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Tobias Just, 4.1 Einführung: Droht der Asset Meltdown? in:

Hans-Hermann Francke, Heinz Rehkugler (Ed.)

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung, page 145 - 147

2. Edition 2011, ISBN print: 978-3-8006-3808-6, ISBN online: 978-3-8006-4342-4, https://doi.org/10.15358/9783800643424_145

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Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 126 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 127 4Die demografische Entwicklung in Europa und ihre Implikationen für  Immobilienmärkte Dr. Tobias Just Kapitelübersicht 4.1 Einführung: Droht der Asset Meltdown? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129 4.2 Demografische Trends in Europa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130 4.2.1 Die natürliche Bevölkerungsentwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131 4.2.2 Wanderungsbewegungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134 4.2.3 Bevölkerungsvorausberechnungen für Europa . . . . . . . . . . . . . . . 136 4.2.4 Regionale Unsicherheiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137 4.3 Auswirkungen für Wohnungsmärkte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139 4.3.1 Zahl und Struktur der Haushalte entscheidet . . . . . . . . . . . . . . . . 140 4.3.2 Verschiebungen in der Nachfragestruktur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143 4.3.3 Implikationen für Immobilienpreise und Fertigstellungen . . . . . 145 4.4 Auswirkungen für Büromärkte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149 4.4.1 Rückgang des Erwerbspersonenpotenzials . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149 4.4.2 Strukturwandel setzt sich fort . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151 4.4.3 Investitionsrisiken im Vergleich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153 4.5 Schlussbemerkungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156 4.6 Literaturverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 128 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 129 4.1 Einführung: Droht der Asset Meltdown? Die demografischen Entwicklungen in Europa und insbesondere in Deutschland haben in den letzten Jahren stark an medialer und folglich auch an politischer Aufmerksamkeit gewonnen: Die Menschen werden dankenswerterweise immer älter, gleichzeitig sank die Geburtenhäufigkeit in vielen Ländern innerhalb der letzten vier Jahrzehnte in allen europäischen Ländern unter jene Rate, die zum Erhalt der Bevölkerungszahl (ohne Zuwanderung und Alterung) notwendig wäre. Schließlich haben sich mit der Öffnung des Eisernen Vorhangs für viele Menschen in Osteuropa bis dato ungeahnte Opportunitäten im Westen aufgetan. Die enormen Einkommensgefälle führten zu umfangreicher Ost- West-Wanderung. Alle diese Entwicklungen haben gravierende gesamtwirtschaftliche Auswirkungen. Weniger Erwerbsfähige stehen mehr Senioren mit Rentenansprüchen gegenüber. Dies hat wahrscheinlich negative Konsequenzen für das wirtschaftliche Wachstum, v. a. aber massive Verteilungsimplikationen zwischen den Generationen. Eine mit dieser Konstellation häufig verbundene Forderung ist die Stärkung privater kapitalgedeckter Komponenten in den sozialen Sicherungssystemen. Eine entscheidende Frage für die Ausgestaltung und die Handlungsspielräume bei solch einer Akzentverschiebung muss dann folgerichtig sein, welche Kapitalanlagen denn überhaupt demografiefest sind. Was hilft es, ein Rentenversicherungssystem beispielsweise vom Umlage- auf ein Kapitaldeckungsverfahren umzustellen, wenn die geschaffene Kapitaldecke ebenfalls unter dem demografischen Schock in Mitleidenschaft gezogen wird? Und auch in jenen Ländern, in denen solch ein Umstieg nicht diskutiert wird bzw. nicht notwendig erscheint, stellt sich die Frage, welche Kapitalanlagen besonders von demografischen Veränderungen betroffen sind. Es geht also darum, ob es im Zuge von Bevölkerungsalterung und -schrumpfung zum Asset Meltdown, also zum Schmelzen der Vermögensbestände, kommen muss. In klassischen Lebenszyklusmodellen geschlossener Volkswirtschaften wird dieses Problem in der Tat rasch riesengroß. Unterstellt man nämlich, dass die Sparquote im Lebenszyklus schwankt, dass sie in der Jugend negativ ist, in der Erwerbsphase deutlich positiv und im Alter wieder negativ wird, so bedeutet ein starker Anstieg der Seniorenzahlen mit gleichzeitig starkem Rückgang der Erwerbstätigenzahlen, dass das zunehmende Entsparen der Älteren ein Überangebot von Kapitalwerten in den nächsten Jahrzehnten bedeutet: Aktien