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Henner Schierenbeck, Simon Zaby, 14.2 Grundlagen zur Rechnungslegung nach HGB und IFRS/IAS in:

Hans-Hermann Francke, Heinz Rehkugler (Ed.)

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung, page 459 - 464

2. Edition 2011, ISBN print: 978-3-8006-3808-6, ISBN online: 978-3-8006-4342-4, https://doi.org/10.15358/9783800643424_459

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Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 456 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 457 14 Die Immobilie im Spannungsfeld456 hierzu zunächst die Grundmerkmale der beiden Bilanzierungssysteme dargelegt und die grundsätzlichen Unterschiede in den Rechnungslegungswerken herausgestellt, wobei schließlich auch Bezug auf den Begriff „Immobilie“ genommen wird (14.2). In einem weiteren Kapitel (14.3) wird sich mit den für Immobilienpositionen relevanten Bewertungsvorschriften der Rechnungslegung einerseits nach HGB und andererseits nach IFRS/IAS befasst. Im dritten Kapitel (14.4) werden schließlich Probleme und Chancen der Umstellung auf IFRS/IAS, insbesondere auch vor dem Hintergrund der Bilanzierung zum beizulegenden Zeitwert (Fair-Value-Bilanzierung) kritisch analysiert, bevor abschließend einige Sonderfragen im Zusammenhang mit der IFRS/IAS-Immobilienbilanzierung aufgegriffen werden. 14.2 Grundlagen zur Rechnungslegung nach HGB und IFRS/IAS Alle wesentlichen Unterschiede zwischen der Rechnungslegung nach HGB und IFRS/IAS resultieren letztlich aus den Abweichungen ihrer grundlegenden strategischen Zielsetzung. Während im HGB das Gläubigerschutzprinzip postuliert wird (Abschnitt 14.2.1), fokussiert sich der Fair-Value-Gedanke nach IFRS/IAS auf die Interessen der Investoren (Abschnitt 14.2.2). In einem eigenen Abschnitt (14.2.3) wird dann die Verwendung des Immobilienbegriffs in den beiden Systemen zur Rechnungslegung beleuchtet. 14.2.1 Das Gläubigerschutzprinzip der deutschen  Rechnungslegung Die deutsche HGB-Rechnungslegung steht stellvertretend für die klassische kontinentaleuropäische Bilanzierungsusance (vgl. Kümpel, 2002, S. 125 ff.). Ihre zentrale Zielsetzung spiegelt sich in der Generalnorm des § 264 Abs. 2 HGB wider, wonach der Jahresabschluss einer Kapitalgesellschaft ein „den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage“ zu vermitteln hat. Diese Funktion sollen die einzelnen Bestandteile des Jahresabschlusses erfüllen. Der handelsrechtliche Jahresabschluss umfasst nach § 242 Abs. 3 HGB eine Bilanz sowie eine Gewinn- und Verlustrechnung (GuV) und ist von Kapitalgesellschaften gemäß § 264 Abs. 1 HGB um einen Anhang zu erweitern, welcher beispielsweise Angaben zur Ausübung von Bilanzierungswahlrechten enthält. Nebstdem kodifiziert § 289 HGB für Kapitalgesellschaften die Verpflichtung zur Aufstellung eines Lageberichts, in welchem unter anderem auf die zukünftige Entwicklung des Unternehmens (wesentliche Chancen und Risiken) einzugehen ist. In einer weiteren zentralen Funktion bildet der handelsrechtliche Jahresabschluss die Grundlage für die Gewinnausschüttung und Steuerbemessung. Durch Ausschüttungssperren oder Mindestausschüttungen muss ein Interessenausgleich zwischen den Anspruchsgruppen auf den in der GuV ermittelten Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 456 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 457 14.2 Grundlagen zur Rechnungslegung nach HGB und IFRS/IAS 457 Gewinn erreicht werden. Während die Steuerbehörden und die Eigenkapitalgeber tendenziell einen hohen Gewinnausweis fordern, haben die Gläubiger primär ein Interesse an der Gewährleistung eines gewissen Haftungspotenzials. Dabei gilt – vor dem Hintergrund der Besteuerung unternehmerischer Erträge – das sogenannte Maßgeblichkeitsprinzip (vgl. § 5 Abs. 1 S. 1 des