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Harald Nitsch, 3.1 Problemstellung in:

Hans-Hermann Francke, Heinz Rehkugler (Ed.)

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung, page 120 - 122

2. Edition 2011, ISBN print: 978-3-8006-3808-6, ISBN online: 978-3-8006-4342-4, https://doi.org/10.15358/9783800643424_120

Bibliographic information
Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 100 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 101 3Tobins q: Vom Analyserahmen zum praktischen Tool Prof. Dr. Harald Nitsch, DHBW Mannheim Kapitelübersicht 3.1 Problemstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103 3.2 Tobins q als Analyserahmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104 3.2.1 Das Konzept des Tobinsschen q-Wertes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104 3.2.2 Immobilien als Teil eines Portfolios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106 3.2.3 Ein anderer Blickwinkel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108 3.2.4 Tobins q als Renditeverhältnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109 3.2.5 Durchschnittliches oder marginales q? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111 3.3 Tobins q als praktisches Tool: Übertragung auf  Immobilienmärkte . . 112 3.3.1 Besondere Gutseigenschaften der Immobilie . . . . . . . . . . . . . . . . . 112 3.3.2 Erfahrungen aus der Schätzung von Investitions funktionen im Bereich börsennotierter Unternehmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114 3.3.3 Die Berechnung von q Werten in Immobilienmärkten . . . . . . . . . 115 3.4 Fallstudie: Immobilieninvestition in  Baden-Württemberg . . . . . . . . . . . 117 3.4.1 Eine Immobilieninvestitionsfunktion für  Baden-Württemberg . 117 3.4.2 Ausstrahlung von q-Werten in die Fläche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123 3.5 Fazit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125 3.6 Literaturverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 102 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 103 3.1 Problemstellung Bauinvestitionen haben für die deutsche Volkswirtschaft einen bedeutenden Anteil an der Nachfrageentwicklung. Im Jahr 2008 machten sie mit 244,99 Mrd. Euro immerhin 9,8 % des deutschen Bruttoinlandsproduktes aus und überstiegen damit die Summe aus Ausrüstungsinvestitionen und Investitionen in sonstige Anlagen, die gemeinsam bei lediglich 229,72 Mrd. Euro lagen. Im Jahr 1994 erreichten die deutschen Bauinvestitionen sogar einen Anteil von 14,8 % des BIP.24 Diese Beispiele verdeutlichen, dass der Bausektor neben seinem relativ großen Anteil am BIP erheblichen Schwankungen unterworfen ist. Ein kurzer Blick in die Zeitreihen stellt für den Zeitraum 2000–2008 die Entwicklung der beiden Größen einander gegenüber. Das BIP zeigt im Jahr 2002 einen deutlichen Einbruch der Wachstumsrate, die sich jedoch für den betrachteten Zeitraum auf niedrigem Niveau verstetigt.25 Die Bauinvestitinen folgen dagegen bereits seit dem Jahr 2000 einem fallenden Trend, der sich zum Jahr 2006 umkehrt. Der Gesamteindruck besteht in einer deutlich höheren Volatilität der Bauinvestitionen gegenüber dem BIP. Insbesondere scheint keine einfache und offensichtliche Beziehung zwischen beiden Größen zu bestehen. Wie lässt sich die Entwicklung der Bauinvestitionen nun erklären? Bei der Untersuchung dieser Frage kommt das Konzept Tobins q zum Einsatz. Tobins q ist ein Erklärungsansatz für die Bauinvestition, der alle für die Investitionsentscheidung ausschlaggebenden Informationen in einer einzigen Kenngröße zusammenfasst – eben dem q-Wert. Ursprünglich allgemein für Realkapitalinvestitionen formuliert, lässt es sich auf den Spezialfall des Immobilienkapitals anwenden. Der Begriff der Investition steht dabei für die Produktion