Content

Tobias Just, 4.3 Auswirkungen für Wohnungsmärkte in:

Hans-Hermann Francke, Heinz Rehkugler (Ed.)

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung, page 156 - 166

2. Edition 2011, ISBN print: 978-3-8006-3808-6, ISBN online: 978-3-8006-4342-4, https://doi.org/10.15358/9783800643424_156

Bibliographic information
Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 138 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 139 4.3 Auswirkungen für Wohnungsmärkte 139 4.3 Auswirkungen für Wohnungsmärkte Die demografischen Entwicklungen sind ein sehr wichtiger Bestimmungsfaktor für die Nachfrage nach Wohnimmobilien: Ceteris paribus fragen nun einmal mehr Menschen auch mehr Wohnraum nach als weniger Menschen. Für vorausschauende Investoren sind nicht nur frühere Entwicklungen, die sich bereits heute in Form von Wohnungsknappheit oder Leerständen zeigen, relevant, sondern gerade auch die zukünftigen. Dies wird mit Hilfe einer einfachen Barwertberechnung deutlich: Wenn i der Diskontfaktor für eine Investition ist, dann lohnen sich alle Investitionen mit C0>0. ( ) ( ) n t t n 0 0 t n t 1 Einnahmen Ausgaben Verkaufserlös C Investitionsausgabe 1 i 1 i= − = − + + + + Demografische Entwicklungen wirken nun in vierfacher Form auf das Investitionskalkül: Einnahment: Zukünftige Mieten werden sich gemäß dem Zusammenspiel aus Angebot und Nachfrage entwickeln. Ziehen viele Menschen fort, kann es bei unzureichendem Abriss zu leerstehenden Wohnungen kommen. Der Druck auf Mieten steigt. In demografisch gefährdeten Regionen kann es sinnvoll sein, die Erwartungen an das Mietwachstum zu senken. Ausgabent: Eine alternde Gesellschaft fragt andere Güter nach als eine jugendliche Gesellschaft. Dies dürfte auch für das Gut „Wohnungsnutzung“ gelten. Es kann häufiger notwendig sein, eine Wohnung an eingeschränkte Bewegungsfähigkeit der Mieter anzupassen. Dies können Treppenlifte, Fahrstühle im Haus, verbreiterte Türen oder Haltevorrichtungen im Bad sein. Diese Ausgaben sind sicherlich nicht für alle Haushalte mit älteren Menschen notwendig, insgesamt aber für eine wachsende Zahl an Menschen. Verkaufserlösn: Am Ende des Investitionszyklus zeigt sich im erzielbaren Verkaufserlös das ebenfalls durch mögliche demografische Veränderungen gesenkte Mietsteigerungspotenzial sowie zusätzliche Ausgaben in den Folgeperioden. Der Verkaufserlös ist ja nichts anderes als das zukünftige Investitionskalkül des nächsten Käufers. Diskontfaktor i: Im Diskontfaktor spiegelt sich die Entwicklung der risikolosen Anlage, z. B. einer deutschen Staatsanleihe, und die spezifische Risikoprämie der Immobilienanlageklasse. Während die Entwicklung der langfristigen Zinsen wahrscheinlich durch die demografischen Entwicklungen in belasteten Ländern unter (etwas mehr) Druck kommen, könnte dieser Senkungseffekt durch steigende Risikoprämien kompensiert werden. Allerdings zeigt sich das höhere Risiko ja bereits in möglicherweise gesenkten Mietwachstumsraten. Je mehr vorausschauende Investoren bereits heute diese Anpassungen vornehmen, desto mehr wird auch die Investitionsausgabe0 bereits heute von den Erwartungen betroffen sein. In den heutigen Preisen müssten dann – zumindest Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 140 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 141 4 Die demografische Entwicklung in Europa und ihre Implikationen140 teilweise – die demografischen Trends der nächsten Jahre bereits enthalten sein. Wie stark die heutigen Preise bereits die zukünftigen demografischen Trends abbilden, hängt von mehreren Parametern ab: Erstens, solange es heute noch kein Überangebot gibt, können die Mieten natürlich nicht sinken. Dies könnte von Investoren missverstanden werden, dass auch in Zukunft nicht mit Problemen gerechnet werden muss. Dort wo es also heute bereits Überangebot auf den Wohnungsmärkten gibt, dürften auch die Wohnungspreise die künftigen Entwicklungen abbilden. Zweitens dürfte die Vorwegnahme besonders dort gelingen, wo es wenig Unsicherheit hinsichtlich der zukünftigen Entwicklung gibt, denn dort werden die Investoren ihre Erwartungen sehr ähnlich bilden. In vielen ostdeutschen Städten sind beispielsweise in den letzten Jahren nicht nur die Mieten gesunken, sondern gleichzeitig sind auch die Mietrenditen gestiegen. Die Preise fielen also schneller als die Mieten. Dies lässt sich so interpretieren, dass einige Investoren für diese Städte mit zunehmenden Risiken rechnen.40 Die demografischen Entwicklungen würden demnach bereits heute zum Teil eingepreist. 