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Matthias Schröder, Ulrike Schüler, 23.3 Exkurs: Die Bewertung von Hotelgesellschaften in:

Jochen Drukarczyk, Dietmar Ernst (Ed.)

Branchenorientierte Unternehmensbewertung, page 600 - 601

3. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3654-9, ISBN online: 978-3-8006-4464-3, https://doi.org/10.15358/9783800644643_600

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Matthias Schröder und Ulrike Schüler594 Nur mit Eingabe von sieben Annahmen (Eingabe in gelb hinterlegte Felder) lässt sich der Wert mit einem relativ hohem Genauigkeitsgrad schätzen. Im vorliegenden Beispiel wird der gleiche Wert erzielt, wie bei der 1.000stel Methode. Schon bei einer Belegung von 75 % steigt der Wert auf 147 T€ oder bei einer Pacht von 23 % und ansonsten unveränderten Annahmen auf 132 T€. 23.3 Exkurs: Die Bewertung von Hotelgesellschaften Unternehmensbewertungen sind von Wirtschaftsprüfern und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften nach dem für den Berufsstand bindenden IDW Standard S 135 durchzuführen. Über die Bewertung von Immobilienunternehmen liegt im gleichen Band bereits ein Beitrag von Prof. Dr. Wolfgang Schäfers und Dr. Frank J. Matzen vor. Auch in diesem Abschnitt wird deshalb auf die allgemeinen Aspekte der Bewertung von Immobilienunternehmen verzichtet. Die bei der Bewertung von Hotelgesellschaften auftretenden und von anderen Unternehmen möglicherweise abweichenden Fragestellungen betreffen die Prognose der Cash-flows aus: dem Betrieb eigener Hotels • dem Betrieb gepachteter und verpachteter Hotelbetriebe • dem Betrieb von Hotels Dritter auf der Basis von Managementverträgen • den Ergebnissen aus Franchiseverträgen • Die Finanzbuchhaltung von Hotelgesellschaften (Eigenbetriebe und Pachtbetriebe) erfolgt grundsätzlich für jeden Betrieb gesondert. Dies betrifft alle dem Betrieb direkt zurechenbaren Aufwendungen und Erträge. Die Aufwendungen der zentralisierten Abteilungen, wie beispielsweise Rechnungswesen, Gebäudetechnik, Sales & Marketing werden üblicherweise im Rahmen der innerbetrieblichen Leistungsverrechnung auf die Hotelbetriebe umgelegt. Im Idealfall verbleiben als nicht umgelegte Ausgaben nur solche, die nicht den operativen Hotelbetrieb betreffen, wie Zinsen, Abschreibungen, Asset Management, Hotelentwicklung und Geschäftsleitung. Die Ergebnisse der eigenen und gepachteten Hotels lassen sich deshalb auf der Basis vorgelegter Budgets anhand von Branchenkennzahlen plausibilisieren. Diese sind gegebenenfalls an die sachverständig zu ermittelnden Marktgegebenheiten anzupassen. Insofern gleichen die Bewertungsschritte grundsätzlich denen der Bewertung einer Hotelimmobilie. Eine Unschärfe bei der Ermittlung relevanter Cash-flows ergibt sich daraus, dass die im Cash-flow berücksichtigten Zuführungen zu den Rücklagen für Ersatzbeschaffungen Mittelabflüsse erst künftiger Perioden darstellen. Eine periodengerechte Zuordnung der Reinvestitionen, die theoretisch möglich wäre, wird in der Regel in der Bewertungspraxis aufgrund des hohen rechnerischen Aufwandes nicht durchgeführt. Die sich daraus ergebende Wertminderung wird vernachlässigt. Unterschiede ergeben sich jedoch aus der unterschiedlichen steuerlichen Behandlung der Zuführungen zu den Rücklagen für Erneuerung von FF&E und Dach&Fach. Bei gepachteten Betrieben ist, wenn laut Pachtvertrag die Substanzerhaltungsverpflichtung dem Pächter obliegt, die Zuführung zur Rücklage36 eine steuerlich voll abzugsfähige Betriebsausgabe.37 Bei Eigenbetrieben ist die Zuführung zur Rücklage weder handels- noch steuerrechtlich ergebniswirksam sondern ein Teil der zweckgebundenen Ergebnisverwendung. Handels- und steuerrechtlich werden Ersatzbeschaffungen erst in dem Jahr ergebniswirksam, in dem die Ausgabe erfolgt. In der Regel ergeben sich bei unveränderter Steuerrechtslage lediglich ergebniswirksame Zinswirkungen, die aber, je nach Gesamtsteuerquote, bewertungserheblich sind. Diese Zinswirkungen sind daher in einer Nebenrechnung überschlägig zu ermitteln und bei der Ermittlung der relevanten Cash-flows zu berücksichtigen. 