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10.4 Einfluss des Facility Managements auf Cashflow und Ertragswert in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Facility Management, page 365 - 376

Handbuch für Studium und Praxis

2. Edition 2012, ISBN print: 978-3-8006-3836-9, ISBN online: 978-3-8006-4182-6, https://doi.org/10.15358/9783800641826_365

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Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 356 10 Wertorientiertes Facility Management356 kungen lassen sich nur in der IFRS Bilanz/GuV erkennen. Das Wertorientierte Facility Management ist hier vergleichbar mit einem guten Finanzanlagemanagement; Ziel sollte sein, zusätzliche Erträge zu erwirtschaften. 559 10.4 Einfluss des Facility Managements auf Cashflow und Ertragswert 10.4.1 Renditeorientierte Ausrichtung im Facility  Management Bei der Beurteilung von Immobilieninvestments gewinnt die Renditebetrachtung immer mehr an Bedeutung, denn sie entscheidet letztendlich über den Verbleib oder Verkauf einer Immobilie im Unternehmen. Während im Bereich des Facility Managements die Beurteilung der Vorteilhaftigkeit von Maßnahmen fast ausschließlich nach Kostenaspekten (Perioden- oder Lebenszykluskosten) beurteilt wird, hat im Bereich des Asset Managements von Anlageimmobilien die Immobilienrendite als Erfolgs- und Steuerungsgröße seit Langem eine zentrale Stellung. Sowohl Vermietungsergebnisse als auch die laufenden Aufwendungen für Instandhaltung und Modernisierung sowie die weiteren Betriebskosten haben einen wichtigen Einfluss auf die Rendite einer Immobilie. Die Immobilienrendite ist Grundlage für Planung, Steuerung und Kontrolle der Immobilien. Die Aufbereitung dieser Zahlen ermöglicht dem Eigentümer die richtigen und notwendigen Entscheidungen rechtzeitig zu treffen.560 559 Vgl. Schulte, K.-W. (Hrsg.) (2005), S. 1034. 560 Vgl. Niesslein, G./Lechtape, B., Facility Management, in: Schäfer, J./Conzen, G. (Hrsg.), Praxishandbuch der Immobilien-Investition, S. 553. 10.4 Einfluss des Facility Managements auf Cashflow und Ertragswert 1.) GuV ohne Berücks. von Zeitwertänderungen Umsatzerlöse 100 Sonstige betriebliche Erträge 100 Materialaufwand –50 Personalaufwand –50 00 Abschreibungen –50 –50 2.) GuV unter Berücks. von Zeitwertänderungen Umsatzerlöse 100 Sonstige betriebliche Erträge 20 120 Materialaufwand –50 Personalaufwand –50 20 Abschreibungen –50 –30 Abb. 130: Erfolgswirksame Verrechnung von Wertänderungen559 Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 357 35710.4 Einfluss des Facility Managements auf Cashflow und Ertragswert Die Cashflow-Rendite berechnet sich aus den Mietzahlungen abzüglich der zahlungswirksamen, nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten der Immobilie im Verhältnis zu in der Immobilie durchschnittlich gebundenem Kapital. Ausgangswert des gebundenen Kapitals ist der aktuelle Marktwert, da Anschaffungskosten oder Bilanzwerte nach HGB keine zutreffende Aussage am Immobilienmarkt darstellen. Es kann nur die realistische Ermittlung des Verkehrswertes Anwendung finden, da dieser mit den aktuellen Erlösen im Veräu- ßerungsfall übereinstimmen sollte. Im Rahmen der Renditeermittlung hat eine regelmäßige Wertermittlung der Immobilie zu erfolgen. Zur Berechnung des Verkehrswertes kommt bei Anlageimmobilien i. d. R. das deutsche Ertragswertverfahren oder das DCF-Verfahren zur Anwendung. Die Rentabilität auf diesen Wert muss gegenüber alternativen Kapitalanlagemöglichkeiten als Vergleich bestehen können. Exkurs: Trennung der Grundbegriffe des Rechnungswesens Für die korrekte Bestimmung der Cashflow-Rendite sind die richtigen Begriffsbezeichnungen aus der Finanz- und Investitionsrechnung, Unternehmensebene und Betriebsebene eindeutig voneinander zu trennen. Besonders in der Praxis werden die Begriffe Ein-/Auszahlungen, Einnahmen/Ausgaben, Erträge/Aufwand und Leistungen/Kosten häufig miteinander verwechselt, untereinander gemischt oder falsch verwendet. Abb. 131 zeigt den Zusammenhang der Begriffe: Mit den Begriffen Einzahlung und Auszahlung wird der Zu- oder Abfluss von Zahlungsströmen bezeichnet, unabhängig davon, ob es sich um Bargeld oder Giralgeld handelt. Da es sich um die Zu- und Abnahme liquider Mittel (Geld) handelt, wird