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Heinz Rehkugler, Tobias Rombach, 5.2 Definition von Preisblasen in:

Hans-Hermann Francke, Heinz Rehkugler (Ed.)

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung, page 178 - 180

2. Edition 2011, ISBN print: 978-3-8006-3808-6, ISBN online: 978-3-8006-4342-4, https://doi.org/10.15358/9783800643424_178

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Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 162 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 163 5 Preisblasen auf Wohnimmobilienmärkten162 Ziel dieses Beitrages ist es, die Preisentwicklung auf den internationalen Wohnimmobilienmärkten genauer auf die Frage zu untersuchen, ob sich tatsächlich Preisblasen auf den nationalen Märkten gebildet haben. Zu diesem Zweck wird zuerst in Abschnitt 5.2 dargestellt, was in diesem Beitrag unter dem Begriff Preisblase verstanden wird. Abschnitt 5.3 behandelt die wichtige Fragestellung, wie Preisblasen auf Wohnimmobilienmärkten entstehen können. Die zentralen Testverfahren zur Identifikation von Preisblasen werden in Abschnitt 5.4 dargestellt, bevor im letzten Abschnitt eine empirische Analyse von 18 Wohnimmobilienmärkten der entwickelten Volkswirtschaften durchgeführt wird. Der Beitrag endet mit einer Zusammenfassung der wesentlichen Erkenntnisse. 5.2 Definition von Preisblasen Spätestens seit dem rasanten Kursanstieg der Internet- und Technologieaktien Ende der 1990er Jahre und dem folgenden jähen Kursrückgang ist der Ausdruck ‚Preisblase‘ ein fester Bestandteil des alltäglichen Sprachgebrauchs geworden, um das an den Finanzmärkten immer wieder zu beobachtende Phänomen der starken Preisanstiege und anschließenden -einbrüche bei Vermögensgütern aller Art zu beschreiben. Mit dem Begriff soll die Analogie zum Lebenszyklus einer Seifenblase deutlich gemacht werden: Eine Preisblase ist ein instabiles, seifenblasenartiges ‚Gebilde‘, das die Eigenschaft besitzt, sich immer weiter aufzublähen, bis es schließlich so instabil wird, dass es zerplatzt und in sich zusammenfällt.57 56 Quelle: Bank für Internationalen Zahlungsausgleich. 57 Vgl. Heri, E. (1986), S. 164. Im englischen Sprachraum werden Preisblasen als ‚bubbles‘ bezeichnet. Im weiteren Verlauf dieses Beitrags wird der deutsche Ausdruck ‚Preisblase‘ verwendet. Abbildung 65 : Preisentwicklung auf den internationalen Wohnimmobilienmärkten56 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 162 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 163 5.2 Definition von Preisblasen 163 Auf Grund der inflationären Verwendung des Ausdrucks im allgemeinen Sprachgebrauch haben sich die Auffassungen darüber, was genau mit dem Ausdruck ‚Preisblase‘ beschrieben werden soll, zunehmend auseinanderbewegt. Auch in der Ökonomie herrscht bis heute keine einheitliche Auffassung darüber, wie eine wissenschaftlich fundierte Definition des Phänomens ‚Preisblase‘ gestaltet sein muss. Dabei kommt aber gerade der Definition einer Preisblase eine zentrale Rolle zu: Bei empirischen Untersuchungen hängen die gewonnenen Erkenntnisse entscheidend von der der Analyse zu Grunde liegenden Definition ab. Häufig werden Preisblasen mittels eines bestimmten Kursverlaufsmusters beschrieben: “[…] a Bubble is an upward price movement over an extended range that than implodes.”58 Eine Preisblase wird hier als ein starker, in kurzer Zeit auftretender Preisanstieg definiert – dieser wird in der Literatur häufig als Boom oder Asset-Boom bezeichnet –, der von einem anschließenden abrupten und starken Preisrückgang gefolgt wird – dieser wird häufig als Bust bezeichnet. Da bei dieser Art der Definition lediglich eine zu beobachtende Preisbewegung zu Grunde liegt, kann sie als charttechnische Sichtweise beschrieben werden. Der große Vorteil der charttechnischen Sichtweise liegt neben ihrer einfachen Intuition vor allem in der geringen Anforderung an die benötigten Daten. Zur Analyse von Preisblasen genügt einzig und allein die Betrachtung des jeweiligen Kursverlaufsmusters. An der charttechnischen Sichtweise wird kritisiert, dass es sich lediglich um eine empirische Aussage über die Kursbewegung von Vermögenspreisen handelt.59 Ein Preisanstieg und/oder Rückgang liefert jedoch für sich alleine betrachtet noch keine Information darüber, ob es sich bei einer Kursbewegung um eine Preisblase handelt. Ein Preisanstieg kann auch aus einer Veränderung des fundamentalen Marktumfeldes resultieren. Er ist somit das Ergebnis eines Anpassungsprozesses an ein neues, verändertes Marktgleichgewicht und es handelt sich somit nicht um eine ‚spekulative‘ Übertreibung in