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Karl-Werner Schulte, Gerrit Leopoldsberger, 21.2 Grundlagen der Immobilienbewertung in:

Jochen Drukarczyk, Dietmar Ernst (Ed.)

Branchenorientierte Unternehmensbewertung, page 514 - 527

3. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3654-9, ISBN online: 978-3-8006-4464-3, https://doi.org/10.15358/9783800644643_514

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Karl-Werner Schulte und Gerrit Leopoldsberger506 Als institutionelle Investoren treten Kapitalanlagegesellschaften, Fondsinitiatoren, Immobilienaktiengesellschaften, Versicherungen und Pensionskassen, Immobilienleasinggesellschaften sowie ausländische Investoren und Opportunity Funds auf. Offene Immobilien-Publikumsfonds verfügen Ende 2008 über ein Anlagevolumen von rund 84,3 Mrd. Euro,. Offene Spezialfonds haben ein Volumen von insgesamt rund 14 Mrd. Euro (Quelle: Deutsche Bundesbank, ZEW-Berechnungen; vgl. Becker et al., S. 110, 113). Die Geschlossenen Immobilienfonds verfügten 2003 über ein Gesamtinvestitionsvolumen von 159,6 Mrd. Euro in Immobilien, davon 127,2 Mrd. Euro in deutschen Objekten (vgl. Loipfinger, S. 12). Die im DIMAX Aktienindex für deutsche Immobilienaktiengesellschaften vom Bankhauses Ellwanger & Geiger erfassten Unternehmen wiesen Ende 1. Quartal 2009 eine Marktkapitalisierung von 6.612 Mio. Euro auf (vgl. Ellwanger & Geiger). Non-Property Companies sind Unternehmen, deren Kerngeschäft außerhalb der Immobilienwirtschaft angesiedelt ist. Viele von diesen Unternehmen verfügen dennoch über einen erheblichen Immobilienbestand. So wiesen in 2002 alleine die 30 im Deutschen Aktienindex DAX gelisteten Firmen in ihren Konzernbilanzen Immobilien mit einem Buchwert von 113,4 Mrd. EUR aus (vgl. Bone-Winkel/Müller, S. 32). Bauunternehmen übernehmen die Produktion der Immobilien nach den Vorgaben der Eigentümer bzw. des Entwicklers und erbringen einen wesentlichen Bestandteil der immobilienwirtschaftlichen Wertschöpfung. Unterschieden werden Unternehmen des Bauhauptgewerbes (Bauindustrie und Bauhandwerk) und des Baunebengewerbes (z.B. Fertigteilproduktion und Baustoffhandel). Als Immobilienfinanzierer werden (im Gegensatz zu den Eigenkapital gebenden Immobilieninvestoren) die Fremdkapitalgeber der Immobilienbranche verstanden. Sie sind bemüht, keine direkten wirtschaftlichen Risiken zu tragen. Ihr Kerngeschäft liegt in der Kapitalbeschaffung für die Herstellungs- und Nutzungsphase von Immobilien. Da die Finanzierungsstrukturen in Deutschland sehr fremdkapitalgeprägt sind, kommt den Immobilienfinanzierern eine große Bedeutung zu. Während in den Jahren 2006 und 2007 viele internationale Immobilienfinanzier mit bis dahin eher unüblichen Finanzierungskonditionen auf den deutschen Markt drängten, ist der Markt Anfang 2009 als eher verhalten zu bezeichnen. Sofern überhaupt finanziert wird, werden wieder die traditionellen Finanzierungsformen angeboten und die Eigenkapitalanforderungen an die Investoren haben sich deutlich verschärft. Bei einer von Cushman & Wakefield durchgeführten Umfrage unter 83 europäischen Großbanken war nur jede vierte Bank bereit, Finanzierung für Neukunden durchzuführen; 59 % der Banken sind aktuell gar nicht bereit Gewerbeimmobilien zu finanzieren (vgl. Cushman & Wakefield, S. 1) Als Immobiliendienstleister betätigt sich eine Vielzahl von Marktteilnehmern. Hierzu gehören Planer (z.B. Stadtplaner, Architekten und Ingenieure), Projektsteurer, Sachverständige, Makler, Berater (z.B. Marktforscher, Juristen, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer und Strategieberater), Facility, Property, Portfolio und Asset Manager sowie Immobilienbetreiber (z.B. Hotel- oder Altenheimbetreiber). Der Immobiliennutzer schließlich entscheidet durch seine Nachfrage über den Wert der zur Verfügung stehenden Immobilien und sollte daher im Fokus der Aufmerksamkeit beim unternehmerischen Handeln aller Marktteilnehmer stehen. Vor dem Hintergrund der demographisch und wirtschaftlich bedingt stagnierenden bis sinkenden Nutzerzahlen wird eine detaillierte Auseinandersetzung mit dem Bedürfnissen der Nutzer in Zukunft immer stärker an Bedeutung gewinnen (vgl. Bone-Winkel/ Müller, S. 29–30; Schulte/Holzmann, S. 169–202). 21.2 Grundlagen der Immobilienbewertung 21.2.1 Bewertungszweck und Wertbegriffe Es gibt unterschiedliche Anlässe, die eine Immobilienbewertung erforderlich machen. Als wichtigste sind Transaktionen, Finanzierung und Rechnungslegung zu nennen. Bevor eine Immobilie oder ein Immobilienportfolio den Besitzer wechselt, müssen sich Käufer und Verkäufer eine Preisvorstellung machen. Zu diesem Zweck werden häufig Wertgutachten in Auftrag gegeben. Auch bei einer Immobilienfinanzierung ist ein Wertgutachten erforderlich, welches der Gläubiger für die Ermittlung eines 21 Bewertung von Immobilien 507 akzeptablen Kreditvolumens benötigt. Schließlich führt die marktwertorientierte Rechnungslegung nach IAS/IFRS zu zusätzlichen Wertgutachten. Für Deutschland – beispielsweise im Unterschied zu Großbritannien – ist jedoch festzustellen, dass zahlreiche Gutachten für die Rechnungslegung In-House erstellt werden. Bei den verschiedenen Bewertungszwecken sind unterschiedliche Wertbegriffe zugrunde zu legen. Für Transaktionen am Markt ist meist der Verkehrswert ausschlaggebend. Der Verkehrswert ist im § 194 des Baugesetzbuches definiert: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ Der Verkehrswert ist also stichtagsbezogen und reflektiert alle relevanten Eigenschaften des Grundstücks. Er entspricht dem Preis, zu dem das Grundstück am wahrscheinlichsten am Markt gehandelt würde. Von besonderen Umständen ist dabei abzusehen; hierzu zählen beispielsweise besondere Finanzierungsmodalitäten oder ein unter Zwang stehender Verkäufer. Zwischen den Begriffen Wert und Preis ist sorgsam zu unterscheiden. Wert ist ein objektivierter, intersubjektiv nachprüfbarer Begriff, der sich aus dem funktionalen Zusammenhang zwischen Angebot und Nachfrage am Markt ergibt. Der Preis einer Sache liegt in jedem konkreten Einzelfall zwischen den Wertvorstellungen von Käufer und Verkäufer, wobei die endgültige Festlegung des Preises durch unterschiedliche Verhandlungspositionen und