Content

12.3 Vertragsgestaltung von FM-Dienstleistungen in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Facility Management, page 436 - 445

Handbuch für Studium und Praxis

2. Edition 2012, ISBN print: 978-3-8006-3836-9, ISBN online: 978-3-8006-4182-6, https://doi.org/10.15358/9783800641826_436

Bibliographic information
Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 429 42912.3 Vertragsgestaltung von FM-Dienstleistungen 12.2.4.4 Verhandlungen mit den Bietern (Vergabeverhandlung) Gem. den Allgemeinen Vergabebedingungen sind Verhandlungen mit den Bietern über eventuelle Preisänderungen im Zeitraum der Angebotsöffnung bis zur Zuschlagserteilung grundsätzlich unstatthaft. Im privaten Bereich sind solche Verhandlungen jedoch durchaus üblich. Im Rahmen einer Vergabeverhandlung können Verständnisfragen zu den Massengrundlagen, zum Leistungsverzeichnis und zur Preiskalkulation geklärt und Missverständnisse zwischen AG und AN bereinigt werden. Bei größeren Ausschreibungsvolumina kommt es nicht selten zu mehreren Vergabeverhandlungen bis die Leistungsanforderungen des AG in den Angeboten adäquat berücksichtigt sind. Die Festlegungen in den Vergabeverhandlungen werden i. d. R. im Vergabeprotokoll festgehalten und später bei der Formulierung des FM-Vertrags berücksichtigt. 12.2.4.5 Zuschlag und Auftragserteilung Der Zuschlag sollte grundsätzlich auf das wirtschaftlichste Angebot erfolgen. Die Zuschlags- und Bindefrist beträgt gem. § 19 VOB/A, VOL/A max. 30 Kalendertage. Die Zuschlagserklärung muss dem Bieter jedoch vor Ablauf der Frist zugehen und nicht berücksichtigte Bewerber sind zu informieren. Anschlie- ßend wird die Auftragserteilung öffentlich bekannt gegeben. 12.3 Vertragsgestaltung von FM-Dienstleistungen Facility Management umfasst die Planung, Bearbeitung und Nutzung einer Immobilie mit dem Ziel der Ertragssteigerung, der Senkung der Bewirtschaftungskosten und der effizienten Nutzung. Um diese Ziele erreichen zu können werden verschiedene Verträge abgeschlossen. Grundsätzlich ist ein Vertrag ein zweiseitiges Rechtsgeschäft, das durch die Annahme eines Angebots zustande kommt. D. h. der Auftraggeber erklärt dem Bieter, dass er sein Angebot annimmt. Einer besonderen Form bedarf es dazu nicht. Aus Beweisgründen ist jedoch die Schriftform zu empfehlen. 12.3.1 Vertragsarten Ein Facility Management-Vertrag ist als solcher nicht im Gesetz geregelt und kann auch keinem der „klassischen“ Vertragstypen zugeordnet werden. Vielmehr ist er als typengemischter Vertrag anzusehen, der in Abhängigkeit der zu erbringenden Leistung zusammengesetzt und angepasst wird.678 Abb. 163 zeigt die möglichen Gestaltungsformen eines Facility Management Vertrages. Beispiel: Ein FM-Dienstleister wird mit der Übernahme der gesamten Speiseverpflegung beauftragt. Dazu gehören alle Leistungen, die für eine Verpflegung der Mitarbeiter notwendig sind, bauliche Aufwendungen für die Küche, 678 Vgl. Schneider, H. (2004), S. 297ff. 12.3 Vertragsgestaltung von FM-Dienstleistungen Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 430 12 Ausschreibung und Vergabe von Facility Management-Leistungen430 Lagerung und Speiseräume, Bereitstellung von Küchenpersonal, Lebensmittel und sonstigem. Hier kommen Elemente des Werkvertrags, Kaufvertrags, Liefervertrags und Dienstvertrags zusammen. Darüber hinaus wird für die Räumlichkeiten ein Mietvertrag geschlossen. Gem. dem so genannten Absorptionsprinzip gelten die jeweiligen rechtlichen Regelungen der dominierenden Vertragsart innerhalb eines gemischten Vertrages. Ist kein dominanter Vertragstyp zu erkennen sind die entsprechenden Bestimmungen, gem. dem Kombinationsprinzip, direkt oder analog den jeweiligen Gesetzesregelungen zu entnehmen. Bei FM-Verträgen, deren Leistungsumfang die Errichtung und den Einbau der erforderlichen Einrichtungen beinhaltet, kommt i. d. R. das Werkvertragsrecht zur Anwendung. Je nach Vereinbarung ist u. U. auch die VOB/B und VOB/C zu beachten. Soweit der Einbau unentgeltlich ist, können Elemente des Auftragsrechts gem. § 662 ff. BGB erforderlich sein. Darüber hinaus bildet das Auftragsrecht bei Regelungen zum Betrieb der Einrichtungen die rechtliche Grundlage. In gemischten Verträgen ist darauf zu achten, dass Leistungen, Leistungsausschlüsse, Zahlungspflichten, Verantwortungen, Gewährleistung, usw. besonders sorgfältig beschrieben werden. 