neuer Kapitaleinheiten, so dass ein Neubau einen Investitionsvorgang darstellt, der Eigentümerwechsel einer Gebrauchtimmobilie dagegen nicht.26 Der q-Wert wurde von James Tobin im Rahmen seiner makroökonomischen Portfoliotheorie entwickelt. Der innovative Beitrag dieser Theorie, die neben anderen Arbeiten Tobin später den Nobelpreis einbrachte, besteht in einer veränderten Sichtweise der Volkswirtschaft. Während sich frühere Ansätze auf die Ströme des Wirtschaftskreislaufs – Einkommen, Konsum, Investition – beschränkten, lenkt Tobin die Aufmerksamkeit auf die Bestände. Die Portfo- 24 Quelle: Sachverständigenrat, eigene Berechnungen. Die Abgrenzung der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung enthält allerdings auch öffentliche Investitionen wie den Straßenbau und ist für unser Thema eher zu weit. 25 Im gewählten logarithmischen Maßstab überträgt sich eine konstante Wachstumsrate in eine Gerade. Die linke Skala bezieht sich auf das BIP, die rechte auf die Bauinvestitionen. 26 Dies widerspricht der betriebswirtschaftlichen Abgrenzung, die eine Investition durch Zahlung und Rückfluss der Mittel definiert. In der hier vorliegenden volkswirtschaftlichen Definition des Begriffs kann man beispielsweise nicht in gebrauchte Immobilien „investieren“, da sie bereits hergestellt sind. Aus betriebswirtschaftlicher Sicht wäre dies jedoch problemlos möglich, da man eine heutige Zahlung mit Hoffnung auf zukünftige Erträge leistet. Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 104 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 105 3 Tobins q: Vom Analyserahmen zum praktischen Tool104 liotheorie untersucht die Gestaltung der Vermögensbestände hinsichtlich ihrer Höhe und Struktur. Erklärt man den Unterschied zwischen dem gegenwärtigen Vermögen und dem von den Wirtschaftseinheiten angestrebten, so versteht man auch den Strom der Investitionen, welche die Bewegung hin zum erwünschten Portfolio darstellen. 3.2 Tobins q als Analyserahmen 3.2.1 Das Konzept des Tobinsschen q-Wertes „… the market valuation of equities, relative to the replacement cost of the physical assets they represent, is the major determinant of new investment.“ (Tobin & Brainard, 1968) Die makroökonomische Portfoliotheorie befasst sich mit der Wahl zwischen unterschiedlichen Vermögensgütern. Das Vermögen (Bestandsgröße) ist die Quelle des Einkommens (Stromgröße). So fließt das Arbeitseinkommen aus der Quelle des Humankapitals, das Zinseinkommen aus der Quelle des Geldkapitals und Mieten aus der Quelle des Immobilienkapitals.27 Den Vermögensgütern ist gemeinsam, dass sie ihre Leistungen und die damit verbundenen Einkommen über längere Zeiträume abgeben. Ihre Lebensdauer erstreckt sich in eine mehr 27 Die Begriffe „Kapital“ und „Vermögen“ werden hier austauschbar verwendet. 2,400 2,200 2,000 1,800 1,600 1,400 250 240 230 220 210 200 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 BIP Bauinvestitionen Abbildung 41: BIP und Bauinvestitionen, Deutschland 2000–2008

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Zusammenfassung

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung:

Alles für die immobilien-wirtschaftliche Ausbildung.

Rund um die Immobilie

Das Werk enthält Beiträge zur Entwicklung und Analyse von

* Immobilienprodukten,

* Immobilienmärkten sowie zur

* Immobilienbewertung.

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung

Anschaulich und kompakt werden zentrale Stoffinhalte der immobilienwirtschaftlichen Ausbildung dargestellt: von der Analyse der dominanten Einflussfaktoren der Entwicklung von Immobilienmärkten über die Diskussion um das angemessene Bewertungsverfahren für Immobilien und Immobiliengesellschaften bis hin zu Fragestellungen der Bilanzierung von Immobilien nach internationalen Rechnungslegungsvorschriften.