4.3.1 Zahl und Struktur der Haushalte entscheidet Letztlich ist die Entwicklung der Einwohnerzahlen für die Nachfrage nach Wohnraum wichtig, entscheidend ist aber die Entwicklung der Haushaltszahlen, denn Haushalte belegen die Wohnungen. Die demografischen Trends in Europa werden nun für zwei wichtige Verschiebungen sorgen: Zum einen bedeutet die Alterung der Gesellschaft eben auch eine Veränderung der durchschnittlichen Wohnungsnachfrager. Es wird deutlich mehr ältere Haushalte geben als heute. Dies dürfte sich auch im Nachfrageverhalten spiegeln. Zum anderen wird die mittlere Haushaltsgröße weiter sinken, denn Haushalte mit älteren Haushaltsvorständen sind üblicherweise kleiner als Familienhaushalte. Bereits in den letzten Jahrzehnten ist die mittlere Haushaltsgröße in vielen europäischen Ländern deutlich gefallen. Die Zahl der Haushalte kann dann sogar noch zunehmen, wenn die Zahl der Einwohner bereits zurückgeht. Wenn die prozentuale Verringerung der Haushaltsgröße höher ausfällt als die prozentuale Verringerung der Einwohnerzahl, kann die Zahl der Haushalte auch in Gesellschaften mit schrumpfender Bevölkerungszahl wachsen. Hier ist ein lokales Maximum in der Haushaltsentwicklung freilich sehr wahrscheinlich, weil Bevölkerungsrückgänge beschleunigt ablaufen können, die Verringerung der Haushaltszahl jedoch nicht. Europaweit sind die Haushaltsgrößen in den letzten Jahrzehnten deutlich gesunken. In Deutschland und den skandinavischen Ländern liegen sie nur noch knapp oberhalb von zwei Personen je Haushalt. Das entspricht einem Rückgang von fast einer Person seit den frühen 1960er Jahren. Dieser Rückgang ist das Ergebnis steigender Einkommen, die überhaupt erst ermöglicht haben, dass junge Familien eigene Haushalte bilden konnten und dadurch die traditionellen Mehrgenerationenfamilien aufbrechen konnten. 40 Vgl. Just, 2010. Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 140 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 141 4.3 Auswirkungen für Wohnungsmärkte 141 Als zusätzlicher wichtiger Bestimmungsfaktor gilt die Geburtenhäufigkeit; in Gesellschaften mit mehr Kindern je Frau sind naturgemäß auch die Haushalte im Mittel größer. Kudatgoblik et al. (2008) haben ein Regressionsmodell verwendet, in dem die mittlere Haushaltsgröße eine Funktion des (logarithmierten) Pro-Kopf- Einkommens, der Geburtenhäufigkeit und der Urbanisierungsquote in einem Land ist. Grundsätzlich wäre auch die Lebenserwartung eine mögliche exogene Variable, denn die Haushalte älterer Menschen sind im Durchschnitt kleiner als die Haushalte jüngerer Menschen. Diese Variable erwies sich jedoch als stark korreliert mit der Höhe der Einkommen. Es wurde eine OLS-Panelregression mit fixed effects geschätzt, um mögliche Länderspezifika berücksichtigen zu können. Die verwendeten Variablen brachten statistisch abgesicherte Ergebnisse: Steigende Einkommen führen zu rückläufiger Haushaltsgröße, ebenso eine zunehmende Verstädterung, während eine rückläufige Geburtenhäufigkeit erwartungsgemäß mit rückläufiger Haushaltsgröße in Verbindung gebracht werden konnte. Diese Ergebnisse lassen sich dann auch für eine Prognose verwenden. Allerdings benötigt man für die exogenen Variablen selber Prognosen, z. B. die Vorausberechnungen der UN für die Geburtenhäufigkeiten und die Entwicklung der Urbanisierungsquote und für die Entwicklung der Pro-Kopf- Einkommen eine Trendprognose von IHS Global