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13.2 Struktur des Marktes für Facility Management in Deutschland in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Facility Management, page 446 - 459

Handbuch für Studium und Praxis

2. Edition 2012, ISBN print: 978-3-8006-3836-9, ISBN online: 978-3-8006-4182-6, https://doi.org/10.15358/9783800641826_446

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Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 441 13.1 Einführung Bei dem Markt für Facility Management-Dienstleistungen handelt es sich nicht nur um einen noch relativ jungen, sondern auch um einen nach wie vor dynamischen und stetig wachsenden Markt. Derzeit wird der Markt für Facility Management in Deutschland je nach Quelle auf 50 bis 55 Milliarden € beziffert. Was den Markt für FM-Dienstleistungen dabei so attraktiv macht ist der konstante Cashflow, von dem Anbieter profitieren können, in Verbindung mit einer relativ geringen Kapitalbindung und einem niedrigen Marktrisiko. Das Wachstum des FM-Marktes hält trotz oder gerade wegen der in den vergangenen Jahren wirtschaftlich schwierigen Situation in Deutschland kontinuierlich an. Grund dafür sind u. a. die EU-Osterweiterung, die neue Märkte öffnet, die Erschließung von neuen Kunden und Immobilienarten für das FM, die ständig steigende Nachfrage der Nutzer nach qualitativ besseren und neuen Dienstleistungen, die Zunahme der technischen Komplexität der Immobilien, die Erweiterung des Serviceangebots sowie eine Verlagerung von internen auf externe Dienstleistungen im Facility Management. Fest steht jedoch auch, dass die einstige Euphorie über die zweistelligen Wachstumsraten der Anfangsjahre mittlerweile vorbei ist und der Preiswettbewerb zunehmend härter wird, denn einige Anbieter erkaufen sich mittlerweile über sinkende Preise zusätzliche Marktanteile. Dabei ist zu beachten, dass die Schere zwischen Unternehmen mit starken Zuwächsen und denen mit Umsatzrückgang aufgeht. Der Wettbewerb am Markt verschärft sich und vor allem die großen Unternehmen am Markt erzielen ein überdurchschnittliches Umsatzwachstum. Die großen Unternehmen der Branche steigern ihre Umsätze zudem auch durch Akquisition kleinerer Unternehmen. Häufiger werden auch Fusionen und Kooperationen, um die gegebene Marktpositionen zu stärken und auszubauen. 13.2 Struktur des Marktes für Facility Management in Deutschland 13.2.1 Marktvolumen und Teilmärkte Das Marktvolumen für FM-Leistungen in Deutschland mit ca. 50–55 Mrd. € im Jahr 2005 beinhaltet sowohl die intern erbrachten Leistungen, als auch die Leistungen, die ausgelagert und von externen Dienstleistern erbracht wurden. Da der Begriff Facility Management von Anbietern und Experten in der Praxis nicht einheitlich verwendet wird und zahlreiche verschiedene Dienstleistungen diesem Markt zugeordnet werden können, gibt es auch Experten, die von einem Marktvolumen von über 400 Milliarden € ausgehen. Diese Zahlen beinhalten 13.1 Einführung 13.2 Struktur des Marktes für Facility Management in Deutschland Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 442 13 Der Markt für Facility Management442 den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes in den auch das jährliche Bauvolumen mit eingerechnet wird. Im Allgemeinen jedoch wird das Marktvolumen weitaus niedriger beziffert. Dabei ist zu berücksichtigen, dass bei einem Leistungsvolumen von ca. 55 Milliarden € etwa 46 % bis 48 % im Bereich der innerbetrieblichen Leistungen anfallen und ca. 52 % bis 54 % im Bereich der fremd vergebenen Leistungen.688 Zu beobachten ist aktuell eine Entwicklung, bei der sich diese Anteile langsam immer weiter in Richtung der externen Anbieter verschieben und immer mehr Leistungen ausgelagert werden. Im Bereich der extern erbrachten Dienstleistungen nehmen die integrierten Service-Leistungen stark an Bedeutung zu. Das Marktvolumen dieser integrierten Facility Management-Dienstleistungen liegt heute bereits bei ca. 5 Milliarden € oder 10 % des Gesamtvolumens und wächst weitaus schneller als der Gesamtmarkt für FM. Dabei werden den Nachfragern bzw. Kunden alle notwendigen Facility Management Dienstleistungen aus der Hand nur eines Anbieters angeboten. Wie der amerikanische Markt zeigt, gehört den extern erbrachten, integrierten FM-Dienstleistungen die Zukunft. In den USA betragen diese extern erbrachten, integrierten FM- Dienstleistungen aus einer Hand heute ca. 40 % des Marktes. Wenn sich diese Entwicklung auch in Deutschland durchsetzt, wonach es zurzeit aufgrund der Wachstumsraten in diesem Teilbereich durchaus aussieht, kommt es zu steigenden Anforderungen für die deutschen Facility Management-Dienstleistungsunternehmen. Traditionell lässt sich der Markt für Facility Management in drei Bereiche aufteilen. Dabei handelt es sich um das Technische Gebäudemanagement, das Infrastrukturelle Gebäudemanagement und das Kaufmännische Gebäudemanagement. Vom gesamten Marktvolumen umfasst das Infrastrukturelle Gebäudemanagement ca. 47 %, das Technische Gebäudemanagement ca. 40 % und das Kaufmännische Gebäudemanagement ca. 13 %. Dabei ist zu beachten, dass sich diese Marktanteile ständig verändern. Beim infrastrukturellen Segment bedeuten allein die Reinigungsdienste schon das halbe Marktvolumen. Neben dem Teilsegment der Gebäudereinigung beträgt auch der Bereich Gebäudetechnik einen großen Umsatzanteil. Trotzdem ist eine Entwicklung am Markt zu