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Tobias Just, 4.4 Auswirkungen für Büromärkte in:

Hans-Hermann Francke, Heinz Rehkugler (Ed.)

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung, page 166 - 173

2. Edition 2011, ISBN print: 978-3-8006-3808-6, ISBN online: 978-3-8006-4342-4, https://doi.org/10.15358/9783800643424_166

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Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 148 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 149 4.4 Auswirkungen für Büromärkte 149 Wohneinheiten als bei 200.000 Wohnungen liegen könnte.45 Gemäß offizieller Statistik gehen derzeit allerdings erst rd. 40.000 Wohneinheiten jedes Jahr vom Markt ab, der Ersatzbedarf erzwingt also solch einen starken Anstieg der Fertigstellungszahlen noch nicht. Auch die Mietentwicklung signalisiert – bis auf wenige Ballungsräume – weitgehend Entspannung. Kurzfristig werden die Potenzialschätzungen von Günter und Hübl wohl nicht erreicht, da der Wohnungsbestand in Deutschland noch immer aufgrund der Bauwellen nach dem Zweiten Weltkrieg und im Zuge der Wiedervereinigung vergleichsweise jung und großzügig ist. Langfristig altert jedoch auch der jüngste Wohnungsbestand einmal. Dann wird in der Tat der Ersatzbedarf deutlich zunehmen – und zwar ebenso gemäß den Häufungen in der Fertigstellung. Es ist daher falsch anzunehmen, dass der weitere demografische Prozess dazu führen wird, dass die Fertigstellungszahlen sukzessive fallen werden und dass irgendwann gar nichts mehr neu errichtet werden muss. Dies gilt wohl nur in der Nettorechnung, nicht in der Bruttobetrachtung. Wahrscheinlich werden uns diese Wellen der Ersatzinvestitionen jedoch erst in einigen Jahrzehnten erreichen und nicht schon bis 2020.46 4.4 Auswirkungen für Büromärkte Während die Auswirkungen der demografischen Trends auf die Wohnungsmärkte bereits seit Jahrzehnten analysiert und diskutiert werden, gibt es bisher nur vergleichsweise wenige Studien zu den Auswirkungen der Demografie auf die gewerblichen Immobilienmärkte.47 Dies überrascht, denn die Gewerbeimmobilienmärkte müssen ceteris paribus früher auf demografische Trends reagieren als die Wohnungsmärkte, denn die gesellschaftliche Alterung bedeutet, dass die Zahl der Erwerbsfähigen früher und stärker zurückgeht als die Zahl der Einwohner insgesamt. 4.4.1 Rückgang des Erwerbspersonenpotenzials Gemäß der mittleren Variante der UN Bevölkerungsprognose gibt es in den nächsten Jahrzehnten nur noch sehr wenige Länder in Europa, die mit einem Anstieg der Erwerbsfähigenzahl rechnen können: In Großbritannien, Irland, Norwegen und Schweden dürfte die Zahl der Menschen zwischen 15 und 65 Jahren noch bis mindestens 2050 zulegen. In Spanien dürfte der Höhepunkt im Jahr 2020 überschritten werden, in Frankreich, Finnland, den Niederlanden, Polen, Italien fängt die Zahl der Erwerbsfähigen ab 2010 an zu sinken; in Deutschland und Russland wurde der Höhepunkt bereits im Jahre 2000 überschritten. Sowohl in Russland als auch in Deutschland könnte sich der 45 Vgl. Günther und Hübl, 2009. 46 Vgl. Just, 2009. 47 Vgl. neben Just, 2003 und 2009 vor allem Brounen und Eichholtz, 2004. Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 150 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 151 4 Die demografische Entwicklung in Europa und ihre Implikationen150 Rückgang der Erwerbsfähigenzahlen von heute auf bis zu 30 % bis zur Jahrhundertmitte belaufen. Allerdings werden die Gewerbeimmobilienmärkte nicht direkt nach Maßgabe der demografischen Trends belastet. Auf den Büroimmobilienmärkten entscheidet letztlich nicht die Zahl der Menschen in einer bestimmten Altersklasse, sondern die Nachfrage nach Büroflächen, die sich aus der Zahl der Bürotätigen und der pro Arbeitsplatz benötigten Bürofläche ergibt. Neben den demografischen Trends sind die arbeitsorganisatorischen, institutionellen und wirtschaftsstrukturellen Veränderungen in einem Land zentral für die Nachfrage. Abbildung 61: Zahl der Erwerbsfähigen in Europa 2010 bis 2050 in % Quelle: UN Population Division Erwerbsfähige (Mio.) 2010 2030 2050 Frankreich 40,5 39,4 38,5 Deutschl. 