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Heinz Rehkugler, Tobias Rombach, 5.1 Einführung: Aktuelle Entwicklungen auf den internationalen Wohn immobilien märkten in:

Hans-Hermann Francke, Heinz Rehkugler (Ed.)

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung, page 176 - 178

2. Edition 2011, ISBN print: 978-3-8006-3808-6, ISBN online: 978-3-8006-4342-4, https://doi.org/10.15358/9783800643424_176

Bibliographic information
Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 158 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 159 5Preisblasen auf Wohnimmobilienmärkten Prof. Dr. Heinz Rehkugler und Tobias Rombach Kapitelübersicht 5.1 Einführung: Aktuelle Entwicklungen auf den internationalen Wohn immobilien märkten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161 5.2 Definition von Preisblasen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162 5.3 Erklärungsansätze für das Entstehen von Preisblasen auf Wohnimmobilienmärkten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164 5.3.1 Makroökonomische Faktoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164 5.3.1.1 Monetäre Expansion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164 5.3.1.2 Ausweitung der Kreditvergabe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166 5.3.2 Institutionelle Erklärungsansätze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167 5.3.2.1 Liberalisierung der Finanzmärkte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167 5.3.2.2 Aufweichen der Hypothekenkreditvergabestandards . . . 169 5.3.2.3 Verbriefung von Hypothekarkrediten . . . . . . . . . . . . . . . . . 170 5.3.2.4 Moral Hazard . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174 5.3.3 Verhaltensbasierte Erklärungsansätze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 176 5.4 Erkennung von Preisblasen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178 5.4.1 Kennzahlen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179 5.4.1.1 Price-Rent Ratio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179 5.4.1.2 Price-Income Ratio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181 5.4.1.3 Affordability . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182 5.4.1.4 User Cost . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183 5.4.1.5 Tobins q . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185 5.4.2 Kointegration . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186 5.4.3 Weitere Verfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187 5.5 Empirische Analyse der Wohnimmobilienmärkte . . . . . . . . . . . . . . . . . 187 5.5.1 Price-Rent Ratio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188 5.5.2 Price-Income Ratio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191 5.5.3 Affordability . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194 5.6 Literaturverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 198 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 160 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 161 5.1 Einführung: Aktuelle Entwicklungen auf den internationalen Wohn immobilien märkten Die internationalen Wohnimmobilienmärkte sind seit einigen Jahren verstärkt in den Fokus der Öffentlichkeit gerückt. Regierungen, Zentralbanken, Investoren, private Hauskäufer sowie die wirtschaftswissenschaftliche Forschung beobachten mit großem Interesse das Geschehen auf den nationalen Wohnimmobilienmärkten. Die Ursache für das verstärkte Interesse an der Preisentwicklung auf den Wohnimmobilien märkten ist im Wesentlichen auf die seit Mitte der 1990er Jahre einsetzenden ungewöhnlichen Entwicklungen zurückzuführen. Seit dieser Zeit ist auf den Wohnimmobilienmärkten der entwickelten Volkswirtschaften ein noch nie da gewesener, länderübergreifender Preisanstieg aufgetreten.54 Dies wird in Abbildung 65 deutlich. Hier zeigt sich auch, dass entgegen der vielfach geäußerten Meinung, die Wohnimmobilienpreise seien besonders in den USA überdurchschnittlich stark angestiegen, viele europäische Wohnimmobilienmärkte deutlich stärkere Preisanstiege aufzuweisen haben. Die Spitzenposition nehmen der spanische und der irische Wohnimmobilienmarkt ein.55 Die Preissteigerungen auf einzelnen nationalen Märkten nahmen derart hohe Werte an, dass unter den Beobachtern immer häufiger die Meinung vertreten wurde, es handle sich bei den Preissteigerungen auf den Wohnimmobilienmärkten um Preisblasen. Die Sorge um spekulative Übertreibungen kommt u. a. in den Titeln zahlreicher wissenschaftlicher Auseinandersetzungen mit der Preisentwicklung der Wohnimmobilienmärkte zum Ausdruck wie ‚Are House Prices Nearing a Peak?