beobachten, die zu einer Verringerung der Anteile von einfachen, handwerklichen Dienstleistungen hin zu einer Erweiterung des Anteils von höher qualifizierten Diensten und Managementleistungen im Facility Management führt. Eine Segmentierung des Marktvolumens nach den Nachfragern der Facility Management-Dienstleistungen führt zu dem Ergebnis, dass die Industriebetriebe und die Telekommunikationsbranche in Deutschland mit 33 % Marktanteil das Hauptsegment des Marktes darstellen. Die öffentliche Hand mit Ländern und Kommunen macht derzeit 24 % der Nachfrage aus, es ist jedoch zu erwarten, dass dieser Anteil in den kommenden Jahren weiter wachsen wird. Weitere bedeutende Nachfrager sind die Banken und Versicherungen mit 17 % Marktanteil, die Krankenhäuser, Anstalten und Heime mit 14 %, die 688 Vgl. Helbling Management Consulting, Facility Management Marktbericht. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 443 44313.2 Struktur des Marktes für Facility Management in Deutschland Handels unternehmen im Land mit 7 % und die sonstigen Nachfrager mit 5 % Marktanteil. Die Entwicklung des Marktvolumens wird durch zahlreiche Faktoren positiv bzw. negativ beeinflusst. Zu einer Bedarfserweiterung führen Faktoren wie der Umstand, dass Facility Management einen immer größer werdenden Kreis von Nutzern und somit neuen Kunden erreicht. Des Weiteren werden die Gebäude in Deutschland immer dienstleistungsintensiver und der Grad der Technisierung steigt weiter an. Ein zusätzlicher Faktor, der das Marktvolumen steigen lässt, ist die Entwicklung neuer Dienstleistungsprodukte im Bereich des Facility Management. Eine Reduktion erfährt das Marktvolumen z. B. durch den Abbau von Blind- und Mehrfachleistungen, den Verzicht auf überflüssige FM-Dienstleistungen, die Nutzung von Rationalisierungspotenzialen und den wettbewerbsbedingten Verfall der Preise am deutschen Facility Management- Markt.689 690 13.2.2 Besonderheiten des Marktes für FM-Dienstleistungen Eine der Besonderheiten des Facility Management-Marktes liegt darin begründet, dass die gesamte FM-Branche keine Industrieprodukte herstellt, sondern Dienstleistungen für Kunden erbringt. Dienstleistungen sind jedoch immer ein besonderes Wirtschaftsgut. Im Vordergrund steht zum einen die Zufriedenheit 689 Vgl. Schneider, H. (2004), S. 447. 690 Vgl. Lünendonk-Studie, 2005. Abb. 166: Segmentierung des FM Marktvolumens 2005 nach den Nachfragern690 Segmentierung des FM Marktvolumens nach den Nachfragern Banken und Versicherungen 17 % Industrie/Telekommunikation 33 % Sonstige Nachfrager 5 % Krankenhäuser und Heime 14 % Länder und Kommunen 24 % Handelsunternehmen 7 % Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 444 13 Der Markt für Facility Management444 der Nutzer mit der erbrachten FM-Dienstleistung und zum anderen der tatsächliche finanzielle Nutzen, den das Facility Management für den Eigentümer einer Immobilie hat. Hieraus leitet sich ein Zielkonflikt ab, denn Eigentümer, Nutzer und FM-Dienstleister in einer Immobilie bzw. Liegenschaft haben unterschiedliche Sichtweisen auf das erbrachte Facility Management und jeder verfolgt andere Primärinteressen. Demnach steht der Facility Manager stets in einem besonderen Spannungsfeld zwischen den Interessen des Eigentümers nach Kostensenkung und Kostenoptimierung, sowie der des Nutzers einer Immobilie nach möglichst effektiven Arbeiten. Die Besonderheit des Marktes für FM-Dienstleistungen liegt darin, dass die Facility Management-Unternehmen die Zufriedenheit sowohl der Nutzer wie auch der Eigentümer im Blickfeld haben sollten, um ihre Kunden dauerhaft zufrieden zu stellen. Dabei müssen sie auch gewinnbringend arbeiten, um am hart umkämpften Markt für FM-Dienstleistungen als Unternehmung zu überleben. Folglich müssen Facility Management-Firmen ständig nach Lösungsansätzen suchen, wie dieses Spannungsfeld der Interessen, möglichst zur Zufriedenheit aller, bearbeitet werden kann. Eine weitere wichtige Besonderheit, die am FM-Markt für Dienstleistungen berücksichtigt werden muss ist die Tatsache, dass die Kunden beim Vertragsabschluss und dem Einkauf von FM-Leistungen dem Anbieter ein großes Vertrauen entgegenbringen müssen. Der Kunde kann erst im Nachhinein bewerten, ob sein Vertrauen gerechtfertigt war und die georderte Dienstleistung seinen Anforderungen und Wünschen entsprochen hat.691 Folglich ist der Ruf  für ein Facility Management-Unternehmen sehr wichtig und die Firmen müssen stets versuchen, sich einen guten Ruf zu schaffen bzw. zu erhalten. Um das Vertrauen der Kunden in das eigene Unternehmen und seinen Ruf zu stärken, kann es manchmal sogar Sinn machen, gewisse Dienstleistungen im Rahmen von Gesamtverträgen zu niedrigeren Konditionen anzubieten. Damit sollte in der FM-Branche nicht Gewinnmaximierung sondern Vertrauens bildung im Vordergrund stehen, denn am Ende entscheidet vor allem die Zufriedenheit des Kunden über neue Aufträge. Relevant für die Vertrauensbildung ist dabei die richtige Balance zwischen Qualität und Preis der Dienstleistung. 13.2.3 Wettbewerbssituation Die Wettbewerbssituation am deutschen Markt für Facility Management verschärft sich zusehends und die Euphorie über die zweistelligen Wachstumsraten der Anfangsjahre des FM in Deutschland hat sich mittlerweile gelegt. Das Umsatzwachstum lag im Jahr 2005 nur noch bei 5,5 Prozent und ein Viertel aller Unternehmen musste sogar Umsatzrückgänge hinnehmen. Einer der Gründe dafür ist, dass die deutschen Facility Management-Unternehmen immer mehr auf das Angebot integrierter Service-Leistungen am Markt setzen. Durch diese 691 Vgl. Ahlers, F.