12.3.1.1 Verträge auf Basis des BGB Kaufvertrag: Unter den Verträgen des täglichen Lebens ist der Kaufvertrag gem. § 433 ff. BGB der am häufigsten vorkommende Vertrag. Der Verkäufer und der Käufer treffen Vereinbarungen zur Übertragung einer Sache. Der Verkäufer verpflichtet sich zur fristgemäßen, mängelfreien Lieferung sowie zur Übertragung des Eigentums und zur Annahme des Kaufpreises. Der Käufer ist zur Abnahme des Kaufgegenstandes und zur Bezahlung des vereinbarten Preises verpflichtet. Abb. 163: Übersicht zu möglichen Arten eines FM-Vertrages Vertragsarten des BGB: – Kaufvertrag § 433ff. – Werkvertrag § 631ff. – Dienstvertrag § 611ff. – Liefervertrag § 651ff. – Geschäftsbesorgungsvertrag § 675ff. – Miet- und Pachtvertrag § 535ff. Vertragsarten in der Praxis: – Festpreisvertrag – Rahmenvertrag – VOB/VOL/VOF-Vertrag – GMP-Vertrag – Performancevertrag – Service- und Wartungsvertrag – Hausverwalter-/Gebäudemanagementvertrag – Betreibervertrag … FM-Vertrag Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 431 43112.3 Vertragsgestaltung von FM-Dienstleistungen Werkvertrag: Die Besonderheit eines Werkvertrages gem. § 631 ff. BGB liegt in der Verpflichtung des Auftragnehmers zur Herbeiführung eines bestimmten Erfolgs. Als Gegenleistung ist der AG erst bei Erfolgseintritt zur Zahlung der vereinbarten Vergütung verpflichtet. Der AN hat u. U. Anspruch auf eine Bezahlung nach Fortschritt des Werkes. Ist im Vertrag die Erbringung von Bauleistungen vereinbart, wird der Werkvertrag auch als Bauvertrag bezeichnet.679 Als Gesetzesgrundlage dient je nach Vereinbarung das BGB oder die VOB/B. Bei mangelhafter oder nicht rechtzeitiger Erfüllung haftet der AN ohne Vorliegen eines Verschuldens. Dienstvertrag: Ein Dienstvertrag gem. § 611 ff. BGB liegt vor, wenn die Leistung von Diensten jeder Art gegen eine Vergütung vereinbart ist. Im Gegensatz zum Werkvertrag besteht beim Dienstvertrag lediglich die Verpflichtung zum geschuldeten „Tätigwerden“. Diese Vertragsform ist in der Praxis vor allem beim Arbeitsvertrag von Bedeutung. Es besteht grundsätzlich eine Vergütungspflicht, auch wenn deren Höhe nicht vereinbart ist. Darüber hinaus besteht für den Auftragnehmer keine Gewährleistungspflicht. Eine Schadensersatzpflicht kann nur bei schuldhafter Pflichtverletzung geltend gemacht werden. Liefervertrag: Ein Vertrag über eine Lieferung ist ein Werklieferungsvertrag. Ein Werklieferungsvertrag liegt vor, wenn der AN das Hauptmaterial zur Verarbeitung selbst beschafft. Da dieser Vertrag dem Kaufvertrag sehr ähnlich ist, gelten meist die Vorschriften des Kaufvertrages allein oder in einigen Fällen mit den Vorschriften über den Werkvertrag kombiniert. Ist der Wert der beschafften Materialien wesentlich geringer als der Wert der Arbeitsleistung, dann gelten die Vorschriften über den Werkvertrag. Im Rahmen einer Ausschreibung sind gegebenenfalls die Bestimmungen der VOL anzuwenden. 