andere subjektive Faktoren beeinflusst werden kann. Neben der Information von potenziellen Käufern bzw. Verkäufern über den objektivierten Wert von Grundstücken findet der Verkehrswert auch Anwendung bei der Bemessung der Entschädigung bei Enteignungen und dient zur Orientierung bei Zwangsversteigerungen. Des Weiteren ist der Verkehrswert bei der Wertermittlung von Beständen offener Immobilienfonds maßgeblich (vgl. Leopoldsberger/Thomas/Naubereit, S. 460–462). Im europäischen Raum hat sich mittlerweile das vom International Valuation Standards Committee (IVSC) und der European Group of Valuers Associations (TEGoVA) entwickelte Konzept des „ Market Value“ durchgesetzt. Auch die Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) hat den „Market Value“ übernommen und damit das von ihr zuvor gebrauchte Konzept des „Open Market Value“ aufgegeben. Der „Market Value“ ist wie folgt definiert (vgl. RICS, S. 51): „Der Marktwert ist der geschätzte Wert, für welchen ein Immobilienvermögen am Tag der Bewertung zwischen einem verkaufsbereiten Veräußerer und einem kauf bereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.“ Wie der direkte Vergleich der Definitionen zeigt, unterscheiden sie sich lediglich in der Wortwahl, in den inhaltlichen Anforderungen und im Wertergebnis sind die beiden Definitionen gleich. Beide Werte sind unabhängig von den besonderen Interessen der Käufer bzw. Verkäufer und unter Annahme eines gewöhnlichen Geschäftsverkehrs zu ermitteln. Für die Rechnungslegung nach IAS/IFRS ist der beizulegende Zeitwert (Fair Value) von Bedeutung. Der beizulegende Zeitwert ist definiert als „der Betrag, zu dem ein Vermögenswert zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Geschäftspartnern getauscht werden könnte“ (IASB 2002, IAS 40.4). Im Ergebnis ist daher festzuhalten, dass Verkehrswert (Marktwert) und Fair Value im Regelfall zu identischen Werten führen. 21.2.2 Bewertungsmethoden Neben den vom Gesetzgeber in der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) und Wertrichtlinien (WertR) vorgeschriebenen und nur in Deutschland gültigen Bewertungsmethoden gibt es noch weitere Standards zur Wertermittlung. So gibt es die im „White Book“ zusammengefassten International Valuation Standards (IVS) des IVSC. Ziel des IVSC ist die Harmonisierung von Bewertungsstandards auf Karl-Werner Schulte und Gerrit Leopoldsberger508 internationaler Ebene. Des Weiteren gibt es das „ Blue Book“ mit den European Valuation Standards (EVS) der TEGoVA. Hierbei handelt es sich um internationale Qualitätsstandards, die sich an den Richtlinien der EU orientieren. Bei den im „ Red Book“ zusammengefassten Valuation Standards der RICS handelt es sich um britische Qualitätsstandards, die jedoch auch international, insbesondere in den ehemals britisch dominierten Gebieten, Anwendung finden. Daneben existieren die von der Appraisal Foundation herausgegebenen Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP), welche vorwiegend in Nordamerika Anwendung finden. Bei den in Deutschland angewandten Bewertungsmethoden kann zwischen klassischen Verfahren und nicht normierten Verfahren unterschieden werden. Zunächst widmen wir uns den drei in der ImmoWertV – der Nachfolgerin der Wertermittlungsverordnung (WertV) – geregelten klassischen Verfahren: Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV) • Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20 ImmoWertV) • Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23 ImmoWertV) • Beim Vergleichswertverfahren erfolgt die Bewertung von Grundstücken und Gebäuden mittels geeigneter zeitnaher Vergleichspreise. Das Vergleichswertverfahren ist gegenwartsbezogen. Es findet hauptsächlich Anwendung bei der Ermittlung des Verkehrswertes unbebauter Grundstücke und des Bodenwertes bebauter Grundstücke. Wenn in allen wertrelevanten Merkmalen eine große Übereinstimmung besteht, kann das Vergleichswertverfahren auch auf Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser sowie Eigentumswohnungen angewandt werden. Schematisch stellt sich das Vergleichswertverfahren wie folgt dar: Vergleichspreise hinreichend übereinstimmender Vergleichsgrundstücke § 15 ImmoWertV Prüfung bez. ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse § 7 ImmoWertV Berücksichtigung von Abweichungen a) bez. Zustand des Grundstücks § 15 ImmoWertV b) bez. allgemeiner Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt § 3 ImmoWertV Berücksichtigung der Marktverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt § 8 ImmoWertV Vergleichswert = +– Berücksichtigung objektspezifischer Grundstücksmerkmale § 8 ImmoWertV Verkehrswert +– = +– +– Bodenrichtwert (nur bei unbebauten Grundstücken) § 10 ImmoWertV Abb. 21-1: Schematischer Ablauf des Vergleichswertverfahrens 21 Bewertung von Immobilien 509 Der Preisvergleich bildet das zentrale Element des Vergleichswertverfahrens, wobei zwischen dem mittelbaren und dem unmittelbaren Preisvergleich unterschieden werden kann. Beim unmittelbaren Preisvergleich wird der Verkehrswert aus zeitnahen Transaktionen gleichartiger Grundstücke abgeleitet. Da die am Markt gehandelten Grundstücke jedoch selten in allen Merkmalen übereinstimmen und zudem die Transaktionen meist länger zurückliegen, findet in der Praxis meist der mittelbare Preisvergleich Anwendung. Die relevanten Vergleichsmerkmale sind hier Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Größe, Grundstücksgestalt und Erschließungszustand. Die aus den Unterschieden abgeleiteten Zu- bzw. Abschläge dürfen 30 bis 35 % nicht übersteigen, weil ansonsten eine hinreichende Vergleichbarkeit nicht mehr gegeben ist (vgl. Kleiber/Simon/Weyers 2002, S. 1030 f.). Bei fehlenden Vergleichspreisen können zur Wertermittlung von unbebauten Grundstücken ersatzweise auch Bodenrichtwerte eingesetzt werden, welche von den Gutachterausschüssen ermittelt werden. Es ist hierbei der Bodenrichtwert anhand von Umrechnungskoeffizienten an die jeweils zulässige Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ), Baumassenzahl (BMZ) und die zulässige Anzahl der Vollgeschosse anzupassen. Außerdem sind individuelle Wertmerkmale des Grundstücks, wie besondere Lagemerkmale, Größe und Zuschnitt des Grundstücks sowie die