Content

Henner Schierenbeck, Simon Zaby, 14.1 Einleitung in:

Hans-Hermann Francke, Heinz Rehkugler (Ed.)

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung, page 457 - 459

2. Edition 2011, ISBN print: 978-3-8006-3808-6, ISBN online: 978-3-8006-4342-4, https://doi.org/10.15358/9783800643424_457

Bibliographic information
Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 452 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 453 14Die Immobilie im Spannungsfeld konti-nental europäischer und inter natio naler Rechnungslegungsvorschriften Prof. Dr. Dres. h. c. Henner Schierenbeck und Dr. Simon Zaby Kapitelübersicht 14.1 Einleitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 455 14.2 Grundlagen zur Rechnungslegung nach HGB und IFRS/IAS . . . . . . . 456 14.2.1 Das Gläubigerschutzprinzip der deutschen  Rechnungslegung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 456 14.2.2 Die Investorenorientierung der anglo amerikanischen Rechnungslegung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 457 14.2.3 Der Immobilienbegriff in den Rechnungslegungssystemen . . 459 14.3 Die bilanzielle Behandlung von Immobilien vermögen nach HGB und IFRS/IAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 461 14.3.1 Vorschriften für die Bewertung von Immobilien bei  erstmaliger Bilanzierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 461 14.3.2 Vorschriften für die Folgebewertung von Immobilien . . . . . . . 463 14.3.3 Gegenüberstellung der Bewertungsvorschriften für  Immobilien nach HGB und IFRS/IAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . 467 14.4 Die Umstellung der Immobilienbilanzierung von HGB auf IFRS/IAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 470 14.4.1 Umstellungseffekte beim Übergang der Immobilienbilanzierung von HGB auf IFRS/ IAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 470 14.4.2 Kritische Analyse des Fair-Value-Prinzips . . . . . . . . . . . . . . . . . . 472 14.4.3 Sonderfragen im Zusammenhang mit der Bilanzierung von Immobilien nach IFRS/IAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 472 14.5 Fazit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 474 14.6 Literaturverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 474 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 454 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 455 14.1 Einleitung Die fortschreitende Internationalisierung der Kapitalmärkte wird seit Beginn der 90er Jahre vor allem in Europa von verstärkten Bemühungen zur Harmonisierung der Rechnungslegungsvorschriften begleitet. Im Mittelpunkt dieser Entwicklung stehen die International Accounting Standards (IAS). Die IAS gehören als jener Teil der Internationalen Rechnungslegungsvorschriften, welcher vom International Accounting Standards Committee (IASC)315 herausgegeben wurde, zu den International Financial Reporting Standards (IFRS). In diesem Sinne gelten die IFRS als übergeordneter beziehungsweise umfassenderer Begriff. De facto existieren sowohl einzelne IFRS als auch IAS, welche für die Immobilienbilanzierung an Relevanz erlangen. Konsequenterweise ist im vorliegenden Beitrag – was allgemeine Ausführungen anbelangt – von „IFRS/ IAS“ die Rede. Die Anpassungsprozesse in der Rechnungslegung haben in der vergangenen Dekade an Dynamik gewonnen. In Deutschland müssen kapitalmarktorientierte Kapitalgesellschaften mittlerweile ihren Konzernabschluss nach den IFRS/ IAS aufstellen. Zudem erlauben das Kapitalaufnahmeerleichterungsgesetz von 1998 ebenso wie das Kapitalgesellschaften- und Co-Richtlinie-Gesetz von 2000 einem erweiterten Anwenderkreis, die Bilanzierung nach internationalen Rechnungslegungsvorschriften vorzunehmen. Nicht-kapitalmarktorientierte Kapitalgesellschaften haben in Deutschland ein Wahlrecht zur Aufstellung des Konzernabschlusses nach IFRS/IAS. Für alle Kapitalgesellschaften hierzulande gilt jedoch, dass Einzelabschlüsse nach wie vor – im Sinne einer Erfüllung der Ausschüttungsbemessungsfunktion – nach Handelsgesetzbuch (HGB) aufzustellen sind. Das HGB selbst wurde im Rahmen des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes im Jahre 2009 einer stellenweise tiefgreifenden Reform unterzogen. Im Mittelpunkt stand dabei unter anderem die Verbesserung der Aussagekraft des Jahresabschlusses auch mittels einer Annäherung an die IFRS/IAS. Im Gegensatz zur „traditionellen“ deutschen Rechnungslegung nach