679 Vgl. Grabener H./Sailer E., S. 390f. Dienstvertrag Werkvertrag Vertragspartner Vertragsgegenstand Regelung Vergütung Dienstverpflichteter/ Dienstempfänger Leistung von Diensten ohne Ausrichtung auf einen best. Erfolg BGB nach Zeit Unternehmer/Besteller Herbeiführung eines best. Erfolgs oder Werkes BGB oder VOB nach Wert der Leistung Abb. 164: Vergleich zwischen Dienst- und Werkvertrag Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 432 12 Ausschreibung und Vergabe von Facility Management-Leistungen432 12.3.1.2 Verträge auf Basis VOB, VOL und VOF Die Verdingungsordnungen spielen im Zusammenhang mit FM-Verträgen i. d. R. nur dann eine Rolle, wenn die Leistungen im Rahmen einer Ausschreibung vergeben werden. Bei Aufträgen, die Bauleistungen beinhalten, wird die VOB/B häufig ergänzend in die Vertragsunterlagen eingebunden, da für diesen Bereich keine vergleichbaren Regelungen bestehen. Die Vertragsbedingungen der VOL sind überwiegend auf Kauf- und Werklieferungsverträge ausgerichtet. Jedoch eignen sie sich nicht als Vertragsgrundlage von Dienstleistungsverträgen. Für die VOF sind keine eigenständigen Vertragsbedingungen festgelegt. Kommt es zur Anwendung der VOF auf einen Vertrag, kann dies wiederum zur Geltung der VOL führen, wenn die zu vergebende Leistungen beschreibbar sind.680 12.3.1.3 Verträge besonderer Art Dienstleistungsvertrag: Als Dienstleistungsaufträge werden laut Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen alle Aufträge bezeichnet, deren Leistungsumfang weder Lieferungen noch Bauleistungen beinhaltet und nicht anhand eines Verfahrens vergeben werden. Darüber hinaus definiert § 99 Abs. 6 GWB alle öffentlichen Aufträge, deren Vertragsgegenstand sowohl den Einkauf von Waren als auch die Beschaffung von Dienstleistungen umfasst, als Dienstleistungsaufträge. Voraussetzung ist, dass der Wert der Dienstleistungen den Wert der Waren übersteigt. Außerdem wird eine Kombination aus Dienstleistungen und Bauleistungen bei öffentlichen Auftraggebern auch als Dienstleistungsauftrag bezeichnet, wenn die Bauleistungen im Verhältnis zu den Dienstleistungen als Nebenpflichten zu betrachten sind. Festpreisvertrag: Der Festpreis ist ein vertraglich vereinbarter Preis für eine endgültig fertig gestellte Leistung.681 Bei der Vereinbarung eines Festpreisvertrages darf der Auftragnehmer keine zusätzlichen Forderungen gegenüber dem Auftraggeber geltend machen, d. h. Mehr- oder Minderleistungen bleiben unberücksichtigt. Ein Kalkulationsirrtum geht zu Lasten des Auftragnehmers. Nur in Ausnahmefällen kann eine Änderung der Summe oder der vertraglich vereinbarten Leistungen u. U. im beiderseitigen Einvernehmen durch eine Vertragsänderung erfolgen. Darüber hinaus können Preise einzelner Leistungen, deren Leistungsumfang nicht endgültig festgelegt werden kann, unter Vorbehalt vereinbart oder sogar gänzlich herausgenommen werden. Somit wird deutlich, dass bei Vereinbarung eines Festpreisvertrages klare Leistungsdefinitionen unerlässlich sind. Open Book Vertrag: Bei einem „Open Book Vertrag“ legt der Dienstleister dem Auftraggeber sämtliche Kosten offen dar. Dies ist besonders bei Verträgen mit Generalunternehmer oder Generalübernehmer notwendig. Alle Vereinbarungen die GU oder GÜ mit Subunternehmen treffen, sind für den Auftraggeber transparent zu machen. Dieser zahlt die Kosten einschließlich eines im Vertrag vereinbarten Aufschlags. 680 Vgl. Schneider, H. (2004), S. 385f. 681 Vgl. Grabener H./Sailer E., S. 155. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 433 43312.3 Vertragsgestaltung von FM-Dienstleistungen Rahmenvertrag: Rahmenverträge werden bei langfristigen Vertragsbindungen zwischen den Kooperationspartnern vereinbart. Es handelt sich dabei um ein wiederkehrendes Schuldverhältnis. Ohne die ständige Verpflichtung zur konkreten Leistungserbringung kommt es zu einer zeitlichen Aneinanderreihung von Einzelverträgen. GMP-Vertrag: Der „Garantierte Maximalpreisvertrag“ (englisch „Guaranteed Maximum Price“) kommt bei angelsächsischen Firmen schon seit den 1990er Jahren zu Anwendung. Grundgedanke dieser Vertragsart ist die partnerschaftliche Zusammenarbeit zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer im Vertrag zu verankern und das Risiko der Kostenüberschreitung zu verringern. Der GMP-Vertrag kann mit einem Pauschalpreisvertrag, der mit einem Generalunternehmer oder