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Tobias Just, 4.2 Demografische Trends in Europa in:

Hans-Hermann Francke, Heinz Rehkugler (Ed.)

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung, page 147 - 156

2. Edition 2011, ISBN print: 978-3-8006-3808-6, ISBN online: 978-3-8006-4342-4, https://doi.org/10.15358/9783800643424_147

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Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 130 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 131 4 Die demografische Entwicklung in Europa und ihre Implikationen130 als national. Das Problem wird durch die Internationalisierung reduziert. Es wäre zwar mit einem Renditerückgang zu rechnen, dieser bliebe jedoch überschaubar. Die Sorge vor dem Asset Meltdown wäre demnach überzogen.35 Doch was bedeutet dies für jene Vermögensteile, die sich deutlich schwerer internationalisieren lassen? Europäische Unternehmen können Produktionseinheiten nach China verlagern, sie können von dem Absatzwachstum in Indien profitieren. Ein Haus in der Estremadura oder ein Büroobjekt in Chemnitz lässt sich jedoch nicht durch Nachfragezuwächse in Shanghai oder Mumbai plötzlich besser vermieten. Es ist gerade das wichtigste Kennzeichen von Immobilien, nämlich ihre Immobilität, welches das größte Risiko im Zuge demografischer Veränderungen bedeutet. Die Diskussion um einen möglichen Asset Meltdown hat daher auch besonderen Schwung erhalten, als Gregory Mankiw und David Weil vor mehr als zwanzig Jahren eine Studie publizierten, in der sie zu dem Ergebnis kamen, dass die US-Hauspreise im Zuge der gesellschaftlichen Alterung um knapp 50 % nachgeben könnten.36 Daher geht es in diesem Beitrag um drei Problemfelder: Erstens, wie lässt sich das Risiko, das für die Immobilienanlageklasse aus den demografischen Trends erwächst, erfassen? Zweitens, welche Regionen in Europa sind besonders betroffen? Drittens, sind Wohn- und Gewerbeimmobilien unterschiedlich stark von den Trends belastet? 4.2 Demografische Trends in Europa Bevölkerungsvorausberechnungen gelten als vergleichsweise valide, denn ein großer Teil der vorausberechneten Größen ist bereits heute bekannt und bleibt in normalen Zeiten relativ stabil. Die Zahl der Einwohner in einer Region ist definitorisch gleich der Zahl der Einwohner in der Vorperiode zuzüglich der Zuzüge und Geburten und abzüglich der Sterbefälle und der Fortzüge in der betrachteten Periode. Die Differenz aus Geburten und Sterbefällen bezeichnet man als natürlichen Bevölkerungssaldo, die Differenz aus Zu- und Fortzügen ist der Wanderungssaldo. Hieran wird deutlich, warum die obige Einschränkung „in normalen Zeiten“ wichtig für die Verlässlichkeit einer Vorausberechnung ist: Kommt es zu einer bedeutenden Zäsur wie einem Krieg, einer Naturkatastrophe oder der Vereinigung einer reichen, marktwirtschaftlich geprägten Volkswirtschaft mit einer relativ armen, sozialistischen Wirtschaft, kommt es zu einem sehr starken Anstieg der Wanderungsbewegungen. Solche Zäsuren lassen sich jedoch kaum prognostizieren und taugen bestenfalls für Risikoszenarien, nicht jedoch für Basisvarianten. Klammert man die Wanderungsbewegungen aus, reduziert sich die Bevölkerungsdynamik auf die Differenz aus Geburten und Sterbefällen. Für den Zeitraum zwischen 2005 und 2010 weist die UN Population Division (2008) rd. 7,6 Millionen Geburten und 8,4 Millionen Sterbefälle jährlich für Europa aus. Der natürliche Bevölkerungssaldo beträgt also nur etwa 0,1 % der Einwoh- 35 Vgl. Börsch-Supan et al, 2003 sowie Gräf und Schattenberg, 2006. 36 Vgl. Mankiw und Weil, 1988. Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 130 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 131 4.2 Demografische Trends in Europa 131 nerzahl in Europa. Daher sind kurzfristige Bevölkerungsprognosen nicht sehr aufschlussreich. Über mehrere Jahrzehnte summieren sich jedoch auch kleine Veränderungen in der Geburten- oder Sterbehäufigkeit zu großen Differenzen. Gerade für Immobilieninvestionen ist diese langfristige Perspektive sehr wichtig, denn Immobilien werden nicht für Quartale, sondern mitunter für mehrere Generationen gebaut. 4.2.1 Die natürliche Bevölkerungsentwicklung In den letzten 60 Jahren legte die Zahl der Einwohner in Europa um 180 Millionen zu. Allerdings erfolgte dieser Zuwachs sowohl zeitlich als auch regional sehr ungleichmäßig: In den 1950er Jahren wuchs die Zahl der Einwohner in Osteuropa am schnellsten, doch dieses Wachstum verlangsamte sich allmählich und wurde in den 1990er Jahren sogar negativ. In Westeuropa hat sich das Bevölkerungswachstum zwar auch verlangsamt, schwankt aber seit rd. 30 Jahren um eine jährliche Zuwachsrate von rd. 0,3 %; in Süd- und Nordeuropa (inkl. Großbritannien) nahm das Bevölkerungswachstum sogar in den letzten zwei Jahrzehnten wieder etwas zu (im Folgenden wird für die Regionenabgrenzung der Zuordnung der UN Population Division gefolgt. Diese findet man auf der Homepage der UN Population Division). 0 1 2 3 4 5 6 7 0 100 200 300 400 500 600 700 800 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 Osteuropa Westeuropa Nordeuropa Südeuropa Zuwachs p.a. (Europa) Europa wuchs linke Achse: Zahl der Einwohner (Mio.) rechte Achse: Bevölkerungszuwachs p.a. (Mio.) Abbildung 50: Bevölkerungsentwicklung in Europa bis 2010 Quelle: UN Population Division (2008) Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 132 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 133 4 Die demografische Entwicklung in Europa und ihre Implikationen132 Doch dieser Bevölkerungsanstieg lag nicht an einem Geburtenplus. Tatsächlich werden heute etwa ein Drittel Kinder weniger pro Jahr in Europa geboren als 1950 – in einigen Ländern fällt der Rückgang sogar deutlich stärker aus. Die Geburtenhäufigkeit, also die Zahl der Geburten in einem Jahr im Verhältnis zur Zahl der Frauen im gebärfähigem Alter, liegt heute in allen Ländern Europas unter dem Vergleichswert der 1950er oder 1960er Jahre und auch unterhalb von 2,1 Kindern je Frau. Dieser Wert ist zentral, da bei einer Fertilitätsrate von 2,1 Kindern die Zahl der Einwohner ohne Zuwanderung und Alterung in etwa konstant bleibt. Bis Anfang der 1970er Jahre lag die Fertilitätsrate in Europa noch oberhalb dieser „kritischen“ Größe und sank danach deutlich. Derzeit liegt sie bei rd. 1,4 bis 1,5 Kindern je Frau. Zwei Dinge sind hierbei bemerkenswert: Erstens gibt es starke regionale Unterschiede hinsichtlich der absoluten Höhe der Geburtenhäufigkeit. Zweitens nimmt die Geburtenhäufigkeit in quasi allen Regionen Europas seit einigen Jahren wieder (leicht) zu. Im Jahr 2002 gab es in Europa noch insgesamt 16 Länder mit einer Geburtenhäufigkeit von unter 1,3 Kindern, 2008 war es nur noch ein einziges Land.37 Auf Länderebene fallen diese Unterschiede im Verlauf und der absoluten Höhe natürlich noch größer aus. Darauf wird später noch eingegangen. Gleichzeitig nimmt die Zahl der Sterbenden in allen europäischen Ländern stetig zu. Darin zeigt sich letztlich das Bevölkerungswachstum in den Jahrzehnten vor dem Pillenknick: Die Zahl der Sterbefälle hat sich seit den 1950er Jahren in Europa um knapp 2,5 Millionen pro Jahr auf rd. 8,5 Millionen erhöht. Die zu- 37 Vgl. Goldstein et al., 2009. 