Bodenbeschaffenheit, zu berücksichtigen. Wenn auf Basis der zuvor beschriebenen Verfahren unter Ausschluss von ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen ein Vergleichswert ermittelt worden ist, können weitere Anpassungen erforderlich werden. So sind Korrekturen des Vergleichswertes vorzunehmen, wenn die Lage auf dem Grundstücksmarkt im Rahmen des Bewertungsverfahrens nicht hinreichend berücksichtigt worden ist. Eine Veränderung gegenüber der Wertermittlungsverordnung (WertV) weist die ImmoWertV aus: Hinsichtlich der Überleitung vom Vergleichswert zum Verkehrswert (Marktwert) ist die Reihenfolge der Anpassungen vorgegeben. Gemäß § 8 Absatz 2 sind zunächst die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt und dann die objektspezifischen Besonderheiten zu berücksichtigen. Wobei ausdrücklich darauf hingewiesen wird, dass die Anpassungen nur in dem Maße zu erfolgen haben, wie sie auch vom Grundstücksmarkt berücksichtigt werden. Beim Ertragswertverfahren (§ 17–20 ImmoWertV) erfolgt die Bewertung von Grundstücken und Gebäuden auf Grundlage der zukünftig zu erzielenden Nettoerträge. Das Ertragswertverfahren ist zukunftsbezogen. Es findet Anwendung auf Grundstücke, die zur Ertragserzielung durch Vermietung und Verpachtung bestimmt sind, so dass der Grundstückswert im Wesentlichen durch den nachhaltig erzielbaren Grundstücksertrag bestimmt wird. Diese Kriterien treffen meist auf Miet wohn grundstücke, Geschäftsgrundstücke, Bürohäuser, Ladengeschäfte, gemischt genutzte Grundstücke, Garagen und Hotels zu. Schematisch stellt sich das Ertragswertverfahren wie in Abbildung 21-2 dar. Das Ertragswertverfahren kann mit folgender Formel beschrieben werden: n n (1 i) 1 EW (RoE BewK i BW) BW (1 i) i mit: EW = Ertragswert des Grundstücks RoE = Jahresrohertrag BewK = Bewirtschaftungskosten BW = Bodenwert i = Liegenschaftszinssatz n = Restnutzungsdauer bauliche Anlagen Ausgangspunkt zur Ermittlung des Ertragswertes ist der Rohertrag, welcher alle Einnahmen umfasst, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig aus dem Grundstück erzielbar sind (Marktmietansätze). Umlagen, die zur Deckung von Betriebskosten gezahlt werden, sind nicht zu berücksichtigen. Ist das Grundstück zum Zeitpunkt der Wertermittlung ungenutzt, müssen üblicherweise erzielbare Einnahmen zugrunde gelegt werden. Dies gilt auch für Fälle, in denen die gezahlte Miete ober- oder unterhalb der üblicherweise erzielbaren Miete liegt. Karl-Werner Schulte und Gerrit Leopoldsberger510 Vom Rohertrag sind die Bewirtschaftungskosten abzuziehen. Als Bewirtschaftungskosten sind die Kosten anzusetzen, welche bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehen. Hierzu zählen Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Betriebskosten, sofern diese nicht auf den Mieter umgelegt werden. Ein Mietausfallwagnis ist ebenfalls anzusetzen. Die Verwaltungskosten machen bei Mietwohngrundstücken etwa 2 bis 4 % des Rohertrages aus, bei Geschäftsgrundstücken etwa 3 bis 8 %. Die Instandhaltungskosten werden im Rahmen des Ertragswertverfahrens in der Regel mit 7,50 bis 12,50 Euro pro m² bei Wohnungen und mit 6 bis 9 Euro pro m² bei Büros angesetzt. Die nicht auf die Mieter umgelegten Betriebskosten belaufen sich erfahrungsgemäß auf 5 bis 12 % des Jahresrohertrages. Das Mietausfallwagnis bei Wohngrundstücken wird üblicherweise mit 2 % bis 4 % des Rohertrages angesetzt und bei gewerblich genutzten Objekten mit 2,5 bis 7 %. Der Jahresrohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten ergibt den Grundstücksreinertrag (vgl. Leopoldsberger/ Thomas/Naubereit, S. 480–483). Vom so ermittelten Grundstücksreinertrag ist die Bodenwertverzinsung abzuziehen, welche als Produkt aus Bodenwert und Liegenschaftszins errechnet wird. Der Bodenwert wird mithilfe des bereits beschriebenen Vergleichswertverfahrens ermittelt. Die Liegenschaftszinssätze sollen vom örtlichen Gutachterausschuss ermittelt und veröffentlicht werden. Höhere Risiken resultieren in einem höheren Abschläge/Zuschläge wegen sonstiger wertbeeinflussender Umstände Ertragswert der baulichen Anlagen JahresrohertragLiegenschaftszinsBodenwert x Bewirtschaftungskosten Grundstücksreinertrag Bodenwertverzinsung Reinertrag der baulichen Anlagen Barwertfaktor (§ 20 ImmoWertV) = – = – = x +– = + + = +– Berücksichtigung der Marktverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt § 8 ImmoWertV +– = Berücksichtigung objektspezifischer Grundstücksmerkmale § 8 ImmoWertV Ertragswert Verkehrswert Abb. 21-2: Schematischer Ablauf des Ertragswertverfahrens 21 Bewertung von Immobilien 511 Liegenschaftszins, niedrigere Risiken in einem niedrigeren Liegenschaftszins. Die folgende Tabelle zeigt die Bandbreite auf, in welcher Liegenschaftszinssätze typischerweise liegen: Der Grundstücksreinertrag abzüglich der Bodenwertverzinsung ergibt den Reinertrag der baulichen Anlagen. Dieser wird nun mit dem Barwertfaktor (bisherige Bezeichnung in der WertV: Vervielfältiger) multipliziert, in welchen der Liegenschaftszins und die Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen eingehen: n n (1 i) 1 (1 i) i mit: i = Liegenschaftszinssatz n = Restnutzungsdauer bauliche Anlagen Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen bestimmt sich im Regelfall aus der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer abzüglich des Gebäudealters. Sie kann jedoch durch Modernisierung verlängert bzw. durch unterlassene Instandhaltung verkürzt werden. Die folgende Tabelle zeigt die Bandbreite auf, in der die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer von baulichen Anlagen typischerweise liegt: Um zum Ertragswert zu gelangen, muss der entsprechen vervielfältigte Reinertrag der baulichen Anlagen mittels Zu- oder Abschlägen an sonstige wertbeeinflussende Umstände angepasst werden. Hierunter fallen unter anderem Abweichungen der tatsächlich gezahlten Miete von der nachhaltig erzielbaren Miete, welche in Höhe ihres Barwertes zu- oder abgeschlagen werden. Auch vorhandene Baumängel bzw. Bauschäden müssen mit ihren Beseitigungskosten berücksichtigt werden, wenn die Beseitigung marktüblich ist. Schließlich wird der Bodenwert addiert. Die Aufteilung in Ertragswert der baulichen Gebäudetyp Fabriken 7,5 bis 9,0 