Generalübernehmer geschlossen wird, verglichen werden.682 Der Vertragspreis wird in einen festen Pauschalanteil und einen variablen Teil („direkte Kosten“) aufgegliedert. Letzterer beinhaltet sämtliche Leistungen, die insbesondere ein Generalunternehmer nicht selber ausführt, sondern an Subunternehmer vergibt. Die Besonderheit des GMP-Vertrages besteht darin, dass der AN in die Planung mit eingebunden wird und die Leistungen wiederum gemeinsam mit dem AG an die Subunternehmer vergeben werden. Bis zum Vertragsende wird somit das Bestreben, die direkten Kosten zu minimieren, aufrechterhalten. Der AN kann keine höhere Summe als den Maximalpreis berechnen. Eventuelle Einsparungen sind nach einem vertraglich vereinbarten Schlüssel zwischen AG und AN zu verteilen. Arbeitnehmerüberlassungsvertrag: Zweck eines Arbeitnehmerüberlassungsvertrages ist die Überlassung geeigneter Mitarbeiter des Auftragnehmers für den Auftraggeber. Die Mitarbeiter werden in den Arbeitsprozess des Auftraggebers integriert, der diese nach seinen betrieblichen Erfordernissen einsetzt. Dem AN obliegt keine Verantwortung für das Arbeitsergebnis. Die Weisungsbefugnis und die Fürsorgepflicht liegen allein beim AG, dessen Weisungen keine werksbezogenen Ausführungsanweisungen im Sinne des § 645 BGB sind. Der Arbeitnehmerüberlassungs-Vertrag unterscheidet sich wesentlich vom Werkvertrag.683 Um die Vertragsinhalte eines Arbeitnehmerüberlassungsvertrages zu umgehen, wird vom Vertragspartner häufig die Bezeichnung „Werkvertrag“ verwendet. Es handelt sich dabei um einen Scheinwerkvertrag, der rechtlich dem Arbeitnehmerüberlassungsvertrag gleichzusetzen ist. Freier Mitarbeitervertrag: Freie Mitarbeiterverträge kommen bei freien Berufen als selbständige Dienstleister, wie z. B. Architekten oder Rechtsanwälte, zur Anwendung. Es handelt sich um eine eigenständige Vertragsart, die weder Bestimmungen des Arbeitnehmerüberlassungvertrages noch des Arbeitsvertrages beinhaltet. 682 Vgl. Grabener H./Sailer E., S. 167f. 683 Vgl. Schneider, H. (2004), S. 299f. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 434 12 Ausschreibung und Vergabe von Facility Management-Leistungen434 Franchising: Bei Franchising handelt es sich um einen Dauerkooperationsvertrag zwischen einer Stammfirma (Franchisegeber) und einer selbstständigen Firma. Der Franchisegeber bringt die Geschäftsidee ein, übernimmt die Organisation, die Kontrolle des Vertriebs sowie die Lieferung der Maschinen. Der Franchisenehmer trägt das Geschäftsrisiko und die unternehmerische Verantwortung. Eine zu enge Einbindung in betriebsorganisatorische Geschäftsabläufe sowie eine starke rechtliche Bindung des Franchisenehmers an den Franchisegeber können zum Tatbestand der „Scheinselbstständigkeit“ führen.684 Dies kann zu einer Mitverantwortung für nicht entrichtete Sozialleistungen führen. 12.3.1.4 Vertragskonstellationen im Facility Management Betreiberverträge: Bei Betreibermodellen schließt der Eigentümer oder Vermieter einer Immobilie mit einem „Betreiber“ einen Vertrag über die Erbringung von Dienstleistungen gegenüber den Unternehmensmitarbeitern oder gegenüber den Mietern. I. d. R. liefert der Betreiber unentgeltlich die gesamten erforderlichen Dienstleistungen. Der Betreibervertrag kommt vor allem bei Großobjekten zur Anwendung. Bspw. bietet der Vermieter neben der bloßen Vermietung der Räumlichkeiten ein umfangreiches Servicepaket an. Dies beinhaltet z. B. die Reinigung der Büroräume, den Sicherheitsdienst und die Speiseverpflegung. Der Vorteil liegt darin, dass der Vermieter gegenüber seinen Mietern für die Art und Qualität der Leistungserbringung nicht verantwortlich ist. Hausverwalter- und Gebäudemanagementverträge: Ein Verwaltervertrag umfasst eine Vielzahl verschiedener Bewirtschaftungsleistungen. Aufgabe des Auftragnehmers ist es, alle diese Leistungen zu koordinieren sowie das Gebäude zu „managen“. Dieses umfangreiche Aufgabengebiet erfordert eine genaue Definition der zu erbringenden Leistungen. I. d. R. erfolgt eine Trennung zwischen kaufmännischer und technischer Verwaltung. Instandhaltungs-, Wartungs-, Inspektions- und Instandsetzungsverträge: Die Begriffe Instandhaltung, Wartung, Inspektion und Instandsetzung sind in der Literatur nicht eindeutig definiert, da zu dieser Thematik keine eindeutige Rechtsprechung vorliegt. Aus diesem Grund empfiehlt es sich bspw. die Definitionen der DIN 31051 und der VDMA 24186-0 zu übernehmen. Ein diese Begriffe betreffender Vertrag setzt sich aus den Elementen des Dienstvertrages gem. § 611 ff. BGB und des Werkvertrages gem. § 631 ff. BGB zusammen. Der Dienstvertrag regelt die Leistungen für den Service und die Instandhaltung. Instandhaltungsverträge enthalten sowohl werkvertragliche als auch dienstvertragliche Elemente. In Abhängigkeit des Vertragsschwerpunktes ist die jeweils gültige Rechtsvorschrift anzuwenden. Bei Inspektions- und Wartungsleistungen wird das Dienstvertragsrecht angewendet. Die Wartung ist auf die Bewahrung des Ist-Zustandes und der Verlangsamung des Abnutzungsvorganges ausgerichtet. Aus diesem Grund liegt kein vertraglich geschuldeter Erfolg vor. Bei Instandsetzungsmaßnahmen soll ein festgestellter Schaden behoben werden. Folglich findet bei der Instandsetzung vertraglich das Werkvertragsrecht Anwendung. 684 Vgl. Grabener H./Sailer E., S. 163. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 435 43512.3 Vertragsgestaltung von FM-Dienstleistungen Beispiel: Ein Unternehmen bereitet für seine Büroimmobilie die Ausschreibungsunterlagen für die Vergabe der Energieversorgung vor. Der Leistungsumfang beinhaltet u. a. die Instandhaltung, Wartung, Inspektion und Instandsetzung der erforderlichen Anlagen. Für eine genaue Kostenkontrolle sind die Einsätze des Anbieters anhand folgenden Schemas genau zu protokollieren. 685 Contracting: Contracting ist eine besondere Form des Outsourcings. Contractingverträge werden zwischen dem Eigentümer einer Immobilie (Contractingnehmer) und einem Contractor geschlossen. Ein Contractor ist ein auf Energieeinkauf, Energieanlagen bzw. Anlagenbetrieb spezialisiertes Unternehmen. Der Contractor ist vertraglich verpflichtet alle in diesem Zusammenhang entstehenden Investitionskosten zu übernehmen, die wiederum durch eine periodische Contracting-Fee refinanziert werden. Auf Grundlage eines Vertrages stellt der Contractor die Jahresabrechnung. Beispiel: Der Eigentümer einer großen Büroimmobilie betreibt die Wärmeversorgung nicht selbst, sondern nimmt dafür die Dienste des kommunalen Energieversorgers oder einer privaten Betreiberfirma in Anspruch. Für den Eigentümer fallen keine Kosten für Investition, Betrieb und Wartung der Heizung, Brennstoffbevorratung, etc. an. Er zahlt dafür eine Contracting Fee an den Contractor. Die Contracting Fee wird wiederum im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt. Dabei ist jedoch zu beachten, dass 685 Vgl. Rotermund, U., o. S. Beseitigung über Leitsystem möglich? nein nein nein Störungsfall Beseitigung vor Ort nötig? ja ja ja Störungsbeseitigung durch Quittierung? Beseitigung durch Wartungsarbeiten? Leistung ist Instandhaltung Beseitigung durch Austausch von Erstatzteilen Leistung ist Instandsetzung Abb. 165: Abgrenzung von Instandhaltung und Instandsetzung bei Betriebs störungen685 Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 436 12 Ausschreibung und Vergabe von Facility Management-Leistungen436 nach geltender Rechtsprechung der Mieter der Umlage von Investitionskostenanteilen im Rahmen des Contracting vorher zustimmen muss. Im Rahmen eines Performance-Contracting-Vertrags, eines so genannten Optimierungsvertrags, verpflichtet sich der Auftragnehmer zur Investition und zum Betreiben der Anlagen. Es gibt zwei Möglichkeiten der Vertragsvereinbarungen. Im