Form einer Preisblase. Die meisten Preisbewegungen auf den Finanzmärkten resultieren nicht aus spekulativem Anlegerverhalten und stellen somit kein Abweichen des Marktpreises von seinem fundamentalen Wert dar. Bei der charttechnischen Sichtweise besteht daher die Gefahr, gewöhnliche Kursschwankungen, wie sie auf allen Märkten für Vermögensgüter vorkommen, fälschlicherweise als Preisblase zu interpretieren, weil sie ein ähnliches Kursverlaufsmuster aufweisen wie ein Boom-Bust-Zyklus. Die charttechnische Sichtweise kann folglich lediglich einen Hinweis auf mögliche Übertreibungen bzw. Preisblasen liefern. Sie ist jedoch nicht für eine Definition des Phänomens Preisblase geeignet. In der wirtschaftswissenschaftlichen Forschung hat sich aus diesem Grund ein anderes, ökonomisch fundiertes Konzept zur Beschreibung von Preisblasen durchgesetzt. Eine Preisblase ist hier definiert als ein Abweichen des aktuellen (Markt-)Preises eines Vermögensguts von seinem fundamental gerechtfertigten Wert. Der fundamentale Wert eines Vermögensguts ergibt sich allein aus 58 Kindleberger, C. (1996), S. 13. 59 Vgl. Garber, P. (2000), S. 9 sowie Case, K. und Shiller, R. (2003), S. 300. Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 164 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 165 5 Preisblasen auf Wohnimmobilienmärkten164 seinen fundamentalen, werttreibenden Faktoren und kann daher als objektiver bzw. wahrer Wert bezeichnet werden. Er ist derjenige Wert, den ein ‚rational‘ handelnder Anleger unter Berücksichtigung aller öffentlich verfügbaren und relevanten Informationen für ein Vermögensgut bezahlen würde. Der Marktpreis hingegen bildet sich auf einem Markt durch das freie Aufeinandertreffen von Angebot und Nachfrage. Damit generiert sich der Marktpreis immer unter der individuellen Wertschätzung sowohl des Käufers als auch des Verkäufers. Neben fundamentalen Faktoren fließen in den Marktpreis folglich auch die persönlichen Verhältnisse und die Erwartungen der Tauschpartner in die Preisfindung mit ein. Steigt der Marktpreis eines Vermögensguts längerfristig und in erheblichem Ausmaß über den fundamentalen Wert, existiert – der fundamentalen Sichtweise folgend – eine positive Preisblase. Analog hierzu spricht man von einer negativen Preisblase, wenn der Marktpreis längerfristig und deutlich unter dem fundamentalen Wert liegt. Die fundamentale Sichtweise ist in den Wirtschaftswissenschaften die zentrale und am häufigsten verwendete Methode, Preisblasen zu beschreiben. Sie bildet folglich auch in diesem Beitrag die Grundlage für alle weiteren Überlegungen. 5.3 Erklärungsansätze für das Entstehen von Preisblasen auf Wohnimmobilienmärkten In den letzten Jahren – induziert durch die ungewöhnlich starken Preissteigerungen auf vielen Märkten für Wohnimmobilien und der damit verbundenen Frage, ob es sich hierbei um eine fundamental begründete Entwicklung oder um eine Preisblase handelt – wurde eine Vielzahl an wissenschaftlichen Arbeiten veröffentlicht, die sich mit den Ursachen von Preisblasen auf Immobilienmärkten beschäftigen. Im Folgenden wird eine Übersicht über die aktuell am häufigsten diskutierten Faktoren gegeben, die für das Entstehen von Preisblasen auf Immobilienmärkten verantwortlich gemacht werden. 5.3.1 Makroökonomische Faktoren In der aktuellen Diskussion wird den beiden makroökonomischen Faktoren exzessive monetäre Expansion und übertriebene Kreditvergabe durch die privaten Geschäftsbanken eine zentrale Rolle zugeschrieben. 5.3.1.1 Monetäre Expansion Aus theoretischer Sicht bestehen zahlreiche makroökonomische Zusammenhänge bzw. Wechselwirkungen zwischen der Geldmenge und den Immobilienpreisen. Aus einer monetaristischen Sichtweise lässt sich der Zusammenhang zwischen Geldmenge und Immobilienpreisen mit Hilfe des optimalen Portfo-

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Zusammenfassung

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung:

Alles für die immobilien-wirtschaftliche Ausbildung.

Rund um die Immobilie

Das Werk enthält Beiträge zur Entwicklung und Analyse von

* Immobilienprodukten,

* Immobilienmärkten sowie zur

* Immobilienbewertung.

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung

Anschaulich und kompakt werden zentrale Stoffinhalte der immobilienwirtschaftlichen Ausbildung dargestellt: von der Analyse der dominanten Einflussfaktoren der Entwicklung von Immobilienmärkten über die Diskussion um das angemessene Bewertungsverfahren für Immobilien und Immobiliengesellschaften bis hin zu Fragestellungen der Bilanzierung von Immobilien nach internationalen Rechnungslegungsvorschriften.