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3.3 Überblick der Normen und Richtlinien in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Facility Management, page 68 - 74

Handbuch für Studium und Praxis

2. Edition 2012, ISBN print: 978-3-8006-3836-9, ISBN online: 978-3-8006-4182-6, https://doi.org/10.15358/9783800641826_68

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Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 49 493.3 Überblick der Normen und Richtlinien auf regionaler Ebene. In den Landesvertretungen koordiniert der VDI die Zusammenarbeit mit der Politik und den Behörden einzelner Bundesländer. International kooperiert der VDI mit mehreren Ingenieurvereinen, um die Erfahrungen von Ingenieuren in aller Welt zusammenzubringen; in 15 Ländern sind VDI-Freundeskreise tätig. Der VDI verbindet Technik und Wissenschaft. Die Grundlage für die technischwissenschaftliche Arbeit sind die 22  VDI-Fachgesellschaften mit ihren über 10.000 ehrenamtlich tätigen Mitgliedern, in denen in über 800  Ausschüssen neueste technische Entwicklungen aufgegriffen und der Öffentlichkeit zur Verfügung gestellt werden, bspw. durch die VDI-Richtlinien, den anerkannten Regeln zum Stand der Technik. 3.3 Überblick der Normen und Richtlinien 3.3.1 Vergleich DIN 32736 und GEFMA 100 Die für das Facility Management einschlägige Norm stellt, neben der DIN EN 15221-1 „Facility Management – Teil 1: Begriffe“ die DIN 32736 dar, welche unter dem Titel „Gebäudemanagement – Begriffe und Leistungen“ mit dem Beiblatt „Gegenüberstellung von Leistungen“ geführt wird. Das Pendant bilden die GEFMA-Richtlinien der Reihe 100 ff. Denn diese beinhalten die Definition, Struktur und Beschreibung von Facility Management im Allgemeinen und die jeweiligen Leistungsbilder von Einzelleistungen im Besonderen. Der tabellarische Vergleich orientiert sich an der Aufteilung des Facility Managements in: Technisches Gebäudemanagement, infrastrukturelles Gebäudemanagement, kaufmännisches Gebäudemanagement und Flächenmanagement. 3.3 Überblick der Normen und Richtlinien GEFMA 100 DIN 32736 Technisches Gebäude management – Technisches Objekt management – Betriebsführung Technik – Unterhaltung (Instand setzung) – Energiemanagement – Versorgung – Transportdienste (techn. Leistungen) – Sonstige technische Leistungen – Betreiben – Dokumentieren – Energiemanagement – Informationsmana gement – Modernisierung – Sanierung – Umbau – Verfolgen von technischer Gewährleistung Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 50 3 Der normative Rahmen des Facility Managements50 71 71 Vgl. Kaufmann, C. (2003), S. 41. Abb. 9: Vergleich zwischen GEFMA 100 und DIN 32736 im Bereich des technischen, infrastrukturellen und kaufmännischen Gebäudemanagements71 GEFMA 100 DIN 32736 Infrastrukturel les Gebäude management – Flächenmanagement – Reinigungsdienste – Sicherheitsdienste – Hausmeisterdienste – Dienste in Außen anlagen – Speiseverpflegung/ Kantine – Wäschereidienst – Umzugsmanagement – Entsorgung – Büro Service – Sonstige Dienste – Catering – DV Dienstleistungen – Gärtnerdienste – Hausmeisterdienste – Interne Postdienste – Kopier und Druckerei dienste – Parkraumbetreiber dienste – Reinigungs und Pflegedienste – Sicherheitsdienste – Umzugsdienste – Waren und Logistik dienste – Winterdienste – Zentrale Kommunika tionsdienste – Entsorgung – Versorgung Kaufmännisches Gebäude management – Kostenabrechnung und Controlling (Verwaltung) – Objektbuchhaltung (gebäudebezogen) – Vertragsmanagement (gebäudebezogen) – Vermarktung von Miet flächen – Sonstige kaufmänni sche Dienste (gebäude bezogen) – Beschaffungsmanagement – Kostenplanung und kontrolle – Objektbuchhaltung – Vertragsmanagement Flächenmana gement – Benutzerorientiertes Flächenmanagement – Anlageorientiertes Flächenmanagement – Immobilienwirtschaftlich orientiertes Flächen management – Serviceorientiertes Flächenmanagement – Dokumentation Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 51 513.3 Überblick der Normen und Richtlinien 3.3.2 Normen und Regelwerke Für einen Überblick werden die für das Facility Management wichtigen Normen und Regelwerke aufgeführt. Es ist an dieser Stelle nicht möglich eine abschließende Aufzählung aller relevanten Normen und Regelwerke, die für das Facility Management von Bedeutung sind, darzustellen. Dafür sind diese zu zahlreich und unterliegen einem ständigen Wandel. 