Erfolgsbeteiligungsvertrag werden die Investitionskosten des Auftragnehmers einschließlich eines Gewinnanteils aus den Einsparungen bezahlt, die der Auftraggeber aufgrund der Investition generiert. Bei einem Erfolgsgarantievertrag übernimmt der Auftraggeber die Investitionskosten des Auftragnehmers. Gleichzeitig verpflichtet sich der AN zu einer vertraglich definierten Mindesteinsparung. Kann der AN diese Verpflichtung nicht innerhalb eines bestimmten Zeitraumes erfüllen, muss er dem AG den Differenzbetrag vergüten.686 Energielieferungsvertrag (Energieliefer-Contracting): Der Energielieferungsvertrag ist derzeit die erfolgreichste Form des Contractings und eignet sich sowohl für den Neubau als auch für den Bestandsbau. Der Gebäudeeigentümer beauftragt einen Anlagenbauer oder ein Energieversorgungsunternehmen (Contractor) mit der Vorfinanzierung, der Errichtung und dem späteren Betrieb der energietechnischen Anlagen. Dabei bleibt der Contractor Eigentümer der neuen Anlage. Er liefert dem Contractingnehmer Energie über einen vertraglich festgelegten Zeitraum, zu einem festgelegten Preis und einer Mindestabnahmemenge. Das Eigentum an der Anlage geht an den Contractingnehmer über, sobald die Refinanzierung der Investition über das Entgelt für die bezogene Nutzenergie erfolgt ist (vgl. GEFMA-Richtlinie 124). Der Vorteil für den Contractingnehmer liegt darin, dass er mit der Lieferung der Nutzenergie die Erwartung eines energieeffizienten Betriebs mit preiswerter Energie verbindet und ein auf seine Bedürfnisse zugeschnittenes Anlagenmanagement erhält. Weiterhin wird er nicht mit den hohen Investitionskosten belastet. Der Contractor ist für den vereinbarten Zeitraum von 10 bis 20 Jahre für Investitionen und den Betrieb der energietechnischen Anlagen verantwortlich und kann durch die Erbringung einer großen Bandbreite an Leistungen seine Wertschöpfung steigern. Da der Contractor in einer fremden Immobilie in eine energietechnische Anlage investiert, die normalerweise zum Gebäude und somit dem Gebäudeeigentümer zuzurechnen ist, muss es für ihn eine Form der Absicherung geben. Eine Möglichkeit wäre die Absicherung der Investition als Dienstbarkeit durch eine Eintragung ins Grundbuch. Oder die energietechnischen Anlagen werden z. B. als Scheinbestandteile definiert, um Eigentum eines Dritten sein zu können.687 Einsparcontracting: Die seltene Form des Einsparcontractings findet ausschließlich im Bestandsbau (industrieller und kommunaler Bereich) Anwendung. An den im Zuge des Energiemanagements neu geschaffenen Anlagen erwirbt der Contractingnehmer das Eigentum. Der Contractor finanziert die Anlagen vor und übernimmt die Wartung und Überwachung der installierten 686 Vgl. Schneider, H. (2004), S. 386f. 687 Vgl. Oesterle, E. (2004), a. a. O., S. 152f. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 437 43712.3 Vertragsgestaltung von FM-Dienstleistungen Systeme während der gesamten Vertragslaufzeit. Er entwickelt nach eingehender Analyse des Objektes ein energiesparendes System und liefert dies dem Eigentümer auf eigene Rechnung. Beide schließen einen Erfolgsbeteiligungsvertrag ab. Der Contractor erhält vom Contractingnehmer für eine bestimmte festgelegte Zeitdauer eine vertraglich vereinbarte Vergütung in Form eines Fixbetrages oder gem. der erzielten Energieeinsparung. In beiden Fällen muss jedoch geregelt sein, wie Nutzungsänderungen, Wettereinflüsse, Maßnahmen des Auftraggebers in Eigeninitiative usw. in der Erfolgskontrolle rechnerisch bereinigt werden (vgl. GEFMA-Richtlinie 124). Bei einem derartigen Modell trägt der Contractingnehmer keine technischen und finanziellen Risiken. Durch den Wegfall von Aufgaben wie z. B. Planung, Erstellung und Betrieb ergeben sich für ihn Entlastungen. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 439 13 Der Markt für Facility Management 13 Der Markt für Facility Management

