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Hans-Hermann Francke, 12.4 Risiken der Immobilienbewertung in:

Hans-Hermann Francke, Heinz Rehkugler (Ed.)

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung, page 414 - 416

2. Edition 2011, ISBN print: 978-3-8006-3808-6, ISBN online: 978-3-8006-4342-4, https://doi.org/10.15358/9783800643424_414

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Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 408 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 409 12.4 Risiken der Immobilienbewertung 409 wältigung des Bewertungsproblems; denn durch das Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert aus den Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien, also aus tatsächlichen Marktpreisen, abgeleitet. Allerdings gelingt es nur selten, tatsächlich vergleichbare Objekte zu finden, die zudem zeitnah zu Markttransaktionen geführt haben. Hinzu kommt häufig eine kaum voraussehbare Marktenge, welche die Veräußerung eines zusätzlichen – möglicherweise durchaus vergleichbaren – Objektes ausschließt. Insofern scheitert die sinnvolle Anwendung des Vergleichswertverfahrens häufig am zweiten o. ä. Spezifikum des Vermögensgutes Immobilie, ihrer geringen Transaktionshäufigkeit bzw. im Sinne rationaler Kapitalanlageentscheidungen am Liquidierbarkeitspostulat. 12.4 Risiken der Immobilienbewertung 12.4.1 Risikotyp und Risikovorsorgemöglichkeiten (a) Im Allgemeinen kann Unsicherheit als Möglichkeit des Abweichens der tatsächlichen von den erwarteten Ereignissen definiert werden. Wie oben dargestellt, entspricht dann Unsicherheit dem Begriff von Risiko im weiteren Sinne. Um diesen Unsicherheitsbegriff weiter zu präzisieren, wird er meist dahingehend differenziert, dass zwischen alternativen Typen von Unsicherheit unterschieden wird (bereits bei Keynes 1937). So kann Unsicherheit einerseits auf einer völligen Unkenntnis zukünftiger Rahmenbedingungen beruhen, die folglich auch nicht quantifiziert werden können. In diesem Fall spricht man von Ungewissheit. Im Gegensatz dazu steht der Begriff des Risikos im engeren Sinne, der solche Unsicherheiten erfasst, für die objektive und/oder subjektive Wahrscheinlichkeiten angegeben werden können. Risiko im engeren Sinne ist also wahrscheinlichkeitstheoretisch fundiert und damit quantifizierbar. Dieser Risikobegriff im engeren Sinne wird in der Kapitalanlagetheorie in der Regel verwendet, wobei zusätzlich zwischen unsystematischen und systematischen Risiken getrennt wird. Unsystematische Risiken sind einzelwirtschaftlich bzw. objektspezifisch und stehen nicht im Zusammenhang mit übergeordneten gesamtwirtschaftlichen Ursachen. Sie sind schwer zu prognostizieren und können im Allgemeinen nur durch portfoliotheoretische Diversifizierung von Anlageobjekten reduziert werden. Dagegen werden systematische Risiken durch gesamtwirtschaftliche Marktlagenveränderungen erzeugt, für die oft empirische Muster vorliegen, so dass sie leichter quantifiziert und prognostiziert werden können (Vgl. Steiner/Bruns, 2000, S. 53 ff.). Allerdings kann man sich gegen systematische Risiken nur beschränkt durch einfache Portfoliodiversifikation schützen bzw. bedarf die Risikobeschränkung aufwendiger kollektiver Versicherungssysteme. Immerhin gilt manchmal, dass die systematischen Risiken mit zunehmender Anlagedauer abnehmen, während die unsystematischen Risiken zunehmen.277 277 Unsystematische Risiken nehmen zu, weil die Anpassungsfähigkeit von Einzelwirtschaften an veränderte Rahmenbedingungen verglichen mit derjenigen von Wirt- Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 410 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 411 12 Immobilienbewertung410 (b) Folgt man dieser ursachenorientierten Systematik von Risiken, so wird deutlich, dass Immobilienanlagen keineswegs risikoarm sind, sondern relativ oft, d. h. im Vergleich zu z. B. Aktien und festverzinslichen Wertpapieren, eher risikoreich sind und außerdem kaum lösbare Probleme des Risikoschutzes aufwerfen. So muss zunächst konstatiert werden, dass bei Immobilien das Problem der Unsicherheit ihrer zukünftigen Erträge nicht auf die Semantik des Risikobegriffs im engeren Sinne zu beschränken ist. Vielmehr ist Ungewissheit, also der unangenehme, wahrscheinlichkeitstheoretisch nicht quantifizierbare Teil von unerwarteten Ertragsentwicklungen, grundsätzlich wichtiger, weil die lange Lebensdauer von Immobilien, verbunden mit ihrer beschränkten Liquidierbarkeit, sie impliziert. Sodann sind Immobilienanlagen durch einen relativ hohen Anteil unsystematischer Risiken gekennzeichnet. Man denke etwa an Veränderungen der staatlichen Verkehrsplanungen, an umweltpolitische Auflagen, Baumängel usw. Schließlich sind die systematischen Risiken von Immobilien besonderer Art, weil sie zu einem erheblichen Teil