0 1 2 3 1950 1960 1970 1980 1990 2000 Osteuropa Westeuropa Nordeuropa Südeuropa Rückgang der Fertilitätsraten Geburten je Frau in gebärfähigem Alter Abbildung 51: Fertilitätsraten in Europa Quelle: UN Population Division (2008) Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 132 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 133 4.2 Demografische Trends in Europa 133 nehmende Lebenserwartung, die sich in (nahezu) allen europäischen Ländern für die letzten Jahrzehnte nachweisen lässt, verzögert diese Anpassung etwas. In den westeuropäischen Ländern gewannen die Menschen im Durchschnitt zwischen zehn und 18 Jahren Lebenszeit seit 1950 hinzu. Steigende Einkommen ermöglichen eine bessere medizinische Versorgung, der medizinisch-technische Fortschritt unterstützt dies. Zudem bedeutet der wirtschaftliche Strukturwandel auch, dass viele Menschen in Berufen mit sehr geringem Gefährdungspotenzial arbeiten (Bürodienstleistungen). Neben einem Aufholprozess vieler süd- und osteuropäischen Länder, der durch die wirtschaftliche Konvergenz gegenüber den nord- und westeuropäischen Ländern eröffnet wurde, fällt die Sonderrolle Russlands auf: Der Gewinn an Lebenserwartung beläuft sich binnen 60 Jahren lediglich auf rd. 3,5 Jahre; tatsächlich nahm die Lebenserwartung in Russland in den 1990er Jahren sogar deutlich ab. Auch in Weißrussland sowie etwas schwächer in der Ukraine verlief der Transformationsprozess zunächst derart schwergängig, dass die Lebenserwartung der Menschen abnahm. Für Europa insgesamt übersteigt die Zahl der Sterbefälle jedes Jahr die Zahl der Geburten um etwa 1 Million Menschen. Gerade in Osteuropa und in Teilen Westeuropas gibt es deutlich negative natürliche Bevölkerungssalden, während in Nordeuropa noch positive Salden ausgewiesen werden. Mit Blick auf die demografischen Entwicklungen ist Europa offensichtlich kein homogener Raum. Die europäischen Länder lassen sich grob in drei Gruppen einteilen: In die erste Gruppe fallen z. B. Frankreich, Schweden und UK. Hier ging der natürliche Bevölkerungssaldo in den letzten Jahrzehnten zwar zurück, hat sich aber zuletzt auf einem deutlich positiven Niveau stabilisiert. Diese Länder werden in den kommenden Jahrzehnten aller Voraussicht nach auch ohne 60 65 70 75 80 85 Frankreich Deutschland Italien Polen Russland Spanien Schweden UK 2010 1980 1950 Lebenserwartung steigt Alter in Jahren +14,8 J. +13,0 J. +15,3 J. +15,1 J. +3,4 J. +17,7 J. +9,8 J. +10,9 J. Abbildung 52: Anstieg der Lebenserwartung in Europa Quelle: UN Population Division (2008) Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 134 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 135 4 Die demografische Entwicklung in Europa und ihre Implikationen134 Zuwanderung Bevölkerungswachstum aufweisen. Erst sehr langfristig ist für diese Länder mit einem (schwach) negativen natürlichen Bevölkerungssaldo zu rechnen. In die zweite Gruppe fallen Länder mit noch positivem natürlichem Bevölkerungssaldo, der aber in den letzten Jahren so stark gefallen ist, dass hier schon sehr bald ein negativer Saldo zu erwarten ist. In diese Ländergruppe fallen z. B. Polen (und viele andere mittel- und osteuropäische Länder) sowie Spanien. Zwar sind die Geburtenraten in den mittel- und osteuropäischen Ländern zuletzt wieder leicht gestiegen, sie liegen jedoch noch immer deutlich unterhalb des Ersatzniveaus von 2,1 Kindern je Frau. In die dritte Gruppe schließlich fallen jene Länder, in denen die Geburtenraten schon sehr früh zu sinken begonnen haben. Diese Länder sind bereits seit Jahren auf Zuwanderung angewiesen, um den natürlichen Bevölkerungssaldo auszugleichen. Gelingt dies nicht, schrumpft ihre Einwohnerzahl. Dies gilt v. a. für Russland und Deutschland. In Italien konnte der negative Bevölkerungssaldo zuletzt nur durch starke Zuwanderung kompensiert werden. 