3.3.2.1 Facility Management (Allg. Definitionen/Grundlagen) In den anfänglichen Normen und Regelwerken stehen die Begriffsdefinitionen bzw. die Grundlagen des Facility Managements im Vordergrund. Das bedeutet, dass sie sich auf den kompletten Bereich des Facility Managements beziehen. Hierbei werden bspw. Umfang und Leistungsspektrum definiert. DIN EN 15221-1 01/2007 Facility Management – Begriffe DIN EN 15221-2 01/2007 Leitfaden zur Ausarbeitung von Facility Management-Vereinbarungen DIN 32736 08/2000 Gebäudemanagement – Begriffe und Leistungen GEFMA 100-1 07/2004 FM; Grundlagen GEFMA 100-2 07/2004 FM; Leistungsspektrum GEFMA 110 01/2009 Einführung von Facility Management GEFMA 910 01/2007 Normen und Richtlinien im FM VDI 6009 Bl. 1 10/2002 Facility Management: Anwendungsbeispiele aus dem Gebäudemanagement VDI 6009 Bl. 2 12/2003 Einführung von Gebäudemanagement für mehrere Liegenschaften 3.3.2.2 Technisches Gebäudemanagement Das technische Gebäudemanagement umfasst die Planung, den Betrieb und die Instandhaltung der kompletten technischen Infrastruktur eines Gebäudes. Dazu gehören Heizungs- und Lüftungssysteme, Sanitär- und Klimaanlagen, Elektro- und Computertechnik sowie in vielen Fällen moderne Überwachungssysteme. Das Management dieser Gewerke erfordert vielfältige Kenntnisse der Gebäudeleit- und Systemtechnik. Dabei müssen Änderungen in den Nutzeranforderungen ständig mitberücksichtigt werden. Die Hauptanforderung an das technische Gebäudemanagement ist ein kostenoptimales und flexibles Bedienen und Instandhalten der technischen Einrichtungen. Ausgewählte Normen und Regelwerke des technischen Gebäudemanagements sind: Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 52 3 Der normative Rahmen des Facility Managements52 DIN 31051 07/2003 Grundlagen der Instandhaltung DIN 32541 05/1977 Betreiben von Maschinen und vergleichbaren technischen Arbeitsmitteln DIN 6779-12 07/2003 Kennzeichnungssystematik für technische Produkte DIN EN ISO 14001 06/2005 Energiemanagementsysteme – Anforderungen mit Anleitung zur Anwendung GEFMA 450 02/2009 Gebäudeautomation im FM GEFMA 970 10/2008 Marktübersicht Gebäudeautomation GEFMA 124-1 11/2009 Energiemanagement – Grundlagen, Leistungsbild GEFMA 124-2 11/2009 Energiemanagement – Methoden AMEV 2001 Technisches Gebäudemanagement als Teilaufgabe des Facility Managements VDI 3801 06/2000 Betreiben von raumluftechnischen Anlagen VDI 3810 06/1997 Betreiben von heiztechnischen Anlagen VDI 2888 12/1999 Zustandsorientierte Instandhaltung VDI 2890 11/1986 Planmäßige Instandhaltung VDI 2892 06/2006 Ersatzteilwesen in der Instandhaltung VDI 2067 Bl. 1 09/2000 Wirtschaftlichkeit gebäudetechn. Anlagen, Grundlagen/Kostenberechnung VDI 4661 09/2003 Energiekennwerte – Definitionen, Begriffe, Methodik VDMA-AIG Nr. 17 10/2001 Effizienz und Wirtschaftlichkeit raumlufttechn. Geräte und Anlagen 3.3.2.3 Kaufmännisches Gebäudemanagement Das kaufmännische Gebäudemanagement umfasst die unterstützenden betriebswirtschaftlichen Dienstleistungen zur Nutzung von Liegenschaften und Gebäuden. Folgende Normen beziehen sich auf diesen Bereich: DIN 276 06/1993 Kosten im Hochbau DIN 18960 08/1999 Nutzungskosten im Hochbau DIN 4713 12/1980 Verbrauchsabhängige Wärmekostenabrechnung GEFMA 200 07/2004 Kosten im Facility Management GEFMA 230 05/2008 Prozesskostenrechnung im FM – Grundlagen Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 53 533.3 Überblick der Normen und Richtlinien GEFMA/gif 210 12/2006 Betriebs- und Nebenkosten bei gewerblichem Raum GEFMA/gif 220 09/2010 Lebenszykluskostenrechnung im FM GEFMA 240 02/2011 Benchmarking in der Immobilienwirtschaft GEFMA 950 10/2009 FM Benchmarking Bericht 2009 VDI 2896 10/1994 Instandhaltungscontrolling innerhalb der Anlagenwirtschaft VDI 2067 2005 Berechnung der Kosten von Wärmeversorgungsanlagen VDI 2893 05/2006 Auswahl und Bildung von Kennzahlen für die Instandhaltung VDI 6025 11/1996 Betriebswirtschaftliche Berechnungen für Investitionsgüter und Anlagen BetrKV 01/2004 Betriebskostenverordnung 3.3.2.4 Flächenmanagement Das Flächenmanagement durchläuft alle Lebensphasen eines Gebäudes. Es stellt ein Management aller genutzten Flächen eines Objektes hinsichtlich Mehrung des Nutzens und Reduzierung des Aufwandes bei Projektierung, Planung, Erstellung, Nutzung und Rückbau dar. Die Flächenarten nach DIN 277 sind „absichtsneutral“ definiert (d. h. sie dienen keiner Vermarktung der Flächen, z. B. Vermietung, Verkauf). Sie strukturieren die unterschiedlichen Grundflächen eines Objektes hinsichtlich der unterschiedlichen Nutzungen. Alle übrigen aufgelisteten Flächendefinitionen beziehen sich weitgehend auf die DIN 277-Flächenarten und wurden gem. des Aspektes der Vermarktung/Bewirtschaftung der Grundflächen eines Objektes aufgestellt (z. B. Vermietung, Verkauf, Förderung bei Schaffung von Wohnflächen). DIN 277 1–3 02/2005 Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau, Teil 1–3 DIN 4543–1 09/1994 Büroarbeitsplätze, Teil 1 DIN 16555 12/2002 Flächen für Kommunikationsarbeitsplätze in Büro- und Verwaltungsgebäuden gif MF-G 2004 Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum GEFMA 130 06/1996 Flächenmanagement, Leistungsbild WoFlV 01/2004 Wohnflächenverordnung 3.3.2.5 Sonstige Aspekte des Facility Managements Die nachfolgenden Normen und Regelwerke beziehen sich auf Querschnittsfunktionen im Facility Management wie bspw. das Datenmanagement (CAFM), Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 54 3 Der normative Rahmen des Facility Managements54 das Qualitätsmanagement, sowie Ausschreibung und Vergabe von Betreiberdienstleistungen. Qualitätsmanagement DIN EN ISO 9000 12/2005 Qualitätsmanagementsysteme – Grundlagen und Begriffe DIN EN ISO 9001 10/2007 Qualitätsmanagementsysteme – Anforderungen DIN EN ISO 9004 12/2000 Qualitätsmanagementsysteme – Leitfaden zur Leistungsverbesserung GEFMA 700 04/2005 Qualitätsorientierung im FM GEFMA 700 12/2006 FM-Excellence – Grundlagen für ein branchenspezifisches Qualitätsprogramm Computer Aided Facility Management (CAFM) GEFMA 400 07/2007 CAFM; Computer Aided Facility Management GEFMA 410 07/2007 Schnittstellen zur IT-Integration von CAFM- Systemen GEFMA 420 07/2007 Einführung eines CAFM-Systems GEFMA 460 05/2010 Wirtschaftlichkeit von CAFM-Systemen VDI 6009 Bl. 3 12/2003 Einführung eines Computer Aided Facility Management-Systems (CAFM) VDI 6027 Bl. 1 10/1999 Anforderungen an den Datenaustausch von CADSystemen VDI 3966 10/1997 Datenerfassung für die rechnergestützte Betreuung von Standorten, Gebäuden u. Einrichtungen Betreiberkonzepte/Contracting GEFMA 540 09/2007 Energie-Contracting – Erfolgsfaktoren und Umsetzung GEFMA 190 01/2004 Betreiberverantwortung im Facility Management GEFMA 510 05/2006 Mustervertrag Gebäudemanagement Version 2.0 GEFMA 520 01/2009 Standardleistungsverzeichnis Facility Services VDMA 24198 02/2000 Performance-Contracting Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 55 553.4 Gesetze und rechtliche Aspekte im Facility Management 3.4 Gesetze und rechtliche Aspekte im Facility Management 3.4.1 Betreibermodelle im Facility Management Im Rahmen der Vermarktung von Großprojekten gehen angesichts der Wettbewerbssituation immer mehr Vermieter dazu über, neben der bloßen Vermietung von Räumen und Gebäuden ein umfangreiches Servicepaket anzubieten. Bei Bedarf wird das Büro gereinigt, für die Angestellten ist eine Kantine vorgesehen, ein Shuttle-Service steht bereit und am Eingang achten uniformierte Wachleute darauf, wer das Haus betritt. Auf der einen Seite wird die Vermietbarkeit einer Immobilie durch modernes Facility Management gesteigert, auf der anderen Seite erleidet der Vermieter u. U. erhebliche steuerliche Nachteile, wenn er durch derartige Serviceleistungen die Grenze zur Gewerblichkeit überschreitet. Aber grundsätzlich führt nicht jede Nebenleistung zur Gewerblichkeit der Einkünfte. Letztlich kommt es hier nur darauf an, die Serviceleistung für den Mieter nicht vom Vermieter, sondern von Dritten erbringen zu lassen. Hier bietet sich das „Betreibermodell“ an. Dabei besteht für den Vermieter noch der Vorteil, dass er gegenüber dem Mieter nicht die Verantwortung bezüglich der Ausführung der Serviceleistungen zu tragen hat. Beim Betreibermodell schließt der Eigentümer einer Immobilie mit einem „Betreiber“ einen Vertrag über die Erbringung von Dienstleistungen gegenüber den eigenen Mitarbeitern, oder bei fremd genutzten Immobilien – dies ist der Regelfall – gegenüber den Mietern. Zumeist liefert der Betreiber dabei für den Eigentümer unentgeltlich die gesamten hierfür erforderlichen Dienstleistungen. Die Begleichung der entstehenden Kosten liegt beim Mieter im mietvertraglich geregelten Rahmen. Für den Eigentümer hat diese Variante den weiteren Vorteil, dass er die Attraktivität und den Marktwert der Immobilie erhöhen kann, ohne dafür zusätzliche Investitionskosten tragen zu müssen. 3.4.1.1 Verträge des Betreibermodells Der Eigentümer schließt zunächst mit dem Betreiber einen Vertrag über die Errichtung und den Betrieb der Einrichtung ab. Dieser Vertrag regelt abschlie- ßend die Bauausführungen und enthält die allgemeinen Rahmenbedingungen für die Serviceleistungen. Im Anschluss an den Vertrag zwischen Eigentümer und Betreiber schließt der Betreiber mit den Mietern/Nutzern der Immobilien Verträge über die Erbringung von Dienstleistungen ab. An diesen Verträgen ist der Eigentümer i. d. R. nicht beteiligt. Der Vertrag muss von dem Betreiber aber so gestaltet werden, dass er den Regelungen seines Vertrages mit dem Eigentümer nicht widerspricht. Schließlich kann das Betreibermodell auch Auswirkungen auf das Rechtsverhältnis zwischen Eigentümer und Nutzern haben. Die Ausstattung des Mietgegenstandes ist an das Betreibermodell anzupassen. 3.4 Gesetze und rechtliche Aspekte im Facility Management