Lagerhallen 6,0 bis 8,0 5,7sib5,6sletoH Büro- und Geschäftshäuser 6,0 bis 7,0 Geschosswohnungshäuser 4,0 bis 5,0 Zweifamilienhäuser 3,5 bis 4,0 Einfamilienhäuser 2,5 bis 3,5 Liegenschaftszins Tab. 21-2: Beispielhafte Liegenschaftszinssätze Gebäudetyp Einfamilienhäuser (in entsprechener Qualität) 60 bis 100 Fertighäuser in Massivbauweise 60 bis 80 06sib05resuähsgnuldeiS 08sib06eduäbegnhowteiM Gemischt genutzte Gebäude (Gewerbe = 80%) 50 bis 70 Verwaltungs- und Bürogebäude 50 bis 70 Gewerbe- und Industriegebäude 40 bis 60 02sib01nelletsknaT 05sib03etkräM-BS/nertnezsfuakniE GND in Jahren Tab. 21-3: Beispielhafte wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauern Quelle: Leopoldsberger/Thomas/Naubereit, S. 487 Karl-Werner Schulte und Gerrit Leopoldsberger512 Anlagen und Bodenwert wird vorgenommen, da Grund und Boden ein unvergängliches Gut darstellen, während die aufstehenden Gebäude auch bei ordnungsgemäßer Instandhaltung nur eine begrenzte Nutzungsdauer haben. Unter Berücksichtigung der Lage am Grundstücksmarkt und unter Heranziehung der Ergebnisse anderer Wertermittlungsverfahren wird schließlich der Verkehrswert abgeleitet. In der ImmoWertV werden in § 17 zwei weitere Ausgestaltungen des Ertragswert aufgeführt, die rechnerisch zum gleichen Ergebnis führen, das sogenannte vereinfachte Ertragswertverfahren und das Ertragswertverfahren mit periodisch unterschiedlichen Erträgen. Letztes erinnert zwar an DCF- Berechnungen, jedoch erfolgt zum einen die Diskontierung mit Hilfe des Liegenschaftszinssatzes zum anderen wird auch bei dieser Methode der Bodenwert separat berücksichtigt, was für die üblichen DCF-Berechnungen sehr ungewöhnlich ist. Im Ergebnis ist daher festzustellen, dass das vereinfachte Ertragswertverfahren keine Vereinfachung enthält, da auch hier der Bodenwert zu berücksichtigen ist und das DCF-Verfahren nach ImmoWertV den Ansprüchen der Marktteilnehmer an DCF-Berechnungen nicht gerecht wird. Beim Sachwertverfahren (§§ 21–23 ImmoWertV) erfolgt die Bewertung von Grundstücken und Gebäuden auf Grundlage der historischen, jedoch auf den Bewertungsstichtag abgeschriebenen Herstellungskosten. Das Sachwertverfahren ist vergangenheitsbezogen. Es wird eingesetzt bei Grundstücken, für deren Werteinschätzung es nicht in erster Linie auf den Ertrag ankommt. Dies gilt überwiegend bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern. Bei anderen Immobilien sind die vom Sachwert repräsentierten Kosten für den Erwerber oftmals nur von untergeordnetem Interesse. Schematisch stellt sich das Sachwertverfahren wie folgt dar: Herstellkosten der baulichen Anlagen § 22 ImmoWertV Wert der sonstigen Anlagen Bodenwert Normalherstellungskosten der baulichen Anlagen Wert sonstiger Einrichtungen sofern marktgerecht Herstellkosten der baulichen Außenanlagen sofern im Bodenwert berücksichtigt Lineare Wertminderung wegen Alters = – = Wert der baulichen Anlagen = + + + Sachwert des Grundstücks Verkehrswert +– Berücksichtigung der Marktverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt § 8 ImmoWertV +– = Berücksichtigung objektspezifischer Grundstücksmerkmale § 8 ImmoWertV Abb. 21-3: Schematischer Ablauf des Sachwertverfahrens 21 Bewertung von Immobilien 513 Das Sachwertverfahren steht im Gesetz gleichrangig neben dem Vergleichs- und dem Ertragswertverfahren. Während die vorhergehenden Verfahren jedoch Werte ausweisen, die aus dem Markt abgeleitet werden, resultieren aus dem Sachwertverfahren meist sehr marktferne Werte. Das Sachwertverfahren ist daher in der Regel nur dann angebracht, wenn es um die Ermittlung von Wiederherstellungskosten (z.B. für Versicherungszwecke) geht. Wie beim Ertragswertverfahren sind Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen getrennt zu ermitteln und anschließend zu summieren, wobei der Bodenwert im Vergleichswertverfahren zu ermitteln ist. Das Sachwertverfahren gliedert die baulichen Anlagen in Gebäude, bauliche Außenanlagen sowie sonstige Vorrichtungen. Zur Ermittlung des Herstellungswertes von Gebäuden wird von den Normalherstellungskosten ausgegangen. Die derzeit maßgebliche Quelle für Normalherstellungskosten sind die Tabellenwerke der NHK 2000, welche vom Bundesministerium Verkehr, Bau- und Wohnungswesen herausgegeben worden sind und den Preisstand von 2000 widerspiegeln. Die NHK 2000 sind u.a. nach Gebäudetyp, Ausstattungsstandard und nach Errichtungszeitpunkt differenziert. Bezugsgröße der Normalherstellungskosten sind entweder die Brutto-Grundfläche oder der Brutto-Rauminhalt gemäß DIN 277. Der aus den NHK 2000 resultierende Wert wird anschließend unter Bezugnahme auf den Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes auf den Wertermittlungsstichtag umgerechnet. Nicht erfasste oder fehlende Bauteile werden anschließend durch Zu- bzw. Abschläge erfasst. Baunebenkosten werden mittels eines prozentualen Zuschlags berücksichtigt, der sich im Regelfall auf 8 bis 22 % beläuft. Eine Neufassung NHK 2000 ist in Vorbereitung. Alternativ zu den NHK können auch Angaben des Baukosteninformationssystem (BKI) herangezogen werden. Zu den Außenanlagen werden alle baulichen Maßnahmen gerechnet, die nicht Gebäude sind. Hierzu zählen beispielsweise Wege und Stellf lächen, Tore und Türen sowie Ver- und Entsorgungsleitungen bis zur Grundstücksgrenze. In der Regel wird der Wert der Außenanlagen als Zuschlag auf den Gebäudewert ermittelt, wobei die gleiche Restnutzungsdauer wie beim Gebäude unterstellt wird. Zu den Einund Vorrichtungen zählen beispielsweise Personen- und Lastenaufzüge, Müllbeseitigungsanlagen und Gleisanlagen. Deren Herstellungswerte sind analog zu denen von Gebäuden zu berechnen. Die Wertminderung wird als Verhältnis von Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer ausgedrückt. Ein linearer Werteverzehr ist gemäß ImmoWertV zu unterstellen. Bei der Schätzung der Gesamtnutzungsdauer kann auf tabellierte Werte für verschiedene Immobilienarten zurückgegriffen werden. Die Restnutzungsdauer des Gebäudes wird ausgehend vom baulichen Zustand geschätzt. Die errechnete Wertminderung wegen Alters ist von den Normalherstellungskosten abzuziehen. Des Weiteren sind Baumängel und Bauschäden mit ihren Beseitigungskosten in Abzug zu bringen. Während dies