diese Ebene auch die Liquiditätsebene genannt, wobei es dabei nicht relevant ist, ob die Einzahlung auch gleichzeitig eine Einnahme (Erhöhung des Geldvermögens) ist. Eine Einzahlung, die keine Einnahme ist liegt vor, wenn eine Kunde die Forderungen zum Zeitpunkt t1 für Ware begleicht, die er Abb. 131: Grundbegriffe des Rechnungswesens Strömungsgrößen Bestandsgröße EbeneAbfluss bzw. Verzehr von Mitteln / Gütern Auszahlung Einzahlung „Kasse“ bzw. liquide Mittel Kosten Leistung Kostenrechnung Finanzbuchhaltung betriebsnotwendiges Vermögen Zufluss bzw. Entstehung von Mitteln / Gütern Ausgabe Einnahme Geldvermögen Aufwand Ertrag Gesamtvermögen Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 358 10 Wertorientiertes Facility Management358 schon zum Zeitpunkt t0 erhalten hat. Da der Kunde die Ware in t0 erhalten hat, liegt hier für das verkaufende Unternehmen eine Einnahme vor, obwohl noch kein Geldfluss stattgefunden hat, somit auch keine Einzahlung zum selben Zeitpunkt. Eine Einnahme, die zugleich eine Einzahlung ist findet bspw. bei einem Bareinkauf von Gütern statt. Bezogen auf die Immobilienwirtschaft ist z. B. eine Mieteinzahlung gegeben, wenn auch tatsächlich die Gutschrift auf dem Bankkonto des Vermieters erfolgt. Zu Einnahmen und Ausgaben werden alle Größen des Geldvermögens gerechnet: liquide Mittel, Forderungen und Verbindlichkeiten. Eine Unternehmung hat Einnahmen, d. h. eine Zunahme des Geldvermögens, wenn Ausgangsrechnungen für Güter oder Dienstleistungen gestellt und gebucht werden und sich die Forderungen dadurch erhöhen, auch wenn keine liquiden Mittel geflossen sind. Im Gegenzug verringert sich das Geldvermögen durch Ausgaben, die z. B. durch Wareneinkauf auf Ziel entstehen. Bezogen auf die Immobilienwirtschaft ist z. B. eine Mieteinnahme gegeben, wenn der Mietvertrag rechtskräftig zustande gekommen ist. Die im Mietvertrag vereinbarte Miete ist somit eine Einnahme. Die Einnahme wird Monat für Monat zur Einzahlung, wenn der Mieter auch tatsächlich zahlt. Während Forderungs- und Verbindlichkeitskonten zwar das Geldvermögen beeinflussen, betreffen sie nicht die Aufwands- oder Ertragskonten eines Unternehmens. Die Begriffe Ertrag und Aufwand werden verwendet, wenn es die Gesamtvermögensebene eines Unternehmens betrifft. Ertrag und Aufwand ergeben das Gesamtergebnis in der GuV-Rechnung eines Jahresabschluss pro Periode, hier werden die gesamten Wertmehrungen (z. B. der Gewinn beim Verkauf einer Handelsimmobilie, Umsatzerlöse von ausgeführten FM-Dienstleistungen oder Verzugszinsen eines Schuldners) und Wertminderungen (bspw. Löhne und Gehälter, Verbrauch von Dienstleistungen oder Fremdkapitalzinsen) des Eigenkapitals einer Unternehmung dargestellt. Erträge können, müssen jedoch nicht gleichzeitig Einnahmen oder Einzahlungen sein, ebenso kann Aufwand gleichzeitig eine Ausgabe oder Auszahlung sein, ist es jedoch nicht zwangsweise. Aufwand und Ertrag können neutral oder ordentlich sein. Ordentliche Erträge und Aufwendungen betreffen direkt das Kerngeschäft eines Unternehmens (betriebliche Ebene), in einem Facility Unternehmen wären die Umsatzerlöse für Dienstleistungen bspw. ordentlicher Ertrag, Personalaufwand ordentlicher Aufwand. Neutrale Erträge und Aufwendungen betreffen nicht unmittelbar den Betriebszweck (z. B. Aufwand aus Spendenbeträgen, Zinsertrag aus Kapitalanlagen), sind periodenfremd oder außergewöhnlich, d. h. nicht planbar, z. B. durch Umweltschäden entstandener Aufwand. In dem auf der Betriebsebene angesetzten, internen Rechnungswesen werden die Begriffe Kosten und Leistungen für ordentliche, also durch betriebliche Tätigkeiten entstandenen Aufwand und Ertrag verwendet. Aufwand und Ertrag, die nicht unmittelbar das Kerngeschäft eines Unternehmens betreffen, sind keine Kosten und Leistungen. Kosten und Leistungen, denen kein Aufwand oder Ertrag gegenübersteht werden als Zusatzkosten (z. B. kalkulatorische Kos- Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 359 35910.4 Einfluss des Facility Managements auf Cashflow und Ertragswert ten wie Mietausfallwagnis) oder Zusatzleistungen bezeichnet, auf beide soll an dieser Stelle jedoch nicht weiter eingegangen werden.561 Der Begriff „Cashflow“ wird insbesondere außerhalb der akademischen Welt sehr