Insight. Für alle im Panel berücksichtigten europäischen Länder folgt aus diesem Ansatz ein zu erwartender weiterer Anstieg der Haushaltszahl bis 2030 (weiter in die Zukunft wurde 2 2,5 3 3,5 4 4,5 60 64 68 72 76 80 84 88 92 96 00 04 08 Deutschland Irland Spanien Frankreich Italien Polen Schweden UK Rückgang der Haushaltsgrößen Zahl der Personen je Haushalt Abbildung 57: Durchschnittliche Haushaltsgrößen in Europa Quellen: Nationale Statistische Ämter, DB Research Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 142 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 143 4 Die demografische Entwicklung in Europa und ihre Implikationen142 nicht prognostiziert). Der kräftigste Anstieg ist für Länder mit noch immer vergleichsweise hoher Geburtenhäufigkeit zu erwarten. Der Anstieg in UK und Frankreich entspricht einem Zuwachs an Haushalten um rd. ein Drittel, in Spanien und Norwegen sogar um über 40 % und in Irland um über 70 %. Der relativ schwächste Anstieg ist für Deutschland zu erwarten: +12 %. Doch auch für diese Prognose lohnt der Vergleich mit einer Alternative: Im Jahr 2001 hat UN Habitat für 170 Länder der Erde eine Prognose der Haushaltszahlen bis 2030 veröffentlicht. Insgesamt sind die Ergebnisse ähnlich zu den Befunden von DB Research. Es gibt jedoch einige bemerkenswerte Unterschiede: die UN Habitat Prognosen sind im Großen und Ganzen dahingehend konservativer, als dass sie für die meisten Länder von einem geringeren Anstieg der Haushaltszahlen ausgehen. Für Bulgarien und Ungarn wurde sogar ermittelt, dass die Zahl der Haushalte im Jahr 2030 bereits unter den Wert des Jahres 2000 gesunken sein dürfte. Auch für andere osteuropäische Länder gibt es gemäß der UN Habitat- Prognose kaum noch Zuwachspotenzial. Die implizite Annahme ist entweder ein anhaltend starker Migrationsdruck in Osteuropa in Richtung Westen und/ oder ein weitgehend unverändertes Haushaltsbildungsverhalten. Für Länder mit hohen Geburtenhäufigkeiten weist auch die UN Habitat Prognose starkes Wachstum bis 2030 um rd. ein Drittel aus – im Falle Irlands sogar um rd. 50 %. Der Unterschied im Ergebnis zwischen der UN Habitat-Prognose und der Prognose von DB Research für Spanien wirft ein interessantes Licht auf die Bedeutung der Annahmensetzung für solche Vorausberechnungen. Während Abbildung 58: Haushaltsprognosen für europäische Länder Quellen: UN Habitat, DB Research 0 2 4 6 8 10 UK FR ES IT DE AU PL RO NL HU SE BE IR GR NO PT FI DK BG UN-Habitat DB Research Vergleich von zwei Haushaltsprognosen Veränderung der Zahl der Haushalte, 2000 bis 2030, in Mio. Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 142 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 143 4.3 Auswirkungen für Wohnungsmärkte 143 die UN für Spanien keinen weiteren Anstieg der Haushaltszahlen bis 2030 ausweist, ergibt der DB Research Modellansatz einen Anstieg um immerhin 6 Millionen, also um über 40 %. Dieser Unterschied liegt zu großen Teilen an den verschiedenen verwendeten Bevölkerungsprognosen: Die Publikation von UN Habitat fußte auf einer früheren UN Bevölkerungsprognose und konnte die starken Zuwanderungsjahre nach Spanien nach 2000 nicht berücksichtigen. Sie enthielt also eine deutlich konservativere Zuwanderungsannahme als die jüngeren UN-Prognosen für Spanien. Auch mit Blick auf die Geburtenhäufigkeit sind die jüngeren UN-Prognosen optimistischer. Nun ist es zwar immer sinnvoll, jüngere Daten zu verwenden, da sie mehr Informationen enthalten, doch kann daraus nicht zwangsläufig geschlossen werden, dass die aktuellen Zuwanderungsannahmen durch besondere Ereignisse nicht auch wieder korrigiert werden müssen. Auch hier können Investoren Rückschlüsse aus der Differenz der einzelnen Länderprognosen auf die jeweils mögliche Prognoseunsicherheit ableiten. 