Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . 174 6.3.1 Bilanzierung nach HGB – Auswirkung auf die Wertansätze von Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174 6.3.1.1 Adressaten des Jahresabschlusses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174 6.3.1.2 Zweck und Bestandteil der Rechnungslegung . . . . . . . . . . . 175 6.3.1.3 Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze . . . . . . . . . . . . 175 6.3.1.4 Aussagefähigkeit der Wertansätze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177 6.3.2 Bilanzierung nach IFRS – Auswirkung auf die Wertansätze von Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181 6.3.2.1 Ziele und Adressaten der IFRS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181 6.3.2.2 Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze . . . . . . . . . . . . 181 7 Performancemessung für Immobilienportfolios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189 7.1 Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191 7.2 Begriff und Zielsetzung der Performancemessung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191 7.3 Probleme der Performancemessung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192 7.4 Performanceanalyse und Asset Management-Prozess . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193 7.5 Renditeberechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194 7.5.1 Allgemeine Grundlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194 7.5.2 Wertgewichtung (Geldgewichtung) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197 7.5.2.1 Grundannahmen der geldgewichteten Rendite . . . . . . . . . . 197 7.5.2.2 Geldgewichtete Rendite bei Immobilieninvestments . . . . . 197 7.5.3 Zeitgewichtung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199 7.5.3.1 Grundannahmen der zeitgewichteten Rendite . . . . . . . . . . 199 7.5.3.2 Zeitgewichtete Rendite bei Immobilieninvestments . . . . . . 200 7.6 Bestimmung der Benchmark . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201 7.6.1 Allgemeine Konstruktionsmerkmale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201 7.6.2 Immobilienindizes als Performance-Benchmark . . . . . . . . . . . . . . . . . 202 7.7 Relative Performancemessung/Risikoadjustierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 204 7.7.1 Risikoadjustierte Returns . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 204 7.7.1.1 Systematisches Risiko, unsystematisches Risiko und Gesamtrisiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 204 7.7.1.2 Return-to-Risk-Ratio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205 7.7.1.3 Das Jensen-Maß (Jensen-Alpha) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 206 7.7.1.4 Das Sharpe-Maß (Sharpe-Ratio) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207 7.7.1.5 Das Treynor-Maß (Treynor-Ratio) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 208 7.7.2 Relative Returns . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 208 7.8 Performanceattribution . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 210 XII Inhaltsverzeichnis 7.9 Immobilienrendite nach gif . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212 7.9.1 Vorbemerkung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212 7.9.2 Strukturierung der Immobilienrenditen nach gif . . . . . . . . . . . . . . . . . 212 7.9.3 Grundannahmen der Renditedefinition nach gif . . . . . . . . . . . . . . . . . 215 7.10 Fallbeispiel Renditeberechnung bei Immobilieninvestments . . . . . . . . . . . . . 216 7.10.1 Ausgangssituation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216 7.10.2 Berechnung von Brutto-Anfangsrendite und Netto-Anfangsrendite 217 7.10.3 Berechnung der Objektrendite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 218 7.10.4 Berechnung der Investment-Rendite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 219 8 Investment- und Wertschöpfungsstrategien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221 8.1 Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223 8.2 Investmentstrategien bei Immobilienanlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223 8.2.1 Ableitung von Strategieprofilen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223 8.2.2 Zyklische Strategien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 228 8.3 Wertschöpfungsstrategien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230 8.3.1 Differenzierung der verschiedenen Ansätze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230 8.3.2 Finanzierungsmanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232 8.3.2.1 Rahmenbedingungen des Finanzierungsmanagements . . 232 8.3.2.2 Leverage Effekt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233 8.3.3 Potenzial- und Riskoanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234 8.3.4 Umsetzung der Wertschöpfungsstrategie durch das Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235 9 Risikomanagement für Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239 9.1 Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241 9.2 Definition des Entscheidungsfeldes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241 9.2.1 Entscheidung unter Sicherheit und Unsicherheit . . . . . . . . . . . . . . . . . 241 9.2.2 Anlageentscheidung bei Risiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243 9.3 Risikomaße . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247 9.3.1 Standardabweichung und Volatilität . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248 9.3.2 Betafaktor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 249 9.3.3 Residualvolatilität . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250 9.3.4 Ausfallwahrscheinlichkeit (Shortfall-Risk) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250 9.3.5 Value at Risk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 251 9.3.6 Conditional Value at Risk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 252 9.4 Prozess des Risikomanagements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253 9.4.1 Risikoanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253 9.4.2 Risikopolitik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255 9.4.3 Risikokontrolle/Risikomonitoring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255 9.5 Charakterisierung von Immobilienrisiken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 256 9.6 Risikoperspektiven bei Immobilieninvestments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257 9.6.1 Szenario 1: Risiken bei Immobilien-Direktinvestments . . . . . . . . . . . . 257 9.6.2 Szenario 2: Risiken bei Immobilienfinanzierung . . . . . . . . . . . . . . . . . 260 9.6.3 Szenario 3: Indirekte Immobilien-Investments (Beispiel Immobilien-AG) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261 9.6.4 Szenario 4: Indirekte Immobilien-Investments (Beispiel Mortgage Backed Securities) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264 9.7 Fallbeispiel Immobilien-Risikomanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 265 XIIIInhaltsverzeichnis 10 Controlling und Reporting im Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . . . 269 10.1 Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 271 10.2 Controlling von Immobilien und Immobilienportfolios . . . . . . . . . . . . . . . . . 271 10.2.1 Konzeption eines Controlling-Systems für Immobilien . . . . . . . . . . . . 271 10.2.2 Benchmarking im Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . . . . 273 10.2.3 Steuerung von Immobilienanlagen durch Kennzahlen . . . . . . . . . . . . 278 10.2.3.1 Grundprinzipien der Kennzahlenbildung . . . . . . . . . . . . . . 278 10.2.3.2 Aufbau eines hierarchischen Kennzahlensystems . . . . . . . 279 10.2.3.3 Steuerung mithilfe einer Renditegröße als Spitzenkennzahl . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 281 10.2.3.4 Aufbau von Portfolioanalysen auf Basis eines Kennzahlensystems . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 283 10.2.3.5 Ausgewählte Kennzahlen des Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 286 10.2.4 Integrierte Planung und Steuerung mithilfe der Balanced Scorecard . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 288 10.3 Value Reporting im Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 292 10.3.1 Vorbemerkung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 292 10.3.2 Ausgangspunkt des Value Reporting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 292 10.3.3 Reporting-Anforderungen in der Immobilienwirtschaft . . . . . . . . . . 293 10.3.4 Neuausrichtung der Rechnungslegung im REAM . . . . . . . . . . . . . . . . 294 10.3.5 Der Shareholder Value Ansatz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 295 10.3.6 Zielsetzung des Value Reporting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 297 10.3.7 Definitionsansätze des Value Reporting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 298 10.3.8 Aufbau eines Value Reporting Systems . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 299 10.3.9 Dimensionen und Adressaten des REAM Reporting . . . . . . . . . . . . . . 299 10.3.10 Aufbaumodelle des Value Reporting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 300 10.3.10.1 Business Reporting nach Jenkins . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 300 10.3.10.2 Value Reporting nach Labhart . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 301 10.3.10.3 Value Reporting Modell nach Müller . . . . . . . . . . . . . . . . . . 302 10.3.11 Arten von Reports . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 304 10.3.12 Einsatz eines Value Reporting Systems . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 306 10.3.12.1 Wertorientierte Angaben im Jahresabschluss . . . . . . . . . . . 306 10.3.12.2 Daten aus dem Lage- und Segmentbericht . . . . . . . . . . . . . . 306 10.3.12.3 Wertorientierte Angaben aus sonstigen Quellen . . . . . . . . . 307 10.3.13 Zusammenfassende Betrachtung des Value Reporting . . . . . . . . . . . . 307 11 Informationsmanagement und Informationstechnologie im Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 309 11.1 Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311 11.2 Begriffsdefinition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311 11.3 Grundlagen für ein Informationsmanagementsystem . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311 11.3.1 Notwendigkeit eines Informationsmanagementsystems . . . . . . . . . . . 312 11.3.2 Ansätze für Informationsmanagementsysteme . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312 11.4 Relevante Informationen für Beteiligte im Real Estate Asset Management . 313 11.4.1 Standardisierte Informationen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 313 11.4.2 Dynamische Informationen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 314 11.4.3 Quellen standardisierter und dynamischer Informationen . . . . . . . . 315 XIV Inhaltsverzeichnis 11.5 Informationsmanagementsysteme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 316 11.6 Anforderungen an die Funktionalität . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 316 11.7 Der Entwurf eines Datenverarbeitungssystems für das REAM . . . . . . . . . . . 317 11.8 Auswertungsmöglichkeiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 319 11.8.1 Entscheidungsunterstützung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 319 11.8.2 Berichte und Analysen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 320 11.8.3 Investitionsanalysen, Risikomessung und Performanceberechnung 321 11.8.4 Kennzahlenbildung und -analyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 321 11.8.5 Portfoliomodellbildung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 322 11.9 Lösungsansätze für EDV-gestützte REAM-Systeme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 322 11.9.1 Rückgriff auf transaktionale Systeme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 323 11.9.2 Schaffung eines Data Warehouse Systems . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 323 11.9.3 Einheitlicher Zugriff auf relevante Daten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 324 11.10 IT-Tools im REAM und deren praktische Anwendung . . . . . . . . . . . . . . . . . . 324 11.10.1 Argus Software . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 324 11.10.2 Cougar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 326 11.10.3 Immobiliencockpit von Woodmark . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 327 12 Real Estate Asset Management in der Investment-Phase . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 329 12.1 Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 331 12.2 Der Immobilien-Investment-Prozess . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 331 12.2.1 Struktur des Investment-Prozesses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 331 12.2.2 Phasen des Investmentprozesses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 333 12.2.2.1 Definition des Investmentprofils . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 333 12.2.2.2 Markt- und Standortanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 335 12.2.2.2.1 Makrostandort und seine Risikopotentiale . . . 335 12.2.2.2.2 Mikrostandort und seine Risikopotentiale . . . . 336 12.2.2.3 Quantitative Marktanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 338 12.2.2.4 Objektanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 339 12.2.2.5 Analyse der Mieterstruktur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 340 12.2.2.6 Due Diligence . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 341 12.2.2.6.1 Begriffsbestimmung und Ursprung . . . . . . . . . 341 12.2.2.6.2 Bereiche der Due Diligence . . . . . . . . . . . . . . . . . 341 12.2.2.7 Verhandlung/Abschluss Kaufvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . 343 12.2.2.8 Koordination des Ankaufsprozesses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 344 12.2.2.9 Dokumentation des Ankaufsprozesses . . . . . . . . . . . . . . . . . 346 12.3 Asset oder Share Deal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 346 12.4 Gestaltung des Grundstückskaufvertrags . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 347 12.4.1 Kaufgegenstand und Art des Kaufvertrags . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 347 12.4.2 Form des Kaufvertrags . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 348 12.4.3 Kaufpreis und Fälligkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 348 12.4.4 Steuerliche Aspekte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 349 12.4.5 Sicherheiten des Verkäufers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 349 12.5 Immobilienfinanzierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 350 12.6 Investmentstrategien unterschiedlicher Immobilien investoren . . . . . . . . . . . 353 12.6.1 Private Anleger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 353 12.6.2 Institutionelle Anleger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 354 12.6.2.1 Versicherungen und Pensionskassen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 354 XVInhaltsverzeichnis 12.6.2.2 Versorgungswerke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 355 12.6.2.3 Stiftungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 355 12.6.3 Offene Immobilienfonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 356 12.6.4 Geschlossene Fonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 356 12.6.5 Private Equity Funds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 357 12.6.6 Immobilien-AGs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 357 12.7 Fallstudie: Ankauf eines gewerblichen Einzelobjekts (Asset Deal) . . . . . . . . 357 12.7.1 Analyse Investitionsstandort . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 357 12.7.2 Objekt- und Grundstücksanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 359 12.7.3 Mieteranalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 360 12.7.4 Analyse Vermietungs- und Investmentmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 360 12.7.5 Sonstige Analyseergebnisse und Vereinbarungen . . . . . . . . . . . . . . . . 361 12.7.6 Risiko-/Rendite-Betrachtung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 362 12.7.7 Cashflow- und Renditeprognose . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 363 12.8 Schlussbetrachtung und Fazit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 367 13 Real Estate Asset Management in der Bestandsphase . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 369 13.1 Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 371 13.2 Ziele und Ausrichtung des REAM in der Bestandsphase . . . . . . . . . . . . . . . . 371 13.3 Leistungsprofil in der Bestandsphase . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 372 13.3.1 Management von Bestandsmietern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 372 13.3.1.1 Ansätze des Customer Relation Management (CRM) . . . . . 373 13.3.1.2 Beschwerdemanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 376 13.3.2 Vermietungsmanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 378 13.3.2.1 Vermietungskonzept . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 378 13.3.2.2 Marketingmaßnahmen zur Erhöhung der Neuvermietungsquote . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 378 13.3.2.3 Auswahl der Dienstleister/Makler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 379 13.3.2.4 Steuerung von Maklerunternehmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 382 13.3.3 Budgetierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 383 13.3.3.1 Erstellung eines Budgets . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 383 13.3.3.2 Budgetbestandteile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 384 13.3.3.3 Budgetkontrolle und Aktualisierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . 385 13.3.4 Vertragsmanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 386 13.3.4.1 Verträge mit Asset Managern oder Maklern im Rahmen der Vermietung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 386 13.3.4.2 Gewerbemietverträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 388 13.3.5 Vertragsverhandlung und Vertragsmonitoring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 393 13.3.6 Koordination der Dienstleister und Berater . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 394 13.3.7 Gebäudetechnische Optimierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 395 13.3.7.1 Flächenkonzeptionelle Maßnahmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 396 13.3.7.2 Flächendefinitionen für gewerbliche Objekte . . . . . . . . . . . 397 13.3.7.2.1 Grundflächendefinition nach DIN 277 . . . . . . . 397 13.3.7.2.2 Mietflächenrichtlinien nach gif (MF-G) . . . . . . 399 13.3.7.3 Bauliche Maßnahmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 400 13.3.7.4 Haustechnische sowie sonstige technische Maßnahmen . 402 13.3.7.5 Instandhaltung und gestalterische Maßnahmen im Außenbereich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 403 XVI Inhaltsverzeichnis 14 Real Estate Asset Management in der Exit-Phase . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 405 14.1 Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 407 14.2 Bestimmung des optimalen Exit-Zeitpunkts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 407 14.2.1 Exogene Determinanten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 408 14.2.1.1 Immobilienmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 408 14.2.1.2 Kapitalmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 409 14.2.2 Endogene Determinanten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 410 14.2.2.1 Finanzwirtschaftliche Ziele . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 410 14.2.2.2 Strategische Ziele . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 410 14.2.2.3 Operative Ziele . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 412 14.3 Exit-Strategien unterschiedlicher Investoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 412 14.3.1 Bestandshalter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 412 14.3.2 Non-Property Companies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 413 14.3.3 Offener Immobilienfonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 416 14.3.4 Exit-Strategien in der Subprime-Krise – Beispiel Hannover Leasing 416 14.4 Bestimmung des optimalen Exit-Vehikels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 417 14.4.1 Sale-and-Lease-Back . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 417 14.4.2 Einzelveräußerung als Asset oder Share Deal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 419 14.4.3 Paketveräußerung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 419 14.4.4 Kapitalmarktplazierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 420 14.4.5 Fondsplazierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 421 14.4.6 Securitisation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 423 14.5 Koordinierung des Exit-Prozesses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 424 14.5.1 Verkäufer Due Diligence und Organisation des Data Rooms . . . . . . . 424 14.5.2 Analyse potentieller Investoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 425 14.5.3 Strukturierung der Handlungsalternativen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 427 14.5.4 Aufbereitung des Investment-Memorandums . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 428 14.5.5 Verhandlungsführung und Vertragsabschluss . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 430 14.5.6 Dokumentation des Exit-Prozesses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 431 14.6 Erfolgsfaktoren bei Planung und Durchführung des Exits . . . . . . . . . . . . . . . 432 14.7 Fazit und Ausblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 434 15 Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . 435 15.1 Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 437 15.2 Anbieter von Real Estate Asset Management in Deutschland . . . . . . . . . . . . 437 15.2.1 Ausgangssituation – Die Marktlage für REAM-Anbieter . . . . . . . . . . 437 15.2.2 Anbieter-Klassifizierung nach Kerngeschäftsfeld . . . . . . . . . . . . . . . . 441 15.2.2.1 Investmentgesellschaften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 441 15.2.2.2 Banken/Versicherungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 442 15.2.2.3 Immobilienberater/Full-Service Dienstleister . . . . . . . . . . . 443 15.2.2.4 Immobilienverwalter und Facility Manager . . . . . . . . . . . . 444 15.2.2.5 Shopping Center Manager . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 446 15.2.2.6 Bauträger und Projektentwickler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 447 15.2.2.7 Management Consultants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 447 15.3 Nachfrager nach Real Estate Asset Management Leistungen . . . . . . . . . . . . . 448 15.3.1 Non-Property Companies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 448 15.3.2 Property Companies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 449 15.3.3 Ausländische Investoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 449 XVIIInhaltsverzeichnis 15.3.4 Öffentliche Nachfrager . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 450 15.3.5 Private Investoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 451 15.4 Erfolgsfaktoren im Markt für Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . 451 15.5 Potentielle Marktführer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 453 15.6 Vergütungsstrukturen im Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . . . 453 15.6.1 Gestaltung der Honorare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 453 15.6.2 Die Basisvergütung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 454 15.6.3 Vergütung mittels Anreiz-Systemen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 454 15.6.4 Vergütungsstrukturen für Vermietungsleistungen . . . . . . . . . . . . . . . 455 15.6.5 Kritische Bewertung der Vergütungsstrukturen im Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 456 15.6.6 Vergütungsstudie „Property Management Fee“ . . . . . . . . . . . . . . . . . . 456 15.6.6.1 Ergebnisse zum Leistungsspektrum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 457 15.6.6.2 Ergebnisse zum Vergütungsspektrum . . . . . . . . . . . . . . . . . 457 15.7 Ausblick auf die Entwicklung von Property und Asset Management Fee . . 460 16 Anbieterverzeichnis Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 461 Anbieterverzeichnis Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 463 Literaturverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 481 Stichwortverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 497 Abbildungsverzeichnis 1 Begriffsdefinition und Einordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 Abbildung 1: Einordnung der immobilienwirtschaftlichen Managementdisziplinen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Abbildung 2: Abgrenzung der Managementbegriffe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 Abbildung 3: Funktionen des Real Estate Investment Management . . . . . . . . . . . . . . 12 Abbildung 4: Funktionseinordnung Facility Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 2 Ziele und Aufgaben des Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . . . . 17 Abbildung 5: Leistungsspektrum des Asset Managers. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 Abbildung 6: Top-Down Bottom-Up Approach . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 Abbildung 7: Organisationsstruktur im REAM . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 3 Der Wertschöpfungs prozess des Real Estate Asset Management . . . . . . . 29 Abbildung 8: Beteiligte am REAM-Prozess . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 Abbildung 9: Investoren am Immobilienmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 Abbildung 10: Elemente des REAM- Prozesses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 Abbildung 11: Entscheidungsmatrix der SWOT-Analyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 Abbildung 12: Auswertung einer Stärken-Schwächen-Analyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 Abbildung 13: Portfolio-Planung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 Abbildung 14: Risikomanagement-Prozess . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 Abbildung 15: Prozess des Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 Abbildung 16: Ablaufschema in der Input-Phase . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 Abbildung 17: Zielhierarchie der Immobilien-Anlageentscheidung . . . . . . . . . . . . . . . 45 Abbildung 18: Prozess der Strategischen Asset Allocation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49 Abbildung 19: Bewertungssystem für Anlageobjekte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 Abbildung 20: Prozessdarstellung des REAM in der taktischen Asset Allocation . . . 52 Abbildung 21: Das Gegenstromprinzip . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 Abbildung 22: Beispiel für eine Gegenüberstellung von Ertrag und Aufwand . . . . . . 55 Abbildung 23: Verwertung von Immobilien im REAM . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57 Abbildung 24: Potential der Flächenoptimierung in deutschen Büroimmobilien . . . . 58 Abbildung 25: Eckpunkte eines Informationssystems im REAM . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60 Abbildung 26: Gründe für underperforming Assets . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62 Abbildung 27: Einordnung der Performanceanalyse in den REAM-Prozess . . . . . . . . 63 4 Theoretische Grund lagen des Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . 69 Abbildung 28: Diversifikationseffekt in Abhängigkeit der Korrelation . . . . . . . . . . . . . 73 Abbildung 29: Effizienzlinie der Modern Portfolio Theory . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74 Abbildung 30: Klassische und moderne Isonutzenquante . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74 Abbildung 31: Systematisches und unsystematisches Risiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77 Abbildung 32: Bestimmung der Effizienzlinie in der MPT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80 Abbildung 33: Optimales Portfolio (Marktportfolio) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81 XX Abbildungsverzeichnis Abbildung 34: 10-Jahres-Zeitreihe diskreter Renditen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82 Abbildung 35: Überleitung diskrete in stetige Renditen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83 Abbildung 36: Grafischer Vergleich der Renditeverläufe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83 Abbildung 37: Berechnung von Mittelwert und Standardabweichung . . . . . . . . . . . . . 84 Abbildung 38: Kovarianz-Matrix der Portfoliokombinationen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84 Abbildung 39: Korrelations-Matrix der Portfoliokombinationen . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85 Abbildung 40: Portfoliorendite und -risiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85 Abbildung 41: Berechnung der Sharpe-Ratio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85 Abbildung 42: Grafische Darstellung von Effizienzlinie und Sharpe-Optimum . . . . . 86 Abbildung 43: Kapitalmarktlinie (Tobin-Separation) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89 Abbildung 44: Bestimmung des Beta-Koeffizienten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92 Abbildung 45: Securities Market Line und Alpha-Koeffizient . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93 Abbildung 46: Zusammenhänge zwischen den finanzwirtschaftlichen Theorien . . . 94 Abbildung 47: Informationsasymetrie im Principal-/Agent-Konflikt . . . . . . . . . . . . . . 96 Abbildung 48: Matrix der Boston Consulting Group . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103 5 Immobilien und Kapitalmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113 Abbildung 49: Teilmärkte des Kapitalmarkts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116 Abbildung 50: Arten von Investmentfonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118 Abbildung 51: Teilnehmer an den Finanzmärkten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120 Abbildung 52: Besonderheiten von Immobilien und Immobilienmarkt . . . . . . . . . . . . 124 Abbildung 53: Typologie der Immobilien-Investoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127 Abbildung 54: Konstruktion eines offenen Immobilienfonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131 Abbildung 55: Performance deutscher Immobilien-AGs in 2008 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134 Abbildung 56: Bestimmung NAV bei Immobilien-AGs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135 Abbildung 57: Funktionsweise einer Immobilien-AG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136 Abbildung 58: E&G DIMAX© vs. DAX, indexiert zum 31.12.1997 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137 Abbildung 59: Aufbau des G-REIT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138 Abbildung 60: Zusammenhänge zwischen Immobilien- und Kapitalmarkt . . . . . . . . 141 Abbildung 61: Auswirkungen von Flächen- und Investmentmarkt auf die Immobilienbewertung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142 Abbildung 62: Endogene Mechanismen für Ungleichgewichte im Immobilienmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147 Abbildung 63: Timelags in der systemdynamischen Betrachtung des Immobilienmarktes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148 Abbildung 64: Gegenüberstellung verschiedener Rating-Skalen . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149 Abbildung 65: Systematik Feri Immobilienobjekt Rating . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152 Abbildung 66: Kategorien im Immobilienkapitalmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153 Abbildung 67: Immobilien im Vergleich zu anderen Asset-Klassen . . . . . . . . . . . . . . . 153 Abbildung 68: Beitrag von Asset Management und Rating zur kapitalmarktfähigen Immobilienanlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155 6 Aspekte der Bewertung und Bilanzierung im Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157 Abbildung 69: Wertermittlungsverfahren nach WertV . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161 Abbildung 70: Ablaufschema deutsches Vergleichswertverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . 162 Abbildung 71: Ablaufschema deutsches Ertragswertverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162 XXIAbbildungsverzeichnis Abbildung 72: Ablaufschema deutsches Sachwertverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163 Abbildung 73: Anlässe der Immobilienbewertung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164 Abbildung 74: Ermittlung von Operating Cashflow und Free Cashflow . . . . . . . . . . . 169 Abbildung 75: Berechnung der diskontierten Cashflows (explizite Betrachtung) . . . . 170 Abbildung 76: Ablauf Mietertragsprognose nach gif . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172 Abbildung 77: Standard-Ablauf DCF-Bestimmung nach gif . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 173 Abbildung 78: Schema zur Ermittlung der Anschaffungskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175 Abbildung 79: Kalkulation Abschreibungszeitraum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178 Abbildung 80: Entwicklung des Buchwerts einer Immobilie im Anlagevermögen . . . 179 Abbildung 81: Entwicklung des tatsächlichen Werts und des Buchwerts einer Immobilie im Anlagevermögen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180 Abbildung 82: Adressaten und Funktionen nach IFRS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181 Abbildung 83: Entscheidungsbaum zur Klassifizierung von Immobilien nach IAS 40 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183 Abbildung 84: Folgebewertung nach IAS 16 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184 Abbildung 85: Beispielbilanzen IAS 16 – Neubewertung Grund und Boden . . . . . . . . 186 Abbildung 86: Beispielbilanzen IAS 16 – Neubewertung Gebäude . . . . . . . . . . . . . . . . 187 Abbildung 87: Folgebewertung nach IAS 40 von Immobilien, die als Finanzinvestitionen gehalten werden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188 7 Performancemessung für Immobilienportfolios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189 Abbildung 88: Performancemessung und Asset Management Prozess . . . . . . . . . . . . . 194 Abbildung 89: Ermittlung des Anlageerfolgs über T Perioden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196 Abbildung 90: Portfolio-Returns internationaler Büromärkte von 2000 bis 2008 . . . . . 203 Abbildung 91: Zerlegung der Portfoliorendite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 210 Abbildung 92: Renditezerlegung im Rahmen der Performanceattribution . . . . . . . . . . 211 Abbildung 93: Struktur der Ertragsgröße nach gif-Renditedefinition . . . . . . . . . . . . . . 213 Abbildung 94: Struktur der Bezugsgröße nach gif-Renditedefinition . . . . . . . . . . . . . . 