HGB, die durch den Gläubigerschutzgedanken und das Vorsichtsprinzip geprägt ist, stellen die IFRS/IAS die Vermittlung der für eine Investition in ein Unternehmen entscheidungsrelevanten Informationen und somit das Investoreninteresse in den Vordergrund. Aus den gegensätzlichen Zielsetzungen der Rechnungslegungsusancen resultieren zum Teil erhebliche Umstellungseffekte im Zuge eines Übergangs zu den IFRS/IAS. Der vorliegende Beitrag zeigt die für Immobilien relevanten Regelungen der beiden Rechnungslegungskreise auf und analysiert, welche Schwierigkeiten, aber auch welche Chancen sich aus der Umstellung von HGB auf IFRS/IAS speziell für Unternehmen der Immobilienwirtschaft ergeben. Zu Beginn werden 315 Das IASC wurde im Jahre 2001 durch das International Accounting Standards Board (IASB) abgelöst. Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 456 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 457 14 Die Immobilie im Spannungsfeld456 hierzu zunächst die Grundmerkmale der beiden Bilanzierungssysteme dargelegt und die grundsätzlichen Unterschiede in den Rechnungslegungswerken herausgestellt, wobei schließlich auch Bezug auf den Begriff „Immobilie“ genommen wird (14.2). In einem weiteren Kapitel (14.3) wird sich mit den für Immobilienpositionen relevanten Bewertungsvorschriften der Rechnungslegung einerseits nach HGB und andererseits nach IFRS/IAS befasst. Im dritten Kapitel (14.4) werden schließlich Probleme und Chancen der Umstellung auf IFRS/IAS, insbesondere auch vor dem Hintergrund der Bilanzierung zum beizulegenden Zeitwert (Fair-Value-Bilanzierung) kritisch analysiert, bevor abschließend einige Sonderfragen im Zusammenhang mit der IFRS/IAS-Immobilienbilanzierung aufgegriffen werden. 14.2 Grundlagen zur Rechnungslegung nach HGB und IFRS/IAS Alle wesentlichen Unterschiede zwischen der Rechnungslegung nach HGB und IFRS/IAS resultieren letztlich aus den Abweichungen ihrer grundlegenden strategischen Zielsetzung. Während im HGB das Gläubigerschutzprinzip postuliert wird (Abschnitt 14.2.1), fokussiert sich der Fair-Value-Gedanke nach IFRS/IAS auf die Interessen der Investoren (Abschnitt 14.2.2). In einem eigenen Abschnitt (14.2.3) wird dann die Verwendung des Immobilienbegriffs in den beiden Systemen zur Rechnungslegung beleuchtet. 14.2.1 Das Gläubigerschutzprinzip der deutschen  Rechnungslegung Die deutsche HGB-Rechnungslegung steht stellvertretend für die klassische kontinentaleuropäische Bilanzierungsusance (vgl. Kümpel, 2002, S. 125 ff.). Ihre zentrale Zielsetzung spiegelt sich in der Generalnorm des § 264 Abs. 2 HGB wider, wonach der Jahresabschluss einer Kapitalgesellschaft ein „den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage“ zu vermitteln hat. Diese Funktion sollen die einzelnen Bestandteile des Jahresabschlusses erfüllen. Der handelsrechtliche Jahresabschluss umfasst nach § 242 Abs. 3 HGB eine Bilanz sowie eine Gewinn- und Verlustrechnung (GuV) und ist von Kapitalgesellschaften gemäß § 264 Abs. 1 HGB um einen Anhang zu erweitern, welcher beispielsweise Angaben zur Ausübung von Bilanzierungswahlrechten enthält. Nebstdem kodifiziert § 289 HGB für Kapitalgesellschaften die Verpflichtung zur Aufstellung eines Lageberichts, in welchem unter anderem auf die zukünftige Entwicklung des Unternehmens (wesentliche Chancen und Risiken) einzugehen ist. In einer weiteren zentralen Funktion bildet der handelsrechtliche Jahresabschluss die Grundlage für die Gewinnausschüttung und Steuerbemessung. Durch Ausschüttungssperren oder Mindestausschüttungen muss ein Interessenausgleich zwischen den Anspruchsgruppen auf den in der GuV ermittelten

Chapter Preview

References

Zusammenfassung

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung:

Alles für die immobilien-wirtschaftliche Ausbildung.

Rund um die Immobilie

Das Werk enthält Beiträge zur Entwicklung und Analyse von

* Immobilienprodukten,

* Immobilienmärkten sowie zur

* Immobilienbewertung.

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung

Anschaulich und kompakt werden zentrale Stoffinhalte der immobilienwirtschaftlichen Ausbildung dargestellt: von der Analyse der dominanten Einflussfaktoren der Entwicklung von Immobilienmärkten über die Diskussion um das angemessene Bewertungsverfahren für Immobilien und Immobiliengesellschaften bis hin zu Fragestellungen der Bilanzierung von Immobilien nach internationalen Rechnungslegungsvorschriften.