4.3.2 Verschiebungen in der Nachfragestruktur Für die Entwicklung der Wohnungsnachfrage und damit auch der Hauspreise spielt nicht nur die Zahl der Haushalte eine Rolle, sondern auch die Frage, wo und wie die Menschen in Zukunft leben möchten. Mankiw und Weil hatten ihre Modellrechnungen auf der Beobachtung aufgebaut, dass die Pro-Kopf- Wohnflächennachfrage älterer Menschen geringer ausfällt als bei Haushalten mittleren Alters. Wenn also die Baby-Boomer in Rente gehen, könnte es zu einem Nachfrageeinbruch kommen, da die Zahl der Senioren mit (vermeintlich) geringem Wohnflächenverbrauch stark wächst und die Zahl der mittelalten Haushalte mit hohem Wohnflächenverbrauch stark schrumpft. Dies unterstellt freilich, dass der Pro-Kopf-Wohnflächenverbrauch in allen Altersklassen in den nächsten Jahrzehnten konstant bleibt. Ein 80-Jähriger im Jahr 2030 hätte denselben Pro-Kopf-Verbrauch wie ein 80-Jähriger heute. Dies muss nicht so sein, denn die Wohnflächennachfrage in einer Altersklasse wird durch drei Effekte bestimmt: 1. Lebenszykluseffekt: Im Laufe des Lebens passen Menschen ihren Wohnflächenverbrauch an ihre Einkommens- und Vermögenssituation sowie an sich ändernde Familiensituationen an. Steigt das Einkommen nach dem Abschluss einer Ausbildung, ziehen viele Menschen in größere Wohnungen. Dies wird gegebenenfalls durch familiären Zuwachs verstärkt, wenn plötzlich der Bedarf an Kinderzimmern oder das Interesse an einem Garten geweckt wird. 2. Remanenzeffekt: Doch der Wohnflächenverbrauch scheint sich ungleichmä- ßig an Einkommens- und Familienänderungen anzupassen. Viele Menschen bleiben auch dann in einer gewohnten Wohnumgebung, wenn die Kinder ausziehen oder das Einkommen im Rentenalter sinkt. Dieses Verharren bezeichnet man als Remanenzeffekt. Dieser Effekt hat etwas mit den Transaktionskosten des Umzugs sowie mit den sozialen Kosten der Integration Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 144 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 145 4 Die demografische Entwicklung in Europa und ihre Implikationen144 in ein neues Umfeld zu tun. Beide steigen mit jedem Jahr, das man in einer Wohnung wohnt, daher benötigt man einen starken Anreiz, um auch im Alter umzuziehen. Empirisch ist die Umzugsbereitschaft im Alter um ein Vielfaches geringer als bei jungen Menschen.41 3. Kohorteneffekt: In den meisten Volkswirtschaften sind die verfügbaren Realeinkommen in den letzten Jahrzehnten stark gewachsen. Heutige Rentnerhaushalte verfügen über mehr Einkommen und Vermögen als frühere Rentnerhaushalte. Sie können sich also einen größeren Wohnflächenverbrauch leisten als frühere Generationen. Da Wohnimmobilien sehr häufig für mehrere Generationen gebaut werden, haben unterschiedlich starke Phasen der Angebotsausweitung zusätzlich positive Effekte auf die Erschwinglichkeit von Wohnraum heute und in früheren Jahren. Nach vorne schauend gilt es also einzuschätzen, wie diese drei Effekte wirken werden. Insbesondere für den Kohorteneffekt und den Remanenzeffekt ist eine Extrapolation der vergangenen Entwicklung zu mehr Flächennachfrage im Alter jedoch eine mutige Annahme, denn die steigende Lebenserwartung zusammen mit hoher Arbeitslosigkeit in vielen europäischen Ländern könnte das Problem von Altersarmut verschärfen. Es ist zwar möglich, dass auch die zukünftigen Seniorenhaushalte im Durchschnitt wohlhabender sind als frühere Seniorenhaushalte – aber eben nur im Durchschnitt. Nicht nur Vermögen vererben sich, es gibt gerade für Deutschland empirische Hinweise, dass sich auch der Zugang zu Bildung und damit der Zugang zu Einkommensmöglichkeiten „vererbt“. Für die Wohnungsnachfrage impliziert dies eine stärkere Aufspaltung der Wohnungsnachfrage in ein wachsendes Luxus- und ein wachsendes unteres Segment zu Lasten der Mitte. Es ist dann auch plausibel, dass der Remanenzeffekt in Zukunft weniger stark ausfallen wird als in der Vergangenheit, weil sich für mehr Menschen der Umzug in kleinere Wohnungen rechnet. Tatsächlich können Demary und Voigtländer bereits auf der Basis des Sozioökonomischen Panels für die letzten Jahre zeigen, dass die Kohorteneffekte bei älteren Menschen kaum noch nachzuweisen