unterschiedlich verwendet und führt nicht selten zu mehr Verwirrung als zur Klarheit. Dabei bedeutet der Cashflow nichts anderes als Zahlungs- überschuss. Er ist die Zentralgröße der pagatorischen Rechnung (zahlungsorientierte Rechnung) im Gegensatz zur kalkulatorischen Rechnung (nicht zahlungs-orientierte Rechnung). So wird im deutschen Sprachraum zwischen dem Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit, dem Cashflow aus Investitionstätigkeit und dem Cashflow aus Finanzierungstätigkeit unterschieden. Im angelsächsischen Raum wird unterschieden zwischen dem operating cashflow, dem free cashflow und dem flow to equity. Aufgrund der Vergleichbarkeit auf internationaler Ebene ist es ratsam, die angelsächsische Variante zu präferieren. Der Operating Cashflow ergibt sich aus der gewöhnlichen operativen Immobilienbewirtschaftung. Er entspricht der Differenz zwischen den Mieteinzahlungen/zahlungswirksamen Mieteinnahmen/Mieterlösen abzgl. den Auszahlungen/zahlungswirksamen Ausgaben/Aufwand für Bewirtschaftung, Instandhaltung, Schönheitsreparaturen, Modernisierung, Sanierung usw. (zukunftsorientiert). Folgende Geschäftsvorfälle und Buchungssätze verdeutlichen die Zusammenhänge: 1. Mieteinnahme am 1.2.: Bank 1.000 € an Mieterlöse 1.000 € (= Erhöhung der Liquidität) 2. Zahlung einer Handwerkerrechnung am 4.2.: Reparaturaufwand 500 € (= Grundkosten) an Bank 500 € (= Abnahme der Liquidität) 3. Kauf von Materialien auf Ziel am 9.2.: Aufwand für Raumausstattung 1.250  € (= Grundkosten) an kurzfristige Verbindlichkeiten 1.250 € (= Ausgabe) 4. Stundung der Mietzahlung am 11.2.: Kurzfristige Forderungen 600 € an Mieterlöse 600 € (= Einnahme) Der Unterschied zwischen den Begriffen ergibt sich aus dem Zeitbezug: Ein-/Auszahlungen Bestandsgrößen: Leistung in der Vergangenheit, Zahlung in der Gegenwart Einnahmen/Ausgaben Bestandsgrößen: Leistung in der Gegenwart, Zahlung in der Zukunft Ertrag/Erlös/Aufwand Stromgrößen: Werteverzehr/Wertezunahme in der Gegenwart Für das nachfolgende Fallbeispiel ergibt sich folgende vereinfachte Ermittlung des operativen Cashflows (dem Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit, der für Ersatzinvestitionen, Kapitalrückführung und Kapitalzinsen zur Verfügung steht), und des Free-Cashflows (der Cashflow, der zur freien Verfügung für die Zahlung von Dividenden/Eigenkapitalzinsen verbleibt): 561 Vgl. Wöhe, G. (2005), S. 812 ff. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 360 10 Wertorientiertes Facility Management360 Mieterlöse abzgl. zahlungswirksame, nicht umlagefähige Aufwendungen für die Bewirtschaftung, Renovierung, Verwaltung, Reparaturen usw. (Aufwand = Grundkosten) Operativer Cashflow abzgl. Ersatzinvestitionen abzgl. Fremdkapital-Tilgung abzgl. Fremdkapital-Zinsen Free-Cashflow Die Gesamtkapitalrendite ergibt sich aus dem Verhältnis zwischen dem Operating Cashflow und dem durchschnittlich gebundenen Kapital und die Eigenkapitalrendite ergibt sich aus dem Verhältnis von Free Cashflow und dem durchschnittlich gebundenen Eigenkapital. mit: rGK: operative Cashflow-Rendite rEK: Free-Cashflow-Rendite In dem Fallbeispiel der Büroimmobilie werden Zahlen aus der Liquiditätsebene (Cashflow) der Ebene des Geldvermögens (Mieteinnahmen) und der Ergebnisrechnung (Erträge und Kosten) verwendet. Sowohl die Renditerechnung als auch eine Ertragswertberechnung werden betrachtet, weshalb eine begriffliche Klarheit herrschen sollte. Aus Gründen der Vereinfachung gelten darum folgende Prämissen für die Renditeberechnung: – Die Immobilie wurde ausschließlich mit Eigenkapital finanziert, darum entspricht in diesem Fall der Free-Cashflow dem operativen Cashflow und das durchschnittlich gebundene Kapital dem Eigenkapital. – Steuerliche Einflüsse und Abschreibungsmöglichkeiten bleiben unberücksichtigt. – Für die Berechnung des Cashflows wird bei Mieteinnahmen/-erträgen und Kosten angenommen, dass es sich stets um zahlungswirksame Vorgänge handelt, d. h. die Einnahmen und Erträge bzw. Kosten den Einzahlungen und Auszahlungen entsprechen. Mit diesen Vorraussetzungen errechnet sich die Cashflow-Rendite durch: Operativer Cashflow durchschnittlich geb. Kapital rGK = × 100 Free Cashflow Eigenkapital rEK = × 100 Abb. 132: Rendite von operativem Cashflow und