213 Abbildung 95: Rendite-Ebenen nach gif-Renditedefinition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214 Abbildung 96: Rendite-Kennzahlen nach gif-Renditedefinition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215 Abbildung 97: Eckdaten zur Vermietungssituation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217 Abbildung 98: Berechnung der Netto-Mieteinnahmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217 Abbildung 99: Berechnung des Objektergebnis 2 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 218 Abbildung 100: Berechnung Investment-Ergebnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220 8 Investment- und Wertschöpfungsstrategien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221 Abbildung 101: Differenzierung der Strategieausrichtung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223 Abbildung 102: Rendite-/Risikocluster bei Immobilienanlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225 Abbildung 103: Klassifizierung der Rendite-/Risikoprofile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225 Abbildung 104: Charakteristika der Core-Strategie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226 Abbildung 105: Charakteristika der Value-Added-Strategie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 227 Abbildung 106: Rendite-/Risikoprofil deutscher Bürostandorte 1993–2004 . . . . . . . . . . 227 Abbildung 107: Differenzierung der Investmentstrategie nach Finanzierung, Haltedauer und Renditeindikator . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 228 Abbildung 108: Zyklische Investmentstrategien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229 Abbildung 109: Zyklische Sektor-Selektion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230 Abbildung 110: Anlage- und Wertschöpfungsstrategien für Immobilien . . . . . . . . . . . . 231 XXII Abbildungsverzeichnis Abbildung 111: Leverage-Effekt bei Variation der GK-Rendite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233 Abbildung 112: Potenzial-/Risikoanalyse bei Übernahme in den Bestand . . . . . . . . . . . 234 Abbildung 113: Potenzial-/Risikoanalyse bei Planung des Exit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235 Abbildung 114: Strategische Ausrichtung von „Großhändler“ und „Rosinen-Picker“ . 236 9 Risikomanagement für Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239 Abbildung 115: Differenzierung von Entscheidungssituationen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242 Abbildung 116: Ergebnismatrix . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243 Abbildung 117: Diskrete Wahrscheinlichkeitsverteilung beim Werfen eines Würfels . 244 Abbildung 118: Dichte- und Verteilungsfunktion der Normalverteilung . . . . . . . . . . . . 245 Abbildung 119: Eigenschaften der Normalverteilung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 246 Abbildung 120: Dichte- und Verteilungsfunktion der Standard-Normalverteilung . . . 246 Abbildung 121: Differenzierung der Risikomaße . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247 Abbildung 122: Schiefe und Kurtosis bei Renditeverteilungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 249 Abbildung 123: Bestimmung des Shortfall-Risks . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 251 Abbildung 124: CVaR und VaR bei normalverteilten Renditen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253 Abbildung 125: Systematische und objektspezifische Immobilienrisiken . . . . . . . . . . . 256 Abbildung 126: Risikoattribution bei internationalen Immobilien-Portfolios . . . . . . . . 257 Abbildung 127: Risikoposition Immobilien-Direktinvestments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 258 Abbildung 128: Risikoposition Direktinvestments mit Finanzierung . . . . . . . . . . . . . . . 260 Abbildung 129: Risikoposition indirekte Immobilien-Investments (Immobilien-AG) . 262 Abbildung 130: Ausgangssituation Finanzierung 50 % . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263 Abbildung 131: Szenario Abwertung 5 % . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263 Abbildung 132: Ausgangssituation Finanzierung 80 % . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263 Abbildung 133: Szenario Abwertung 5 % . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263 Abbildung 134: Risikoposition indirekte Immobilien-Investments (MBS) . . . . . . . . . . . 264 Abbildung 135: Scoring-Modell Portfolio-Risiken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267 10 Controlling und Reporting im Real Estate Asset Management . . . . . . . . 269 Abbildung 136: Controlling-Konzeption als Bindeglied . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272 Abbildung 137: Grafische Variante der Controlling-Konzeption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272 Abbildung 138: Methoden des strategischen und operativen Controlling . . . . . . . . . . . 273 Abbildung 139: Differenzierung der Benchmarking-Ansätze im REAM . . . . . . . . . . . . 276 Abbildung 140: REAM Benchmarking-Prozess . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 277 Abbildung 141: Hierarchischer Kennzahlenbaum (Ist-Mieterlöse) . . . . . . . . . . . . . . . . . . 280 Abbildung 142: Relevante Kennzahlengruppen im Portfolio und Asset Management für Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 281 Abbildung 143: Komponenten des Total Return . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 282 Abbildung 144: Portfoliosteuerung durch Werttreiberbäume . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 285 Abbildung 145: BSC-Beispiel „Finanzperspektive“ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 290 Abbildung 146: BSC-Beispiel „Nutzerperspektive“ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 290 Abbildung 147: BSC-Beispiel „Prozessperspektive“ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 290 Abbildung 148: BSC-Beispiel „Potenzialperspektive“ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 291 Abbildung 149: Prozessdarstellung BSC-Implementierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 291 Abbildung 150: Value Reporting – neuer Denkansatz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293 Abbildung 151: System des Shareholder Value . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 296 Abbildung 152: Wertlücke als Ansatz für das Value Reporting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 296 XXIIIAbbildungsverzeichnis Abbildung 153: Zeitlicher Bezug im Value Reporting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 303 Abbildung 154: Bilanz mit Ausweis des Fair Value . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 306 11 Informationsmanagement und Informationstechnologie im Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 309 Abbildung 155: Aufbau des Datenmanagements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311 Abbildung 156: Muster Asset Management Plan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 314 Abbildung 157: Grundzüge eines Immobilieninformationssystems . . . . . . . . . . . . . . . . 317 Abbildung 158: Stufenweise Informationssystemplanung im REAM . . . . . . . . . . . . . . . 318 Abbildung 159: Aufbau eines EDV gestützten REAM Systems . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 320 Abbildung 160: Individualentwicklung versus vorgefertigtes System . . . . . . . . . . . . . . . 322 Abbildung 161: Übersicht Software-Lösungen REAM/Portfolio Management . . . . . . . 325 12 Real Estate Asset Management in der Investment-Phase . . . . . . . . . . . . . . . 329 Abbildung 162: Prozessablauf Immobilien-Investment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 332 Abbildung 163: Phasen des Transaktionsprozesses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 334 Abbildung 164: Standortfaktoren ausgewählter Nutzungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 337 Abbildung 165: Checkliste relevanter Aspekte in der Due Diligence (I) . . . . . . . . . . . . . 342 Abbildung 166: Checkliste relevanter Aspekte in der Due Diligence (II) . . . . . . . . . . . . 343 Abbildung 167: Eingebundene Teilnehmer am Immobilienankaufsprozess . . . . . . . . . 345 Abbildung 168: Formen und Beleihungsgrenzen der Hypothekarkredite . . . . . . . . . . . 351 Abbildung 169: Eckdaten und Renditedarstellung bei 70 % EK und 30 % FK . . . . . . . . . 363 Abbildung 170: DCF bei 70 % EK und 30 % FK . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 364 Abbildung 171: Eckdaten und Renditeentwicklung bei 30 % EK und 70 % FK . . . . . . . . 365 Abbildung 172: DCF bei 30 % EK und 70 % FK . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 366 13 Real Estate Asset Management in der Bestandsphase . . . . . . . . . . . . . . . . . . 369 Abbildung 173: Ansatz des Customer Relation Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 373 Abbildung 174: Informationsquellen von CRM-Systemen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 375 Abbildung 175: Mitarbeitermotivation und Profitabilität von Unternehmen . . . . . . . . . 375 Abbildung 176: Ansatzpunkte der Kundenbeziehungsstrategie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 376 Abbildung 177: Effektivität von Werbemethoden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 379 Abbildung 178: Kommunikationsinstrumente in der Bürovermietung . . . . . . . . . . . . . . 380 Abbildung 179: Musterbudget NOI eines Einzelhandelsobjekts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 386 Abbildung 180: Musterbudget Service Charge Balance eines Einzelhandelsobjekts . . . 387 Abbildung 181: Vereinfachte Flächendarstellung nach DIN 277-2 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 397 Abbildung 182: Flächenarten nach gif (MF-G) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 399 Abbildung 183: Mietflächenschema nach gif (MF-G) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 401 14 Real Estate Asset Management in der Exit-Phase . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 405 Abbildung 184: Bestimmung des Exit-Zeitpunktes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 407 Abbildung 185: Zielsetzungen bei der Verwertung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 411 Abbildung 186: Desinvestitionsoptionen von Non-Property Companies . . . . . . . . . . . . 414 Abbildung 187: Auswahl möglicher Exit-Vehikel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 418 Abbildung 188: Beispiel einer Transaktionsstruktur bei Börseneinführung . . . . . . . . . 420 XXIV Abbildungsverzeichnis Abbildung 189: Transaktionsstruktur bei Gründung eines Offenen Immobilienfonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 421 Abbildung 190: Transaktionsstruktur bei Auflage eines geschlossenen Immobilienfonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 422 Abbildung 191: Anforderungsprofile verschiedener Investoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 426 Abbildung 192: Strukturierung der optimalen Exit-Option . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 427 Abbildung 193: Inhalte eines Investment Memorandums . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 429 Abbildung 194: Entwicklung eines Exit-Business-Plans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 431 15 Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . 435 Abbildung 195: Transaktionsvolumen Immobilien-Investitionsmarkt Deutschland . . 437 Abbildung 196: Volumen gewerblicher Portfolioinvestments in Deutschland 2006 . . . 439 Abbildung 197: Volumen gewerblicher Portfolioinvestments in Deutschland 2007 . . . 439 Abbildung 198: Ursprungsbranchen der Real Estate Asset Management Anbieter . . . . 440 Abbildung 199: Leistungsinhalte der Property Management Grundvergütung . . . . . . 457 Abbildung 200: Benchmark Property Management Grundvergütung . . . . . . . . . . . . . . 458 Abbildung 201: Einflussgrößen auf die Höhe der Property Management Vergütung . 459 Abbildung 202: Weitere Vergütungsbestandteile der Property Management Fee . . . . . 460 16 Anbieterverzeichnis Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . 461