gemäß bisheriger WertV noch vor der Ermittlung des Werts der baulichen Anlagen erfolgt ist, geht die ImmoWertV einen anderen Weg. Wie beim Vergleichs- und Ertragswertverfahren auch erfolgt die Anpassung an die Objektbesonderheiten – hier also die Baumängel und -schäden – erst unmittelbar vor der Ermittlung des Verkehrswerts. Der Begriff „Sonstige Anlagen“ bezieht sich hierbei auf Nutz- und Ziergärten. Sofern es sich jedoch nicht um besonders wertvolle Anpflanzungen handelt, sind diese bereits im Bodenwert enthalten, so dass ihr Wert nicht gesondert festgestellt werden muss (vgl. Leopoldsberger/Thomas/Naubereit, S. 491–495). Auch der Sachwert des Grundstücks muss an die Lage am Grundstücksmarkt angepasst werden. Dazu sollen von den Gutachterausschüssen regional spezifische Marktanpassungsfaktoren ermittelt werden. Da dies nicht überall geschieht sind verschiedentlich auch bundesweite Anpassungsfaktoren veröffentlicht worden. Diese sind – da eben gerade nicht aus dem tatsächlichen Marktgeschehen abgeleitet als nicht anwendbar abzulehnen. Verallgemeinernd kann daher gesagt werden, dass dem Vergleichswertverfahren und dem Ertragswertverfahren der Vorzug zu geben ist, weil sich diese näher am Markt orientieren. Die nicht normierten Verfahren stammen aus dem angelsächsischen Raum und sind daher nicht in der ImmoWertV geregelt. Ähnlich wie in Deutschland existieren ein Direct Value Comparison Approach, ein Income Approach und ein Cost Approach. Der Direct Value Comparison Approach und der Cost Karl-Werner Schulte und Gerrit Leopoldsberger514 Approach sind dem deutschen Ertragswertverfahren bzw. Sachwertverfahren sehr ähnlich, weshalb hier nicht näher darauf eingegangen werden soll. Der Income Approach bietet jedoch im Vergleich zum Ertragswertverfahren erweiterte Möglichkeiten, weshalb er auch in die Bewertungspraxis in Deutschland Einzug erhalten hat, insbesondere wenn Bewertungen durchzuführen sind, bei denen nicht nur nationale Marktteilnehmer involviert sind. Eine Unterscheidung zwischen Gebäude- und Bodenwert wird bei den britischen Methoden nicht vorgenommen. Zunächst sollen die Growth Implicit Models vorgestellt werden, bei denen die gegenwärtig und zukünftig erzielbaren Nettoerträge entsprechend einer ewigen Rente als im Zeitablauf konstant angenommen und kapitalisiert werden. Bei der Ermittlung des Kapitalwertes können drei Anwendungsfälle unterschieden werden. Bei rack-rented properties entspricht die vertraglich vereinbarte Miete der Marktmiete. Bei under-rented properties liegt die gezahlte Miete unter der Marktmiete, und bei over-rented properties über der Marktmiete. Die Annahme bei allen drei Szenarien ist, dass die Immobilie bei Anpassung bzw. nach Auslauf des laufenden Mietvertrages zur Marktmiete neuvermietet wird. Bei rack-rented properties ergibt sich der Kapitalwert aus der Nettomiete multipliziert mit dem Kehrwert des all risks yield (ARY). Beim ARY handelt es sich um einen Diskontierungszinssatz, der von verschiedenen Einflussgrößen abhängig ist. Höhere Risiken resultieren in einem höheren ARY, niedrigere Risiken in einem niedrigeren ARY. Es drängt sich nicht zufällig der Vergleich zum Liegenschaftszinssatz auf, da auch dieser die Mietwachstumserwartung berücksichtigt also einen Growth Implicit Yield darstellt. Aufgrund der nicht expliziten Berücksichtigung des Bodenwertes und der Restnutzungsdauer beim ARY sind der Liegenschaftszinssatz und sein internationales Pendant jedoch betragsmäßig nicht identisch. Bei under-rented properties muss zwischen mehreren Mietniveaus differenziert werden, wobei sich zwei Ansätze abgrenzen lassen: das Term and Reversion Model sowie das Top Slicing Model. Beim Term and Reversion Model wird die unter Marktniveau liegende Miete über deren vertraglich vereinbarte Laufzeit kapitalisiert („Term“). Für den nachfolgenden Zeitraum wird eine Vermietung zum Marktniveau angenommen, als ewige Rente kapitalisiert („Reversion“) und anschließend auf den Wertermittlungsstichtag diskontiert. Da eine unter Marktniveau liegende Miete als relativ sicherer Ertrag anzusehen ist, wäre für den Term ein niedrigerer ARY angebracht als für die Reversion. Current Rent Rental Value Term Reversion Zeit Quelle: Leopoldsberger/Thomas/Naubereit, S. 505 Abb. 21-4: Term and Reversion Model 21 Bewertung von Immobilien 515 Beim Top Slicing Model wird das niedrigere Mietniveau („Core“) als ewige Rente kapitalisiert. Die Differenz zwischen dem höheren und dem niedrigeren Mietniveau („Top Slice“) wird ebenfalls als ewige Rente kapitalisiert und anschließend auf den Wertermittlungsstichtag diskontiert. Die Wahl des Diskontierungszinssatzes des Top Slice ist äußerst problematisch, sie lässt sich jedoch aus den subjektiv festgesetzten ARY für die beiden Mietniveaus mathematisch herleiten. Beide beschriebenen Verfahren führen zu ähnlichen Ergebnissen und sind analog auch für over-rented properties anzuwenden (vgl. Leopoldsberger/Thomas/Naubereit, S. 503–511). Anpassungen bei über oder unter Marktniveau liegender Miete werden auch in den deutschen Verfahren vorgenommen und fließen bei den sonstigen wertbeeinflussenden Umständen ein. Ihre Anwendung ist auch bei Bewertungen nach WertV bzw. ImmoWertV unter dem Stichwort „Sonderwertermittlung“ üblich. Bei den Growth Explicit Models wird die (Miet-)Wachstumserwartungen nicht implizit im Diskontierungszinssatz berücksichtigt, sondern explizit in den Mietansätzen ausgedrückt. Da dies unterschiedliche Mietansätze für verschiedene Jahre erfordert ist klar, dass diese Zinssätze für die sogenannten Discounted Cash Flow Berechnungen (DCF) zur Anwendung kommen, mit denen sich Einkommensströme sehr differenziert darstellen lassen. Voraussetzung für die Durchführung solch detaillierter Analysen ist die Verfügbarkeit entsprechenden Datenmaterials. Das DCF-Verfahren soll anhand eines einfachen Beispiels mit einem Betrachtungshorizont von fünf Jahren verdeutlicht werden. Wir gehen von einer Immobilie aus, die potenzielle jährliche Mieteinnahmen (Potential Gross Income, PGI) in Höhe von 1.000.000 Euro generiert. Es wird angenommen, dass das PGI pro Jahr um 3 % steigt. Es wird mit bonitätsbedingten Mietausfällen und Leerstand (Vacancy and Credit Allowance) in