‘, ‚Bubble Trouble – Are British House Prices Significantly Overvalued?‘, ‚Boom or Bubble in the US Real Estate Market?‘, ‚Assessing High House Prices – Bubbles, Fundamentals and Misperceptions‘ oder ‚Do House Prices Reflect Fundamentals‘. In den Jahren 2006/2007 endet der Hauspreisboom auf den Wohnimmobilienmärkten teilweise sehr abrupt und die meisten Märkte weisen einen Preisrückgang oder zumindest ein stark rückläufiges Wachstum auf. Welche Auswirkungen derartige Preisrückgänge auf eine Volkswirtschaft ausüben können, wird am Beispiel des amerikanischen Wohnimmobilienmarktes deutlich. Die kollabierenden Hauspreise werden als zentraler Auslöser für die sog. ‚Subprimekrise‘ angesehen, die mit der Insolvenz der Investmentbank Lehmann Brothers im Jahr 2008 ihren Höhepunkt erreichte und das internationale Finanzsystem für kurze Zeit an den Rand des Zusammenbruchs brachte. 54 Gewerbeimmobilien weisen im gleichen Zeitraum keinen derartigen, länderübergreifenden Preisanstieg auf, weswegen diese Märkte nicht so stark im Fokus der Öffentlichkeit stehen. 55 Einzige Ausnahmen bilden die Märkte in Deutschland, Japan und der Schweiz, die nur minimale Preissteigerungen bzw. Preisrückgänge aufweisen. Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 162 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 163 5 Preisblasen auf Wohnimmobilienmärkten162 Ziel dieses Beitrages ist es, die Preisentwicklung auf den internationalen Wohnimmobilienmärkten genauer auf die Frage zu untersuchen, ob sich tatsächlich Preisblasen auf den nationalen Märkten gebildet haben. Zu diesem Zweck wird zuerst in Abschnitt 5.2 dargestellt, was in diesem Beitrag unter dem Begriff Preisblase verstanden wird. Abschnitt 5.3 behandelt die wichtige Fragestellung, wie Preisblasen auf Wohnimmobilienmärkten entstehen können. Die zentralen Testverfahren zur Identifikation von Preisblasen werden in Abschnitt 5.4 dargestellt, bevor im letzten Abschnitt eine empirische Analyse von 18 Wohnimmobilienmärkten der entwickelten Volkswirtschaften durchgeführt wird. Der Beitrag endet mit einer Zusammenfassung der wesentlichen Erkenntnisse. 5.2 Definition von Preisblasen Spätestens seit dem rasanten Kursanstieg der Internet- und Technologieaktien Ende der 1990er Jahre und dem folgenden jähen Kursrückgang ist der Ausdruck ‚Preisblase‘ ein fester Bestandteil des alltäglichen Sprachgebrauchs geworden, um das an den Finanzmärkten immer wieder zu beobachtende Phänomen der starken Preisanstiege und anschließenden -einbrüche bei Vermögensgütern aller Art zu beschreiben. Mit dem Begriff soll die Analogie zum Lebenszyklus einer Seifenblase deutlich gemacht werden: Eine Preisblase ist ein instabiles, seifenblasenartiges ‚Gebilde‘, das die Eigenschaft besitzt, sich immer weiter aufzublähen, bis es schließlich so instabil wird, dass es zerplatzt und in sich zusammenfällt.57 56 Quelle: Bank für Internationalen Zahlungsausgleich. 57 Vgl. Heri, E. (1986), S. 164. Im englischen Sprachraum werden Preisblasen als ‚bubbles‘ bezeichnet. Im weiteren Verlauf dieses Beitrags wird der deutsche Ausdruck ‚Preisblase‘ verwendet. Abbildung 65 : Preisentwicklung auf den internationalen Wohnimmobilienmärkten56

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References

Zusammenfassung

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung:

Alles für die immobilien-wirtschaftliche Ausbildung.

Rund um die Immobilie

Das Werk enthält Beiträge zur Entwicklung und Analyse von

* Immobilienprodukten,

* Immobilienmärkten sowie zur

* Immobilienbewertung.

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung

Anschaulich und kompakt werden zentrale Stoffinhalte der immobilienwirtschaftlichen Ausbildung dargestellt: von der Analyse der dominanten Einflussfaktoren der Entwicklung von Immobilienmärkten über die Diskussion um das angemessene Bewertungsverfahren für Immobilien und Immobiliengesellschaften bis hin zu Fragestellungen der Bilanzierung von Immobilien nach internationalen Rechnungslegungsvorschriften.