-P./Frieden, W./Hasler, A., Facility Management – Kosten oder Qualität?, S. 22. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 445 44513.2 Struktur des Marktes für Facility Management in Deutschland Entwicklung werden in Zukunft den Nachfragern und Kunden alle Dienstleistungen für ihre Unternehmen aus einer Hand angeboten. Dieser Trend, der für die Nutzer und Eigentümer durchaus positiv ist, hat für viele kleinere Anbieter vor allem den Effekt, dass die Anforderungen an sie stark ansteigen. Es ist absehbar, dass in wenigen Jahren Unternehmen den Markt dominieren werden, die in der Lage sind, den Kunden integrierte Service-Leistungen anzubieten.692 Alle diese Unternehmen mit ganzheitlichem Dienstleistungsangebot haben i. d. R. eines gemeinsam: Sie haben von Anfang an in einem Teilbereich eine absolute Kernkompetenz, z. B. im Infrastrukturellen oder Technischen Gebäudemanagement. Auf den anderen Feldern des Facility Managements verfügen sie jedoch kaum über Erfahrungen und kompetente Mitarbeiter. Da der Wettbewerb jedoch von den Unternehmen zunehmend das Komplettangebot verlangt, sind die Firmen gezwungen, sich die fehlenden Kompetenzen irgendwie zu erwerben. Dies gelingt meistens nur über den Zukauf von qualifizierten Fachkräften, die in der Lage sind, eine entsprechende Abteilung auf- bzw. auszubauen. Somit kommt es im Bereich des Facility Management zunehmend zu Mitarbeiterfluktuationen und einem steigenden Wettbewerb der Unternehmen um qualifizierte Fach- und Führungskräfte. Da jedoch diese integrierten Komplettangebote i. d. R. nur von größeren Unternehmen bewältigt werden können, verschärft sich dadurch auch die Wettbewerbssituation für kleine und mittlere Facility Management-Unternehmen. Ihnen fehlen oftmals die notwendigen Personal- und Managementkapazitäten, um ein solches Komplettangebot zu entwickeln und anzubieten. Die Folge dieser Entwicklung wird sein, dass zahlreiche kleinere FM-Unternehmen in den kommenden Jahren verschwinden werden oder gezwungen sind, sich zu spezialisieren und eine Dienstleistung zu entwickeln, die sonst keiner zu vergleichbaren Konditionen anbieten kann. Auch innovative Dienstleistungen und interessante Marktnischen könnten ein Schlüssel zum Überleben für die kleineren Marktteilnehmer sein. Kleinere und regional agierende Dienstleistungsunternehmen haben zudem den Vorteil, dass sie operativ oftmals schneller sowie effizienter agieren können als Großunternehmen im Bereich des FM und i. d. R. eine bessere Dienstleistungsqualität anbieten.693 Die kleineren und lokalen Anbieter haben also nach wie vor durchaus Chancen und Vorteile am Markt, sie müssen sie nur eventuell effektiver nutzen als bisher. Am deutschen Facility Management-Markt bestimmen Baukonzerne und klassische Infrastrukturdienstleister die Spitze des Branchenrankings. Die einen haben ihre Servicesparten erheblich ausgebaut, die andern bieten bereits seit Jahren mehr als nur Reinigungsdienste an. Alleine die drei Baukonzerne Bilfinger Berger, Hochtief und Strabag hatten 2008 zusammen fast 2,9 Mrd. Euro FM-Umsatz. Die drei führenden aus den Infrastrukturservices kommenden Anbieter – Dussmann, WISAG und Compass – bilanzieren zusammen nahezu 692 Vgl. Lünendonk-Studie, 2005. 693 Vgl. Kröger, H., Neuordnung im FM-Markt, in: Immobilienwirtschaft, 2005 Nr. 6, S. 50. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 446 13 Der Markt für Facility Management446 das gleiche Volumen. Damit bringen diese sechs Firmen über die Hälfte des für die Top 25 FM-Unternehmen notierten 10 Mrd. Umsatz. 694 Noch in den 90er Jahren, als sich auch hierzulande das Facility Management zu profilieren begann und die Konturen eines abgrenzbaren Marktes sichtbar wurden, wollten viele andere Unternehmen ebenfalls in den Markt einsteigen. Ausgegliederte Serviceorganisationen von Industriekonzernen und Staatsbetrieben, große Anlagenbauer, sogar die Töchter von Bankkonzernen und anderen Finanzdienstleistern positionierten sich am Markt als FM-Anbieter. Die meisten dieser Firmen sind heute vergessen. Ganz anders die ehedem aus 694 Vgl. Immobilienzeitung 36/2009, S. 12. Hochtief FM Hochtief FM übernimmt SGM (Siemens) und LGM (Lufthansa) Hochtief FM Übernimmt Energie- Contracting von Vattenfall 2007 2004 Krantz-TKT ist insolvent; LGM wieder zu 100% Lufthansa 2003 2002 2002 LGM übernimmt IVG Gebäudemanagement Lufthansa Gebäude- Management* Siemens Gebäudemanagement Siemens will sich vom FM-Geschäft trennen 1998 Siemens baut durch Übernahme der Schweizer Elektrowatt-Gruppe (inkl. zahlreicher Teilgesellschaften) den Bereich Siemens Building Technologies weltweit auf; dazu gehören auch die deutschen Gesellschaften SGM und SGT * LGM war ein Joint Venture von Lufthansa und Krantz-TKT Gründung Hochtief Property Management Abb. 167: Entwicklung Hochtief FM694 Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 447 44713.2 Struktur des Marktes für Facility Management in Deutschland der Gebäudereinigung kommenden – und bis heute überwiegend familiengeführten Dienstleister wie Dussmann, WISAG, Piepenbrock, Klüh, Zehnacker, Gegenbauer, Schubert oder Dr. Sasse. Durch eine über viele Jahre sukzessiv verfolgte, nur in Einzelfällen kurzzeitig unterbrochene Wachstumspolitik haben