Free-Cashflow Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 361 36110.4 Einfluss des Facility Managements auf Cashflow und Ertragswert mit: r: Rendite ME: zahlungswirksame Mieteinnahmen V: gebundenes Vermögen (Eigenkapital) 10.4.2 Fallbeispiel Büroimmobilie 10.4.2.1 Ausgangssituation Es wird folgende Büroimmobilie betrachtet: Gebäudealter: 15 Jahre Fläche: 10.000 m2 Vermietungsstand: 100 % Miete: 12,– €/ m2/Monat Nebenkosten umlagefähig: 3,50 €/ m2/Monat Nebenkosten nicht umlagefähig: 0,50 €/ m2/Monat Instandhaltung: 4,– €/ m2/Jahr Mietausfallrisiko: 4 % d. Nettokaltmiete Bodenwert (BW): 4,75 Mio. € Liegenschaftszins (i): 6 % Restnutzungsdauer Gebäude: 65 Jahre Vervielfältiger (V): 16,29 Für die Berechnung der Cashflow-Rendite werden der Wert der Immobilie und die Mieteinnahmen benötigt. Der Wert wird nach dem Ertragswertverfahren berechnet: Jahresrohertrag (10.000 m² ∙ 12 €/m² ∙ 12 Monate): 1.440.000 € abzgl. nicht umlagefähige Nebenkosten (10.000 m² ∙ 0,50 €/m² ∙ 12 Monate): 60.000 € abzgl. Instandhaltungskosten (10.000 m² ∙ 4 €/m²): 40.000 € abzgl. Mietausfallrisiko (4 % aus 1.440.000 €): 57.600 € Jahresreinertrag des Grundstücks: 1.282.400 € abzgl. Bodenwertverzinsung (6 % aus 4.750.000 €): 285.000 € Reinertrag der baulichen Anlage: 997.400 € ∙ Vervielfältiger: 16,29 Wert der baulichen Anlage: 16.247.646 € zzgl. Bodenwert: 4.750.000 € Ertragswert des Grundstücks: 20.997.646 € gerundet ca.: 21.000.000 € Bei der Betrachtung des Cashflows muss beachtet werden, dass es sich bei dem Mietausfallrisiko um eine rein kalkulatorische Position aus dem internen Rechnungswesen handelt, die nicht von tatsächlichen Zahlungsströmen ausgeht. ME V r = × 100 Abb. 133: Cashflow-Rendite Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 362 10 Wertorientiertes Facility Management362 Demnach dürfen bei der Ermittlung der Free-Cashflow-Rendite diese kalkulierten Kosten nicht miteingerechnet werden. Die zu verwendenden zahlungswirksamen Mieteinnahmen belaufen sich somit auf 1.340.000 € (Jahresrohertrag – nicht umlagefähige Nebenkosten – Instandhaltungskosten). Die Free-Cashflow-Rendite liegt damit bei 6,38 %. (1,34 Mio. €/21 Mio. € ∙ 100). Sie gibt die Gesamtverzinsung des in der Immobilie gebundenen Kapitals wieder. 10.4.2.2 Fall 1: Anschlussvermietung ohne Mietsteigerung Mehr Mieteinnahmen kann ein Unternehmen durch Erhöhung der Mieten, eine raschere Vermietung der Immobilien, d. h. eine Verringerung der Leerstandsquote, oder durch eine effizientere Flächennutzung erreichen. Mieterhöhungen sind leichter durchsetzbar oder neue Mieter einfacher zu gewinnen, wenn bspw. „die zweite Miete“ 562 gesenkt oder zusätzliche flexible Services zur Verfügung gestellt werden.563 Berücksichtigt werden infrastrukturelle Dienste, wie Bewachung, Reinigung des Gebäudes oder die technische Betriebsführung von Anlagen. Nachfolgend wird die Auswirkung von Vermietungsmaßnahmen am Beispiel der Eckdaten der Büroimmobilie (Ausgangssituation) dargestellt. In der Büroimmobilie findet zum Jahresende ein Mieterwechsel statt. Die betreffende Fläche von 2.000 m² kann sofort wiedervermietet werden. Der neue Mietvertrag hat eine Laufzeit von 5 Jahren. Die Nominalmiete des neuen Mieters liegt auf dem gleichen Niveau wie die des Vormieters. Im Zuge der Vermietung muss ein pagatorischer Ausbaukostenzuschuss von 250 €/m² sowie 6 Monate mietfreie Zeit gewährt werden. Die Kosten für den Makler, die vom Eigentümer zu tragen sind, betragen 3 Monatsmieten (72.000 €). (Pagatorische) Kosten der Anschlussvermietung: Maklergebühr (3 Monatsmieten) 72.000 € Mieterausbau (250 € ∙ 2.000 m2) 500.000 € Mietfreie Zeit 144.000 € Sonstige Kosten (zahlungswirksam) 716.000 € Berechnung des Cashflows (Prämisse: Beträge sind zahlungswirksam) Mieterträge (100 % vermietet) 1.440.000 €/Jahr – nicht umlf. Bew.-Kosten 60.000 €/Jahr – Instandhaltung 40.000 €/Jahr – Sonstige Kosten 716.000 €/Jahr = Operativer/Free-Cashflow 624.000 €/Jahr Durch die Wiedervermietung auf Basis der unveränderten Nominalmiete bleibt der Immobilienwert unverändert. Aufgrund der einmaligen Sonderkosten der Vermietung wird jedoch die Cashflow-Rendite belastet, die von 6,38 % auf 562 Unter der zweiten Miete werden die auf den Mieter umlegbaren Nebenkosten verstanden. 563 Vgl. Hellerforth, M. (2001), S. 201. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 363 36310.4 Einfluss des Facility Managements auf Cashflow und Ertragswert 2,97 % sinkt (624.000 € / 21 Mio. €). Im Folgejahr, in dem der Sonderaufwand der Vermietung nicht mehr anfällt, steigt die Free-Cashflow-Rendite erneut auf 6,38 % an. 10.4.2.3 Fall 2: Anschlussvermietung mit Flächenoptimierung Eine effizientere Flächennutzung lässt sich erreichen, wenn durch Facility Management-Maßnahmen der Anteil der gemeinschaftlich genutzten Flächen in einem Objekt auf ein Mindestmaß beschränkt wird, um so die vermietbare Fläche zu erhöhen. Im Zusammenhang mit einer Anschlussvermietung von 2.000 m2 als Folge eines Mieterwechsels kann die vermietbare Fläche durch Flächenoptimierung um 15 % (300 m2) gesteigert werden. Ansonsten gelten die bereits in Fall 1 beschriebenen Rahmenbedingungen der Vermietung: Demnach ist das Mietniveau unverändert gegenüber dem Vormieter und seitens des Eigentümers müssen Aufwendungen für Makler, Mieterausbau und Incentives (mietfreie Zeit) geleistet werden. (Pagatorische) Kosten der Anschlussvermietung: Maklergebühr (3 Monatsmieten) 82.800 € Mieterausbau (250 € ∙ 2.300 m2) 575.000 € Mietfreie Zeit (6 Monate) 165.600 € Sonstige Kosten (zahlungswirksam) 823.400 € Berechnung des Cashflows (Prämisse: Beträge sind zahlungswirksam) Mieterträge (100 % vermietet) 1.483.200 €/Jahr – Nicht umlf. Bew.-Kosten 61.800 €/Jahr – Instandhaltung 41.200 €/Jahr – Sonstige Kosten 823.400 €/Jahr = Operativer/Free-Cashflow 556.800 €/Jahr Neuberechnung des Ertragswerts Jahresrohertrag (10.300 m² ∙ 12 €/m² ∙ 12 Monate): 1.483.200 € abzgl. nicht umlagefähige Nebenkosten (10.000 m² ∙ 0,50 €/m² ∙ 12 Monate): 61.800 € abzgl. Instandhaltungskosten (10.000 m² ∙ 4 €/m²): 41.200 € abzgl. Mietausfallrisiko (4 % aus 1.483.200 €): 59.328 € Jahresreinertrag des Grundstücks: 1.320.872 € abzgl. Bodenwertverzinsung (6 % aus 4.750.000 €): 285.000 € Reinertrag der baulichen Anlage: 1.035.872 € ∙ Vervielfältiger: 16,29 Wert der baulichen Anlage: 16.874.355 € zzgl. Bodenwert: 4.750.000 € Ertragswert des Grundstücks: 21.624.355 € gerundet ca.: 21.624.000 € Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 364 10 Wertorientiertes Facility Management364 Der Wert des Objekts steigt in dieser Periode durch die Erweiterung der Mietfläche (bei gleich bleibendem Mietniveau pro Quadratmeter) von 21,0 Mio. € auf 21,624 Mio. €. Die Free-Cashflow-Rendite in diesem Fall liegt bei 2,57 % (556.800  € / 21,624 Mio. €). In der Folgeperiode fallen 823.400 € Kosten weniger an, die der Eigentümer für die Neuvermietung hat aufbringen müssen. Der Cashflow liegt damit bei 1.380.200 €, die Cashflow-Rendite steht erneut bei 6,38 %. Obwohl sich die Free-Cashflow-Rendite im Vergleich zu einer Neuvermietung ohne FM-Maßnahmen nicht erhöht hat, hat die Flächenoptimierung dennoch positive Auswirkungen auf die Immobilie. Der Cashflow je Periode ist um 40.200 € gestiegen (von 1.340.000 € auf 1.380.200 €). Zusätzlich und von langfristiger Bedeutung hat sich der Immobilienwert von 21.000.000 € um 624.000 € auf 21.624.000 € erhöht. 10.4.2.4 Fall 3: Einsparung von Bewirtschaftungskosten durch Investition Entsprechend dem Eingangsbeispiel (ohne Berücksichtigung einer Flächenerweiterung nach Fall 2) werden durch den Einbau einer Einbruchmeldeanlage Bewirtschaftungskosten (personalintensive Gebäudebewachung) in Höhe von 60.000 € pro Jahr eingespart. Die Kosten für den Einbau der Anlage betragen 750.000 €, die voraussichtliche Lebensdauer der Anlage liegt bei 20 Jahren. Mit Hilfe der Investitionsrechnung wird zunächst die Vorteilhaftigkeit der Investition überprüft. Dabei wird ein Diskontierungszins von 5,5 % zugrunde gelegt, der sich an alternativen Anlagemöglichkeiten orientiert. Bei zeitlich begrenzter Nutzung des Investitionsobjekts und gleich bleibenden jährlichen Überschüssen lässt sich der Barwert der Investition folgendermaßen berechnen.564 Berechnung des Barwerts der Investition: n 0n (1 i) 1 BW ü a (1 i) i + − = − + ⋅ mit: BW: Barwert der Investition ü: Einzahlungsüberschuss (60.000 € p.a.) a0: Anschaffungsauszahlung (750.000 €) i: Kalkulationszinssatz (5,5 %) n: Nutzungsdauer der Investition (20 Jahre) Die Investition ergibt einen negativen Barwert in Höhe von – 32.977 €. Die Investition im Zeitpunkt t0 ist im Vergleich zu den jährlichen Ausgaben von 60.000 € demnach nicht vorteilhaft. Die Auswirkungen auf den Immobilienwert werden dabei jedoch außer Acht gelassen. Die Cashflow-Rendite hingegegen bezieht die Wertänderung der Immobilie aufgrund einer Investition mit ein, so kann sich die Investition ggf. doch als vorteilhaft herausstellen. 