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Wolfgang Kleiber, 8.1 Einleitung in:

Hans-Hermann Francke, Heinz Rehkugler (Ed.)

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung, page 267 - 271

2. Edition 2011, ISBN print: 978-3-8006-3808-6, ISBN online: 978-3-8006-4342-4, https://doi.org/10.15358/9783800643424_267

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Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 255 Teil II Bewertung von Immobilien und Immobilien gesellschaften Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 256 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 257 8Immobilienbewertung in der Bundesrepublik Deutschland Prof. Dipl.-Ing. Wolfgang Kleiber, Berlin Ministerialrat a.D., FRICS Kapitelübersicht 8.1 Einleitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 259 8.2 Gutachterausschüsse für Grundstückswerte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261 8.3 Verkehrswert (Marktwert) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 262 8.4 Wertermittlungsverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267 8.4.1 Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267 8.4.2 Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 268 8.4.3 Vergleichswertverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 270 8.5 Ertragswertverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272 8.5.1 Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272 8.5.2 Mehrperiodisches Ertragswertverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 273 8.5.3 Standardverfahren der Ertragswertermittlung . . . . . . . . . . . . . . . . 279 8.5.3.1 Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 279 8.5.3.2 Marktüblich erzielbarer Reinertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 279 8.5.3.3 Allgemeine Ertragsentwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 280 8.5.3.4 Ein- und zweigleisiges Ertragswertverfahren ( Standardverfahren) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 284 8.5.4 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale . . . . . . . . . . 288 8.6 Sachwertverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 290 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 258 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 259 8.1 Einleitung Die Bewertung von Immobilien kann in Deutschland auf eine lange bis in das 7. Jahrhundert (Lex Baiuvariorum) nachweisbare Tradition zurückblicken und war insbesondere mit dem aufkommenden Liberalismus als Grundlage der Besteuerung, Beleihung und Versicherung von Grundstücken einschließlich Gebäuden vornehmlich in Preußen bereits im 19. Jahrhundert hoch entwickelt. Die Schätzung oblag dort vereydeten Sachverständigen (§ 116 des Allgemeinen Landrechts von 1794) bevor der Reichstag des Norddeutschen Bundes mit der Gewerbeordnung von 1869 den „öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen“ ins Leben gerufen hat. Schon früh hat man auch mit einer fortlaufenden Erfassung und systematischen Zusammenstellung von Grundstückskaufpreisen als Grundlage einer marktgerechten Verkehrswertermittlung begonnen. Die hierzu vom preußischen Finanzministers erlassene Technische Anleitung vom 26.12.1893 erscheint uns noch heute modern und lässt erkennen, dass schon damals die Ermittlung von „Marktwerten“ im Vordergrund stand, denn nur über die Erfassung und Aufbereitung des tatsächlichen Marktgeschehens kann der Markt auch Eingang in die Bewertung finden. Institutionell kann das deutsche Sachverständigenwesen im internationalen Vergleich auf eine lange Tradition zurückblicken, denn auch das am 15.6.1868 gegründete Royal Institution of Chartered Surveyors wurde erst mit der Royal Charter vom 26.8.1881 inkorporiert. Die berufsständige Entwicklung blieb dagegen schon im Deutschen Reich ein Ärgernis („Wildes Taxationswesen“) und führte 1918 zur Einrichtung amtlicher Schätzungsämter in Preußen149, die als Vorläufer der noch heute auf gesetzlicher Grundlage150 flächendeckend eingerichteten Gutachterausschüssen für Grundstückswerte gelten können. Die Entwicklung mag ein wenig die Widersprüchlichkeit der derzeitigen Situation erklären: a) Die Immobilienbewertung hat