54,3 46,2 38,7 Italien 39,3 36,3 30,4 Polen 27,3 23,3 18,4 Russland 101,2 84,2 70,1 Schweden 6,1 6,1 6,2 Spanien 30,8 31,5 27,4 UK 40,9 42,1 43,9 Abbildung 62: Bestimmungsfaktoren der Büroflächennachfrage Quelle: DB Research = Erwerbsfähige (15–65 Jahre) Erwerbspersonen (Erwerbspersonenquote) Erwerbstätige (abzgl. Arbeitslose) Bürobeschäftigte (Bürobeschäftigtenquote) • = B ü ro fl äc h e je B ü ro b es ch äf ti g te n B ü ro fl äc h en n ac h fr ag e Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 150 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 151 4.4 Auswirkungen für Büromärkte 151 Die demografischen Trends lassen sich also umso besser mildern, je mehr der Anteil der Erwerbspersonen an der Gruppe der Erwerbsfähigen zunehmen kann, je stärker die Arbeitslosenquote fallen kann, je stärker die Bürobeschäftigtenquote zulegen kann und je mehr Bürofläche je Beschäftigen zusätzlich zur Verfügung gestellt wird. Es geht bei diesen Dämpfungseffekten also um die relativen Veränderungen. In diesem Sinne kann man ein niedriges Ausgangsniveau durchaus als Chance begreifen, mit geeigneten wirtschaftspolitischen Weichenstellungen, die Beschäftigung zu erhöhen. Trifft ein ähnlicher demografischer Schock eine Region mit geringer Arbeitslosenquote, so wirkt dieser Schock offenbar dann stärker als in einer Region mit höherer Arbeitslosenquote, wenn es letzterer gelingt, die Arbeitslosen für die sonst frei werdenden Jobs zu qualifizieren. 4.4.2 Strukturwandel setzt sich fort Abbildung 63 veranschaulicht, dass die Büroflächennachfrage nicht allein durch die Entwicklung der Erwerbsfähigenzahl bestimmt wird. Diese bildet nur einen Rahmen für die anderen Stellschrauben. Zentrale Bedeutung hierbei hat neben der Umsetzung von Arbeitsmarktreformen zur Erhöhung der Erwerbstätigkeit der Strukturwandel zu mehr Dienstleistungs-, insbesondere zu mehr Büroberufen. Da es kaum international belastbare Daten zu Büroberufen gibt, muss die Entwicklung des Dienstleistungssektors als Proxy für die Entwicklung der Bürotätigkeiten dienen. Dies ist kein sehr guter Näherungswert, da er unterstellt, dass die Entwicklung der Bürotätigkeiten und die Entwicklung der Dienstleistungsberufe außerhalb von Büros korreliert sind. Dies muss natürlich nicht so sein: Um angesichts dieser Ungenauigkeit gar nicht erst zu suggerieren, dass kleine Unterschiede zwischen den Ländern exakt zu quantifizieren seien, werden die Unterschiede zwischen den einzelnen europäischen Ländern im Folgenden nur in drei Gruppen eingeteilt: Geringer Anteil an Dienstleistungen, mittlerer Anteil und hoher Anteil an Dienstleistungen. Gemäß den Angaben im CIA Factbook (2010) liegt Großbritanniens Dienstleistungsanteil bei rd. 80 % und damit deutlich oberhalb des Wertes für Deutschland (knapp 70 %) und noch deutlicher oberhalb des Wertes für osteuropäische Länder (z. B. Polen: 54 %). Hierbei wurden die Beschäftigtenanteile, nicht die Anteile der Wertschöpfung, verwendet. Hieraus lässt sich ableiten, dass die Chancen aus einem anhaltenden Strukturwandel in Richtung Bürotätigkeiten dort am größten sind, wo noch nicht hohe Anteile realisiert wurden. Das heißt, der Strukturwandel kann in Polen die Lasten der demografischen Entwicklung eher kompensieren als in Deutschland oder sogar in Großbritannien. Ähnlich verhält es sich mit der Effizienz von Büroflächen. Das Immobilienberatungsunternehmen DTZ veröffentlicht jährlich einen Bericht zu den Arbeitsplatzkosten in den wichtigsten Büromärkten der Welt. Darin fließen neben den Mieten und Nebenkosten auch die jeweiligen Flächeninanspruchnahmen in den einzelnen Städten ein. Deutsche Städte schneiden hier nicht nur im globalen, sondern