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Heinz Rehkugler, 1.3 Marktstrukturen und Marktpotenziale in:

Hans-Hermann Francke, Heinz Rehkugler (Ed.)

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung, page 64 - 69

2. Edition 2011, ISBN print: 978-3-8006-3808-6, ISBN online: 978-3-8006-4342-4, https://doi.org/10.15358/9783800643424_64

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Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 44 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 45 1.3 Marktstrukturen und Marktpotenziale 45 vertreiben werden. Auch verschiedene deutsche Banken haben REIT-Fonds aufgelegt.13 Zum Zwecke der Absicherung von Immobilieninvestments oder der Spekulation würden sich Derivate auf Immobilienprodukte gut eignen, wie sie für andere Kapitalmarktprodukte inzwischen weit verbreitet sind. Die Chicago Board Options Exchange bietet Optionen auf den Dow Jones REIT Index an, inzwischen werden auch Futures auf US-amerikanische und australische REITs gehandelt. Eine Übersicht über die verfügbaren, teilweise sich auch auf europäische Märkte beziehende Immobilienderivate bieten Beck (2009) und Helmer (2009). Insgesamt entwickelt sich der Markt für Immobilienderivate, die zu großen Teilen an Indizes bestimmter Immobilientypen und -regionen gekoppelt sind und sich daher dazu eignen, auf die Entwicklung von Teilmärkten zu spekulieren oder sich gegen solche Entwicklungen abzusichern, noch etwas zäh. Dies ist aber nicht auf die fehlenden Bedarf nach solchen Instrumenten zurückzuführen, sondern auf die Schwierigkeiten der Sicherung der Repräsentativität solcher Indizes und die praktischen Schwierigkeiten der Umsetzung und Messung der Indexentwicklung. Solche Produkte werden jedoch mehr für den institutionellen Investor als für den privaten Anleger von Bedeutung sein. 1.3 Marktstrukturen und Marktpotenziale Der Anteil von Immobilien an den gesamten Vermögensanlagen privater Haushalte ist beträchtlich. Wie Abbildung 5 erkennen lässt, liegt in Deutschland (und dies ist für viele Länder typisch) der Wert des Immobilienvermögens über dem des Geldvermögens. Hierbei werden im Immobilienvermögen nur die direkten Anlagen erfasst. Die indirekten Formen zählen zu den Formen des Geldvermögens, sodass letztlich der Anteil des gesamten Immobilienvermögens noch etwas höher liegt. Der weit überwiegende Teil besteht hierbei aus Wohnimmobilien. Das Statistische Bundesamt weist für Anfang 2007 einen Teilbetrag von ca. 3,6 Bill. € als Anteil der Wohnbauten aus. Zwar sind keine exakten Zahlen über den Anteil eigen- und fremdgenutzter Immobilien an diesem Gesamtwert verfügbar. Zehnder nennt aber, ohne Quellenangabe, für 2000 einen Wert von ca. 3,5 Bill. DM, also ca. 1,8 Bill. €, an eigengenutzten Wohnimmobilien.14 Er liegt damit, sachlich nachvollziehbar, leicht über dem sich aus dem Eigentümerquote von ca. 45 % errechnenden Wertanteil. Bei den indirekten Anlageformen haben sich die verwalteten Beträge im letzten Jahrzehnt recht unterschiedlich entwickelt. Für das gesamte Anlagevolumen der ca. 2200 geschlossenen Immobilienfonds, für die es keine verlässlichen Daten gibt, werden Zahlen zwischen 80 und 170 Mrd. € genannt. Die Zuflüsse und Neueinwerbungen an Eigenkapital sind in den letzten Jahren jedoch kontinuierlich auf nunmehr (2009) ca. 2 Mrd. € gesunken. 13 Eine Übersicht über die Angebote gibt z. B. Beck (2009). 14 Vgl. Zehnder (2001), S. 380. Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 46 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 47 1 Kapitalanlagen in Immobilien – Das Anlagespektrum 46 Die inzwischen 46 offenen Immobilienpublikumsfonds verwalteten Ende Juni 2010 ein Gesamtvolumen von ca. 88 Mrd. € Einlagen. Die Gesamtentwicklung der Einlagen in Immobilien-Publikumsfonds seit Anfang der 60-er Jahre zeigt Abbildung 6. Sie lässt einen sehr kräftigen Anstieg erkennen, der allerdings in den letzten Jahren durch teilweise starke Schwankungen der Zu- und Abflüsse abgelöst wurde. Die Gründe hierfür sind vorhin angesprochen worden. Zu diesen treten noch einmal ca. 120 Immobilien-Spezialfonds, also nur für Institutionelle zugängliche Anlagevehikel, mit einem stetig steigenden Anlagevolumen von derzeit (2010) ca. 25 Mrd. €. Demgegenüber betrug die Marktkapitalisierung der deutschen Immobilien-AGs Ende 2007 noch ca. 18 Mrd. €, stürzte aber – vorrangig mitgerissen durch die weltweite Finanz- und Immobilienkrise – bis Anfang März 2009 auf ca. 6 Mrd. € ab und erholte sich bislang nur leicht auf ca. 9 Mrd. € (Juli 2010). Die drei bisher etablierten REITs bringen es zusammen nicht einmal auf eine Mrd. € Marktkapitalisierung, bilden also im Vergleich zu anderen Ländern noch ein sehr kleines Marktsegment. In internationalen Statistiken werden meist nur die börsennotierten Immobilienaktien erfasst, nicht aber andere Formen verbriefter Immobilienanlagen wie z. B. offene Fonds. Abbildung 7 zeigt, dass die Marktkapitalisierung der Immobilienaktien weltweit von 2001 auf 2006 von ca. 320 Mrd. auf ca. 690 Mrd. € gewachsen ist. Das Jahr 2007 brachte einen weiteren kräftigen, vor allem von Abbildung 5 : Geld- und Immobilienvermögen privater Haushalte. Quelle: Allianz Dresdner Economic Research, September 2007, auf Basis der Daten der Deutschen Bundesbank Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 46 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 47 1.3 Marktstrukturen und Marktpotenziale 47 Asien getragenen Anstieg auf ca. 970 Mrd. €, wobei der Anteil der US-REITs weiter zurückging. Gerade die jüngeren Zahlen belegen, dass das Wachstum nicht allein durch die Kurszuwächse bedingt ist, sondern dass es sich um ein Mengenwachstum handelt, d. h. dass neue Immobilien-AGs/REITs dazu kamen bzw. die bisherigen Gesellschaften gewachsen sind. Abbildung 6 : Entwicklung des Vermögens offener Immobilienfonds. Quelle: BVI (2009) 32,49 % 30,48 % 22,46 % 16,95 % 45,04 % 52,57 % 100,00 % 100,00 % 0 100 200 300 400 500 600 700 800 20062001 M ar kt ka p it al is ie ru n g ( in M rd . € ) Asien inkl. Australien Europa Nordamerika Global Abbildung 7 : Marktkapitalisierung der internationalen Immobilienmärkte und ihre Entwicklungen Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 48 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 49 1 Kapitalanlagen in Immobilien – Das Anlagespektrum 48 Allgemein bekannt ist die langfristige Entwicklung der REITs in den USA. Nach ihrer Einführung im Jahre 1960 verharrte lange Jahre sowohl die Zahl der REITs als auch deren Marktkapitalisierung auf einem sehr niedrigen Niveau. Erst mit der Änderung einiger wichtiger Teile des Gesetzes zu Beginn der 90er Jahre begann der rasante Anstieg, der in 2006 mit einer Marktkapitalisierung von ca. 440 Mrd. USD einen vorläufigen Höhepunkt fand. Der in der Abbildung 8 nicht enthaltene „Absturz“ der Börsenkurse in 2007 (die Marktkapitalisierung fiel 2008 auf 176 Mrd. USD, eine ähnliche Entwicklung mussten auch die anderen Weltteilmärkte an Immobilien-AGs/REITs erleiden) ging einher mit einem schon früher einsetzenden, aber sich verstärkenden Rückgang der Zahl der REITs, der in den letzten Jahren vor allem durch Aufkäufe von Private Equity Fonds und damit verbundenen Börsenrückzügen (Going Private) verursacht war. Inzwischen sind wir bei 115 Equity-REITs mit einer Marktkapitalisierung von ca. 250 Mrd. USD angekommen. Um die Volumina börsennotierter Immobilienprodukte und die noch bestehenden Marktpotenziale einordnen und beurteilen zu können, lassen sie sich zum einen in das Verhältnis zum Gesamtvolumen der Immobilien des jeweiligen Landes setzen. Zum anderen kann die Marktkapitalisierung der verbrieften Immobilien zur gesamten Marktkapitalisierung aller Aktien des Landes in Beziehung gesetzt werden. Zwischen den Ländern werden deutliche Unterschiede erkennbar. So ist z. B. in Australien und Singapur ca. die Hälfte des gesamten Immobilienmarkts verbrieft, während es in den USA mit ihrem großen REIT-Markt nur ca. 8 % sind und in Deutschland die Marktkapitalisierung der Immobilienaktien sogar nur 1,2 % des relevanten Immobilienmarkts ausmacht. 