in Deutschland einen sehr hohen Standard erreicht und nimmt weltweit eine Spitzenstellung ein. Im Hinblick auf internationale Anforderungen an eine Marktwertermittlung ist sie sogar vorbildhaft. Die systematische, flächendeckende und fortlaufende Beobachtung und Erfassung des Immobilienmarktes durch Kaufpreissammlungen hat es ermöglicht, die Bewertungspraxis konsequent auf die Anwendung marktorientierter Bewertungsverfahren auszurichten. Wenn heute der Begriff des „Marktwerts“ statt des materiell identischen Verkehrswerts in den Vordergrund gestellt wird, so kann darin geradezu eine Bestätigung der deutschen Bewertungstradition gesehen werden, die sich schon mit der Novellierung der Wertermittlungsverordnung im Jahre 1988 marktorientierten Wertermitt- 149 Preußisches Schätzungsamtsgesetz vom 8.6.1918 (Pr GS I 1918, 83). 150 §§ 192 bis 199 des Baugesetzbuchs. Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 260 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 261 8 Immobilienbewertung in der Bundesrepublik Deutschland260 lungsverfahren geöffnet hat und diesen Weg mit der geltenden Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) konsequent fortgesetzt hat. b) Die berufsständige Situation ist dagegen durch ein in unzählige Verbänden zersplittertes Sachverständigenwesen gekennzeichnet. Die unter den unterschiedlichsten und mitunter auch etwas fremdartigen Bezeichnungen auftretenden Verbände werden von der „Außenwelt“ kaum wahrgenommen. Mit dem Auftreten der zertifizierten Sachverständigen in einer Vielzahl dem Erscheinungsbild nicht gerade zuträglichen Varianten hat sich diese Situation eher noch verschärft. Auch die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte werden vornehmlich als lokale Institution und nicht in ihrer auch gesamtstaatlichen Bedeutung wahrgenommen. Vor allem ist zu beklagen, dass es den auf Grund ihrer öffentlichen Bestellung und Vereidigung oder auf Grund einer fundierten Berufsausbildung qualifizierten Sachverständigen an einer übergreifenden Berufsvertretung mit Fachautorität mangelt und deutsche Interessen international nicht wahrgenommen werden. Keiner der vielen in Deutschland agierenden Verbände kann für sich in Anspruch nehmen, die auf dem Gebiet der Grundstücksbewertung in Deutschland tätigen Sachverständigen repräsentativ zu vertreten. c) Im Gegensatz zu den hierzulande bestehenden Freiräumen, sich als Sachverständiger zu betätigen, ist der deutsche Sachverständige in der deutschen Rechtsprechung und nicht zuletzt auf Grund der Schuldrechtsmodernisierung im internationalen Vergleich sehr weitgehenden Haftungsansprüchen ausgesetzt, was seine Sorgfaltspflichten, Gewissenhaftigkeit, Unparteilichkeit und seine höchstpersönliche Gutachtenerstattung anbelangt, denen er sich mit Haftungsausschlüssen nicht entziehen kann151. Die Sachverständigenordnung der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen bedient sich hinsichtlich der Pflichten und Rechte des Sachverständigen zwar nicht des Begriffs der „Ethik“, sie geben dem Sachverständigen dafür aber vergleichsweise harte Pflichten vor. Der dabei zum Tragen kommende „Höchstpersönlichkeitsgrundsatz“ mahnt ihn unerbittlich zur Einhaltung dieser Grundsätze, die weit über das hinausgehen, was vom Red Book oder der Tegova gefordert wird. Internationale „Bewertungsstandards“ fallen in ihren Anforderungen an den Sachverständigen gegenüber den vorstehenden deutschen Bewertungsstandard deutlich ab. Als Folge dieser Entwicklung steht das Erscheinungsbild des deutschen Sachverständigen in einem diametralen Gegensatz zu der qualitativen Entwicklung 151 So hat der BGH in seinem Urt. vom 13.11.1997 – X ZR 144/94 – (GuG 1998, 376) klargestellt, dass ein Sachverständiger, der in seinem Gutachten Tatsachen feststellt, auch dafür verantwortlich ist, dass er die Feststellung gewissenhaft getroffen hat. Von mitgeteilten Angaben darf er nur ausgehen, wenn er sich davon überzeugt hat, dass die Angaben zutreffend sind. Des Weiteren spricht der BGH im Urt. vom 24.9.1991 – VI ZR 293/90 –, GuG 1992, 351) von einem leichtfertigen und gewissenlosen Verhalten, der z. B. die Angaben von Gemeindebediensteten zur Grundlage eines Gutachtens macht, wenn ihm Zweifel an der Richtigkeit aufdrängen mussten. Das OLG Köln hat im Urt. vom 5.2.1993 – 19 U 104/92 – (GuG 1995, 125) herausgekehrt, dass sich ein Sachverständigengutachten auf Tatsachen und nicht auf Unterstellungen und Mutmaßungen stützen muss. OLG Köln, Urt. vom 6.3.1998 – 19 U 116/97 –. Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 260 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 261 8.2 Gutachterausschüsse für Grundstückswerte 261 des deutschen Sachverständigenwesens und dem hohen fachlichen Niveau, das die Mehrzahl der deutschen Sachverständigen heute auszeichnet. Mit der Hinwendung der internationalen Rechnungslegung zum Verkehrswertprinzip (Market Value) ist der deutsche Sachverständige prädestiniert, die damit verbundenen Aufgaben verantwortungsvoll wahrzunehmen. Das deutsche Sachverständigenwesen hat es indessen nicht vermocht, der in der Tagespresse von inkompetenter Seite publizierten unsachlichen Kritik an der deutschen Bewertungspraxis wirksam entgegenzutreten. Leichtfertig ist dort der Marktwert als ein aliud zum Verkehrswert gemacht worden und die Bewertungsstandards des internationalen Rechnungswesens wurden mit dem Anspruch auf Allgemeingültigkeit zu „internationalen Bewertungsverfahren“ mit irreführenden Unterstellungen umfunktioniert152. 8.2 Gutachterausschüsse für Grundstückswerte Die Bundesrepublik Deutschland dürfte weltweit das einzige Land sein, in dem auf einer gesetzlichen Grundlage153 sämtliche Grundstückstransaktionen in Kaufpreissammlungen registriert und ausgewertet werden. Zu diesem Zweck sind flächendeckend Gutachterausschüsse für Grundstückswerte für den Geltungsbereich von Gemeinden oder Landkreisen eingerichtet worden. Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte – erhalten abschriftlich sämtliche Grundstückstransaktionsvorgänge einschließlich des vereinbarten Kaufpreises und – werten die Grundstückstransaktionsvorgänge mittels elektronischer Datenverarbeitung aus (Kaufpreissammlung). Daraus ergeben sich in Deutschland optimale Voraussetzungen für eine marktkonforme Bewertung von Immobilien. Bei berechtigtem Interesse hat jedermann Anspruch auf Auskunft aus der Kaufpreissammlung und kann damit besser als in anderen Ländern z. B. bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens seine Bewertung auf Vergleichspreise stützen. Neben der Erstattung von Gutachten ist es darüber hinaus Aufgabe der Gutachterausschüsse aus der Kaufpreissammlung Daten abzuleiten, die eine marktkonforme Immobilienbewertung gewährleisten. Dies sind u. a. Bodenpreisindexreihen, Bewirtschaftungsdaten, Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze (sog. Erforderliche Daten der Wertermittlung). Auch diese Daten sind zu veröffentlichen, so dass der freischaffende Sachverständige unter Heranziehung dieser Daten seine Bewertung auf fundierte und vor allem marktkonforme Grundlagen stützen kann. Diese Methode ist schon von ihrem Aufbau her solchen Verfahren überlegen, bei denen die Bewertung auf bloße Annahmen gestützt werden muss. 152 So Gisela May in FAZ vom 15.3.2003 S. 61; Kleiber, W., Was sind eigentlich internationale Bewertungsverfahren, GuG 2004, 193; Kleiber, W., Die europäischen Bewertungsstandards des blauen Buchs, GuG 2000, 321. 153 §§ 192 bis 199 des Baugesetzbuchs (BauGB); hier die Regelung des § 195 BauGB über die Kaufpreissammlung.

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Zusammenfassung

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung:

Alles für die immobilien-wirtschaftliche Ausbildung.

Rund um die Immobilie

Das Werk enthält Beiträge zur Entwicklung und Analyse von

* Immobilienprodukten,

* Immobilienmärkten sowie zur

* Immobilienbewertung.

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung

Anschaulich und kompakt werden zentrale Stoffinhalte der immobilienwirtschaftlichen Ausbildung dargestellt: von der Analyse der dominanten Einflussfaktoren der Entwicklung von Immobilienmärkten über die Diskussion um das angemessene Bewertungsverfahren für Immobilien und Immobiliengesellschaften bis hin zu Fragestellungen der Bilanzierung von Immobilien nach internationalen Rechnungslegungsvorschriften.