35 IDW Standard: Grundsätze zur Durchführung von Unternehmensbewertungen (IDW S 1), Stand 28.6.2000 36 Im Jahresabschluss des Pächterunternehmens sind es Zuführungen zu Rückstellungen, da es sich um eine Nebenverpflichtung aus dem Pachtvertrag handelt, die Dritten geschuldet wird. 37 Vgl. hierzu: Beck’scher Bilanzkommentar, 6. Auflage, TZ 100 (Substanzerhaltung), zu § 249 HGB. 23 Besonderheiten der Bewertung von Hotelimmobilien 595 Ein schwerwiegendes Problemfeld liegt in der Ermittlung der Ausgaben für Reinvestitionen in die Hoteleinrichtung (FF&E) und Dach&Fach, sofern zum Bewertungsstichtag in der Bilanz keine ausreichenden Rückstellungen bzw. Rücklagen gebildet wurden. Die Problematik wurde bereits unter dem Blickwinkel der Bewertung einer Hotelimmobilie erläutert. Obwohl hierfür für den Pächter eine handelsrechtliche Passivierungspflicht besteht, fehlen die entsprechenden Rückstellungen oftmals in Bilanzen kleiner, aber auch namhafter Unternehmen bzw. sind nicht in ausreichender Höhe berücksichtigt. In den Bilanzen von Konzernunternehmen fehlen die Rückstellungen meist mit der Begründung, dass diese steuerlich nicht anerkannt werden. Hinzuweisen ist auf Rückstellungen für drohende Verluste aus schwebenden Pachtverträgen. In diesen werden die Verluste aus Pachtverträgen nach dem Bilanz-Bewertungsstichtag bereits antizipiert. Bei der Prognose der zu erwartenden Cash-flows ist darauf zu achten, dass diese Verluste nicht ein weiteres Mal berücksichtigt werden. Das heißt, die prognostizierten Pachtzahlungen sind entsprechend zu korrigieren. Auch die Bewertung der erwarteten Ergebnisse aus Managementverträgen setzt voraus, dass für jedes Hotel, das auf der Grundlage eines Managementvertrages geführt wird, eine Ergebnisrechnung aufgestellt wird. Nur dann lässt sich mit hinreichender Genauigkeit die Incentive Fee ermitteln, die in der Regel 8 % bis 10 % des bereinigten Betriebsergebnisses beträgt. Die Vergütung von Franchiseverträgen knüpft in der Regel an den Umsatz des Unternehmens des Franchisenehmers an. Grundlage für die erwartete Cash-flow-Schätzung sind deshalb die prognostizierten Erträge dieser Hotels. 23.4 Schlusswort Wie in den vorhergehenden Abschnitten dieses Beitrags dargestellt, lässt sich eine Bewertung nur schwer nach einem Schema durchführen. Aufgrund der hohen Komplexität der Werteinflussfaktoren erfordert eine Bewertung der Spezialimmobilie Hotel eine hohe Kenntnis der Branche und der Märkte. Die zunehmende Marktmacht internationaler Hotelgesellschaften wird sich nicht nur auf die Struktur der Hotelmärkte sondern auch verstärkt auf die Betriebsformen auswirken. Managementverträge oder Verträge mit einer umsatz- und/oder ergebnisabhängigen Komponente werden die in der Vergangenheit vorherrschende Vertragsform des Festpachtvertrages ablösen. Diese Entwicklung, verbunden mit einer vergleichsweise geringen Transparenz der Hotelmärkte, erfordert eine erhöhte Markt- und Branchenkenntnis des Bewerters. 23.5 Literatur C.H. Beck Verlag (Hrsg.) Beck’scher Bilanz Kommentar, 6. Auflage, München, 2006 EUROHYPO (Hrsg.): The European hotel sector: New territory for the property hunters?, Issue 6, January 2007 DEHOGA Bundesverband (Hrsg.): Das Gastgewerbe im Zahlenspiegel IV/2005, März 2006 Deutsche Zentrale für Tourismus e.V. (Hrsg.): Presseinformation – Deutschland-Tourismus wieder mit positiver Tendenz, 15.1.2009 Deutsche Zentrale für Tourismus e.V. (Hrsg.): Presseinformation – Deutschland-Tourismus wächst das fünfte Jahr in Folge, 10.2.2009 Deutsche Zentrale für Tourismus e.V. (Hrsg.): Presseinformation – Deutschland-Tourismus bleibt auf Wachstumskurs, 3.12.2008 Hotel Association of New York City, Inc. (2006): Uniform System of Accounts for the Lodging Industry, Tenth Revised Edition, New York, 2006 IHA (Hrsg.): Hotelmarkt Deutschland 2008