auch im europäischen Vergleich großzügig ab. In London oder Moskau stehen einem durchschnittlichen Arbeits- Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 152 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 153 4 Die demografische Entwicklung in Europa und ihre Implikationen152 platz knapp die Hälfte der Quadratmeter zur Verfügung eines Arbeitsplatzes in Berlin oder Frankfurt. Wenn nun immer mehr Bürodienstleistungen im internationalen Wettbewerb stehen, werden die Unternehmen gezwungen sein, ihre Flächeneffizienz in den Ländern mit noch permissiver Inanspruchnahme zu steigern. In London ist dies kaum noch möglich. Das heißt, dieser Prozess zu höherer Effizienz wird die demografischen Lasten in den Niederlanden oder Deutschland relativ zu jenen in Großbritannien oder Russland verstärken.48 Als dritten möglichen Dämpfungsfaktor lässt sich die langfristig angelegte wirtschaftliche Dynamik anführen: Je höher das Trendwachstum einer Volkswirtschaft, desto eher lassen sich die Finanzierungslasten, die mit den demografischen Trends verbunden sind, auffangen und desto eher lassen sich Arbeitsmarktreformen umsetzen. Die folgende Tabelle veranschaulicht schematisch für ausgewählte euro päische Märkte das Zusammenspiel aus den vier Faktoren: Entwicklung der Erwerbsfähigenzahl einerseits und die möglichen drei Entlastungsfaktoren Strukturwandel, Wirtschaftswachstum und Büroflächeneffizienz andererseits. Diese Tabelle enthält nur die europäischen Märkte, für die Einteilung in die drei Klassen (hohes Risiko, moderates Risiko und geringes Risiko) wurden auch nicht-europäische Märkte berücksichtigt. Diese sind hier nicht dargestellt. Daher ist die Kategorie mit geringem Risiko tendenziell unterrepräsentiert. Die dunkel eingefärbten Felder signalisieren, dass für diese Länder (im Durchschnitt) die jeweiligen Einflussfaktoren überwiegend belastend wirken – zumindest relativ zu den anderen untersuchten Ländern. Für Deutschland ist dem- 48 Vgl. DTZ, 2010. Abbildung 63 : Büroflächeninanspruchnahme je Arbeitsplatz in Europa Quelle: DTZ (2010) 0 5 10 15 20 25 Den Haag Berlin Rom Paris Madrid Warschau London Moskau Bürofläche je Arbeitsplatz in m² Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 152 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 153 4.4 Auswirkungen für Büromärkte 153 nach nicht nur der Rückgang der Erwerbsfähigenzahl belastend, hinzu kommt, dass der Strukturwandel relativ weit gediehen ist, dass das Trendwachstum in den kommenden Jahrzehnten unterdurchschnittlich bleiben dürfte und dass die Flächenversorgung noch sehr großzügig ist. Insgesamt ist insbesondere der Ausblick für die Erwerbsfähigenzahl für die europäischen Märkte mit überwiegend hohen Risiken behaftet. Für Spanien und Frankreich sprechen immerhin die bereits recht intensiv genutzten Büroflächen sowie das etwas höhere BIP-Wachstum. Für osteuropäische Märkte wirken diese beiden Faktoren sogar noch stärker. Hinzu kommt für die Büronachfrage in Osteuropa, dass der Strukturwandel zu Dienstleistungsberufen deutlich hinter jenem in Westeuropa hinterher hinkt. Zusätzliches Wachstum wird hier in den nächsten Jahrzehnten wahrscheinlich stärker zu neuen Bürojobs führen können als in Deutschland, Frankreich oder Großbritannien. Einschränkend muss festgehalten werden, dass diese Darstellung sehr schematisch ist: jede der drei Klassen lässt große Unterschiede zu. Deutschland fällt nur deshalb in der Kategorie „Strukturwandel“ in dieselbe Kategorie wie Großbritannien, weil für die Bewertung einige Emerging Markets als Maßstab für die geringen Risiken von dieser Seite fungieren. Tatsächlich dürften die Belastungsfaktoren für Deutschland als Industriestandort geringer sein als für Großbritannien. Ähnlich gilt auch, dass der Rückgang der Erwerbsfähigenzahl auf Deutschland schwerer lastet als auf den Niederlanden. Natürlich ließe sich eine sehr viel feinere Klassenbildung durchführen, doch könnte dies die oben angesprochene Scheingenauigkeit suggerieren. 