Einkommensteuergesetzes EStG). Demnach ist der handelsrechtlich ermittelte Gewinn maßgeblich für die Ermittlung des zu versteuernden Unternehmensergebnisses, welches noch durch besondere Vorschriften der steuerlichen Gewinnermittlung anzupassen ist (vgl. §§ 4 bis 7k EStG in Verbindung mit § 60 Einkommensteuerdurchführungsverordnung: so etwa das Verbot zum Ansatz von Drohverlustrückstellungen nach § 249 Abs. 1 HGB; vgl. § 5 Abs. 4a EStG). Dabei steht es den Unternehmen grundsätzlich frei, neben der Handelsbilanz eine separate Steuerbilanz zu erstellen oder mögliche Ansatz- und Bewertungswahlrechte so wahrzunehmen, dass eine Kongruenz beider Rechnungen erzielt wird.316 Im letzteren Fall wird dann von einer Einheitsbilanz gesprochen. Die Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung (GoB) bilden einen weiteren Kern der deutschen Rechnungslegung, auf welchen es bei der Führung der Bücher sowie bei der Aufstellung eines Jahresabschlusses zu achten gilt (vgl. §§ 238 Abs. 1, 243 Abs. 1 HGB). Die GoB setzen sich zusammen aus kodifizierten (z. B. § 239 Abs. 2 HGB: Vollständigkeit; § 243 Abs. 2 HGB: Klarheit und Übersichtlichkeit) und zum Teil ungeschriebenen Prinzipien (z. B. sachgerechte Organisation der Buchführung). Sie sind insbesondere geprägt durch die Grundsätze der Vorsicht (vgl. § 252 Abs. 1 Nr. 4 HGB) und der Kontinuität (vgl. § 252 Abs. 1 Nr. 1 HGB). Dem Vorsichtsprinzip folgend, sind in einem Jahresabschluss im Sinne der Gläubiger alle vorhersehbaren Risiken und Verluste zu antizipieren. Seinen Ausdruck findet dies in zwei zentralen handelsrechtlichen Vorschriften. Gemäß Realisationsprinzip (vgl. § 252 Abs. 1 Nr. 4 Hs. 2 HGB) dürfen zum Abschlussstichtag nur Gewinne berücksichtigt werden, die bis dato tatsächlich realisiert wurden. Allerdings fordert das Imparitätsprinzip (vgl. § 252 Abs. 1 Nr. 4 Hs. 1 HGB), dass potenzielle Verluste aus vorhersehbaren Risiken bereits mit der Bilanzaufstellung zu erfassen sind. Aus dieser ungleichen Behandlung resultiert die Möglichkeit zur Bildung stiller Reserven, die im Sinne der Gläubiger den ausschüttbaren Gewinn mindern und die Haftungssubstanz im Unternehmen erhöhen. Mit dieser Regelung wird der Gläubigerschutz zum dominierenden Gestaltungsprinzip des Handelsbilanzrechts und räumt dem Anlegerschutz beziehungsweise Investoreninteresse nur eine nachrangige Bedeutung ein.317 14.2.2 Die Investorenorientierung der angloamerikanischen Rechnungslegung Die IFRS/IAS sind durch das angelsächsische Modell der Bilanzauffassung geprägt. Im Vordergrund stehen Informationen, welche zu einer unternehmerischen Entscheidungsfindung wesentlich beitragen. Die konzeptionellen 316 Vgl. Djanani/Brähler/Lösel, 2010, Abschnitt 3.2. 317 Vgl. auch Beisse, 1993, S. 77 ff. Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 458 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 459 14 Die Immobilie im Spannungsfeld458 Grundlagen der Rechnungslegung nach IFRS/IAS finden sich unter anderem im sogenannten Rahmenkonzept (Framework) der Standards wieder: „Zielsetzung von Abschlüssen ist es, Informationen über die Vermögens-, Finanzund Ertragslage sowie Veränderungen in der Vermögens- und Finanzlage eines Unternehmens zu geben, die für einen weiten Adressatenkreis bei dessen wirtschaftlichen Entscheidungen nützlich sind.