sind.42 Für die Daten der Einkommens- und Verbrauchsstichprobe (EVS) des Statistischen Bundesamts gilt dies zwar noch nicht. Doch auch aus diesen Daten lässt sich ablesen, dass die Kohorteneffekte schwächer zu werden scheinen, sprich, der Nachfragezuwachs im Alter im Vergleich zu früheren Seniorengenerationen schwächt sich ab.43 Hier dürften Niveaueffekte eine wichtige Rolle spielen: Auch für die Nachfrage nach Wohnflächen ist abnehmender Grenznutzen zu vermuten, denn der zusätzliche Wohnraum eröffnet nicht nur Gestaltungsmöglichkeiten, er muss auch gepflegt werden. Daher sind für Ostdeutschland gemäß des EVS stärkere Kohorteneffekte nachweisbar als für Westdeutschland. Daraus lässt sich schließen, dass es ähnliche Aufholprozesse auch in mittel- und osteuropäischen Ländern geben dürfte. Hier dürfte also die Wohnfläche je Haushalt noch über einen längeren Zeitraum stärker steigen als im Westen und den Nachfrageimpuls aus der wachsenden Haushaltszahl 41 Vgl. Friedrich, 2008. 42 Vgl. Demary und Voigtländer, 2009. 43 Vgl. Just, 2009. Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 144 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 145 4.3 Auswirkungen für Wohnungsmärkte 145 zusätzlich stärken. Während beispielsweise in Deutschland jeder Mensch statistisch rd. 45 m2 Wohnfläche zur Verfügung hat, sind dies in Italien nur 36 m2, in Spanien 31 m2, in Polen jedoch nur 23 m2 – wobei diese Daten bereits acht Jahre alt sind (Daten aus dem Jahr 2002; neuere Werte sind nicht verfügbar). 4.3.3 Implikationen für Immobilienpreise und Fertigstellungen In einem einfachen Wohnungsmarktmodell mit kurzfristig unelastischem Angebot und elastischer Nachfrage führt ein Anstieg der Wohnungsnachfrage aufgrund eines Bevölkerungszuwachses c.p. zu höheren Mieten und Preisen, da sich das Angebot kurzfristig nicht anpassen lässt. Es ist jedoch unwahrscheinlich, dass dies bereits das Ende aller Anpassungsprozesse beschreibt, denn Investoren und private Bauherren werden auf die Verknappung des Wohnungsangebots reagieren. Die Angebotskurve wird nach Maßgabe der Bauleistung nach außen verschoben, und dies wird die Mieten und Preise wieder etwas sinken lassen. Inwiefern die Mieten ober- oder unterhalb des Ausgangsniveaus liegen werden, hängt davon ab, wie stark die Angebotsausweitung als Reaktion auf die wachsende Nachfrage ausfiel, und von der Stärke der anderen Einflussgrößen. Wie stark also die Wohnungspreise mittelfristig auf einen Bevölkerungsanstieg reagieren, hängt nicht nur von der Stärke des Bevölkerungsimpulses ab, sondern auch von der Gegenreaktion auf der Angebotsseite. Dies gilt grundsätzlich auch für Kommunen, in denen die Bevölkerungszahl sinkt. Auch hier ist der kurzfristige Zusammenhang geradlinig: Die Nachfragekurve verschiebt sich nach innen und bei einem kurzfristig unelastischem Angebot führt dies zu einem Rückgang der Mieten und Preise. Die logische Reaktion müsste dann sein, dass es hier in Analogie zur wachsenden Stadt einen Abriss von Wohnflächen geben muss, damit die Mietrückgänge begrenzt werden können. Es gibt aber einen wichtigen Unterschied in der Anreizstruktur: Bei einer Investition in neuen Wohnraum erzeugt der Investor in erster Linie ein privates Gut und kann die Rendite daraus vollständig für sich verbuchen. Dies ist im Falle des Abrisses anders: Hier hat der Disinvestor die Kosten zu tragen, doch alle anderen Marktteilnehmer profitieren von den stabilisierten Mieten. Der abreißende Akteur erzeugt also allein einen (pekuniären) externen Effekt. Der Anreiz zum Abriss ist (außer bei einem Monopolisten) deutlich geringer als der Anreiz zum Neubau. Dies bedeutet, dass es eine Asymmetrie der Preisanpassung auf einen demografischen Schock geben müsste. Mittelfristig ist der Preisdruck in demografisch belasteten Regionen größer als der Preisschub in demografisch begünstigten Regionen. Maennig und Dust (2008) können für deutsche Zu- und Fortzugsgebiete genau diese Asymmetrie isolieren. In Anlehnung