Chapter Preview

References

Zusammenfassung

Vorteile

- Umfassender Einblick in Theorie und Praxis des Facility Managements

- Systematische Darstellung der relevanten Normen und Richtlinien

- Konkrete Beispiele zur Anwendung und Vertiefung der Inhalte

Zum Werk

Die Immobilie in ihrem Lebenszyklus erfordert ein Wertmanagement, das unter dem Begriff Facility Management zusammengefasst wird. Das Buch umfasst alle Aspekte einschließlich anschaulicher Praxisbeispiele.

Zur Neuauflage

Umfassende Aktualisierung und zusätzliche Fallbeispiele.

Inhalt

- Geschichte des FM; Vergleich mit anderen Ländern

- Facility Management im Lebenszyklus einer Immobilie

- Strategisches FM

- Inhalte des technischen, kaufmännischen und infrastrukturellen FM mit vielen Praxisbeispielen

- Rechtliche Aspekte und Normen

- Wertorientierung im FM und FM-Rating

- Outsourcing-Strategien

- EDV-technische Unterstützung

Autoren

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Duale Hochschule Stuttgart, Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, Wagner Real Estate GmbH, Hamburg.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennahe Studienfächer wie z.B. Architektur, Bauingenieurwesen, Stadt- und Regionalplanung, Studierende der Bank- und Finanzwirtschaft, Jura-Studierende mit der Vertiefung Immobilienrecht sowie interessierte Praktiker.