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Karl-Werner Schulte, Gerrit Leopoldsberger, 21.3 Marktdaten als Bewertungsgrundlage in:

Jochen Drukarczyk, Dietmar Ernst (Ed.)

Branchenorientierte Unternehmensbewertung, page 527 - 528

3. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3654-9, ISBN online: 978-3-8006-4464-3, https://doi.org/10.15358/9783800644643_527

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21 Bewertung von Immobilien 519 durch hauseigene „unabhängig“ Tätige festgestellt oder fortgeschrieben. Die aktuelle Wirtschaftskrise, die insbesondere auch auf den Immobilienmärkten ihre Spuren hinterlässt, gibt wenig Hoffnung, dass die deutschen Unternehmen demnächst Marktwerte ihrer Immobilien offensiver ermitteln und veröffentlichen werden. 21.3 Marktdaten als Bewertungsgrundlage Unabhängig davon, ob die Bewertung auf Basis des DCF-Verfahrens oder auf Basis des Ertragswertverfahrens gemäß der Immobienwertermittlungsverordnung erfolgt, ist der Bewerter auf marktadäquate Bewertungsparameter angewiesen. Diese sind nur durch die – entweder eigene oder fremde – Analysen von Markttransaktionen zu gewinnen. Als Fremddaten kommen regelmäßig in Betracht: (a) Auszüge aus der Kaufpreissammlung der örtlichen Gutachterausschüsse Gemäß den Bestimmungen des Baugesetzbuches erhalten die Gutachterausschüsse von allen Kaufverträgen innerhalb ihres Zuständigkeitsbereiches Kopien, aus denen sie die wesentlichen Marktdaten abzuleiten haben. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige oder ihnen gleichgestellte Gutachter haben die Möglichkeit, bei Nachweis eines berechtigten Interesses, d.h. eines Auftrages, Auskünfte aus der Kaufpreissammlung mit Nennung der Objektanschrift und weiterer Parameter zu erhalten. Sofern die ausgewerteten Transaktionen noch den Verhältnissen am Grundstücksmarkt entsprechen, können diese Vergleichstransaktionen herangezogen werden. Eine Nennung der Vergleichsdaten im Gutachten unter Angabe der Anschrift ist aus datenschutzrechtlichen Gründen jedoch ausgeschlossen. (b) Marktbericht der Gutachterausschüsse Neben den Primärdaten der Kaufpreissammlung veröffentlichen viele Gutachterausschüsse auch Grundstücksmarktberichte mit aggregierten Daten. Sofern die Auswertungsdauer es zulässt, können diese Daten im Rahmen der Bewertung Verwendung finden. (c) Marktberichte von Maklerhäusern Für eine ganze Reihe von Städten und Objektarten werden auch von Privatunternehmen regelmäßig Marktberichte veröffentlicht. Es ist zu berücksichtigen, dass diese – meist kostenlos zu Verfügung gestellten – Informationen unter Umständen mit einem gewissen Selbstzweck veröffentlicht worden sind und nicht in jedem Fall allen Anforderungen, die die Statistik fordert, entsprechen. Allerdings ist der Grundstücksmarkt in den wenigsten Regionen so umfangreich, dass man von statistisch abgesicherten Daten sprechen könnte. (d) Marktberichte der Wirtschaftsförderung Zum Teil werden von den öffentlichen Wirtschaftsförderungsgesellschaften selbst Marktdaten erhoben oder aufgrund von durchgeführten Maßnahmen ausgewertet. Häufig sind die genannten Daten allerdings auch unverhandelte Angebotspreise. (e) Mietdaten der IPD, Wiesbaden Die Mietdatenbank der Investment Property Database (IPD) in Wiesbaden enthält Daten von tatsächlich abgeschlossenen Mietverträgen bzw. von durchgeführten Mietpreisanpassungen. Die Qualität der Aussagen hängt von dem Umfang der bekannten Verträge an den Standorten ab. Aus Datenschutzgründen müssen mindestens drei Verträge bekannt sein, bevor Daten bezogen werden können. (f) ReBase-Datenbank des BIIS, Frankfurt am Main Für einen beschränkten Benutzerkreis, namentlich für die Mitglieder des Bundesverbandes der Immobilien-Investment-Sachverständigen und der Kapitalanlagegesellschaften, steht eine Mietpreisdatenbank, gespeist aus den Daten der Wertgutachten der beteiligten Sachverständigen, zur Verfügung. Bei Karl-Werner Schulte und Gerrit Leopoldsberger520 der Verwendung dieser Daten ist zu beachten, dass sie zum Teil nicht auf Verträgen beruhen, sondern auf Ansätze aus den genannten Gutachten. (g) Immobilienbörse In gewissem Umfang können auch die Immobilienbörsen des Internets herangezogen werden. Auch hier ist zu beachten, dass keine Abschlussdaten, sondern natürlich nur Angebotsdaten gespeichert sind. (h) Rechenschaftsberichte von den Immobilienfonds Bei einer Reihe von Fonds werden objektspezifische Daten veröffentlicht, die für vergleichbare Objekte unter Umständen herangezogen werden können. Inhaltlich kann es hier zu Überschneidungen mit den Datenbeständen der ReBase-Datenbank oder der IPD-Zahlen kommen. (i) Weiter Informationsquellen Neben den Mietpreis- und Investitionsdaten (Rendite, Kaufpreisfaktoren) sind auch Auswertungen zu Bewirtschaftungskosten verfügbar. 21.4 Bewertungsbeispiel Das nachfolgende Beispiel geht von folgenden Annahmen aus: Es handelt sich um ein Einmieterobjekt mit einem zehnjährigen Mietvertrag über eine Fläche von 5.050 m² zu 11,50 €/m². Allerdings ist das Gebäude in einem Zustand, der die Annahme wahrscheinlich sein lässt, dass eine Vermietung über diesen Zeitraum hinaus nicht gegeben ist. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer wird daher mit 10 Jahren angenommen. Die Instandhaltungskosten betragen für den gesamten Zeitraum schätzungsweise 10,00 €/m²/Jahr. Die Verwaltungskosten, der Anteil der Betriebskosten, die vertragsgemäß vom Vermieter zu tragen sind, und das Mietausfallwagnis betragen in Summe 10 %. Der Bodenwert beträgt nach sachverständiger Einschätzung rund 1.500.000 €. Unter Berücksichtigung des objektspezifischen Risikos wird ein marktgerechter Liegenschaftszinssatz von 7,5 % ermittelt. Der Ertragswert des Grundstücks entspricht in etwa dem Ergebnis der beispielhaften DCF-Analyse gemäß Tab. 21-4, obwohl der Jahresrohertrag nicht 1.000.000 € beträgt, die Bewirtschaftungskosten deutlich geringer sind und der verwandte Liegenschaftszinssatz mit 7,5 % deutlich unter den Diskontierungszinssätzen von 11 % respektive 9 % liegt. Dennoch könnten sich beide Rechnungen auf das gleiche Objekt beziehen: Das DCF Beispiel geht den US-amerikanischen Marktgeflogenheiten folgend von einer Bruttobruttomiete aus, wohingegen das oben stehende Beispiel die zusätzlich zur Miete zu zahlenden Betriebskosten weder bei den Erträgen noch bei den Aufwendungen berücksichtigt. Der Umstand, dass beide Rechnungen mit unterschiedlichen Diskontierungssätzen operieren, ist nicht mit einer unterschiedlichen Risikoeinschätzung zu begründen, sondern zum einen dadurch, dass ein Teil der Risiken und Chancen hier implizit und dort explizit berücksichtigt wird. Zum anderen lassen sich die unterschiedlichen Diskontierungssätze auch dadurch begründen, dass das DCF- Verfahren Mietpreissteigerungen unterstellt hat, die zum Teil auf Inflationsannahmen beruhen, und Inflationsannahme in der Bewertung gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung nicht explizit berücksichtigt werden, sondern implizit im Liegenschaftszinssatz berücksichtigt sind. Schließlich hat die Berücksichtigung des Bodenwertes bei dieser kurzen Restnutzungsdauer ein stabilisierendes Element. Ein Bodenwertansatz wie im oben stehenden Beispiel setzt aber voraus, dass – aus heutiger Sicht – eine Verkaufsmöglichkeit des geräumten Grundstücks nach Ablauf des Zehnjahresvertrages besteht. Eine Annahme, die man – ebenfalls aus heutiger Sicht – nicht für jeden Standort, insbesondere in wirtschaftlichen schwachen Regionen, machen sollte.