4.4.3 Investitionsrisiken im Vergleich Was lässt sich aus dieser Analyse schlussfolgern? Auf den ersten Blick drohen den Büromärkten größere Anpassungslasten als den Wohnungsmärkten, weil die Erwerbsfähigenzahl früher zurückgeht als die Zahl der Wohnbevölkerung. Es wurde jedoch ebenfalls deutlich, dass auch für die Büromärkte zahlreiche Belastungsfaktoren für Europas Büromärkte BIP Wachstum Bürofläche pro Kopf (m²) Bevölkerungswachstum 2010–2030 Strukturwandel DE hoch hoch hoch hoch ES mittel mittel mittel hoch FR mittel mittel hoch hoch NL hoch hoch hoch hoch PO gering gering hoch mittel RU gering gering hoch gering UK hoch gering mittel hoch Abbildung 64: Zusammenfassung der Belastungs- und Entlastungsfaktoren der europäischen Büromärkte Quelle: DB Research Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 154 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 155 4 Die demografische Entwicklung in Europa und ihre Implikationen154 Entlastungsfaktoren wirksam werden könnten. Die wichtigere Botschaft ist daher, dass das Prognoserisiko für die Büromärkte größer ist als jenes für die Wohnungsmärkte. Es fällt leichter, für die Büromärkte plausible Szenarien mit sehr unterschiedlichen Ergebnissen aufzustellen als für die Wohnungsmärkte.49 Dies liegt natürlich daran, dass der wirtschaftliche Strukturwandel rascher abläuft als der Wandel der Wohnformen. Die Arbeitswelt hat sich in den letzten fünf Jahrzehnten in Europa sehr grundlegend gewandelt. Die Wohnungsnachfrage hat sich zwar ebenfalls geändert, die grundlegenden Strukturen (Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad) haben sich jedoch weniger stark verändert als die Arbeitswelt. Gerade weil wirtschaftlicher Wandel nicht naturgesetzlich in den nächsten Jahrzehnten zu mehr Bürojobs in Europa führen muss, ist das relative demografische Risiko von Büroinvestments größer als jenes von Wohnungsinvestments. Die relative (demografisch bedingte) Risikoprämie von Büroinvestitionen müsste folglich höher ausfallen als jene für Wohnungen. Diese Aussage gilt natürlich nur für vergleichbare Qualitäten in einer bestimmten Region. Nun gibt es gerade in der Immobilienbranche Marktbeobachter, die davon ausgehen, dass die Auswirkungen der demografischen Entwicklung auf die Büromärkte eher gering sein werden.50 Als Argument wird angeführt, dass weiterhin vorteilhafte demografische Entwicklungen in anderen Ländern zu Wirtschaftswachstum im Heimatland führen und dass dieses Wachstum auch zu höherer Flächennachfrage führt. Diese Mehrnachfrage könnte durch drei unterschiedliche Entwicklungen begründet werden: erstens mit erhöhter Zuwanderung, um die nötige Mehrproduktion zu bewerkstelligen; zweitens mit höherer (relativer) Produktivität der Büroberufe und damit einhergehend höheren (relativen) Löhnen im Vergleich zu Nicht-Büroberufen. Der Strukturwandel zu mehr Bürotätigkeiten hielte demnach an – die Folgen der Demografie würden folglich alle anderen Branchen spüren (z. B. Industrie, einfache Dienstleistungen). Es sei denn, es gilt wieder Argumentationsstrang eins: es gäbe mehr Zuwanderung. Drittens könnte der „war for talent“ dazu führen, dass größere Büroflächen als Anreiz für die besten Mitarbeiter gewährt werden. Die Flächeninanspruchnahme je Arbeitsplatz würde also steigen, um gerade die besten Kräfte mit Flächenincentives zu honorieren und zu motivieren. Weil dies mit Kosten verbunden ist, handelt es sich hierbei aber um nichts anderes als um eine andere Form der Bezahlung, sprich relativ stärker steigende Löhne. Dies würde unternehmerisch dann Sinn ergeben, wenn Arbeitnehmer ein Plus an zusätzlicher Bürofläche höher bewerten würden als ein Gehaltsplus, das den Kosten der zusätzlichen Fläche entspräche. Es gibt in der Tat gute Gründe für die Annahme, dass die Nettozuwanderung von derzeit quasi Null auf 100.000 oder sogar 200.000 Personen pro Jahr in den kommenden Jahrzehnten zulegen könnte, denn bei einer Verknappung von Büroarbeitsplätzen sorgen die steigenden Löhne bzw. der Druck der wirtschaftlichen Lobby in Richtung einer Neugestaltung der Zuwanderungspolitik. 