4.2.2 Wanderungsbewegungen Die natürlichen Bevölkerungssalden in einer wachsenden Zahl europäischer Staaten werden negativ. Bevölkerungswachstum kann dann nur durch noch stärkere Alterung oder durch Zuwanderung von außen kommen. Umfangreiche Zuwanderung findet jedoch auch innerhalb Europas statt: Aufgrund der Binnenmarktfreiheit ist diese innereuropäische Wanderung bedeutsamer als die Zuwanderung von außerhalb. Migration entsteht, weil viele Menschen ein ähnliches Nutzenkalkül aufstellen und zu dem Urteil kommen, dass ihre Net- –800 –400 0 400 800 1200 1600 Frankreich Deutschland Italien Polen Russland Spanien Schweden UK 1950–1970 1970–1990 1990–2010 Regionale Unterschiede Natürliche Bevölkerungssalden, '000 Abbildung 53: Natürliche Bevölkerungssalden sinken Quellen: UN Population Division (2008), DB Research Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 134 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 135 4.2 Demografische Trends in Europa 135 tonutzen im Zielland ihre Nettonutzen im Herkunftsland übersteigen. Neben Naturkatastrophen, kriegerischen Auseinandersetzungen ist der wichtigste Beweggrund die Möglichkeit, höhere Realeinkommen für sich und Nachfolgegenerationen zu erzielen: Wanderung erfolgt überwiegend von ärmeren in reichere Länder. In Europa gab es beispielsweise in den 1960er Jahren eine ausgeprägte Süd-Nord-Wanderung und nach dem Ende des Sozialismus von Ost nach West. Betrachtet man die Nettozuwanderungsraten für einzelne europäische Länder, zeigen sich sehr große Unterschiede – sowohl in der Zeit als auch zwischen den Ländern. Bereits mit diesen sehr weit gefassten Mittelwerten kommen gravierende Umschwünge zum Ausdruck (z. B. für UK, Spanien oder Ita lien). Tatsächlich verdecken diese Mittelwerte noch heftigere Bewegungen in Einzeljahren. Beispielsweise gab es in Deutschland seit etwa fünf Jahren eine deutliche Beruhigung der Zuwanderung, zuletzt gab es sogar einen negativen Wanderungssaldo für Deutschland. Nach vorne schauend verwenden Demografen häufig langfristige Mittelwerte, um mögliche Sonderentwicklungen zu glätten. Die UN gewichtet in ihren internationalen Bevölkerungsvorausberechnungen die Entwicklungen der letzten Jahre sehr stark. Für Frankreich oder Schweden ist diese Vorgehensweise wohl kein Problem; dort waren die Zuwanderungsraten über Jahrzehnte sehr stabil. Doch wie sieht es für Spanien oder UK aus? Bleibt es wirklich für die nächsten 40 Jahre richtig, dass UK viel beliebter als Zuwanderungsziel bleibt als in den Jahren zwischen 1950 und 1990? Bleibt Spanien innerhalb dieses Ländersamples das beliebteste Zielland internationaler Migration, oder spiegelt sich in der aktuellen Wanderungsannahme nur die starke Zuwanderung der letzten 20  Jahre und damit zum Teil der hohe Bedarf an Bauarbeitskräften für das Schaffen einer Baublase? Wird auch in den nächsten 40 Jahren ein anhaltend schwacher Nettofortzug von Ost nach West die Wanderungsbilanz für Polen dominieren? –3 –2 –1 0 1 2 3 4 5 6 7 FrankreichDeutschl.ItalienPolenRusslandSpanienSchwedenUK 2010–2050 1990–2010 1970–1990 1950–1970 Wanderung in Europa Nettozuwanderungsrate (Nettowanderung je 1.000 Einwohner im Zielland) Abbildung 54: Nettozuwanderungsraten in europäischen Ländern Quelle: UN Population Division Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 136 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 137 4 Die demografische Entwicklung in Europa und ihre Implikationen136 Diese Fragen sollen verdeutlichen, dass es sich bei den Wanderungsannahmen in Bevölkerungsprognosen um den Versuch plausibler Setzungen handelt. Hier lohnt nicht nur in Einzelfällen eine kritische Prüfung, sondern auch eine regelmäßige Aktualisierung. 