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Zusammenfassung

Beschäftigt man sich mit der Praxis der Unternehmensbewertung, so zeigt sich, dass hier zahlreiche Spezifika vorliegen, die vom Bewerter berücksichtigt werden müssen. Diese sind zum einen in Marktpotenzialen begründet, in Lebenszyklen, in potenziellen Synergieeffekten oder in Integrationsproblemen.

Eine detaillierte Branchenkenntnis und -analyse ist Basis einer fundierten Unternehmensplanung, die wiederum maßgeblich die Qualität der Unternehmensbewertung beeinflusst.

Es gehört also zum Selbstverständnis, dass sich der Bewerter intensiv mit entsprechenden Branchen sowie deren Besonderheiten beschäftigt.

Dieses Buch wird ihm dabei wertvolle Hilfe sein.

- zur Bewertung von Unternehmen sind Branchenkenntnisse notwendig

- neue Beiträge über die Bewertung von Brauereien und von Infrastrukturprojekten wie dem Eurotunnel

- das maßgebliche Werk zur branchenorientierten Bewertung von Unternehmen

"Die Beiträge sind sehr anschaulich … Das Werk und seine einzelnen Beiträge können jedem empfohlen werden, der sich mit Fragen der Unternehmensbewertung … beschäftigt."

Peter Bömelburg, Die Wirtschaftsprüfung 2/2009

Die einzelnen Beiträge folgen einem einheitlichen und praxisorientierten Grundgerüst:

- Charakterisierung der Branche

- Ermittlung der Plandaten der Unternehmensbewertung

- Branchenspezifische Ansätze der Unternehmensbewertung

- Praxisbeispiele.

Prof. Dr. Dr. h.c. Jochen Drukarczyk war Inhaber des Lehrstuhls für Finanzierung an der Universität Regensburg. Er hat darüber hinaus zahlreiche Gastprofessuren in England, Frankreich, Österreich und Deutschland wahrgenommen. Seine bevorzugten Arbeitsgebiete sind Bewertung, Sanierung und Analyse institutioneller Regelungen auf Kreditmärkten.

Dr. Dr. Dietmar Ernst ist Professor für Corporate Finance an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt (HfWU) in Nürtingen. Ferner ist er Direktor des Deutschen Instituts für Corporate Finance (DICF).

Für Fach- und Führungskräfte aus den Bereichen Finanzierung, Rechnungslegung und Controlling, für Experten in Kreditinstituten sowie für Unternehmens-, Steuerberater und Wirtschaftsprüfer.