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 19 71 19 73 19 75 19 77 19 79 19 81 19 83 19 85 19 87 19 89 19 91 19 93 19 95 19 97 19 99 20 01 20 03 20 05 A n za h l a n R EI Ts 0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000 350.000 400.000 450.000 500.000 M arktkap italisieru n g (in M io . U S-$) Composite REIT (rechte Skala) Equity REIT Mortgage REIT Hybrid REIT Abbildung 8 : Anzahl und Marktkapitalisierung von Equity-, Mortgage- und Hybrid-US-REITs Quelle: NAREIT (2007) Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 48 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 49 1.3 Marktstrukturen und Marktpotenziale 49 Ähnliches zeigt sich für den Anteil der Immobilienaktien an der jeweiligen Marktkapitalisierung aller Aktien eines Landes. Auch hier liegt der Wert für Deutschland mit ca. 0,7 % weit unter dem internationalen Durchschnitt. Wegen der Unschärfe der zugrunde liegenden Werte sollten die Zahlenwerte nicht überinterpretiert werden. Aber die grundsätzliche Position und Situation lässt sich daraus durchaus ableiten. Die Relationen lassen sich grundsätzlich auch dafür heranziehen, mögliche Entwicklungspotenziale für die Teilmärkte in einzelnen Ländern abzuschätzen. Diese Vorgehensweise wählte z. B. Hughes15 für seine Abschätzungen künftiger Marktentwicklungen für REITs, die in Abbildung 9 wiedergegeben sind. Die realisierten bzw. für 2011 wirklich zu erwartenden Zahlen sind allerdings von seinen optimistischen Schätzungen weit entfernt. Insgesamt gesehen machen in Deutschland wie auch weltweit damit die direkten Anlagen in Immobilien einen sehr hohen Anteil am Gesamtvermögen, die indirekten Anlagen bislang nur einen deutlich kleineren Anteil des gesamten Immobilienvermögens aus, der aber tendenziell zunimmt. 15 Vgl. Hughes (2007), S. 24. Estimated 2006 Mkt Cap Mkt Cap Mkt Cap Real Estate 2006 End 2001 Oct-06 End 2011 Underlying Percentage US$ Bn US$ Bn US$ Bn US$ Bn Listed REIT Countries France 12 24 84 883 2.7% Netherlands 8 16 25 263 6.0% Belgium 2 4 15 155 2.5% REITs in 2007 UK 47 63 110 1147 5.5% Germany 6 8 114 1187 0.6% Future REITs? Spain 4 18 43 454 3.9% Italy 3 6 71 742 0.8% Switzerland 2 5 15 156 3.5% Scandinavia 8 20 43 454 4.5% CEE 1 11 65 679 1.6% Europe 94 175 585 6120 2.9% Global (Excluding LatAm) 497 1,055 1,465 15,320 Nth America 300 560 560 5700 9.8% A-PAC 103 320 320 3500 9.1% Wght Avge 403 880 880 9200 9.6% Abbildung 9 : Marktpotenziale für die Entwicklung von REITs in einzelnen Ländern Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 50 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 51 1 Kapitalanlagen in Immobilien – Das Anlagespektrum 50 1.4 Literaturverzeichnis Cadmus, A. (2003): REITs – Ein Vorbild für deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften?, in: Rehkugler, H. (Hrsg.): Die Immobilien-AG – Bewertung und Marktattraktivität, München 2003, S. 195–219 Ernst & Young (Hrsg.)(2002): Opportunistic Investing: Real Estate Private Equity Funds, New York 2002 Funk, B. (2009): Ratings für Offene Immobilienfonds und REITs, in: Rehkugler, H. (Hrsg.): Die Immobilie als Kapitalmarktprodukt, München 2009, S. 501–527 Helmer, S./Nack, U. (2009): Rendite- und Risikostrukturen bei Spezialfonds, in: Rehkugler, H. (Hrsg.): Die Immobilie als Kapitalmarktprodukt, München 2009, S. 191–204 Hübner, R. (2002): Terminbörsliche Immobilienderivate für Deutschland, Sternenfels 2002 Lüdicke, J./Arndt, J.-H. (2007): Geschlossene Fonds, 4. Aufl., München 2007 Poddig, T./Dichtl, H./Petersmeier, K. (2003): Statistik, Ökonometrie, Optimierung, 3. Aufl., Bad Soden 2003 Rehkugler, H. (2007): Grundzüge der Finanzwirtschaft, München 2007 Rehkugler, H. (2003): Die Immobilien-AG – Chancen für Unternehmen und Investoren, in: Rehkugler, H. 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References

Zusammenfassung

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung:

Alles für die immobilien-wirtschaftliche Ausbildung.

Rund um die Immobilie

Das Werk enthält Beiträge zur Entwicklung und Analyse von

* Immobilienprodukten,

* Immobilienmärkten sowie zur

* Immobilienbewertung.

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung

Anschaulich und kompakt werden zentrale Stoffinhalte der immobilienwirtschaftlichen Ausbildung dargestellt: von der Analyse der dominanten Einflussfaktoren der Entwicklung von Immobilienmärkten über die Diskussion um das angemessene Bewertungsverfahren für Immobilien und Immobiliengesellschaften bis hin zu Fragestellungen der Bilanzierung von Immobilien nach internationalen Rechnungslegungsvorschriften.