Höhe von 10 % des PGI gerechnet. Von den daraus resultierenden tatsächlichen Mieteinnahmen (Effective Gross Income, EGI) werden im ersten Jahr 425.000 Euro Bewirtschaftungskosten (Operating Expenses) abgezogen. Es wird angenommen, dass die Operating Expenses pro Jahr um 6 % steigen. Die Differenz aus dem EGI und den Operating Expenses ergibt das Net Operating Income (NOI). Es wird angenommen, dass die Immobilie am Ende des fünften Jahres zu einer Kapitalisierungsrate (Exit Cap Rate) von 11 % verkauft wird. Die Cap Rate entspricht dem Verhältnis vom NOI zum Verkaufspreis. Von Transaktionskosten wird aus Vereinfachungsgründen abgesehen. Der Cash Flow in den ersten vier Jahren entspricht den Mieteinnahmen aus der Immobilie, der Cash Flow des fünften Jahres entspricht der Summe aus Mieteinnahmen und Verkaufspreis. Wir nehmen an, dass die so ermittelten Cash Flows vergleichsweise hohen Risiken unterliegen und diskontieren sie daher mit 9 % auf den Wertermittlungsstichtag. Es ergibt sich ein Marktwert als Barwert (Present Value) von rund 4,67 Mio. Euro. Top Slice Core Current Rent Rental Value Zeit Quelle: Leopoldsberger/Thomas/Naubereit, S. 505 Abb. 21-5: Top Slicing Model Karl-Werner Schulte und Gerrit Leopoldsberger516 Durch das DCF-Verfahren lässt sich eine Reihe von Faktoren explizit berücksichtigen. Unter Einbeziehung von Finanzierungsmodalitäten und steuerlichen Gesichtspunkten entspricht das DCF-Verfahren einer Investitionsrechnung. Die explizite Berücksichtigung der Mieterträge darf jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass ein großer Teil des Wertes (in unserem Beispiel 60 %) durch den diskontierten Verkaufspreis bestimmt wird. Dieser hohe Anteil am Gesamtwert ist nicht nur für obiges Bewertungsbeispiel gegeben, sondern bei den üblichen Detailbetrachtungszeiträumen – in der Regel zehn Jahre – regelmäßig in dieser Höhe. Man muss sich also immer wieder bewusst machen, dass trotz der Detailbetrachtungen mehr als die Hälfte des Ergebnisses aus dem unterstellten Verkauf am Ende der Detailperiode herrührt. 21.2.3 Rechnungslegung Spätestens seit 2007 besteht für börsennotierte Unternehmen innerhalb der EU die Pflicht, ihre Konzernabschlüsse gemäß den Internationalen Rechnungslegungsvorschriften (IAS/IFRS) aufzustellen. Die Umstellung der Rechnungslegung auf IAS/IFRS eröffnete die Möglichkeit, Teile oder die Gesamtheit des konzerneigenen Grundbesitzes zum beizulegenden Zeitwert („Fair Value“) periodisch neuzubewerten. Für nicht börsennotierte Unternehmen gelten weiterhin folgende HGB- Bestimmungen: Immobilien-Rechnungslegungsnormen nach HGB Nach § 253 Abs. 1 HGB sind Immobilien mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten anzusetzen. Immobilien, die dauerhaft dem Geschäftsbetrieb dienen sollen, werden dem Anlagevermögen zugeordnet (§ 247 Abs. 2 HGB) und ansonsten dem Umlaufvermögen zugerechnet. Immobilien des Anlagevermögens (ausgenommen Grund und Boden) werden über ihre betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer planmäßig abgeschrieben. Bei voraussichtlich dauernder Wertminderung wird eine außerplanmäßige Abschreibung erforderlich (§ 253 Abs. 2 HGB). Bei Wegfall des Grundes für die außerplanmäßige Abschreibung muss eine Zuschreibung vorgenommen werden, jedoch nur bis maximal zu den fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten. Immobilien des Umlaufvermögens sind nicht planmäßig abzuschreiben. Es gilt jedoch hier in besonderem Maße das Gebot zu außerplanmäßigen Abschreibungen bei voraussichtlich dauernder Wertminderung (§ 253 Abs. 3 HGB). Immobilien-Rechnungslegungsnormen nach IAS/IFRS Während in der Rechnungslegung nach HGB das Vorsichtsprinzip die entscheidende Rolle spielt, steht nach HGB/IFRS die Vermittlung von investorrelevanten Informationen im Vordergrund (vgl. Achleitner/Behr, S. 55 ff.). Die Bilanzierung und Bewertung von zum Verkauf bestimmten Immobilien ist im IAS 2 geregelt. Dies betrifft in erster Linie Unternehmen, deren gewöhnliche Geschäftstätigkeit auf die Entwicklung Valuation Period Period Period Period Period Date 1 2 3 4 5 Potential Gross Income 1.000.000 1.030.000 1.060.900 1.092.727 1.125.509 Vacancy + Credit Allowance 100.000 103.000 106.090 109.273 112.551 000.729000.009Effective Gross Income 954.810 983.454 1.012.958 355.635281.605035.774005.054000.524Operating Expenses 504.674372.774082.774005.674000.574Net Operating Income Selling Price @ 759.033.4%11 263.708.4372.774082.774005.674000.574Cash Flow Discounted Cash Flow @ 9% 435.780 401.061 368.548 338.112 3.124.455 Present Value 4.667.955 Tab. 21-4: Beispielhafte DCF-Analyse 21 Bewertung von Immobilien 517 und den Verkauf von Immobilien gerichtet ist. Diese Immobilien werden wie nach HGB zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten im Umlaufvermögen bilanziert. Im IAS 16 ist die Bewertung und Bilanzierung von betrieblich genutzten Immobilien festgelegt. Als solche werden diejenigen Immobilien bezeichnet, die ein Unternehmen für Zwecke der Herstellung und Lieferung von Gütern und Dienstleistungen oder für Verwaltungszwecke besitzt, und die voraussichtlich länger als eine Periode genutzt werden. Die Eingangsbewertung erfolgt zu Anschaffungsund Herstellungskosten. Anschaffungskosten umfassen den Anschaffungspreis abzüglich etwaiger Anschaffungspreisminderungen und zuzüglich aller Anschaffungsnebenkosten. Herstellungskosten umfassen alle herstellungsbezogenen Kosten. Für die Folgebewertung von betrieblich genutzten Immobilien gibt es zwei Möglichkeiten: Benchmark-Methode • Alternativ-zulässige Methode • Nach der Benchmark-Methode erfolgt die Folgebewertung zu fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten analog zum HGB. Die planmäßigen Abschreibungen der Immobilie (ausgenommen Grund und Boden) können linear, degressiv oder leistungsabhängig erfolgen. Es ist eine den tatsächlichen wirtschaftlichen Verhältnissen entsprechende Methode zu wählen. Bei dauerhaften Wertminderungen sind außerplanmäßige Abschreibungen zu tätigen. Nach Wegfall der Wertminderung ist eine Zuschreibung nur bis maximal zu den fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten möglich. Die Bildung von stillen Reserven ist also möglich. Die Alternativ-zulässige