“ (vgl. Framework 12 und auch IAS 1.1). Ein vollständiger IFRS/IAS-Abschluss (vgl. hierzu und im Folgenden IAS 1.10) besteht demnach aus • einer Darstellung der Vermögenslage zum Ende der Periode, • einer Gesamtergebnisrechnung für die Periode (oder einer GuV sowie einer Darstellung des sonstigen Gesamteinkommens), • einer Darstellung über die Eigenkapitaländerungen für die Periode, • einer Darstellung der Zahlungsströme für die Periode sowie • einem Anhang, in dem die wesentlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden zusammengefasst und sonstige Erläuterungen enthalten sind. Auch Abschlüsse nach IFRS/IAS haben die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage eines Unternehmens den tatsächlichen Verhältnissen entsprechend darzustellen (Fair Presentation; vgl. IAS 1.15). Während die Anspruchsgruppen und damit die Adressaten der Rechnungslegungsinformationen grundsätzlich die gleichen sind wie im Falle von HGB-Abschlüssen, fokussieren die IFRS/ IAS dabei bewusst auf die Gruppe der Investoren. Der Gedanke eines Interessenausgleichs findet, im Gegensatz zur kontinentaleuropäischen Tradition, dahingegen keinen unmittelbaren Niederschlag. Außerdem ist eine Nutzung des Jahresabschlusses für Zwecke der Anspruchsbemessung nach IFRS/IAS nicht vorgesehen. Steuerliche Regelungen, soweit sie nicht mit IFRS/IAS kompatibel sind, dürfen daher nicht in einen solchen Abschluss einfließen, was wiederum die strikte Trennung von Handels- und Steuerbilanz impliziert. Wie bereits erwähnt, existiert ein Rahmenkonzept für die Aufstellung und Darstellung von Abschlüssen. Es handelt sich dabei nicht um einen eigenen Standard, sondern um die konzeptionelle Basis für die Entwicklung und Überarbeitung von IFRS/IAS sowie die Lösung von Rechnungslegungsthemen, die durch keinen Standard abgedeckt werden. Die im Rahmenkonzept festgelegten qualitativen Anforderungen an Jahresabschlüsse werden partiell in spezifischen Standards wiederholt beziehungsweise ergänzt oder konkretisiert. Die genannten qualitativen Anforderungen stellen viele Parallelen zu den GoB dar, offenbaren aber in zentralen Punkten auch deutliche Unterschiede. Davon ist insbesondere das Vorsichtsprinzip betroffen, welches hier, im Gegensatz zum HGB, keine hervorgehobene Position einnimmt (vgl. Framework 37). Der Vorsichtsgedanke nach IFRS/IAS dient nicht originär dem Schutz der Gläubiger, sondern beschreibt lediglich eine Bewertungsregel bei Ermessensspielräumen, die darauf gerichtet ist, zu hohe Gewinnausweise und damit die Täuschung der Abschlussadressaten zu vermeiden.318 Realisationsprinzip (z. B. Umsatz- 318 Vgl. Janke/Mietke, 2003, S. 749 ff. Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 458 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 459 14.2 Grundlagen zur Rechnungslegung nach HGB und IFRS/IAS 459 realisation nach IAS 18) wie auch Imparitätsprinzip (z. B. Niederstwertprinzip bei der Bilanzierung von Vorräten nach IAS 2.9) finden sich zwar in den IFRS/ IAS wieder, stellen dort aber keine unmittelbare Konkretisierung des Vorsichtsgrundsatzes dar, sondern lediglich Ausnahmeregelungen, die Besonderheiten spezifischer Sachverhalte berücksichtigen. Außerdem ist die handelsrechtlich gegebene Möglichkeit zur Bildung stiller Reserven nicht im Interesse eines potenziellen Investors, der den „fairen Wert“ eines Unternehmens beurteilen will, und verstößt damit gegen die Grundsätze der Bilanzierung nach IFRS/IAS. Im Sinne ihrer originären Zielsetzung werden die IFRS/IAS daher durch den Fair-Value-Gedanken dominiert. Dies schließt zum Beispiel die Zulässigkeit von Neubewertungen auch höher als die historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten (Marktwerte, keine stillen Reserven) ein, ermöglicht die Antizipation zukünftigen ökonomischen Nutzens (Verstoß gegen das Realisationsprinzip), so etwa bei der Aktivierung selbsterstellter immaterieller Vermögenswerte, oder verbietet die Passivierung von Verpflichtungen aus schwebenden Verträgen (Verstoß gegen das Imparitätsprinzip) aufgrund des Mangels an zuverlässiger Bewertungsmethodik.319 14.2.3 Der Immobilienbegriff in den Rechnungslegungssystemen Im deutschen Recht existiert keine Legaldefinition für den Begriff „Immobilie“. Einschlägige Vorschriften sind jedoch die §§ 93 bis 97 sowie die §§ 873 bis 902 