sich diese Unternehmen zu Topadressen für Gebäudeservices entwickelt. In der hart umkämpften Spitzengruppe der FM-Branche konnten sie sich schließlich einen Platz sichern, weil sie entsprechende Risiken eingingen und unternehmerischen Mut bewiesen. Durch ansehnliche Übernahmen und vor allem durch den Aufbau und Zukauf von technischem Know-how positionierten sich die ehemaligen Reinigungsfirmen als hunderte Millionen Euro Umsatz schwere FM-Komplettanbieter. Die drei führenden Baukonzerne Bilfinger Berger, Hochtief und Strabag verfolgten eine andere Strategie, wobei ein vierter Konzern – Holzmann – im Grunde genommen dafür den Grundstein setzte. Die Frankfurter verkündeten als erste, neben ihren Bau-Sparten den neuen Unternehmensbereich Dienstleistungen zu etablieren. Die einschlägige Holzmann-Tochter HSG rangierte mehrere Jahre weit vor den FM-Einheiten der Wettbewerber aus Mannheim und Essen. Diese zogen nach. Hochtief FM landete 2004 den wichtigsten Coup im damals beginnenden Konkurrenzkampf, als binnen weniger Monate die FM-Gesellschaften von Lufthansa (LGM) und Siemens (SGM) übernommen wurde. Auf einen Schlag stieg der Umsatz um mehr als drei Viertel. Bilfinger Berger wurde ebenfalls durch zwei, wenngleich Jahre auseinander liegende, Akquisitionen zur anerkannten und heute das Lünendonk-Umsatzranking anführenden FM-Größe. Der entscheidende Anfang wurde 2002 mit der Übernahme besagter Holzmann-Gesellschaft HSG gemacht; der Schlussstein wurde mit dem Umzug von M+W Zander unter das Dach des Mannheimer Konzerns gesetzt. Mit diesem Coup verdoppelte sich das Volumen der FM-Tochter HSG, die jetzt als HSG Zander firmiert. Den kürzesten Weg ging Strabag. Sie sicherten sich 2008 mit der Übernahme der Telekom-Tochter DeTe Immobilien nicht nur eine gute FM-Adresse, sondern auch eine wahrlich solide Ausgangsbasis – fast eine Milliarde Euro Umsatz. Dass der FM-Markt in Bewegung bleibt, ja vor einer Zäsur steht, scheint unzweifelhaft. Die Krise generiert auf der Nachfrageseite (v. a. in der Industrie) neue Herausforderungen. Die Leistungskette Asset-, Property- und Facility- Management verändert sich. Es wird mehr Outsourcing erwartet, ebenso wie weitere Zukäufe durch die führenden Unternehmen der FM-Branchen.695 In der Lünendonk-Studie 2011 „Führende Facility Management Unternehmen für infrastrukturelles und technisches Gebäudemanagement in Deutschland“, in welcher 59 FM-Unternehmen u. a. zur Wettbewerbssituation am deutschen Facility Management-Markt befragt wurden, erhielt die Einschätzung, dass in fünf Jahren jedes zweite Unternehmen nicht mehr selbstständig am Markt existieren wird, eine überdurchschnittlich zustimmende Bewertung. Dies ist ein weiterer Beleg dafür, dass der Verdrängungswettbewerb in Deutschland 695 Vgl. Immobilienzeitung 36/2009, S. 1. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 448 13 Der Markt für Facility Management448 an Stärke zunimmt und es einen deutlich spürbaren Konsolidierungsprozess am Markt gibt. 696 Die Alternative zum Abwerben von Mitarbeitern und dem Aufbau eigener neuer Abteilungen im Unternehmen zur Erweiterung der Kernkompetenz ist der Zukauf ganzer Unternehmen oder die friedliche Fusion mit der Konkurrenz. Dies führt dazu, dass in Deutschland zurzeit verstärkt beobachtet werden 696 Vgl. Immobilienzeitung 36/2009, S. 12. Abb. 168: Entwicklung Bilfinger Berger FM696 Bilfinger Berger FM EPM Assetis (Joint Venture mit Westdeutscher Immobilien Bank) Bilfinger Berger Facility Services Übernahme der M+W Zander D.I.B.; Fusion zu HSG Zander HSG übernimmt Thyssen Krupp DiPro (ehem. DG Immobilien FM) Bilfinger Berger übernimmt Holzmann Tochter HSG 2008 2005 2004 2002 M+W Zander D.I.B. FM 2007 Streit unter Finanzinvestoren um die tatsächlichen Beteiligungsverhältnisse 2006 Springwater Capital übernimmt den 73%-Anteil der Jenoptik an M+W Zander (Rest in Familienbesitz bzw. Managementbeteiligung) 2000/2002 M+W Zander übernimmt 49%, dann 100% der Deutsche-Bank- Gesellschaft GTG M+W Zander übernimmt den Standortbetreiber D.I.B (ehem. Joint Venture IVG u. Dasa/ Daimler); Übernahme von Teilen der insolventen Krantz-TKT Fusion Meissner + Wurst und Zander zu M+W Zander (im Jenoptik-Konzern) 1998 Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 449 44913.2 Struktur des Marktes für Facility Management in Deutschland kann, dass sich nicht nur kleinere und lokale FM- Dienstleistungsunternehmen sondern auch große Firmen zusammenschließen oder sich gegenseitig übernehmen. Dies hat im wesentlichen zwei Konsequenzen, zum einem gibt es aktuell ein günstiges Klima für die Veräußerung von Facility Management- Dienst leistungsunternehmen, zum anderen kommt es zu einer verstärkten Konzentration und es entwickeln sich neuerdings Anbieter mit einem enorm großen Potenzial. Die Wettbewerbssituation der großen Anbieter wird auch durch den Umstand zusehends verbessert, dass sich viele Immobilieneigentümer von ihren Betreiberrisiken am besten gänzlich verabschieden wollen und dieses Bedürfnis kann von großen Anbietern sehr viel besser bedient werden als von kleinen. Auch der Umstand, dass Facility Management ein Geschäft auf Vertrauensbasis ist spricht dafür, vermehrt größere und bekannte Unternehmen zu beauftragen, die sich einen Namen gemacht haben. Schließlich spricht auch das oftmals bessere Preis-/Leistungsverhältnis für die großen FM-Konzerne. Zu beachten ist auch, dass sich einzelne große Anbieter