564 Vgl. Olfert, K., S. 220ff. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 365 36510.4 Einfluss des Facility Managements auf Cashflow und Ertragswert Aufgrund der jährlichen Einsparung im Falle der Investition muss die Immobilie hierzu neu bewertet werden. Der Wert wird abermals über den Ertragswert festgestellt: Jahresrohertrag (10.000 m² ∙ 12 €/m² ∙ 12 Monate): 1.440.000 € abzgl. Instandhaltungskosten (10.000 m² ∙ 4 €/m²): 40.000 € abzgl. Mietausfallrisiko (4 % aus 1.440.000 €): 57.600 € Jahresreinertrag des Grundstücks: 1.342.400 € abzgl. Bodenwertverzinsung (6 % aus 4.750.000 €): 285.000 € Reinertrag der baulichen Anlage: 1.057.400 € ∙ Vervielfältiger: 16,29 Wert der baulichen Anlage: 17.225.046 € zzgl. Bodenwert: 4.750.000 € Ertragswert des Grundstücks: 21.975.046 € gerundet ca.: 21.975.000 € Der Ertragswert steigt aufgrund der Investition um 975.000 €, für den korrekten Vergleich müssen hier die Investitionskosten für die Einbruchmeldeanlage abgezogen werden, wodurch jedoch immer noch ein Mehrwert der Immobile von 225.000 € der Immobilie entsteht (21.975.000 € – 750.000 €). Die Einsparungen von jährlich 60.000 € setzen den Abzug der Investition vom Ertragswert voraus, darum verbleibt der Ertragswert auch in den Folgeperioden in dieser Höhe. Für die Errechnung der Free-Cashflow-Rendite werden wiederum die Mieteinnahmen ohne die kalkulatorischen Kosten ermittelt, die aufgrund der Einsparungen von 60.000 € höher ausfallen als ohne die Investition (1.440.000 € – 40.000 €). Die Cashflow-Rendite nach Investition liegt damit bei 6,6 % (1,4  Mio.  € / 21,225 Mio. €). 10.4.2.5 Auswirkungen der Facility Management-Maßnahmen auf Rendite, Cashflow und Bilanz und Erfolgsrechnung Die Fallbeispiele 1–3 behandeln jeweils die Auswirkungen von Facility Management-Maßnahmen an einer Immobilie. Fall 1 veranschaulicht als Negativbeispiel die Neuvermietung ohne die Einbeziehung eines Facility Managers. Durch die Neuvermietung haben sich keine Langzeit-Änderungen ergeben. Durch geeignete Facility Management-Maßnahmen hätten im Zuge der Neuvermietung Möglichkeiten für eine Renditesteigerung oder eine Erhöhung des Immobilienwertes wie in Fall 2 oder 3 genutzt werden können. In Fall 2 wird durch die Schaffung von zusätzlicher Fläche nicht die Cashflow- Rendite erhöht, jedoch zeigt sich die Hauptauswirkung der Flächenoptimierung in der Wertsteigerung der Immobilie um 624.000  € (60,58  € / m²) Für Unternehmen, die ihre Anlageimmobilien nach IAS 40 zum beizulegenden Zeitwert bilanzieren, hat diese Maßnahme eine unmittelbare Auswirkung auf den Wertansatz der Aktiva (+ 624.000 €) und den Erfolg vor Steuern (+ 624.000 €). Bei Aktivierung der Investition in der Bilanz ist das Periodenergebnis entspre- Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 366 10 Wertorientiertes Facility Management366 chend höher. Facility Management kann folglich den Jahresabschluss positiv beeinflussen. In Fall 3 wird die Investition einer Einbruchmeldeanlage geprüft. Die Anschaffung der Anlage nach Betrachtung der Zahlungsströme bzw. der Ermittlung des Barwerts erscheint nicht vorteilhaft. Die Gegenüberstellung der Investitionsauszahlung mit den abdiskontierten Kosteneinsparungen ergibt bei dem angenommenen Diskontierungszinssatz von 5,5 % p.a. einen Amortisationszeitraum von über 20 Jahren, d. h. länger als die Lebensdauer der Anlage. Die Auswirkung der Investition auf den Immobilienwert ist hingegen positiv. Die Immobilie hatte vor der Investition einen Ertragswert von 21,0 Mio. €, der sich durch die nachhaltige Einsparung der nicht umlagefähigen Betriebskosten um jährlich 60.000 € auf 21,975 Mio. € erhöht. Nach Abzug der Investitionskosten von 750.000 € verbleibt dennoch die Wertsteigerung um 225.000 € (22,50 € / m²). Neben der Wertsteigerung hat die Investition in die Einbruchmeldeanlage im Vergleich zur Ausgangssituation eine