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References

Zusammenfassung

Vorteile

- Umfassender Einblick in Theorie und Praxis des Facility Managements

- Systematische Darstellung der relevanten Normen und Richtlinien

- Konkrete Beispiele zur Anwendung und Vertiefung der Inhalte

Zum Werk

Die Immobilie in ihrem Lebenszyklus erfordert ein Wertmanagement, das unter dem Begriff Facility Management zusammengefasst wird. Das Buch umfasst alle Aspekte einschließlich anschaulicher Praxisbeispiele.

Zur Neuauflage

Umfassende Aktualisierung und zusätzliche Fallbeispiele.

Inhalt

- Geschichte des FM; Vergleich mit anderen Ländern

- Facility Management im Lebenszyklus einer Immobilie

- Strategisches FM

- Inhalte des technischen, kaufmännischen und infrastrukturellen FM mit vielen Praxisbeispielen

- Rechtliche Aspekte und Normen

- Wertorientierung im FM und FM-Rating

- Outsourcing-Strategien

- EDV-technische Unterstützung

Autoren

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Duale Hochschule Stuttgart, Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, Wagner Real Estate GmbH, Hamburg.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennahe Studienfächer wie z.B. Architektur, Bauingenieurwesen, Stadt- und Regionalplanung, Studierende der Bank- und Finanzwirtschaft, Jura-Studierende mit der Vertiefung Immobilienrecht sowie interessierte Praktiker.