an die Ergebnisse von Maennig und Dust veranschaulicht die Abbildung 59 eindrucksvoll die asymmetrischen Anpassungsprozesse für deutsche Stadtkreise. Auf der x-Achse ist die Entwicklung der Einwohnerzahl in einer Stadt in den Jahren zwischen 2000 und 2009 und auf der y-Achse ist die Veränderung der Wohnungspreise in dieser Zeitspanne dargestellt. Der Zusam- Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 146 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 147 4 Die demografische Entwicklung in Europa und ihre Implikationen146 menhang wurde in zwei Regressionsgeraden für die beiden Teilmengen (Städte mit wachsender Bevölkerung und Städte mit schrumpfender Bevölkerung) durchgeführt. Es ist deutlich zu erkennen, dass die Regressionsgerade für die schrumpfenden Städte nicht nur eine doppelt so große Steigung aufweist, sondern auch, dass das Bestimmtheitsmaß deutlich höher ausfällt als für die Städte mit wachsender Bevölkerung. Tatsächlich ist für die Städte mit wachsender Bevölkerung fast gar kein statistisch signifikanter Zusammenhang zwischen der Bevölkerungsentwicklung und der Hauspreisentwicklung nachzuweisen. Ein Teil der Erklärung für diesen womöglich unbefriedigenden Befund dürfte auch darin zu finden sein, dass in einer wachsenden Kommune die Menschen auf der Suche nach erschwinglichem Wohnraum weiter im Umland suchen werden. Das heißt, die Preisreaktion könnte dann auch für die Zuwachsregionen statistisch belastbarer ausfallen, wenn man die Umlandgemeinden hinzurechnen würde. Für Fortzugsregionen ist dann mit nennenswertem, demografisch bedingtem Preisdruck zu rechnen. Dieser könnte durch die Alterung der Gesellschaft sogar akzentuiert werden – dies war ja letztlich auch das Argument von Mankiw und Weil: In einer aktuellen Studie der Bank für Internationalen Zahlungsverkehr kommt Elöd Takáts zu dem Ergebnis, dass sowohl das Bevölkerungswachstum als auch die Alterung der Gesellschaft in der Vergangenheit die Preisentwicklung in vielen OECD-Staaten beeinflusst hat, wobei bei dem Bevölkerungswachstum ein deutlich positiver und bei der Alterung ein negativer Zusammenhang zum Hauspreiswachstum isoliert werden konnte.44 Der Aspekt der 44 Vgl. Takáts, 2010. Abbildung 59 : Asymmetrische Hauspreisreaktion auf demografische Veränderungen Quellen: BulwienGesa, Destatis, DB Research y = 0,8x + 1,7 R² = 0,06 y = 1,68x + 3,6 R² = 0,34 –40 –30 –20 –10 0 10 20 30 40 –20 –10 0 10 20 30 Demografie und Wohnungspreise x-Achse: Bevölkerungsentw. 2000–2009, in % y-Achse: Wohnungspreise 2000–2009, % Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 146 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 147 4.3 Auswirkungen für Wohnungsmärkte 147 asymmetrischen Reaktion ist in der BIS-Studie nicht enthalten; es kann also sein, dass auch hier der positive Zusammenhang zwischen Bevölkerungswachstum und Hauspreisen eher auf den Rückgang in den Schrumpfungsregionen zurückzuführen ist als auf steigende Preise in wachsenden Ländern. Da es allerdings im Ländersample kaum Phasen mit rückläufiger Einwohnerzahl gab, dürfte insgesamt eine positive Preisreaktion auch in Wachstumregionen im Modell von Takáts übrig bleiben. Für die nächsten 40 Jahre errechnet Takáts für die europäischen Länder sehr unterschiedlich stark ausgeprägten demografisch bedingten Druck auf die Wohnungspreise: Für die Länder Portugal, Griechenland, Spanien, Deutschland und Italien ermittelt er einen partiellen Effekt von rd. 75 Basispunkten, d. h. im Vergleich zu einem demografisch neutralen Szenario werden die realen Hauspreise in diesen Ländern jedes Jahr um etwa 0,75 % langsamer wachsen. Für Frankreich, die Niederlande, Irland und Belgien beläuft sich der Wachstumsabschlag auf etwa 0,5 % pro Jahr und für Schweden, Dänemark, Norwegen und UK nur auf etwa 0,25 % pro Jahr. Wichtig ist, dass es sich bei all diesen Angaben nicht um absolute Preisprognosen handelt, sondern um relative Verschlechterungen gegenüber einem demografisch neutralen