positive Wirkung auf die Cashflow- Rendite, (hier eine Steigerung der Cashflow-Rendite von 6,38 % auf 6,6 %) und kann somit trotz eines negativen Barwerts sinnvoll sein. Die Investition hat gleichzeitig die Attraktivität der Immobilie für den Nutzer gesteigert indem die Nebenkosten gesenkt wurden und die daraus in Zukunft realisierbaren Mietsteigerungen wirken sich auch positiv auf die Rendite der folgenden Perioden aus. Die verschiedenen Maßnahmen des Facility Managements in der Immobilie haben positive, jedoch unterschiedliche Wirkungen auf die Immobilie. Während die Flächenoptimierung in Fall 2 die Rendite nicht tangiert, erhöht sich der Immobilienwert, wohingegen die Investition aus Fall 3 zwar zu einer Wertsteigerung führt, hier jedoch die Steigerung der Free-Cashflow-Rendite im Fokus steht, da eine noch höhere Wertsteigerung bspw. durch die Flächenerweiterung in Fall 2 möglich wäre. Zwischen den verschiedenen möglichen Facility Management-Maßnahmen herrscht demnach keine Zielharmonie, sondern die Ziele können vielmehr gegensätzlich sein. Während in Fall 2 durch die Flächenoptimierung die Wertsteigerung und somit das Ziel eine langfristige Werterhaltung und -verbesserung der Immobilie ist, zielt Fall 3 durch die höheren Cashflows und die höhere Rendite auf kurzfristige Abschöpfungen ab. Wesentlich bei der Hinzuziehung eines Facility Managers sind darum klare Zielvorgaben, die für die FM-Maßnahmen benötigt werden. 10.4.3 Treiber der Immobilienrendite Unterschiedliche Einflussgrößen können die Immobilienrendite in der Nutzungsphase positiv oder negativ beeinflussen. Dabei kann die Wirkungsrichtung auf Cashflow- und Wertänderungsrendite durchaus gegenläufig sein, so dass bspw. eine Reduzierung des Cashflows durch eine positive Wertänderung (über-)kompensiert werden kann. Wichtig für die Beurteilung der Effekte ist auch die Wahl des Bewertungsverfahrens. So werden z. B. bei der angelsächsischen Investment Method bzw. bei der DCF-Kalkulation ggf. Leerstands- und Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 367 36710.5 Auswirkung des Wertorientierten FM auf die Rolle des FM Wiedervermietungskosten anders angesetzt als beim deutschen Ertragswertverfahren. Die potenziellen Auswirkungen bestimmter Einflussgrößen und ihre Wirkung auf Cashflow- und Wertänderungsrendite sind in Abb. 134 schematisch wiedergegeben. 10.5 Auswirkung des Wertorientierten Facility Managements auf die Rolle des Facility Managers Durch das Wertorientierte Facility Management haben sich die Anforderungen an den Facility Manager geändert. Auf ihn kommt eine zusätzliche Aufgabe als Impulsgeber für die Optimierung der Immobilienrendite und die Steigerung des Unternehmenswerts zu. Dabei ist es nicht erforderlich, dass der Facility Manager neben seinen Aufgaben in der Objektbewirtschaftung noch zusätzlich die Funktionen des Controllers und Bewertungssachverständigen übernimmt. Wichtig ist jedoch, dass sowohl der Facility Manager als auch der Sachverständige für Bewertung und der Controller gemeinsam eine Einschätzung dafür entwickeln, wo Potenziale und Risiken für die Immobilienrendite liegen und welche Auswirkungen auf Bilanz und Erfolgsrechnung damit verbunden sind. 565 565 Vgl. Wagner, T. (2005a), a. a. O., S. 42. 10.5 Auswirkung des Wertorientierten FM auf die Rolle des FM Abb. 134: Einflussgrößen auf den Total Return von Immobilien Wirkung ausgewählter Treiber auf Cashflow und Wert Insgesamt gilt für die Beschreibung der Wirkungen die c. p.- Bedingung. +: proportionaler Anstieg -: proportionale Reduzierung + +: überprop. Anstieg --: überprop. Reduzierung O : keine Auswirkung * Der Anstieg der umlagefähigen Betriebskosten hat jedoch langfristig negative Folgen durch Verschlechterung der Wettbewerbsfähigkeit des Objekts und höheren Kosten bei Leerstand. ** Bei der angelsächsischen Investment Method bzw. beim DCF-Verfahren werden Kosten für Leerstand und Neuvermietung beim Wertansatz i.d.R. voll berücksichtigt. Einflussgröße Richtung Cash Flow Wert Wirkung Wirkung Mietfläche + + ++ Nachhaltige Miete + + ++ Liegenschaftszins + O -- Restnutzungsdauer + O + Betriebskosten (umlagefähig) + O* O* Betriebskosten (nicht umlf.) + - -- Instandhaltung (einmalig) + - O Leerstand + -/-- O/-** Neuvermietungskosten + - O**