politischer Natur sind, wie z. B. Steuerrechts- änderungen, konjunktur- und verteilungspolitische Maßnahmen des Staates. Weil die auf Ungewissheit beruhenden Risiken überhaupt nicht und die unsystematischen Risiken nur schwer zu berechnen sind, entzieht sich ein großer Teil des Gesamtrisikos der Immobilieninvestition der Möglichkeit einer wahrscheinlichkeitstheoretischen Quantifizierung. Aber auch die systematischen Risiken sind nur sehr vage zu prognostizieren, denn sie beruhen oft auf politisch verfügten Veränderungen der rechtlichen und ökonomischen Rahmenbedingungen, sind also exogener Natur. Damit sind auch sonst bei der Vermögensdisposition übliche Maßnahmen zur Risikobegrenzung nur beschränkt anwendbar; denn schaftssystemen relativ begrenzter ist. Entsprechende Parallelen und Beispiele aus der (darwinistischen) Evolutionslehre mögen zur Verdeutlichung helfen. Risiko Systemrisiken Unsicherheit Objektspezifisches Risiko Ungewissheit kollektive Solidarität intertemporale Vorsorgesysteme (Bsp. Umlageverfahren zw. Generationen Portfoliotheoretische Techniken Abbildung 143: Risikotypen und Risikovorsorge Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 410 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 411 12.5 Liquidierbarkeit, Marktstruktur und Konjunkturdynamik 411 erstens fehlt dazu die analytische Voraussetzung der Risikoquantifizierung, und zweitens sind die sonst bei unsystematischen Risiken angewendeten Techniken der Portfoliodiversifikation wegen der bei Immobilieninvestitionen vorhandenen Teilbarkeits- und Fungibilitätsprobleme nur schwer durchzuführen. 12.4.2 Risikoquellen In einer Hinsicht weist die Immobilieninvestition jedoch Merkmale auf, die aus portfoliotheoretischem Kalkül risikobegrenzend wirken können. Wegen der relativ großen Investitionssummen ist der Anleger meist gezwungen, sie zu erheblichem Teil fremd zu finanzieren. Die dafür notwendige Verschuldung bedeutet, dass er nicht nur den Risikoquellen ausgesetzt ist, die der Klasse der Realvermögensgüter, zu der Immobilien gehören, zuzuordnen sind, sondern zugleich zum Träger solcher Risikoquellen wird, welche für Geldvermögensgüter, die aus Schuldverhältnissen resultierende Forderungen und Verbindlichkeiten sind, typisch erscheinen (Tobin 1961, 1963). Über die Finanzierung der Immobilie kommt es also zu einer „automatischen“ Portfoliodiversifikation im Sinne der Tobin-Markowitz Analyse.278 Dieser auf automatischer Risikodiversifikation beruhende Risikobegrenzungseffekt wird in den meisten ökonomischen Systemen institutionell dadurch unterstützt, dass Finanzintermediäre, wie Banken, Versicherungen und Bausparkassen, Immobilien eine hervorgehobene Besicherungsqualität für Finanzierungskredite zuerkennen. Für den kreditnehmenden Investor äußert sich dies in reduzierten Schuldzinsen und erleichterten Kreditzugangsmöglichkeiten. Vermutlich ist die o. ä. verbreitete Meinung, dass Immobilieninvestitionen vergleichsweise risikoarm seien, auf derartige Usancen der Finanzintermediäre zurückzuführen. Diese beruhen jedoch im Kern auf rechtlichen Regelungen der Bankengesetzgebung (und nicht auf ökonomischen Erkenntnissen) und werden gegenwärtig sowohl durch Novellierungen des Rechtsrahmens, als auch durch veränderte kritische Sichtweisen der Praxis verändert.279 Jedenfalls scheint die Vorzugsstellung des besicherten Immobilienkredits an Glanz zu verlieren. 12.5 Liquidierbarkeit, Marktstruktur und Konjunkturdynamik 12.5.1 Informations- und Transaktionskosten Als dritter Eckpunkt des „magischen“ Zieldreiecks rationaler Kapitalanlageentscheidungen, so wurde eingeleitet, gilt die Liquidierbarkeit des zu erwerbenden Vermögensgutes. Liquidierbarkeit setzt funktionsfähige Märkte voraus, die 278 Tobin ordnet dem Geldvermögen vor allem das Bonitäts-, Geldwert- und Zinsänderungsrisiko zu, während er das Technologie-, Branchen- und Konjunkturrisiko als typisch für Realvermögensgüter hält. 279 Hier ist auf die veränderten Eigenkapitalvorschriften gemäß „Basel II“ hinzuweisen.

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Zusammenfassung

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung:

Alles für die immobilien-wirtschaftliche Ausbildung.

Rund um die Immobilie

Das Werk enthält Beiträge zur Entwicklung und Analyse von

* Immobilienprodukten,

* Immobilienmärkten sowie zur

* Immobilienbewertung.

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung

Anschaulich und kompakt werden zentrale Stoffinhalte der immobilienwirtschaftlichen Ausbildung dargestellt: von der Analyse der dominanten Einflussfaktoren der Entwicklung von Immobilienmärkten über die Diskussion um das angemessene Bewertungsverfahren für Immobilien und Immobiliengesellschaften bis hin zu Fragestellungen der Bilanzierung von Immobilien nach internationalen Rechnungslegungsvorschriften.