Methode ermöglicht eine Neubewertung zum beizulegenden Zeitwert abzüglich kumulierter Abschreibungen sowie Wertminderungsaufwendungen am Tage der Neubewertung. Bei einer Erhöhung des Buchwerts einer Immobilie durch die Neubewertung wird die Differenz erfolgsneutral in eine Neubewertungsrücklage eingestellt. Bei einer Reduzierung des Buchwerts einer Immobilie durch die Neubewertung wird die Differenz als Aufwand erfasst. Von den planmäßigen Abschreibungen ist nur derjenige Teil erfolgswirksam, der sich auf die (evtl. außerplanmäßig geminderten) Anschaffungs- und Herstellungskosten bezieht. Eine möglicherweise vorhandene Neubewertungsrücklage wird gemäß der Restnutzungsdauer des Gebäudes anteilig erfolgsneutral aufgelöst. Es besteht die Pflicht zur regelmäßigen Neubewertung alle 3–5 Jahre. Bisher tendieren die deutschen Unternehmen dazu, die Benchmark-Methode anzuwenden. Die Bewertung und Bilanzierung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien ist im IAS 40 festgelegt. Unternehmen haben das Wahlrecht zwischen zwei Verfahren: Kostenmodell (Cost Model) • Marktwertmodell (Fair Value Model) • Das Kostenmodell entspricht der Benchmark-Methode des IAS 16. Beim Marktwertmodell sind alle als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zum Zeitwert zu bewerten und auszuweisen. Im Unterschied zur Alternativ-zulässige Methode des IAS 16 sind jedoch alle Änderungen des beizulegenden Zeitwertes erfolgswirksam zu berücksichtigen. Das Wahlrecht zwischen den beiden Methoden muss einheitlich auf alle Anlageimmobilien des Unternehmens angewandt werden (vgl. Schulte/Pitschke/ Raethel, S. 1013–1039). Auch für Immobilien-Finanzanlagen wird von deutschen Unternehmen bisher überwiegend das Kostenmodell angewandt, so dass im Ergebnis die IAS/IFRS-Werte den „alten“ HGB-Werten stark ähneln. Britische Unternehmen neigen dagegen eher dazu, das Fair Value Model zu wählen. Karl-Werner Schulte und Gerrit Leopoldsberger518 Das folgende Diagramm dient zur Veranschaulichung der Anwendung von IAS: Während man vor der Einführung der IAS/IFRS davon ausging, dass die Unternehmen in weiten Teilen von den neuen Möglichkeiten der regelmäßigen Bewertung Gebrauch machen würden, ist zwischenzeitlich etwas Ernüchterung eingekehrt. Während es beispielsweise für britische Unternehmen üblich ist, die Immobilien sogar unterjährig bewerten zu lassen, sind die deutschen Unternehmen ihrer Tradition weitestgehend Treu geblieben und haben ein Abschreibungsmodell auf die Buchwerte gewählt. Auch der im Ausland üblichen Bewertung durch externe Gutachter ist man bisher in Deutschland kaum gefolgt. Stattdessen werden die Werte Quelle: IASB 2002, IAS 40, Anhang A Abb. 21-6: Entscheidungsbaum für die Immobilienbilanzierung 21 Bewertung von Immobilien 519 durch hauseigene „unabhängig“ Tätige festgestellt oder fortgeschrieben. Die aktuelle Wirtschaftskrise, die insbesondere auch auf den Immobilienmärkten ihre Spuren hinterlässt, gibt wenig Hoffnung, dass die deutschen Unternehmen demnächst Marktwerte ihrer Immobilien offensiver ermitteln und veröffentlichen werden. 21.3 Marktdaten als Bewertungsgrundlage Unabhängig davon, ob die Bewertung auf Basis des DCF-Verfahrens oder auf Basis des Ertragswertverfahrens gemäß der Immobienwertermittlungsverordnung erfolgt, ist der Bewerter auf marktadäquate Bewertungsparameter angewiesen. Diese sind nur durch die – entweder eigene oder fremde – Analysen von Markttransaktionen zu gewinnen. Als Fremddaten kommen regelmäßig in Betracht: (a) Auszüge aus der Kaufpreissammlung der örtlichen Gutachterausschüsse Gemäß den Bestimmungen des Baugesetzbuches erhalten die Gutachterausschüsse von allen Kaufverträgen innerhalb ihres Zuständigkeitsbereiches Kopien, aus denen sie die wesentlichen Marktdaten abzuleiten haben. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige oder ihnen gleichgestellte Gutachter haben die Möglichkeit, bei Nachweis eines berechtigten Interesses, d.h. eines Auftrages, Auskünfte aus der Kaufpreissammlung mit Nennung der Objektanschrift und weiterer Parameter zu erhalten. Sofern die ausgewerteten Transaktionen noch den Verhältnissen am Grundstücksmarkt entsprechen, können diese Vergleichstransaktionen herangezogen werden. Eine Nennung der Vergleichsdaten im Gutachten unter Angabe der Anschrift ist aus datenschutzrechtlichen Gründen jedoch ausgeschlossen. (b) Marktbericht der Gutachterausschüsse Neben den Primärdaten der Kaufpreissammlung veröffentlichen viele Gutachterausschüsse auch Grundstücksmarktberichte mit aggregierten Daten. Sofern die Auswertungsdauer es zulässt, können diese Daten im Rahmen der Bewertung Verwendung finden. (c) Marktberichte von Maklerhäusern Für eine ganze Reihe von Städten und Objektarten werden auch von Privatunternehmen regelmäßig Marktberichte veröffentlicht. Es ist zu berücksichtigen, dass diese – meist kostenlos zu Verfügung gestellten – Informationen unter Umständen mit einem gewissen Selbstzweck veröffentlicht worden sind und nicht in jedem Fall allen Anforderungen, die die Statistik fordert, entsprechen. Allerdings ist der Grundstücksmarkt in den wenigsten Regionen so umfangreich, dass man von statistisch abgesicherten Daten sprechen könnte. (d) Marktberichte der Wirtschaftsförderung Zum Teil werden von den öffentlichen Wirtschaftsförderungsgesellschaften selbst Marktdaten erhoben oder aufgrund von durchgeführten Maßnahmen ausgewertet. Häufig sind die genannten Daten allerdings auch unverhandelte Angebotspreise. (e) Mietdaten der IPD, Wiesbaden Die Mietdatenbank der Investment Property Database (IPD) in Wiesbaden enthält Daten von tatsächlich abgeschlossenen Mietverträgen bzw. von durchgeführten Mietpreisanpassungen. Die Qualität der Aussagen hängt von dem Umfang der bekannten Verträge an den Standorten ab. Aus Datenschutzgründen müssen mindestens drei Verträge bekannt sein, bevor Daten bezogen werden können. (f) ReBase-Datenbank des BIIS, Frankfurt am Main Für einen beschränkten Benutzerkreis, namentlich für die Mitglieder des Bundesverbandes der Immobilien-Investment-Sachverständigen und der Kapitalanlagegesellschaften, steht eine Mietpreisdatenbank, gespeist aus den Daten der Wertgutachten der beteiligten Sachverständigen, zur Verfügung. Bei