Referenzszenario. Für Staaten mit sehr geringem realen Hauspreiswachstum kann dies freilich gleichbedeutend sein mit einem realen Wertverlust. Außerdem täuschen diese nationalen Mittelwerte natürlich über die oben skizzierten regionalen Unterschiede hinweg. Selbst wenn das Einkommenswachstum in Deutschland oder Spanien dafür sorgt, dass das reale Hauspreiswachstum trotz des demografischen Abschlags positiv ausfällt, kann dies dennoch damit einhergehen, dass die Hauspreise in Frankfurt/Oder und der Estremadura fallen, während sie in München und Barcelona zulegen. Die Implikationen für die Entwicklung der Wohnungsfertigstellungen sind ebenso klar: Die Zahl der benötigten Wohnungsneubauten wird in allen Ländern deutlich sinken können. Dies darf natürlich nicht mit den heftigen Einbrüchen auf den Wohnungsbaumärkten der letzten Jahre verwechselt werden. Die jüngsten Entwicklungen waren das Ergebnis eines überzogenen Baubooms und einer Finanz- und Wirtschaftskrise. Sie sind noch nicht der Vorbote der demografischen Verwerfungen. Am ehesten gilt für Deutschland, dass sich hier die demografischen Entwicklungen bereits auf den Wohnungsbaumärkten abzeichnen. Die Zahl der Fertigstellungen war jahrelang rückläufig. Zuletzt wurden deutlich weniger als 200.000 Wohneinheiten pro Jahr neu produziert – knapp ein Drittel der Fertigstellungen, die während des Booms Mitte der 1990er Jahre erzielt wurden. Da gleichzeitig die Wohnungsmieten in Deutschland (in den meisten Städten) weniger stark anstiegen als die allgemeinen Konsumentenpreise, dürfte es im Großen und Ganzen im Zuge des Rückgangs des Bauvolumens nicht zu gravierenden Verknappungen gekommen sein. Mit Blick nach vorne erwarten zahlreiche Prognostiker, dass sich die Zahl der Fertigstellungen weiterhin auf niedrigem Niveau halten wird. Ausgehend von dem aktuell sehr geringen Niveau wäre zwar in den nächsten zehn Jahren nicht mit weiteren demografisch bedingten Rückgängen zu rechnen, mit einem starken Anstieg ist jedoch nach den Vorausberechnungen des empirica-Instituts Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 148 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 149 4 Die demografische Entwicklung in Europa und ihre Implikationen148 (2005) oder des BBR (2006) oder von Demary und Voigtländer (2009) nicht zu rechnen. Interessant ist hierbei vor allem der Unterschied, der zwischen dem Baubedarf für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (MFH) bzw. in Ein- und Zweifamilienhäusern (EZFH) gemacht wird. Während das empirica-Institut insbesondere einen erheblichen Baubedarf bei den Ein- und Zweifamilienhäusern erkennt, rechnet das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung mit einem Anstieg der Fertigstellungen im Mehrfamilienhaussegment. Das empirica-Institut erwartet also einen starken Remanenzeffekt; die älteren Menschen ziehen in den kommenden Jahren nicht die grundsätzlich familiengeeigneten Eigenheime vor den Städten frei. Gleichzeitig suchen junge Familien weiterhin ein kleines Häuschen im Grünen. Daher müssten trotz der demografisch eindeutigen Trends sogar mehr familiengerechte Wohnungen entstehen. Der häufig diskutierte Reurbanisierungstrend bliebe schwach ausgeprägt. Das BB(S)R indes betont implizit die politische Reaktion auf die schrumpfende Bevölkerung. Die Vorausberechnung, es gebe mehr neue Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, ist nichts anderes als die Umsetzung von Verdichtungsstrategien, um effizientere Stadtstrukturen mit geringeren Infrastrukturkosten zu ermöglichen. Während die empirica-Prognose also die Nachfrageseite stärker akzentuiert, spielt beim BB(S)R die Angebotsseite eine etwas größere Rolle. Bei beiden Prognosen entsteht der weitaus größte Teil der neuen Wohnungen in Westdeutschland (WD) und nur ein kleiner Teil in Ostdeutschland (OD). Allerdings verweisen auch einige Autoren darauf, dass der Modernisierungsbedarf in Deutschland in den nächsten Jahren zunehmen wird und dass deshalb