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Henner Schierenbeck, Simon Zaby, 14.3 Die bilanzielle Behandlung von Immobilienvermögen nach HGB und IFRS/IAS in:

Hans-Hermann Francke, Heinz Rehkugler (Ed.)

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung, page 464 - 473

2. Edition 2011, ISBN print: 978-3-8006-3808-6, ISBN online: 978-3-8006-4342-4, https://doi.org/10.15358/9783800643424_464

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Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 460 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 461 14.3 Die bilanzielle Behandlung von Immobilien vermögen 461 14.3 Die bilanzielle Behandlung von Immobilienvermögen nach HGB und IFRS/IAS Neben der Begriffsabgrenzung und der bilanziellen Zuordnung von Immobilien ergeben sich Schwierigkeiten vor allem aus Differenzen in den Bewertungsvorschriften der beiden Rechnungslegungssysteme. Grundsätzlich ist bei der Bewertung im Abschluss nach IFRS/IAS zum einen nach Zugangs- beziehungsweise erstmaliger Bewertung sowie zum anderen nach Folgebewertung zu differenzieren. Die entsprechenden Regelungen werden in den folgenden Abschnitten 14.3.1 und 14.3.2 vorgestellt. Nebstdem werden in diesem Kapitel die Bewertungsvorschriften von Immobilien nach HGB und IFRS/IAS in einer Gesamtschau gegenübergestellt (Abschnitt 14.3.3). 14.3.1 Vorschriften für die Bewertung von Immobilien bei  erstmaliger Bilanzierung – HGB – Beim erstmaligen Ansatz in der Bilanz stellen, unabhängig von der bilanziellen Kategorisierung, die Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten (AK/ HK) einer Immobilie die Bewertungsobergrenze dar (vgl. § 253 Abs. 1 HGB). Zu den Anschaffungskosten im Sinne des § 255 Abs. 1 HGB zählen neben den Aufwendungen für den Erwerb der Immobilie beziehungsweise Aufwendungen, die dazu dienen, das Objekt in einen „betriebsbereiten Zustand“ zu versetzen, auch Anschaffungsnebenkosten (z. B. Maklerprovisionen, Grunderwerbsteuer, Notarkosten) und gegebenenfalls nachträgliche Anschaffungskosten (z. B. Erschließungs- oder Umbaukosten). Anschaffungspreisminderungen (z. B. Rabatte, Skonti) werden von den Anschaffungskosten abgezogen. Ein Ansatz von Finanzierungskosten ist nach HGB nicht vorgesehen. Wird das Bauvorhaben selbstständig durchgeführt, sind Herstellungskosten zu bilanzieren. Herstellungskosten von Gebäuden sind alle Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstands, seine Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen (vgl. § 255 Abs. 2 HGB). Die Wertuntergrenze bilden kumulativ die Materialeinzelkosten, die Fertigungseinzelkosten und die Sondereinzelkosten der Fertigung sowie angemessene Teile der Materialgemeinkosten, der Fertigungsgemeinkosten und des Werteverzehrs des Anlagevermögens (soweit dieser durch die Fertigung veranlasst ist). Ein Ansatzwahlrecht besteht hinsichtlich der Kosten der allgemeinen Verwaltung, der Aufwendungen für soziale Einrichtungen des Betriebs, der Aufwendungen für freiwillige soziale Leistungen und der Aufwendungen für die betriebliche Altersversorgung, soweit diese auf den Zeitraum der Herstellung entfallen. Ein Aktivierungsverbot besteht für Vertriebs- sowie Forschungskosten. Die Entwicklungskosten für Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 462 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 463 14 Die Immobilie im Spannungsfeld462 selbstgeschaffene immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens können unter bestimmten Voraussetzungen aktiviert werden (vgl. § 248 Abs. 2 HGB), die Kosten für die Entwicklung immaterieller Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens (etwa Entwicklungsaufträge) sind zu aktivieren (vgl. § 246 Abs. 1 HGB). Fremdkapitalzinsen, welche zur Finanzierung der Herstellung eines Vermögensgegenstands gezahlt werden, sind ansatzfähig, allerdings nur soweit sie auf den Herstellungszeitraum entfallen (vgl. § 255 Abs. 3 HGB). – IFRS/IAS – Auch die IFRS/IAS sehen beim erstmaligen Ansatz einer Immobilie in der Bilanz eine Bewertung zu AK/HK vor (vgl. IAS 2.9, 16.15, 40.20). Die Definitionen entsprechen in Teilen jenen des Handelsrechts, es ergeben sich aber auch einige Differenzen – insbesondere was das Einräumen von Wahlrechten anbelangt. Unabhängig von der Kategorisierung der zu bilanzierenden Immobilien werden die AK/HK einheitlich definiert. Generelle Voraussetzung für den Ansatz von Anlagevermögen in einer Bilanz nach IFRS/IAS ist zum einen das Vorliegen der Wahrscheinlichkeit321 eines Zuflusses ökonomischen Nutzens (Zufluss von Zahlungsmitteln beziehungsweise Zahlungsmitteläquivalenten an das bilanzierende Unternehmen; vgl. IAS 16.7a, 40.16a) und zum anderen eine verlässliche Bestimmbarkeit der AK/HK (vgl. IAS 16.7b, 40.16b). Die Anschaffungskosten nach IFRS/IAS (vgl. IAS 2.10, 16.16–17, 40.20–23) umfassen, zusätzlich zum Kaufpreis, alle Kosten, die unmittelbar mit dem Erwerb der Immobilie zusammenhängen. Im Einzelnen sind dies etwa Kosten der Standortvorbereitung, Lieferkosten sowie Installations- und Montagekosten. Im Gegensatz zu den HGB-Vorschriften sind auch für die Zukunft erwartete Abbruchkosten und Standort-Wiederherstellungskosten anzusetzen. Anschaffungspreisminderungen sind abzuziehen. Der Ansatz von Kosten, die im Zusammenhang mit einer Fremdkapitalaufnahme stehen, wird separat in IAS 23 geregelt. Danach sind Fremdkapitalkosten, die direkt dem Erwerb, dem Bau oder der Herstellung eines sogenannten qualifizierten Vermögenswerts (Qualifying Asset) zugeordnet werden können, als Teil der AK/HK dieses Vermögenswerts zu aktivieren (vgl. IAS 23.1, 23.8). Die einzelnen Voraussetzungen hierfür stellen sich im Wesentlichen wie folgt dar: • Die Immobilie muss als qualifizierter Vermögenswert eingestuft werden. Dazu müssen eine direkte Zurechenbarkeit der Fremdkapitalkosten zu einer Immobilie gegeben und ein beträchtlicher Zeitraum erforderlich sein, um die Immobilie in den beabsichtigten gebrauchs- oder verkaufsfähigen Zustand zu versetzen (vgl. IAS 23.5). • Es kommen nur solche Fremdkapitalkosten für den Zeitraum der Anschaffung oder Herstellung in Betracht, die nicht angefallen wären, wenn das Objekt nicht erstellt worden wäre (vgl. IAS 23.10). • Die aktivierten Kosten müssen im erwarteten künftigen Nutzen, den das Objekt mit sich bringt, abgedeckt sein (vgl. IAS 23.9). 321 Nach Meinung der Praxis etwa 50 bis 80 Prozent; vgl. Zülch, 2003, S. 85. Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 462 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 463 14.3 Die bilanzielle Behandlung von Immobilien vermögen 463 Fremdkapitalkosten, welche diese Voraussetzungen nicht erfüllen, sind in der Periode ihres Anfalls als Aufwand zu erfassen (vgl. IAS 23.1, 23.8). Herstellungskosten im Sinne der IFRS/IAS (vgl. IAS 2.10, 16.16, 40.22) enthalten Materialeinzel- und -gemeinkosten, Fertigungseinzel- und -gemeinkosten, Sondereinzelkosten der Fertigung, einen Werteverzehr, fertigungsbezogene Kosten der allgemeinen Verwaltung, fertigungsbezogene Aufwendungen für soziale Einrichtungen, fertigungsbezogene freiwillige soziale Leistungen sowie die fertigungsbezogene betriebliche Altersversorgung. Auch hier besteht die Pflicht des Einbezugs von Fremdkapitalkosten bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen nach IAS 23. Nebstdem sind die zu erwartenden Abbruchkosten und Standort-Wiederherstellungskosten zu aktivieren. Vertriebskosten können kein Bestandteil der Herstellungskosten nach IFRS/IAS sein (vgl. IAS 2.16, 16.19). Forschungskosten sind ebenfalls nicht aktivierbar (vgl. IAS 38.54–56), Entwicklungskosten unter bestimmten Voraussetzungen (vgl. IAS 38.57–64). 14.3.2 Vorschriften für die Folgebewertung von Immobilien – HGB – Auch in den Folgeperioden kommt bei der Bewertung von Immobilienvermögen mit dem AK/HK-Prinzip ein grundlegendes Prinzip des Handelsrechts zur Anwendung. Neue Wertansätze können sich damit nur infolge von Abschreibungen ergeben. In diesem Zusammenhang ist zu unterscheiden, ob eine Immobilie dem Anlage- oder dem Umlaufvermögen zuzuordnen ist. Im Sinne von § 253 Abs. 3 HGB sind die AK/HK von Immobilien des Anlagevermögens über die voraussichtliche Nutzungsdauer um planmäßige Abschreibungen zu vermindern. Für Grund und Boden sind keine gewöhnlichen Abnutzungen anzunehmen, weswegen planmäßige Abschreibungen nicht vorgenommen werden können. Das Steuerrecht gewährte dem Bilanzierenden hinsichtlich planmäßiger Gebäudeabschreibungen bislang ein Wahlrecht zwischen der linearen und der degressiven Abschreibungsmethode. Für Neufälle (ab 01.01.2006) kann nur noch linear abgeschrieben werden, und zwar • bei Gebäuden, soweit sie zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen und für die der Bauantrag nach dem 31.03.1985 gestellt worden ist, jährlich 3 Prozent (vgl. § 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG), • bei Gebäuden, soweit sie diese vorgenannten Voraussetzungen nicht erfüllen und die (a) nach dem 31.12.1924 fertiggestellt worden sind, jährlich 2 Prozent, oder die (b) vor dem 01.01.1925 fertiggestellt worden sind, jährlich 2,5 Prozent (vgl. § 7 Abs. 4 Nr. 2 EStG). Für Altfälle existieren nach Jahr des Bauantrags oder Kaufvertrags differenzierende Möglichkeiten zur degressiven Abschreibung (§ 7 Abs. 5 EStG). Im Falle einer außergewöhnlichen Abnutzung gilt für Immobilien des Anlagevermögens das sogenannte gemilderte Niederstwertprinzip (vgl. § 253 Abs. 3 HGB). Hierbei ist im Ermessen einer vernünftigen kaufmännischen Beurteilung dahingehend zu differenzieren, ob die Wertminderung dauerhaft oder Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 464 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 465 14 Die Immobilie im Spannungsfeld464 nur vorübergehend ist. Bei einer dauerhaften Wertminderung besteht eine Abschreibungspflicht. Ist die Wertminderung nur vorübergehend, darf keine außerplanmäßige Abschreibung vorgenommen werden (Abschreibungsverbot); ein Wahlrecht besteht hier nur noch bei Finanzanlagen. Handelt es sich um eine Immobilie, die aufgrund ihrer Zweckbestimmung (zur Veräußerung bestimmt) dem Umlaufvermögen zugeordnet wurde, werden keine planmäßigen Abschreibungen verrechnet. Liegen außerordentliche Wertminderungen vor, ist das sogenannte strenge Niederstwertprinzip anzuwenden. Nach § 253 Abs. 4 HGB