über niedrige Preise steigende Marktanteile erkaufen, um ihren Umsatz zu steigern und schneller als die Konkurrenz am Markt zu wachsen. Denn durch sinkende Wachstumsraten im Bereich des Facility Managements sind größere Umsatzsprünge nur noch durch den Zukauf von Marktanteilen möglich. Immer mehr Tochterunternehmen großer Industriefirmen, die einst als FM-Dienstleister verselbstständigt wurden, bieten vermehrt ihre bisher ausschließlich intern erbrachten Dienstleistungen auch extern an und verdrängen damit traditionelle Familienunternehmen, die – zum Teil noch durch die Gründer geführt – in den nächsten Jahren vor der Schwierigkeit stehen werden, wie es angesichts der sich verschärfenden Wettbewerbssituation in Zukunft weiter gehen soll. Bei einer sich ständig verschlechternden Wettbewerbssituation könnte manch ein alteingesessener Unternehmer die Lust verlieren, sich täglich um den Fortbestand seines Lebenswerks bemühen zu müssen. Darüber hinaus sind in Deutschland Fusionen und Zukäufe aller Anbietertypologien zu beobachten.697 Viele Unternehmen versuchen auch durch Kooperationen und Joint Ventures mit anderen Marktteilnehmern ihr Angebot zu erweitern. Zudem ist zu beobachten, dass sich der Wettbewerb verschärft, da ausländische FM-Anbieter beginnen, den deutschen Facility Management- Markt, welcher der zweitgrößte in Europa ist, für sich zu entdecken. Gleichzeitig ist jedoch auch zu beobachten, dass deutsche Unternehmen verstärkt im Rest Europas aktiv sind, um sich ihren Markt zu erweitern und neue bzw. steigende Umsätze zu generieren. Durch verstärktes Wachstum im Ausland sind diese Unternehmen in der Lage, ihre Wettbewerbssituation auch auf dem deutschen Markt zu verstärken und der Kampf um die beste Wettbewerbsposition wird zusehends europäisiert. Diese Entwicklung geht jedoch in beide Richtungen und im Moment sind die ausländischen Investoren und Unternehmen in der Offensive. 697 Vgl. Lünendonk-Studie, 2011. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 450 13 Der Markt für Facility Management450 Problematisch ist diese Entwicklung insbesondere für deutsche Arbeitnehmer, die in niedrigeren Einkommensklassen arbeiten, denn ihnen droht die Gefahr, in Zukunft noch stärker durch insbesondere osteuropäische Arbeitnehmer ersetzt zu werden. Ein bekanntes Beispiel für den europäischen Wettbewerb in diesem Zusammenhang ist die Verdrängung der deutschen Wäschereien durch polnische Betriebe. So wird z. B. die Wäsche der großen Berliner Hotels quer durch Ostdeutschland gefahren, weil die Wäschereien in Polen auf kostengünstigere Arbeitskräfte und Rahmenbedingungen zurückgreifen können, so dass die höheren Transportkosten mehr als ausgeglichen werden. Ähnlich verhält es sich auf dem Facility Management-Teilmarkt für Gebäudereinigungsarbeiten. So werden deutsche Arbeitnehmer im Bereich des operativen FM ohne bessere gesetzliche Regelungen angesichts eines harten Preiskampfes zusehends zu den Verlierern der Europäisierung des Wettbewerbs am Facility Management- Markt.698 13.2.4 Gewinnmargen Die Wettbewerbssituation im Facility Management hat sich in den letzten Jahren zusehend verschärft und das Wachstum des Marktes für FM-Dienstleistungen hat sich leicht abgeschwächt. Gleichzeitig drängen immer mehr Unternehmen an den Markt. Unter diesen Entwicklungen leidet die Höhe der Gewinnmargen in Deutschland. Weil es zurzeit immer mehr Anbieter gibt, können die Kunden die Preise drücken. I. d. R. liegen die Gewinnmargen für Dienstleistungen im Facility Management bei 2 bis 5 Prozent. Gewinnmargen von über 5 % sind selten und aktuell schwer zu realisieren. Allerdings gibt es bei den Gewinnmargen erhebliche Unterschiede zwischen den einzelnen Unternehmen und Dienstleistungen der Branche. Problematisch ist die Situation z. B. vor allem für Betriebe, die Reinigungsdienste anbieten und die bei Erstaufträgen eine reine Kostendeckung ohne Gewinn akzeptieren. Sinken die Gewinnmargen unter zwei Prozent, so werden Umstrukturierungen im betroffenen Unternehmen notwendig. Oftmals ist dann eine Senkung der Lohnkosten oder aber eine Erhöhung der Produktivität vonnöten. Je niedriger die Gewinnmargen im Facility Management sinken, desto größer wird der Ra tio nalisierungsdruck in der Branche. Da die FM-Unternehmen Dienstleister sind, müssen sie manchmal auch kleinere Serviceleistungen umsonst leisten um das Vertrauen bei den Kunden aufzubauen. Gut beraten sind Facility Management-Unternehmen, wenn sie langfristige Verträge abschließen, da auf diese Weise der Umsatz und die Gewinnmargen der Betriebe langfristig abgesichert werden und eine bessere planerische Sicherheit erlangt wird. 698 Vgl. Kröger, H., a. a. O., S. 50. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 451 45113.2 Struktur des Marktes für Facility Management in Deutschland 13.2.5 Marktrisiken Facility Management-Unternehmen betreiben für ihre Kunden oftmals große Gebäudekomplexe mit teilweise anspruchsvoller Technik. Diese Technik wird immer anfälliger, teurer und aufwändiger. Problematisch wird es für die FM- Dienstleister, wenn die Auftraggeber verlangen, dass sie einen Teil der Risiken der Leistungserbringung übernehmen und abdecken bzw. versichern. FM-Unternehmen müssen dann für Personen-, Sach- und Vermögensschäden sowie Produktionsausfälle die Haftung übernehmen und diese kostenaufwändig versichern. Ein Beispiel für die hohen finanziellen Risiken, die ein FM-Dienstleister im Schadensfall tragen muss, war der Brand des Düsseldorfer Flughafens vor einigen Jahren. Prinzipiell ist es für den Kunden günstig, wenn er einem Facility Management-Dienstleister einen Teil des zuvor von ihm getragenen Risikos dauerhaft übertragen kann. Für die Anbieter jedoch sind Haftungs- und Versicherungskosten nicht nur ein Teil der Dienstleistung sondern auch ein zusätzliches Marktrisiko. Hinzu kommt für die Anbieter von FM-Dienstleistungen auf dem deutschen Markt ein systematisches Risiko (Marktrisiko), welches jedoch für alle Facility Management-Unternehmen am Standort Deutschland gleich ist und mit der wirtschaftlichen Gesamtentwicklung verknüpft ist. 13.2.6 Internationaler Marktvergleich Bei einem Vergleich der internationalen Märkte für Facility Management- Dienstleistungen muss insbesondere die USA berücksichtigt werden. Im Vergleich zu Deutschland fällt auf, dass es in den USA einen Markt für FM schon sehr viel länger als in Europa, insbesondere in Deutschland, gibt. Früher als in Europa entstand bei großen amerikanischen Unternehmen durch ihre transkontinentale Ausrichtung mit vielen Standorten das Bedürfnis, auch mit den Unternehmensimmobilien ökonomisch umzugehen und von ihnen einen Beitrag zur Wertschöpfung zu erhalten. Diese Umstände, verbunden auch mit Faktoren wie dem produktionstechnisch bedingten gesellschaftlichen Wandel und dem informationstechnologisch bedingten Fortschritt, haben in den USA früher als in Europa oder Japan zur Entwicklung eines Marktes für Facility Mana ge ment-Dienstleistungen, die zur Kosten- und Produktivitätsoptimierung von Gebäuden beitragen, geführt. Im Gegensatz zu Deutschland, wo die Eigentümer der Immobilien die wichtigsten Auftraggeber für Facility Management-Dienstleistungen sind, geht in den USA ein Großteil der Aufträge vom Management eines Unternehmens, d. h. von den Nutzern aus. Folglich stehen in den USA die Nutzerinteressen stärker im Fokus als in Deutschland und die amerikanischen FM-Anbieter versuchen, weit stärker als in Deutschland, nachfrageorientierte Gesamtkonzepte zu entwickeln. Eine bedeutende Rolle auf dem amerikanischen Markt kommt dem Benchmarking zu. Das Benchmarking liefert Kennzahlen, die dazu verwendet werden können, eigene Stärken und Schwächen zu erkennen und somit die eigene Organisation zu optimieren. Die IFMA hat in Kooperation mit den Facility Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 452 13 Der Markt für Facility Management452 Management-Unternehmen in den USA ein Benchmarkingsystem geschaffen, das als Grundlage aller Verbesserungsbestrebungen dient. Weitere Organisationen, die sich mit Benchmarking für Facility Management beschäftigt haben, sind die „Building Owner Management Association“, die „Society of Industrial and Office Realtor“ und das „Institute of Real Estate Management“.699 Dies hat dazu geführt, dass es mittlerweile möglich geworden ist, für nahezu jede Tätigkeit im Facility Management Kennzahlen anzuführen und den eigenen Dienstleister daran zu messen. Somit hat sich die Transparenz für den Nutzer der Facility Management-Dienstleistungen auf dem amerikanischen Markt wesentlich erhöht. Des Weiteren gibt es deutliche Unterschiede in der Marktstruktur zwischen den USA und Deutschland. Während in Deutschland noch die intern erbrachten Dienstleistungen in Verbindung mit den im Rahmen des Outsourcing ausgelagerten und somit extern erbrachten, einzelnen Dienstleistungen den Markt dominieren und der Bereich der extern erbrachten, jedoch voll integrierten FM- Dienstleistungen erst in der Entstehung ist, nimmt genau dieser Bereich in den USA mit ca. 40 % Marktanteil bereits eine dominante Stellung am Markt ein. Die intern erbrachten Dienstleistungen haben einen Marktanteil von ca. 35 % und die extern erbrachten Dienstleistungen, die heute in Deutschland noch dominant sind, haben in den USA nur noch einen Marktanteil von ca. 25 %.700 Genau dieser Vergleich zeigt, wohin die Entwicklung auch in Deutschland gehen könnte. Ein weiterer wichtiger internationaler Markt für Facility Management-Dienstleistungen befindet sich auf den britischen Inseln. Dort hat sich Facility Management ebenfalls früher als in Deutschland durchgesetzt. Der Markt für FM in Großbritannien hatte 2005 ein geschätztes Volumen von 121 Milliarden € erreicht.701 Somit macht der britische Markt für FM mehr als die Hälfte des gesamten europäischen Marktvolumens aus und ist mehr als doppelt so stark wie der deutsche FM-Markt, und das obwohl die deutsche Wirtschaft insgesamt stärker ist als die Großbritanniens. Dies verdeutlicht, dass der deutsche Markt für Facility Management-Dienstleistungen nicht nur im internationalen sondern auch im europäischen Vergleich noch am Anfang steht. Nach Großbritannien und Deutschland folgen Frankreich, Italien und Spanien als weitere wichtige europäische Märkte für Facility Management-Dienstleistungen. Gemeinsam haben diese fünf großen europäischen FM-Märkte ein Volumen von über 220 Milliarden €. Auffällig ist, dass sowohl der französische Markt mit Wachstumsraten von 12 % in den letzten Jahren, wie auch der italienische Markt mit durchschnittlich 11 % Wachstum, sich schneller entwickeln als der deutsche Markt für Facility Management-Dienstleistungen.702 Auch im gesamteuropäischen Vergleich sind Industrie und Handel nach wie vor die wichtigsten Kunden für Facility Management-Unternehmen. Dieser Kundenkreis macht noch immer 43,6 % der europäischen Nachfrage aus, auch wenn seine Bedeutung sukzessive abnimmt. 