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References

Zusammenfassung

Beschäftigt man sich mit der Praxis der Unternehmensbewertung, so zeigt sich, dass hier zahlreiche Spezifika vorliegen, die vom Bewerter berücksichtigt werden müssen. Diese sind zum einen in Marktpotenzialen begründet, in Lebenszyklen, in potenziellen Synergieeffekten oder in Integrationsproblemen.

Eine detaillierte Branchenkenntnis und -analyse ist Basis einer fundierten Unternehmensplanung, die wiederum maßgeblich die Qualität der Unternehmensbewertung beeinflusst.

Es gehört also zum Selbstverständnis, dass sich der Bewerter intensiv mit entsprechenden Branchen sowie deren Besonderheiten beschäftigt.

Dieses Buch wird ihm dabei wertvolle Hilfe sein.

- zur Bewertung von Unternehmen sind Branchenkenntnisse notwendig

- neue Beiträge über die Bewertung von Brauereien und von Infrastrukturprojekten wie dem Eurotunnel

- das maßgebliche Werk zur branchenorientierten Bewertung von Unternehmen

"Die Beiträge sind sehr anschaulich … Das Werk und seine einzelnen Beiträge können jedem empfohlen werden, der sich mit Fragen der Unternehmensbewertung … beschäftigt."

Peter Bömelburg, Die Wirtschaftsprüfung 2/2009

Die einzelnen Beiträge folgen einem einheitlichen und praxisorientierten Grundgerüst:

- Charakterisierung der Branche

- Ermittlung der Plandaten der Unternehmensbewertung

- Branchenspezifische Ansätze der Unternehmensbewertung

- Praxisbeispiele.

Prof. Dr. Dr. h.c. Jochen Drukarczyk war Inhaber des Lehrstuhls für Finanzierung an der Universität Regensburg. Er hat darüber hinaus zahlreiche Gastprofessuren in England, Frankreich, Österreich und Deutschland wahrgenommen. Seine bevorzugten Arbeitsgebiete sind Bewertung, Sanierung und Analyse institutioneller Regelungen auf Kreditmärkten.

Dr. Dr. Dietmar Ernst ist Professor für Corporate Finance an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt (HfWU) in Nürtingen. Ferner ist er Direktor des Deutschen Instituts für Corporate Finance (DICF).

Für Fach- und Führungskräfte aus den Bereichen Finanzierung, Rechnungslegung und Controlling, für Experten in Kreditinstituten sowie für Unternehmens-, Steuerberater und Wirtschaftsprüfer.