49 Vgl. z. B. die Darstellung für die deutschen Märkte bei Just, 2009. 50 Vgl. Vornholz, 2009. Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 154 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 155 4.4 Auswirkungen für Büromärkte 155 Dennoch sollte man vorsichtig mit diesem Argument umgehen: Letztlich erinnert es an den alten Ökonomenwitz, in dem ein Ökonom als Gestrandeter auf einer einsamen Insel ohne Werkzeug vor dem Problem steht, eine angespülte Konservendose zu öffnen: Er „löst“ das Problem, indem er annimmt, er hätte einen Dosenöffner. Genauso lassen sich natürlich auch mögliche Auswirkungen demografischer Entwicklungen dadurch als unbedeutend abtun, indem man annimmt, es gäbe gar keine demografischen Probleme, sondern zu jedem Zeitpunkt hinreichend Zuwanderung. Doch was ist hinreichend? Selbst wenn jedes Jahr 200.000 Personen netto nach Deutschland kämen, würde die Büroflächennachfrage ohne zusätzliche Annahmen bis 2050 um 20 bis 27 % unter dem Niveau von 2005 liegen.51 Selbst unter der Annahme, dass bei hoher Nettozuwanderung (200.000 Personen pro Jahr) der Strukturwandel zu mehr Bürojobs anhielte, dass die Arbeitsmarktreformen in jeder Hinsicht erfolgreich wären (sinkende Arbeitslosenquote und steigende Erwerbspersonenquote) und dass es kein Einsparpotenzial bei Büroflächen gäbe, würde die Büroflächennachfrage nur noch bis zum Jahr 2025 zunehmen, um dann allmählich zu sinken.52 Die durch Knappheit steigenden Löhne werden wahrscheinlich nicht nur dazu führen, dass mehr Menschen in Richtung Rechtsberatung, Wirtschaftsprüfung und Versicherungen streben, sondern dass mehr Leistungen dieser Unternehmen außerhalb Deutschlands erbracht werden. Die deutschen Unternehmen profitieren weiterhin vom globalen Bevölkerungswachstum, sie reagieren darauf aber nicht nur durch Beschäftigungsaufbau in Deutschland, sondern durch Beschäftigungsaufbau in den Abnehmerländern vor Ort. Damit geht auch die wichtigste künftige Einschränkung einher: Der internationale Wettbewerbsdruck wird alle Kostenparameter auf den Prüfstand zwingen. Derzeit überarbeiten sehr viele international tätige Dienstleister ihre Büronutzungskonzepte, um Kosten zu reduzieren. Alle Länder mit vergleichsweise großzügiger Flächeninanspruchnahme werden durch den Wettbewerb eher in Richtung kleinerer Büroräume gedrängt. Wenn in Deutschland beispielsweise die Flächeneffizienz um 4 m2 je Arbeitsplatz gesteigert werden kann, würde die Flächennachfrage hierzulande nur noch bis 2020 um maximal 10 % zunehmen und dann beschleunigt um insgesamt 20 % bis 2050 abnehmen (wobei alle anderen Parameter aus dem optimistischen Szenario sogar konstant blieben). Ein weiterer Aspekt ist wichtig: Derzeit gibt es zwar sehr viele Hinweise dafür, dass die Arbeitslosenquote tatsächlich im Trend sinken könnte. Zudem wird das Renteneintrittsalter erhöht, und die Frauenerwerbsquote steigt. Allerdings nimmt die Bürobeschäftigtenquote in den letzten Jahren nur noch verlangsamt zu, weil die vergrößerten Offshoring-Potenziale für EDV-nahe Berufe eine viele größere internationale Arbeitsteilung auch bei Diensten ermöglichen.53 Paul Krugman (1997) hat bereits vor knapp 15 Jahren darauf hingewiesen, dass die Industrialisierung auch bei Dienstleistungen die Symbolanalysten (Wirtschaftsprüfer, Analysten, Anwälte etc.) eher erfassen kann als menschbezogene Dienstleistungen (Pflege, Ausbildung, Reinigung). Der weitere technische Fortschritt 51 Vgl. Just, 2009. 52 Vgl. Just, 2009. 53 Vgl. Demary und Voigtländer, 2009. Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 156 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 157 4 Die demografische Entwicklung in Europa und ihre Implikationen156 gerade in der Kombination mit anhaltender internationaler Arbeitsteilung muss daher nicht zwangsläufig ungebrochen zu mehr Bürobeschäftigung führen. Thomas Friedman (2005) hat an diese Erkenntnis vor fünf Jahren publikumswirksam erinnert. Tatsächlich ist es also gar nicht so einfach, allein aus der Annahme, dass die Einwohnerzahl andernorts wächst, abzuleiten, dass die Büronachfrage in Westeuropa nur geringfügig von den demografischen Trends betroffen wäre. In der Tat ist die Hauptbotschaft nicht, dass ein starker Rückgang der Büroflächennachfrage unausweichlich ist, sondern, dass die Variantenvielfalt für Büromärkte größer ist als für Wohnungsmärkte, dass also das Anlagerisiko im Bürosegment folglich größer ist als im Wohnungssegment. Wenn Investoren dies in Form einer angemessenen relativen Risikoprämie bedenken, sind auch in Zukunft rentierliche Büroinvestitionen in Westeuropa – selbst in den demografisch stärker belasteten Regionen – zu realisieren. 4.5 Schlussbemerkungen Demografische Entwicklungen gehören zu den gravierendsten Veränderungen in einer Gesellschaft. Dies gilt für die heftigen Anpassungen im Zuge von besonderen schockhaften Ereignissen ebenso wie für die schleichenden Veränderungen in ruhigen Jahrzehnten. Europas demografische Trends der nächsten Jahrzehnte wurden sowohl durch die schleichenden Rückgänge der Geburtenhäufigkeiten als auch durch die veränderten Wanderungsströme nach dem Fall des Eisernen Vorhangs geprägt. Europa altert und die Einwohnerzahl in vielen europäischen Ländern wird (zum Teil deutlich) schrumpfen. Dies wird auch die Immobiliennachfrage spürbar beeinträchtigen. Die Wachstumsraten der Immobiliennachfrage werden deutlich sinken und in den strukturschwachen Regionen zurückgehen. Die Immobilienpreise in diesen Fortzugsgebieten geraten dadurch unter Druck. Für die Politik folgen daraus zahlreiche Aufgaben, die nicht nur den Immobilienbestand der öffentlichen Hand betreffen, sondern auch die Gestalt und das Ausmaß der Förderpolitik. Zudem muss häufiger über Rückbau, sprich Abriss, von Wohn- und Gewerberaum nachgedacht werden. Dies ist keine triviale Aufgabe, da sehr viele Beteiligte an einen Tisch gebracht werden müssen. Ein langer Vorlauf ist sinnvoll, da der Interessensausgleich in Abrissregionen sehr schwer ist. Hinzu kommt, dass die Infrastrukturangebote angepasst werden müssen. Damit die Wohnnebenkosten nicht zu stark steigen, sollte kompakteren Städten der Vorzug gegenüber zersiedelten Agglomerationen gegeben werden. Rückbau sollte also von den Rändern erfolgen, damit die Netzinfrastruktur nicht für eine schrumpfende Kernstadtbevölkerung überdimensioniert wird. Gerade die leitungsgebundene Infrastruktur verursacht einen enormen Fixkostenblock. Eine Kooperation von Kommunen, vielleicht sogar die Zusammenlegung von Gemeinden und Kreisen erleichtert solche Anpassungen, da Konflikte internalisiert werden können. Die demografischen Trends dürften dann zu einer Rückbesinnung auf die Kernstädte führen. Es käme zu einer neuen Reurbanisierung,

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References

Zusammenfassung

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung:

Alles für die immobilien-wirtschaftliche Ausbildung.

Rund um die Immobilie

Das Werk enthält Beiträge zur Entwicklung und Analyse von

* Immobilienprodukten,

* Immobilienmärkten sowie zur

* Immobilienbewertung.

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung

Anschaulich und kompakt werden zentrale Stoffinhalte der immobilienwirtschaftlichen Ausbildung dargestellt: von der Analyse der dominanten Einflussfaktoren der Entwicklung von Immobilienmärkten über die Diskussion um das angemessene Bewertungsverfahren für Immobilien und Immobiliengesellschaften bis hin zu Fragestellungen der Bilanzierung von Immobilien nach internationalen Rechnungslegungsvorschriften.