4.2.3 Bevölkerungsvorausberechnungen für Europa Eine Bevölkerungsvorausberechnung ist der Versuch, mit plausiblen Annahmen hinsichtlich der zentralen Einflussgrößen die Entwicklung konsistent zu erfassen. Im Folgenden werden die Ergebnisse der mittleren Variante der UN Population Division dargestellt. Diese mittlere Variante geht von einer anhaltenden Verlängerung der Lebenserwartung, einem moderaten Anstieg der Fertilitätsraten und einer Nettozuwanderung, die sich an den Werten der letzten Jahre orientiert, aus. Insgesamt nimmt die Einwohnerzahl in Europa ab 2015 langsam ab. Im Jahr 2050 leben dann etwa 6 % weniger Menschen in Europa als heute. Allerdings erfolgt diese Entwicklung sehr uneinheitlich: In Nordeuropa nimmt die Zahl der Einwohner bis 2050 um über 14 % stetig zu. In Südeuropa stagniert die Einwohnerzahl, wobei dies in erster Linie den positiven Impulsen in Spanien geschuldet ist. Auch in Westeuropa halten sich die Bevölkerungsverluste in Deutschland und die Zuwächse in anderen Ländern (v. a. Frankreich) in etwa die Waage. Starke Bevölkerungsverluste würde es gemäß dieses Szenarios in Osteuropa geben. Die unzureichende Fertilität wird durch Fortzüge nach Westen verstärkt, und diese beiden Effekte können durch Zuzüge aus anderen Regionen nicht überkompensiert werden. Im Jahr 2050 würden 18 % weniger Menschen in Osteuropa leben als heute. Gleichzeitig altert die europäische Wohnbevölkerung in den nächsten Jahrzehnten sehr stark. Gerade in den Ländern, in denen die Geburtenhäufigkeit besonders früh und nachhaltig abnahm, wird der Anteil der über 80-Jährigen Abbildung 55: Bevölkerungsprognose für Europa 2010–2050, in % Quelle: UN Population Division Einwohner (Mio.) 2010 2030 2050 Frankreich 62,6 66,5 67,7 Deutschl. 82,0 77,9 70,5 Italien 60,1 59,5 57,1 Polen 38,0 36,2 32,0 Russland 140 129 116 Schweden 9,3 10,1 10,6 Spanien 45,3 49,8 51,3 UK 61,9 68,0 72,4 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 136 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 137 4.2 Demografische Trends in Europa 137 rasch zulegen. In Deutschland werden bereits in 20 Jahren fast 10 % der Wohnbevölkerung über 80 Jahre alt sein. Im Jahr 2050 wird jeder siebte Mensch in Deutschland und Italien über 80 Jahre alt sein. Die Verschiebung der Altersstruktur wird durch drei Einflussfaktoren bestimmt: die geringe Geburtenhäufigkeit, die Wanderungen der vornehmlich jungen Menschen und den Anstieg der Lebenserwartung. Daher werden auch die osteuropäischen Gesellschaften rasch altern, hier dürfte sich die stärkste Dynamik aber erst nach 2030 entfalten. Letztlich wird sich der Anteil der über 80-Jährigen in allen europäischen Ländern bis 2050 mindestens verdoppeln. Diese Entwicklung gilt zudem als deutlich sicherer als die Entwicklung der Einwohnerzahlen. Dies hat auch für Immobilieninvestoren wichtige Implikationen: Hinsichtlich der Nachfrageentwicklung von seniorengerechten oder sogar Pflegeimmobilien in den europäischen Ländern gibt es geringere Irrtumswahrscheinlichkeiten als mit Blick auf familiengerechte Immobilienformate. 4.2.4 Regionale Unsicherheiten Bevölkerungsvorausberechnungen bieten konsistente Szenarien für die zukünftige Entwicklung an. Sie sind nicht per se richtig oder falsch, allenfalls können die getroffenen Annahmen als plausibel oder weniger plausibel gelten. Daher bieten die meisten Bevölkerungsforscher auch mehrere Szenarien an. Die UN Population Division bietet insgesamt vier Modellvarianten an. Für die Weltbevölkerung im Jahr 2050 trennen die oberste Variante 3 Milliarden Menschen von der untersten Variante. Für Europa liegen zwischen der obersten Variante mit hoher Fertilität und