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References

Zusammenfassung

Beschäftigt man sich mit der Praxis der Unternehmensbewertung, so zeigt sich, dass hier zahlreiche Spezifika vorliegen, die vom Bewerter berücksichtigt werden müssen. Diese sind zum einen in Marktpotenzialen begründet, in Lebenszyklen, in potenziellen Synergieeffekten oder in Integrationsproblemen.

Eine detaillierte Branchenkenntnis und -analyse ist Basis einer fundierten Unternehmensplanung, die wiederum maßgeblich die Qualität der Unternehmensbewertung beeinflusst.

Es gehört also zum Selbstverständnis, dass sich der Bewerter intensiv mit entsprechenden Branchen sowie deren Besonderheiten beschäftigt.

Dieses Buch wird ihm dabei wertvolle Hilfe sein.

- zur Bewertung von Unternehmen sind Branchenkenntnisse notwendig

- neue Beiträge über die Bewertung von Brauereien und von Infrastrukturprojekten wie dem Eurotunnel

- das maßgebliche Werk zur branchenorientierten Bewertung von Unternehmen

"Die Beiträge sind sehr anschaulich … Das Werk und seine einzelnen Beiträge können jedem empfohlen werden, der sich mit Fragen der Unternehmensbewertung … beschäftigt."

Peter Bömelburg, Die Wirtschaftsprüfung 2/2009

Die einzelnen Beiträge folgen einem einheitlichen und praxisorientierten Grundgerüst:

- Charakterisierung der Branche

- Ermittlung der Plandaten der Unternehmensbewertung

- Branchenspezifische Ansätze der Unternehmensbewertung

- Praxisbeispiele.

Prof. Dr. Dr. h.c. Jochen Drukarczyk war Inhaber des Lehrstuhls für Finanzierung an der Universität Regensburg. Er hat darüber hinaus zahlreiche Gastprofessuren in England, Frankreich, Österreich und Deutschland wahrgenommen. Seine bevorzugten Arbeitsgebiete sind Bewertung, Sanierung und Analyse institutioneller Regelungen auf Kreditmärkten.

Dr. Dr. Dietmar Ernst ist Professor für Corporate Finance an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt (HfWU) in Nürtingen. Ferner ist er Direktor des Deutschen Instituts für Corporate Finance (DICF).

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