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), worin der Ausdruck „Grundstück“ verwendet wird. Unter einem Grundstück wird gemeinhin ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche verstanden, welcher im Grundbuch verzeichnet ist. Nach § 94 Abs. 1 BGB gehören insbesondere Gebäude als fest mit Grund und Boden verbundene Sachen und damit als wesentliche Bestandteile zu einem Grundstück. Maßgebend für die bilanztechnische Kategorisierung von Immobilien nach Handelsrecht ist deren Zweck: • Wenn Immobilien dazu bestimmt sind, „dauernd dem Geschäftsbetrieb zu dienen“ (vgl. § 247 Abs. 2 HGB), so hat eine Bilanzierung im Anlagevermögen unter der Position „Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte“ (vgl. § 266 Abs. 2 HGB: A. II. 1.) zu erfolgen. Unfertige Immobilien, für die eine spätere Eigennutzung vorgesehen ist, sind als „Anlagen im Bau“ (vgl. § 266 Abs. 2 HGB: A. II. 4.) und damit ebenfalls als Anlagevermögen zu qualifizieren. • Stellen Immobilien das Produkt oder die Handelsware eines Unternehmens dar, so sind sie im Umlaufvermögen (vgl. § 247 Abs. 2 HGB Umkehrschluss) im Abschnitt „Vorräte“ unter der Position „fertige Erzeugnisse und Waren“ (vgl. § 266 Abs. 2 HGB: B. I. 3.) auszuweisen. Im Bau befindliche Immobilien, deren späterer Verkauf vorgesehen ist, sind „unfertige Erzeugnisse“ (vgl. 319 Vgl. Janke/Mietke, 2003, S. 749 ff. Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 460 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 461 14 Die Immobilie im Spannungsfeld460 § 266 Abs. 2 HGB: B. I. 2.) und werden demzufolge ebenfalls unter das Umlaufvermögen subsumiert. Die internationalen Rechnungslegungsvorschriften erwähnen lediglich in IAS 40.5, dass unter Immobilien Grundstücke oder Gebäude, oder Teile von Gebäuden, oder beides verstanden werden können. Auch im IFRS/IAS-Regelwerk findet sich demnach keine eindeutige Definition von Immobilien und analog zu den handelsrechtlichen Vorschriften eine zweckgebundene bilanzielle Zuordnung. Dabei enthalten die IFRS/IAS keinen separaten Standard, welcher sich umfassend der Immobilienbilanzierung widmet. Vielmehr muss je nach Art der konkreten Nutzung einer Immobilie auf verschiedene Standards zurückgegriffen werden: • Objekte, die zur Veräußerung im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit bestimmt sind, werden nach IAS 2 im Vorratsvermögen bilanziert (zur Veräußerung bestimmte Immobilien). Hierzu zählen auch unfertige Objekte, welche aber für einen zukünftigen Verkauf bestimmt sind. • Stellen Immobilien dagegen Betriebsvermögen dar, welches etwa der Produktion und Lagerung von Gütern oder Verwaltungszwecken und demnach der Geschäftstätigkeit dient sowie länger als eine Periode dazu verwendet wird, erfolgt nach IAS 16 eine Bilanzierung als Sachanlage (eigengenutzte Immobilien). Befindet sich die Immobile im Bau, sind die Ausgaben für deren Erstellung im Buchwert zu erfassen (vgl. IAS 16.74). • Erfolgte die Anschaffung von Immobilien dagegen zur unmittelbaren Erzielung von Miete, Pacht oder vor dem Hintergrund erwarteter Wertsteigerungen, sind sie gemäß IAS  40 als Finanzanlagevermögen einzustufen (Bestandsimmobilien). Seit 2009 fallen hierunter auch unfertige Immobilien, welche für die zukünftige Nutzung als Finanzinvestition erstellt oder entwickelt werden (vgl. IAS 40.8e). • Einige für die Immobilienbilanzierung relevante Sonderfälle, namentlich Leasingverträge (IAS  17), Fertigungsaufträge (IAS  11), zur Veräußerung gehaltene Immobilien (IFRS  5) und Zuwendungen der öffentlichen Hand (IAS 20) werden für den vorliegenden Beitrag in einem separaten Abschnitt (14.4.3) zusammengefasst. • Für gemischt genutzte Immobilien sind entsprechende Abgrenzungskriterien anzuwenden. Im Wesentlichen handelt es sich hierbei um das Kriterium der Einzelveräußerbarkeit.320 Eine entsprechende Zuordnung von Einzelfällen erfährt deshalb hohe Relevanz, da sich darauf basierend deutliche Unterschiede bei der Bewertung ergeben können – wie sich mit den nachstehenden Ausführungen zeigen wird. 320 Vgl. Zülch, 2003, S. 67. Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 460 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 461 14.3 Die bilanzielle Behandlung von Immobilien vermögen 461 14.3 Die bilanzielle Behandlung von Immobilienvermögen nach HGB und IFRS/IAS Neben der Begriffsabgrenzung und der bilanziellen Zuordnung von Immobilien ergeben sich Schwierigkeiten vor allem aus Differenzen in den Bewertungsvorschriften der beiden Rechnungslegungssysteme. Grundsätzlich ist bei der Bewertung im Abschluss nach IFRS/IAS zum einen nach Zugangs- beziehungsweise erstmaliger Bewertung sowie zum anderen nach Folgebewertung zu differenzieren. Die entsprechenden Regelungen werden in den folgenden Abschnitten 14.3.1 und 14.3.2 vorgestellt. Nebstdem werden in diesem Kapitel die Bewertungsvorschriften von Immobilien nach HGB und IFRS/IAS in einer Gesamtschau gegenübergestellt (Abschnitt 14.3.3). 14.3.1 Vorschriften für die Bewertung von Immobilien bei  erstmaliger Bilanzierung – HGB – Beim erstmaligen Ansatz in der Bilanz stellen, unabhängig von der bilanziellen Kategorisierung, die Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten (AK/ HK) einer Immobilie die Bewertungsobergrenze dar (vgl. § 253 Abs. 1 HGB). Zu den Anschaffungskosten im Sinne des § 255 Abs. 1 HGB zählen neben den Aufwendungen für den Erwerb der Immobilie beziehungsweise Aufwendungen, die dazu dienen, das Objekt in einen „betriebsbereiten Zustand“ zu versetzen, auch Anschaffungsnebenkosten (z. B. Maklerprovisionen, Grunderwerbsteuer, Notarkosten) und gegebenenfalls nachträgliche Anschaffungskosten (z. B. Erschließungs- oder Umbaukosten). Anschaffungspreisminderungen (z. B. Rabatte, Skonti) werden von den Anschaffungskosten abgezogen. Ein Ansatz von Finanzierungskosten ist nach HGB nicht vorgesehen. Wird das Bauvorhaben selbstständig durchgeführt, sind Herstellungskosten zu bilanzieren. Herstellungskosten von Gebäuden sind alle Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstands, seine Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen (vgl. § 255 Abs. 2 HGB). Die Wertuntergrenze bilden kumulativ die Materialeinzelkosten, die Fertigungseinzelkosten und die Sondereinzelkosten der Fertigung sowie angemessene Teile der Materialgemeinkosten, der Fertigungsgemeinkosten und des Werteverzehrs des Anlagevermögens (soweit dieser durch die Fertigung veranlasst ist). Ein Ansatzwahlrecht besteht hinsichtlich der Kosten der allgemeinen Verwaltung, der Aufwendungen für soziale Einrichtungen des Betriebs, der Aufwendungen für freiwillige soziale Leistungen und der Aufwendungen für die betriebliche Altersversorgung, soweit diese auf den Zeitraum der Herstellung entfallen. Ein Aktivierungsverbot besteht für Vertriebs- sowie Forschungskosten. Die Entwicklungskosten für

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Zusammenfassung

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung:

Alles für die immobilien-wirtschaftliche Ausbildung.

Rund um die Immobilie

Das Werk enthält Beiträge zur Entwicklung und Analyse von

* Immobilienprodukten,

* Immobilienmärkten sowie zur

* Immobilienbewertung.

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung

Anschaulich und kompakt werden zentrale Stoffinhalte der immobilienwirtschaftlichen Ausbildung dargestellt: von der Analyse der dominanten Einflussfaktoren der Entwicklung von Immobilienmärkten über die Diskussion um das angemessene Bewertungsverfahren für Immobilien und Immobiliengesellschaften bis hin zu Fragestellungen der Bilanzierung von Immobilien nach internationalen Rechnungslegungsvorschriften.