der untersten Variante mit geringer Fertilität 180 Millionen Einwohner im Jahr 2050. Unverbesserliche Optimisten wie auch pathologische Abbildung 56: Veränderung des Anteils der über 80-Jährigen 2010–2030, in % Quelle: UN Population Division Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 138 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 139 4 Die demografische Entwicklung in Europa und ihre Implikationen138 Pessimisten können sich also auf dieselben Forscher beziehen. Doch weil alle Annahmen transparent sind, können Nutzer sich jene Szenarien aussuchen, die für sie am plausibelsten klingen, und ihre Strategie demgemäß ausrichten. Sie machen keine systematischen Rechenfehler, vor unsystematischen „Annahmefehlern“ gibt es jedoch keinen Schutz. Daraus folgt für Immobilieninvestoren offenbar, dass die demografischen Trends unternehmerisches Handeln nicht obsolet machen. Zwei Dinge sind hierbei zusätzlich zu beachten: Erstens machen es sich die UN- Forscher vergleichsweise einfach, denn sie variieren ihre Szenarien nicht nach Migrationsannahmen bzw. gemäß möglicher zusätzlicher Lebenserwartung, sondern ausschließlich nach der Fertilitätsannahme. Dies bedeutet jedoch nicht, dass es bei den anderen Bestimmungsfaktoren nicht auch unterschiedliche Einschätzungen geben kann. Bei einer konkreten Investitionsentscheidung lohnt daher das Heranziehen weiterer Analysen, beispielsweise für Deutschland jene des Statistischen Bundesamts. Dessen Analysten bieten beispielsweise insgesamt 15 Szenarien an.38 Zweitens, die Prognoseunsicherheiten werden umso größer, je kleinteiliger Regionen sind, für die eine Vorausberechnung erstellt wird. Es wurde oben gezeigt, dass es bereits mutig scheint, für einen Zeitraum von 40 Jahren auf der Ebene der Nationalstaaten konstante Migrationsraten anzunehmen; für Bundesländer oder sogar Kreisregionen ist dies um ein Vielfaches schwieriger, da alle Binnenwanderungsströme, die sich auf nationaler Ebene ausgleichen, hier zum Tragen kommen. Für Immobilieninvestoren sind jedoch gerade die kleinräumigen Entwicklungen entscheidend, da eine Immobilie bei Nachfrageschwund nicht von Chemnitz nach München verschoben werden kann, und Binnenwanderungen gerade für die sensiblen Standorte wichtiger sind als mögliche Veränderungen in der Fertilitätsrate oder in der Außenwanderung. Um die Unsicherheiten bei der Annahmensetzung für die Binnenwanderungsströme zu reduzieren, lohnt der Vergleich mehrerer regionaler Vorausberechnungen, um eine Investitionsentscheidung zu untermauern. Für Deutschland konnte gezeigt werden, dass es nicht nur zwischen Bevölkerungsforschern unterschiedliche Einschätzungen hinsichtlich der Gewinner- und Verliererregionen gibt, selbst dieselbe Forschungseinrichtung kommt mitunter binnen weniger Jahren zu nennenswerten Anpassungen der Prognose, weil neue Informationen verarbeitet werden konnten.39 Aus dieser zusätzlichen Prognoseunsicherheit ließe sich beispielsweise auch die Empfehlung für sicherheitsorientierte Investoren ableiten, nur in solche Regionen zu investieren, in denen Bevölkerungsforscher einer ähnlichen (positiven) Meinung sind oder indirekt in stark regional diversifizierte Portfolios zu investieren. Dies gilt natürlich insbesondere für international diversifizierte Portfolios, da in diesem Abschnitt ja gerade deutlich wurde, dass sich das demografische Schicksal Europas keineswegs für alle Länder gleich trüb darstellt. Die Prognoseunsicherheiten gelten freilich auch für die anderen Länder und deren Teilmärkte, das Gebot zur Streuung entfällt für risikobewusste Investoren auf internationaler Ebene nicht. 38 Vgl. Destatis, 2009. 39 Vgl. die Auswertungen von Just, 2009, S. 36 ff. Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 138 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 139 4.3 Auswirkungen für Wohnungsmärkte 139 4.3 Auswirkungen für Wohnungsmärkte Die demografischen Entwicklungen sind ein sehr wichtiger Bestimmungsfaktor für die Nachfrage nach Wohnimmobilien: Ceteris paribus fragen nun einmal mehr Menschen auch mehr Wohnraum nach als weniger Menschen. Für vorausschauende Investoren sind nicht nur frühere Entwicklungen, die sich bereits heute in Form von Wohnungsknappheit oder Leerständen zeigen, relevant, sondern gerade auch die zukünftigen. Dies wird mit Hilfe einer einfachen Barwertberechnung deutlich: Wenn i der Diskontfaktor für eine Investition ist, dann lohnen sich alle Investitionen mit C0>0. ( ) ( ) n t t n 0 0 t n t 1 Einnahmen Ausgaben Verkaufserlös C Investitionsausgabe 1 i 1 i= − = − + + + + Demografische Entwicklungen wirken nun in vierfacher Form auf das Investitionskalkül: Einnahment: Zukünftige Mieten werden sich gemäß dem Zusammenspiel aus Angebot und Nachfrage entwickeln. Ziehen viele Menschen fort, kann es bei unzureichendem Abriss zu leerstehenden Wohnungen kommen. Der Druck auf Mieten steigt. In demografisch gefährdeten Regionen kann es sinnvoll sein, die Erwartungen an das Mietwachstum zu senken. Ausgabent: Eine alternde Gesellschaft fragt andere Güter nach als eine jugendliche Gesellschaft. Dies dürfte auch für das Gut „Wohnungsnutzung“ gelten. Es kann häufiger notwendig sein, eine Wohnung an eingeschränkte Bewegungsfähigkeit der Mieter anzupassen. Dies können Treppenlifte, Fahrstühle im Haus, verbreiterte Türen oder Haltevorrichtungen im Bad sein. Diese Ausgaben sind sicherlich nicht für alle Haushalte mit älteren Menschen notwendig, insgesamt aber für eine wachsende Zahl an Menschen. Verkaufserlösn: Am Ende des Investitionszyklus zeigt sich im erzielbaren Verkaufserlös das ebenfalls durch mögliche demografische Veränderungen gesenkte Mietsteigerungspotenzial sowie zusätzliche Ausgaben in den Folgeperioden. Der Verkaufserlös ist ja nichts anderes als das zukünftige Investitionskalkül des nächsten Käufers. Diskontfaktor i: Im Diskontfaktor spiegelt sich die Entwicklung der risikolosen Anlage, z. B. einer deutschen Staatsanleihe, und die spezifische Risikoprämie der Immobilienanlageklasse. Während die Entwicklung der langfristigen Zinsen wahrscheinlich durch die demografischen Entwicklungen in belasteten Ländern unter (etwas mehr) Druck kommen, könnte dieser Senkungseffekt durch steigende Risikoprämien kompensiert werden. Allerdings zeigt sich das höhere Risiko ja bereits in möglicherweise gesenkten Mietwachstumsraten. Je mehr vorausschauende Investoren bereits heute diese Anpassungen vornehmen, desto mehr wird auch die Investitionsausgabe0 bereits heute von den Erwartungen betroffen sein. In den heutigen Preisen müssten dann – zumindest

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References

Zusammenfassung

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung:

Alles für die immobilien-wirtschaftliche Ausbildung.

Rund um die Immobilie

Das Werk enthält Beiträge zur Entwicklung und Analyse von

* Immobilienprodukten,

* Immobilienmärkten sowie zur

* Immobilienbewertung.

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung

Anschaulich und kompakt werden zentrale Stoffinhalte der immobilienwirtschaftlichen Ausbildung dargestellt: von der Analyse der dominanten Einflussfaktoren der Entwicklung von Immobilienmärkten über die Diskussion um das angemessene Bewertungsverfahren für Immobilien und Immobiliengesellschaften bis hin zu Fragestellungen der Bilanzierung von Immobilien nach internationalen Rechnungslegungsvorschriften.