das tatsächliche Fertigstellungspotenzial in Deutschland eher bei 400.000 Abbildung 60: Prognose der Wohnungsfertigstellungen für Deutschland Quellen: emprica (2005), BBR (2006) 0 50 100 150 200 250 300 2005– 2010 2011– 2015 2016– 2020 2005– 2010 2011– 2015 2016– 2020 EZFH (WD) MFH (WD) EZFH (OD) MFH (OD) Neubaubedarf unterschiedlich eingeschätzt Fertigstellungen von Wohnungen, in '000 p.a. Empirica-Institut BBSR Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 148 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 149 4.4 Auswirkungen für Büromärkte 149 Wohneinheiten als bei 200.000 Wohnungen liegen könnte.45 Gemäß offizieller Statistik gehen derzeit allerdings erst rd. 40.000 Wohneinheiten jedes Jahr vom Markt ab, der Ersatzbedarf erzwingt also solch einen starken Anstieg der Fertigstellungszahlen noch nicht. Auch die Mietentwicklung signalisiert – bis auf wenige Ballungsräume – weitgehend Entspannung. Kurzfristig werden die Potenzialschätzungen von Günter und Hübl wohl nicht erreicht, da der Wohnungsbestand in Deutschland noch immer aufgrund der Bauwellen nach dem Zweiten Weltkrieg und im Zuge der Wiedervereinigung vergleichsweise jung und großzügig ist. Langfristig altert jedoch auch der jüngste Wohnungsbestand einmal. Dann wird in der Tat der Ersatzbedarf deutlich zunehmen – und zwar ebenso gemäß den Häufungen in der Fertigstellung. Es ist daher falsch anzunehmen, dass der weitere demografische Prozess dazu führen wird, dass die Fertigstellungszahlen sukzessive fallen werden und dass irgendwann gar nichts mehr neu errichtet werden muss. Dies gilt wohl nur in der Nettorechnung, nicht in der Bruttobetrachtung. Wahrscheinlich werden uns diese Wellen der Ersatzinvestitionen jedoch erst in einigen Jahrzehnten erreichen und nicht schon bis 2020.46 4.4 Auswirkungen für Büromärkte Während die Auswirkungen der demografischen Trends auf die Wohnungsmärkte bereits seit Jahrzehnten analysiert und diskutiert werden, gibt es bisher nur vergleichsweise wenige Studien zu den Auswirkungen der Demografie auf die gewerblichen Immobilienmärkte.47 Dies überrascht, denn die Gewerbeimmobilienmärkte müssen ceteris paribus früher auf demografische Trends reagieren als die Wohnungsmärkte, denn die gesellschaftliche Alterung bedeutet, dass die Zahl der Erwerbsfähigen früher und stärker zurückgeht als die Zahl der Einwohner insgesamt. 4.4.1 Rückgang des Erwerbspersonenpotenzials Gemäß der mittleren Variante der UN Bevölkerungsprognose gibt es in den nächsten Jahrzehnten nur noch sehr wenige Länder in Europa, die mit einem Anstieg der Erwerbsfähigenzahl rechnen können: In Großbritannien, Irland, Norwegen und Schweden dürfte die Zahl der Menschen zwischen 15 und 65 Jahren noch bis mindestens 2050 zulegen. In Spanien dürfte der Höhepunkt im Jahr 2020 überschritten werden, in Frankreich, Finnland, den Niederlanden, Polen, Italien fängt die Zahl der Erwerbsfähigen ab 2010 an zu sinken; in Deutschland und Russland wurde der Höhepunkt bereits im Jahre 2000 überschritten. Sowohl in Russland als auch in Deutschland könnte sich der 45 Vgl. Günther und Hübl, 2009. 46 Vgl. Just, 2009. 47 Vgl. neben Just, 2003 und 2009 vor allem Brounen und Eichholtz, 2004.

Chapter Preview

References

Zusammenfassung

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung:

Alles für die immobilien-wirtschaftliche Ausbildung.

Rund um die Immobilie

Das Werk enthält Beiträge zur Entwicklung und Analyse von

* Immobilienprodukten,

* Immobilienmärkten sowie zur

* Immobilienbewertung.

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung

Anschaulich und kompakt werden zentrale Stoffinhalte der immobilienwirtschaftlichen Ausbildung dargestellt: von der Analyse der dominanten Einflussfaktoren der Entwicklung von Immobilienmärkten über die Diskussion um das angemessene Bewertungsverfahren für Immobilien und Immobiliengesellschaften bis hin zu Fragestellungen der Bilanzierung von Immobilien nach internationalen Rechnungslegungsvorschriften.