und Anleihen würden verkauft, ihre Preise würden unter Druck geraten. Gesamtwirtschaftlich ist man gegen diese Entwicklung besser gefeit, wenn man dem Problem durch Produktivitätssteigerungen „davon wächst“, denn dann könnte die Ersparnis der Erwerbstätigen schneller zunehmen als das Entsparen der Senioren. Oder aber die Volkswirtschaft öffnet sich, denn so können die Kapitalanleger von den Entwicklungen der demografisch begünstigten Volkswirtschaften v. a. in Asien profitieren; zudem spielen die verkauften Assets der Senioren in den alternden Gesellschaften global eine kleinere Rolle Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 130 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 131 4 Die demografische Entwicklung in Europa und ihre Implikationen130 als national. Das Problem wird durch die Internationalisierung reduziert. Es wäre zwar mit einem Renditerückgang zu rechnen, dieser bliebe jedoch überschaubar. Die Sorge vor dem Asset Meltdown wäre demnach überzogen.35 Doch was bedeutet dies für jene Vermögensteile, die sich deutlich schwerer internationalisieren lassen? Europäische Unternehmen können Produktionseinheiten nach China verlagern, sie können von dem Absatzwachstum in Indien profitieren. Ein Haus in der Estremadura oder ein Büroobjekt in Chemnitz lässt sich jedoch nicht durch Nachfragezuwächse in Shanghai oder Mumbai plötzlich besser vermieten. Es ist gerade das wichtigste Kennzeichen von Immobilien, nämlich ihre Immobilität, welches das größte Risiko im Zuge demografischer Veränderungen bedeutet. Die Diskussion um einen möglichen Asset Meltdown hat daher auch besonderen Schwung erhalten, als Gregory Mankiw und David Weil vor mehr als zwanzig Jahren eine Studie publizierten, in der sie zu dem Ergebnis kamen, dass die US-Hauspreise im Zuge der gesellschaftlichen Alterung um knapp 50 % nachgeben könnten.36 Daher geht es in diesem Beitrag um drei Problemfelder: Erstens, wie lässt sich das Risiko, das für die Immobilienanlageklasse aus den demografischen Trends erwächst, erfassen? Zweitens, welche Regionen in Europa sind besonders betroffen? Drittens, sind Wohn- und Gewerbeimmobilien unterschiedlich stark von den Trends belastet? 4.2 Demografische Trends in Europa Bevölkerungsvorausberechnungen gelten als vergleichsweise valide, denn ein großer Teil der vorausberechneten Größen ist bereits heute bekannt und bleibt in normalen Zeiten relativ stabil. Die Zahl der Einwohner in einer Region ist definitorisch gleich der Zahl der Einwohner in der Vorperiode zuzüglich der Zuzüge und Geburten und abzüglich der Sterbefälle und der Fortzüge in der betrachteten Periode. Die Differenz aus Geburten und Sterbefällen bezeichnet man als natürlichen Bevölkerungssaldo, die Differenz aus Zu- und Fortzügen ist der Wanderungssaldo. Hieran wird deutlich, warum die obige Einschränkung „in normalen Zeiten“ wichtig für die Verlässlichkeit einer Vorausberechnung ist: Kommt es zu einer bedeutenden Zäsur wie einem Krieg, einer Naturkatastrophe oder der Vereinigung einer reichen, marktwirtschaftlich geprägten Volkswirtschaft mit einer relativ armen, sozialistischen Wirtschaft, kommt es zu einem sehr starken Anstieg der Wanderungsbewegungen. Solche Zäsuren lassen sich jedoch kaum prognostizieren und taugen bestenfalls für Risikoszenarien, nicht jedoch für Basisvarianten. Klammert man die Wanderungsbewegungen aus, reduziert sich die Bevölkerungsdynamik auf die Differenz aus Geburten und Sterbefällen. Für den Zeitraum zwischen 2005 und 2010 weist die UN Population Division (2008) rd. 7,6 Millionen Geburten und 8,4 Millionen Sterbefälle jährlich für Europa aus. Der natürliche Bevölkerungssaldo beträgt also nur etwa 0,1 % der Einwoh- 35 Vgl. Börsch-Supan et al, 2003 sowie Gräf und Schattenberg, 2006. 36 Vgl. Mankiw und Weil, 1988.

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References

Zusammenfassung

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung:

Alles für die immobilien-wirtschaftliche Ausbildung.

Rund um die Immobilie

Das Werk enthält Beiträge zur Entwicklung und Analyse von

* Immobilienprodukten,

* Immobilienmärkten sowie zur

* Immobilienbewertung.

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung

Anschaulich und kompakt werden zentrale Stoffinhalte der immobilienwirtschaftlichen Ausbildung dargestellt: von der Analyse der dominanten Einflussfaktoren der Entwicklung von Immobilienmärkten über die Diskussion um das angemessene Bewertungsverfahren für Immobilien und Immobiliengesellschaften bis hin zu Fragestellungen der Bilanzierung von Immobilien nach internationalen Rechnungslegungsvorschriften.