besteht demnach die Pflicht zur Abschreibung auf den am Abschlussstichtag niedrigeren beizulegenden Wert. In beiden Fällen der außerplanmäßigen Abschreibung (Anlage- und Umlaufvermögen betreffend) besteht nach § 253 Abs. 5 HGB grundsätzlich eine Zuschreibungspflicht, wenn die einstigen Abschreibungsgründe entfallen. Die Differenzierung nach Kapitalgesellschaften und sonstigen Unternehmen entfällt seit Inkrafttreten des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes im Jahre 2009. – IFRS/IAS – Auch nach den IFRS/IAS-Vorschriften richtet sich die Bewertung in den Folgeperioden nach der bilanziellen Kategorisierung des Immobilienvermögens beim Erstansatz. Bei einer Einstufung in die Kategorie der zur Veräußerung bestimmten Immobilien ist ein strenges Niederstwertprinzip anzuwenden (vgl. IAS 2.9). In diesem Zusammenhang ist periodisch zu prüfen, ob eine Abwertung auf den niedrigeren Nettoveräußerungswert (erwarteter Verkaufserlös im normalen Geschäftsgang; vgl. IAS 2.6) vorzunehmen ist. Eine Werthaltigkeit der AK/HK könnte dann nicht gegeben sein, wenn die Immobilie beschädigt, ganz oder teilweise veraltet, oder in ihrem Verkaufspreis gesunken ist. Die AK/HK könnten auch nicht zu erzielen sein, wenn die geplanten Kosten der Fertigstellung oder die geschätzten, bis zum Verkauf anfallenden Kosten gestiegen sind (vgl. IAS 2.28). Der Standard folgt damit der Ansicht, dass Vermögenswerte nicht zu höheren Beträgen angesetzt werden dürfen, als sie zukünftig durch ihren Verkauf oder Gebrauch zu realisieren sind. Bei Wegfall der Abschreibungsgründe, was periodisch zu überprüfen ist, besteht eine Zuschreibungspflicht (vgl. IAS 2.33). Für die Folgebewertung von eigengenutzten Immobilien räumt IAS 16.29 dem Bilanzierenden ein Wahlrecht zwischen Anschaffungskostenmodell und Neubewertungsmethode ein,322 welches für eine Gruppe von Sachanlagen einheitlich auszuüben ist. Eine erstmalige Anwendung der Neubewertungsmethode stellt keinen Methodenwechsel im Sinne des IAS 8 dar (vgl. IAS 8.17); danach ist jedoch eine einmal gewählte Methode grundsätzlich beizubehalten (vgl. IAS 8.13 ff.). • Das Anschaffungskostenmodell impliziert eine Bewertung zu den fortgeführten Anschaffungskosten, also zu Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger und außerplanmäßiger Abschreibungen (vgl. IAS 16.30). Der Abschreibungsbetrag, welcher sich aus den Anschaffungskosten abzüglich eines 322 Vgl. im Folgenden auch Wagenhofer, 2009, S. 199 ff., 365 ff. Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 464 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 465 14.3 Die bilanzielle Behandlung von Immobilien vermögen 465 Restwerts ermittelt (vgl. IAS 16.53), ist planmäßig über seine Nutzungsdauer zu verteilen (vgl. IAS 16.50). Die Nutzungsdauer bestimmt sich nach der voraussichtlichen Nutzbarkeit für das Unternehmen (vgl. IAS 16.57). Restwert und Nutzungsdauer sind jedes Geschäftsjahr zu überprüfen (vgl. IAS 16.51). Als Abschreibungsmethoden kommen die lineare, die degressive und die leistungsabhängige Abschreibung in Betracht (vgl. IAS 16.62). Die Wahl der Abschreibungsmethode hat dem erwarteten Verlauf des Verbrauchs des künftigen wirtschaftlichen Nutzens der Immobilie zu entsprechen (vgl. IAS 16.60) und ist mindestens am Ende jedes Geschäftsjahrs zu überprüfen (vgl. IAS  16.61). Neben der planmäßigen Abschreibung ist im Falle einer Wertminderung von Immobilien zwingend auch eine