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Zusammenfassung

Vorteile

- Umfassender Einblick in Theorie und Praxis des Facility Managements

- Systematische Darstellung der relevanten Normen und Richtlinien

- Konkrete Beispiele zur Anwendung und Vertiefung der Inhalte

Zum Werk

Die Immobilie in ihrem Lebenszyklus erfordert ein Wertmanagement, das unter dem Begriff Facility Management zusammengefasst wird. Das Buch umfasst alle Aspekte einschließlich anschaulicher Praxisbeispiele.

Zur Neuauflage

Umfassende Aktualisierung und zusätzliche Fallbeispiele.

Inhalt

- Geschichte des FM; Vergleich mit anderen Ländern

- Facility Management im Lebenszyklus einer Immobilie

- Strategisches FM

- Inhalte des technischen, kaufmännischen und infrastrukturellen FM mit vielen Praxisbeispielen

- Rechtliche Aspekte und Normen

- Wertorientierung im FM und FM-Rating

- Outsourcing-Strategien

- EDV-technische Unterstützung

Autoren

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Duale Hochschule Stuttgart, Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, Wagner Real Estate GmbH, Hamburg.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennahe Studienfächer wie z.B. Architektur, Bauingenieurwesen, Stadt- und Regionalplanung, Studierende der Bank- und Finanzwirtschaft, Jura-Studierende mit der Vertiefung Immobilienrecht sowie interessierte Praktiker.