699 Vgl. Gondring, H. (2004), S. 513. 700 Vgl. Krimmling, J. (2005), S. 13. 701 Vgl. Marktbericht Interconnection Consulting Group, Wien 2005. 702 Vgl. ebenda. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 453 45313.2 Struktur des Marktes für Facility Management in Deutschland 703 Genau wie in Deutschland sind auch in Europa die Kunden der öffentlichen Hand und des Gesundheitswesens die am schnellsten wachsenden Nachfragergruppen. Ein Trend hin zu immer mehr Public Private Partnership Projekten ist in ganz Europa zu erkennen und die defizitären Kostenstrukturen in diesen Bereichen lässt für die kommenden Jahre ein zweistelliges jährliches Wachstum erwarten. Der Kostendruck auf öffentliche wie auch private Unternehmen und die zunehmende Weiterentwicklung und Optimierung der Facility Management-Dienstleistungen wird dafür sorgen, dass auch der Markt für andere externe und interne FM-Dienstleistungen in den nächsten Jahren weiter wachsen wird. Der Markt für Facility Management-Dienstleistungen in Osteuropa steht noch in den Anfängen. Je nach Quelle kann mit einem Marktvolumen zwischen 1,1 und 2,5  Milliarden  € gerechnet werden. Das Marktforschungsunternehmen Interconnection Consulting Group prognostizierte jedoch ein Marktwachstum von 24,8 % im Jahre 2005. Der Grund für die hohen Wachstumsraten liegt zum einen im hohen Nachholbedarf der osteuropäischen Unternehmen im Bereich FM und zum anderen darin begründet, dass FM in Westeuropa bereits erprobt wurde und dementsprechend ohne große Veränderungen in Osteuropa übernommen wurde. Die Tschechische Republik und Polen weisen ein ähnlich starkes Marktvolumen auf, jedoch wächst der polnische Markt für FM mit über 35 % am schnellsten, gefolgt vom Marktvolumen in Ungarn, das zurzeit mit ca. 30 % im Jahr steigt.704 Auch in kleineren Ländern wie Slowenien und der Slowakei wächst der Markt noch mit 15–20 % im Jahr. Die sehr hohen Wachstumsquoten in Osteuropa sind Beleg für die Gründerjahre des FM im Osten, die Ursprünge des Facility Managements jedoch sind in ganz Europa die gleichen. Auch in 703 Vgl. ebenda. 704 Vgl. Marktbericht Interconnection Consulting Group, Wien 2005. Marktvolumen der großen europäischen FM-Märkte 2005 in Mrd. € 121 55 27 20 15 0 20 40 60 80 100 120 140 Großbritannien Deutschland Frankreich Italien Spanien Abb. 169: Marktvolumen der großen FM-Märkte 2005 in Europa703 Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 454 13 Der Markt für Facility Management454 Osteuropa beginnen einzelne Firmen, wie z. B. Reinigungsbetriebe, sich zu Komplettanbietern zu entwickeln. Viele Entwicklungen sind in West- und Osteuropa identisch, die Facility Management-Märkte befinden sich jedoch in unterschiedlichen Entwicklungsstadien. Weltweit führt der nach wie vor anhaltende Globalisierungsprozess dazu, dass Facility Management insbesondere auch bei internationalen Großkonzernen an Bedeutung, aber auch an Komplexität zunimmt. Da zahlreiche Unternehmen mittlerweile an mehreren Standorten weltweit präsent sind und dort Waren bzw. Dienstleistungen produzieren, steigen die Anforderungen für die Facility Manager ständig weiter an. Problematisch ist dabei vor allem der korrekte Umgang mit den international sehr unterschiedlichen rechtlichen Rahmenbedingungen. Die transkontinentale Ausrichtung mit vielen Standorten und vielen Mitarbeitern, welche eine große Anzahl von Liegenschaften notwendig machte und die sich immer schneller verändernden Märkte waren in den USA einst ein Hauptgrund für die Entstehung des Facility Managements als unabhängige Disziplin. Mittlerweile ist dieses Phänomen global geworden und intensiviert die Bedeutung des Facility Managements für moderne Konzerne. 13.3 Anbieter und Nachfrager von Facility  Management-Dienstleistungen 13.3.1 Strategische Ausrichtung der FM-Dienstleister Die strategische Ausrichtung der Facility Management-Unternehmen muss sich programmatisch eng an den konkreten Bedingungen des Marktes in Deutschland orientieren. Wichtig für die Anbieter ist die Aneignung von Fähigkeiten, die sie in die Lage versetzen, die Tendenzen und Entwicklungen am Facility Management-Markt frühzeitig zu erkennen und ein Problemverhalten zu entwickeln, das den ständig notwendigen Veränderungs- und Anpassungsprozessen förderlich ist.705 Entscheidenden Einfluss auf diese Fähigkeit haben die Organisationsstrukturen und die Managementsysteme der Unternehmen. Facility Management-Dienstleistungsunternehmen benötigen daher eine flache Aufbauorganisationen und ein kooperativ orientiertes Management, um möglichst flexibel und kundennah am Markt operieren zu können. Gleichzeitig wird dadurch eine Steigerung der Mitarbeitermotivation erreicht, die für ein hohes Serviceniveau und damit den Erfolg der Unternehmung unverzichtbar ist. Die strategische Ausrichtung der FM-Dienstleister muss auch berücksichtigen, dass gerade im Wertschöpfungsprozess für Facility Management-Dienstleistungen den Informationen, dem Wissen und der Erfahrung der Mitarbeiter als strategische Ressource eine bedeutende Rolle zukommt. Folglich muss das Unternehmen alles tun, um das Wissen als Motor und entscheidende Größe für den Erfolg des Unternehmens ständig zu mehren und zu 705 Vgl. Zehrer, H./Sasse, E. (Hrsg.) (2005), S. 33. 13.3 Anbieter und Nachfrager von FM-Dienstleistungen