außerplanmäßige Abschreibung vorzunehmen (Impairment; vgl. IAS 16.63). Das Erfordernis dazu ist anhand einer (nicht abschließenden) Liste von Anhaltspunkten zu überprüfen (vgl. IAS 36.12 ff.). Bei Bejahung des Erfordernisses einer außerplanmäßigen Abschreibung wird ein sogenannter erzielbarer Betrag ermittelt und dem Buchwert gegenübergestellt (vgl. IAS 36.18 ff.). Der erzielbare Betrag definiert sich als der höhere Betrag von beizulegendem Zeitwert abzüglich Verkaufskosten und dem Nutzungswert der Immobilie. Der Nutzungswert wiederum beinhaltet im Wesentlichen die diskontierten künftigen Cashflows, welche aus der Nutzung der Immobilie erwartet werden (vgl. hierzu im Detail IAS  36.30). Resultiert im Vergleich ein höherer Buchwert, muss eine erfolgswirksame Abschreibung vorgenommen werden. Dieses strenge Niederstwertprinzip wird jedoch durch die etwas unbestimmte Formulierung und nicht abschließende Aufzählung möglicher Indikatoren eingeschränkt, so dass sich faktisch ein gemildertes Niederstwertprinzip ergibt. Sollten am Bilanzstichtag die Gründe für eine Wertminderung entfallen sein, ist neuerlich der erzielbare Betrag zu ermitteln und gegebenenfalls erfolgswirksam zuzuschreiben (Zuschreibungspflicht). Dabei bilden die fortgeführten Anschaffungskosten, die sich ergeben hätten, wäre die außerplanmäßige Abschreibung nicht vorgenommen worden, die Wertobergrenze (vgl. IAS 36.109 ff.). • Alternativ zum Anschaffungskostenmodell kann eine Neubewertung gemäß IAS  16.31 vorgenommen werden. Darunter versteht man die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert am Stichtag einer Neubewertung, abzüglich kumulierter planmäßiger Abschreibungen und Wertminderungsaufwendungen. Der beizulegende Zeitwert von Grundstücken und Gebäuden hat auf Marktdaten zu basieren, welche in Gutachterberechnungen einfließen (vgl. IAS 16.32). Das Verfahren sieht vor, dass der beizulegende Zeitwert in hinreichender Regelmäßigkeit (in der Regel zum Bilanzstichtag) mit dem Buchwert verglichen wird. Führt die Neubewertung zu Buchwerterhöhungen, so ist die festgestellte Differenz als (erfolgsneutrale) Neubewertungsrücklage im Eigenkapital anzusetzen. In jenem Umfang, wie eine Rückgängigmachung von erfolgswirksamen Abwertungen erfolgt, ist der Wertzuwachs jedoch erfolgswirksam zu erfassen (vgl. IAS  16.39). Buchwertverringerungen im Rahmen der Neubewertung werden erfolgswirksam verbucht. Analog zur Rückgängigmachung von Abwertungen wird die Rückgängigmachung von Aufwertungen erfolgsneutral bis zur Auflösung der entsprechenden Neube- Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 466 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 467 14 Die Immobilie im Spannungsfeld466 wertungsrücklage verrechnet (vgl. IAS 16.40) Aus der Neubewertung einer Immobilie ergibt sich außerdem die Notwendigkeit, am Neubewertungstag die kumulierten Abschreibungen anzupassen, was auf zwei Arten geschehen kann (vgl. hierzu und im Folgenden IAS 16.35): (1) Es erfolgt eine Anpassung proportional zur Änderung des Bruttobuchwerts. In diesem Fall entspricht im Ergebnis der Buchwert dem festgestellten Neubewertungsbetrag. (2) Es wird eine Auflösung der kumulierten Abschreibung gegen den Bruttobuchwert vorgenommen. In diesem Fall wird im Ergebnis der Nettobetrag dem Neubewertungsbetrag angepasst (häufige Nutzung dieser Vorgehensweise bei Immobilien). In jedem Fall ist der Anpassungsbetrag Bestandteil einer