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References

Zusammenfassung

Vorteile

- Umfassender Einblick in Theorie und Praxis des Facility Managements

- Systematische Darstellung der relevanten Normen und Richtlinien

- Konkrete Beispiele zur Anwendung und Vertiefung der Inhalte

Zum Werk

Die Immobilie in ihrem Lebenszyklus erfordert ein Wertmanagement, das unter dem Begriff Facility Management zusammengefasst wird. Das Buch umfasst alle Aspekte einschließlich anschaulicher Praxisbeispiele.

Zur Neuauflage

Umfassende Aktualisierung und zusätzliche Fallbeispiele.

Inhalt

- Geschichte des FM; Vergleich mit anderen Ländern

- Facility Management im Lebenszyklus einer Immobilie

- Strategisches FM

- Inhalte des technischen, kaufmännischen und infrastrukturellen FM mit vielen Praxisbeispielen

- Rechtliche Aspekte und Normen

- Wertorientierung im FM und FM-Rating

- Outsourcing-Strategien

- EDV-technische Unterstützung

Autoren

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Duale Hochschule Stuttgart, Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, Wagner Real Estate GmbH, Hamburg.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennahe Studienfächer wie z.B. Architektur, Bauingenieurwesen, Stadt- und Regionalplanung, Studierende der Bank- und Finanzwirtschaft, Jura-Studierende mit der Vertiefung Immobilienrecht sowie interessierte Praktiker.