Buchwerterhöhung oder -senkung gemäß IAS 16.39 f. Eine Auflösung der Neubewertungsrücklage ist erst dann möglich, wenn der darin enthaltene Betrag realisiert wurde (vgl. hierzu und im Folgenden IAS 16.41), was üblicherweise erst der Fall ist, wenn die Immobilie veräußert wurde. Es ist jedoch möglich, einen Teil der Rücklage bereits bei Nutzung des Vermögenswerts im Unternehmen aufzulösen. Dabei handelt es sich letztlich um die Differenz zwischen der Abschreibung vom neu bewerteten Buchwert und der Abschreibung auf Basis der historischen AH/HK. So wird in der Bilanz eine Kongruenz von höherer Abschreibung und Auflösung der Neubewertungsrücklage erzielt, wovon die GuV allerdings wiederum nicht berührt wird. Für Bestandsimmobilien – also Immobilien, welche als Finanzinvestition gehalten werden – sehen die IFRS/IAS-Vorschriften ebenfalls ein Wahlrecht bei der Folgebewertung vor (vgl. IAS 40.30), welches dann durchweg für alle Bestandsimmobilien so auszuüben ist (vgl. IAS 40.33, 40.56). Das Unternehmen ist an eine erstmalige Methodenwahl grundsätzlich fortwährend gebunden (vgl. IAS 40.31). • Der Ansatz nach dem Anschaffungskostenmodell folgt den bereits erwähnten Regelungen des IAS 16 (vgl. IAS 40.56). • Das ebenfalls anwendbare Modell des beizulegenden Zeitwerts beinhaltet eine Bewertung der Objekte zu einem Preis, zu dem diese zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Geschäftspartnern getauscht werden könnten (vgl. IAS 40.36). Dieser Preis hat die Marktverhältnisse am jeweiligen Bilanzstichtag widerzuspiegeln (vgl. IAS 40.38). Alle Wertänderungen sind unmittelbar erfolgswirksam zu erfassen (vgl. IAS 40.35). IAS 40 geht grundsätzlich davon aus, dass der Fair Value zuverlässig zu ermitteln ist, und gibt dafür auch detaillierte Leitlinien vor (vgl. IAS 40.53). Nur in dem Ausnahmefall, dass für ein bestimmtes Objekt substanziell nachgewiesen werden kann, dass ein beizulegender Zeitwert nicht ermittelbar ist, muss dieses mit dem Anschaffungskostenmodell bewertet werden. Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 466 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 467 14.3 Die bilanzielle Behandlung von Immobilien vermögen 467 14.3.3 Gegenüberstellung der Bewertungsvorschriften für  Immobilien nach HGB und IFRS/IAS Die bisherigen Ausführungen dienten der systematischen Darstellung wesentlicher Vorschriften bezüglich der Kategorisierung sowie der Zugangs- und Folgebewertung von Immobilienvermögen im Handelsrecht und nach der IFRS/IAS-Rechnungslegung. Zum Zwecke einer Vergleichbarkeit der beiden Rechnungslegungsusancen erfolgt nun eine tabellarische Gegenüberstellung (eigene Darstellungen). Wesentliche Fälle bilanzieller Kategorisierung HGB IFRS/IAS Kategorisierung Anlagevermögen (dauernd dem Geschäftsbetrieb dienend; §§ 247 Abs. 2, 266 Abs. 2 HGB); Umlaufvermögen (§§ 247 Abs. 2 Umkehrschluss, 266 Abs. 2 HGB). Zur Veräußerung bestimmte Immobilien (IAS 2); Eigengenutzte Immobilien (IAS 16); Bestandsimmobilien (IAS 40). Bewertung bei Erstansatz in der Bilanz HGB IFRS/IAS Kategorisierungsunabhängig Wertobergrenze bilden die fortgeführten AK/HK (§ 253 Abs. 1 HGB). Wertobergrenze bilden die fortgeführten AK/HK (IAS 2.9, 16.15, 40.20). Umfang von Anschaffungs- und Herstellungskosten HGB IFRS/IAS Anschaffungskosten Kaufpreis + Anschaffungsnebenkosten, abzüglich Anschaffungspreisminderungen Enthalten keine Abbruchkosten oder Standort- Wiederherstellungskosten; Fremdfinanzierungskosten sind nicht aktivierungsfähig. Enthalten auch zu erwartende Abbruchkosten und Standort-Wiederherstellungskosten; Fremdfinanzierungskosten sind unter bestimmten Voraussetzungen zu aktivieren. Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 468 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 469 14 Die Immobilie im Spannungsfeld468 HGB IFRS/IAS Herstellungskosten Materialeinzelkosten Fertigungseinzelkosten Sondereinzelkosten der Fertigung Angemessene Teile der notwendigen Materialgemeinkosten Angemessene Teile der notwendigen Fertigungsgemeinkosten Angemessene Teile des Werteverzehrs des Anlagevermögens (soweit er durch die Fertigung veranlasst ist) Angemessene Teile der Kosten der allgemeinen Verwaltung Angemessene Teile der Aufwendungen für soziale Einrichtungen des Betriebs Angemessene Teile der Aufwendungen für freiwillige soziale Leistungen Angemessene Teile der Aufwendungen für die betriebliche Altersversorgung Fremdkapitalzinsen (Verwendung zur Finanzierung der Herstellung eines Vermögensgegenstands und nur soweit sie auf den Zeitraum der Herstellung entfallen) Vertriebskosten Forschungs- und Entwicklungskosten Materialeinzelkosten Fertigungseinzelkosten Sondereinzelkosten der Fertigung Materialgemeinkosten Fertigungsgemeinkosten Werteverzehr Fertigungsbezogene Kosten der allgemeinen Verwaltung Fertigungsbezogene Aufwendungen für soziale Einrichtungen Fertigungsbezogene Aufwendungen für freiwillige soziale Leistungen Fertigungsbezogene Aufwendungen für die betriebliche Altersversorgung Finanzierungskosten (bei qualifizierten Vermögens werten) Zu erwartende Abbruchkosten und Standort- Wiederherstellungskosten Vertriebskosten Forschungskosten (Entwicklungskosten unter bestimmten Voraussetzungen aktivierbar) Ansatzpflicht Ansatzwahlrecht Ansatzverbot Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 468 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 469 14.3 Die bilanzielle Behandlung von Immobilien vermögen 469 Vorgehen bei der Folgebewertung HGB IFRS/IAS Zur Veräußerung bestimmte Immobilien Keine planmäßige Abschreibung; Es gilt das strenge Niederstwertprinzip hinsichtlich au- ßerplanmäßiger Abschreibungen (§ 253 Abs. 4 HGB). Bei Wegfall der Wertminderungsgründe besteht Zuschreibungspflicht (§ 253 Abs. 5 HGB). Keine planmäßige Abschreibung; Es gilt das strenge Niederstwertprinzip (IAS 2.9) hinsichtlich Abwertungen auf den Nettoveräußerungswert bei vorübergehender Wertminderung (IAS 2.6). Bei Wegfall der Wertminderungsgründe besteht Zuschreibungspflicht (IAS 2.33). Eigengenutzte Immobilien Planmäßige Abschreibung über die Nutzungsdauer (§ 253 Abs. 3 HGB); Es gilt das gemilderte Niederstwertprinzip hinsichtlich außerplanmä- ßiger Abschreibungen: als dauerhafte erachtete Wertminderungen müssen, als vorübergehend erachtete Wertminderungen dürfen nicht vorgenommen werden (§ 253 Abs. 4 HGB). Bei Wegfall der Wertminderungsgründe besteht Zuschreibungspflicht (§ 253 Abs. 5 HGB). Wahlrecht zwischen Ansatz zu Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger Abschreibung und Neubewertung (IAS 16.30 f.); Beim Anschaffungskostenmodell erfolgt eine außerplanmäßige Abschreibung auf den höheren Betrag von beizulegendem Zeitwert (abzüglich Verkaufskosten) und dem Nutzungswert (IAS 16.63, 36.30). Aufgrund etwas unbestimmt formulierter und nicht abschließend aufgezählter Indikatoren für die Abschreibungserfordernis ist das Niederstwertprinzip aber faktisch gemildert. Bei Wegfall der Wertminderungsgründe besteht Zuschreibungspflicht (IAS 36.109 ff.). Bei Wahl der Neubewertungsmethode sind vom Fair Value kumulierte planmäßige Abschreibungen und Wertminderungsaufwendungen abzuziehen (IAS 16.31). Bei Buchwerterhöhungen über vorherige Wertminderungen hinaus wird eine Neubewertungsrücklage erfolgsneutral gebildet, welche gegebenenfalls im Falle von Wertminderungen zunächst (erfolgsneutral) aufzulösen wäre (IAS 16.39 f.). Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 470 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 471 14 Die Immobilie im Spannungsfeld470 HGB IFRS/IAS Bestandsimmobilien Siehe eigengenutzte Immobilien Wahlrecht zwischen Anschaffungskostenmodell (siehe eigengenutzte Immobilien) und Fair-Value- Methode; Der Fair Value ist der marktgemäße Preis zwischen sachverständigen, vertragswilligen und unabhängigen Tauschpartnern (IAS 40.36, 40.38). Alle Wertänderungen werden unmittelbar erfolgswirksam verbucht (IAS 40.35). 14.4 Die Umstellung der Immobilienbilanzierung von HGB auf IFRS/IAS Nach Darlegung und Gegenüberstellung der wesentlichen Zugangs- und Bilanzierungsvorschriften für Immobilienvermögen gilt es nun, explizit die Umstellung auf eine Rechnungslegung nach IFRS/IAS hinsichtlich möglicher Probleme aber auch in Bezug auf etwaige Chancen zu beleuchten. Hierzu werden in einem ersten Abschnitt (14.4.1) die Umstellungseffekte beim Übergang von handelsrechtlicher auf internationale Rechnungslegung analysiert. Überdies werden in Abschnitt 14.4.2. die praktische Anwendung respektive das Wesen des Fair-Value-Prinzips kritisch gewürdigt. Abschließend wird auf einige Sonderfragen im Zusammenhang mit der IFRS/IAS-Bilanzierung hingewiesen (Abschnitt 14.4.3). 14.4.1 Umstellungseffekte beim Übergang der Immobilien bilanzierung von HGB auf IFRS/ IAS Es wurde deutlich, dass Gemeinsamkeiten und Unterschiede in den beiden Rechnungslegungssystemen unmittelbar in Zusammenhang mit der bilanziellen Kategorisierung des Immobilienvermögens stehen. Im Rahmen der Analyse von Übergangseffekten muss daher auch wiederum zwischen den jeweiligen konkreten Bilanzansätzen unterschieden werden (vgl. hierzu und im Folgenden auch Lang, 2003, S. 342 ff.). • Die wenigsten Umstellungsprobleme ergeben sich bei zur Veräußerung bestimmten Immobilien. Sowohl bei den IFRS/IAS als auch nach HGB umfassen die Anschaffungskosten alle direkt zurechenbaren Kosten des Erwerbs. Der Herstellungskostenbegriff nach IFRS/IAS entspricht in weiten Teilen dem für die deutsche Steuerbilanz geltenden Vollkostenprinzip. Alle Kos-

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Zusammenfassung

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung:

Alles für die immobilien-wirtschaftliche Ausbildung.

Rund um die Immobilie

Das Werk enthält Beiträge zur Entwicklung und Analyse von

* Immobilienprodukten,

* Immobilienmärkten sowie zur

* Immobilienbewertung.

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung

Anschaulich und kompakt werden zentrale Stoffinhalte der immobilienwirtschaftlichen Ausbildung dargestellt: von der Analyse der dominanten Einflussfaktoren der Entwicklung von Immobilienmärkten über die Diskussion um das angemessene Bewertungsverfahren für Immobilien und Immobiliengesellschaften bis hin zu Fragestellungen der Bilanzierung von Immobilien nach internationalen Rechnungslegungsvorschriften.