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2.2 Begriffsbestimmung „Facility Management“ in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Facility Management, page 35 - 44

Handbuch für Studium und Praxis

2. Edition 2012, ISBN print: 978-3-8006-3836-9, ISBN online: 978-3-8006-4182-6, https://doi.org/10.15358/9783800641826_35

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Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 15 2.1 Einführung Die Immobilienwirtschaft als eine der jüngsten Wirtschafts- und Wissenschaftsdisziplinen in Deutschland ist geprägt durch stetige Veränderungsprozesse des Immobilienmarktes. Darum bilden sich in diesem Bereich stets neue Begrifflichkeiten, für die es zum Teil unterschiedliche Definitionen gibt. Die Begrifflichkeiten müssen definiert und abgegrenzt werden, wobei Gemeinsamkeiten und Unterschiede sowie fließende Übergänge der einzelnen immobilienwirtschaftlichen Ansätze (Portfolio Management, Corporate Real Estate Management, Real Estate Management, Facility Management, Gebäudemanagement, Asset Management) aufgezeigt werden. 2.2 Begriffsbestimmung „Facility Management“ 2.2.1 Ansätze der Begriffsbestimmung 2.2.1.1 Definition DIN (DIN EN 15221-1) FM-Definition der DIN (Deutsches Institut für Normung): [Facility Management ist definiert als] „Integration von Prozessen innerhalb einer Organisation zur Erbringung und Entwicklung der vereinbarten Leistungen, welche zur Unterstützung und Verbesserung der Effektivität der Hauptaktivitäten der Organisation dienen.“ „Der Anwendungsbereich des Facility Managements kann in Bezug auf den Bedarf des Auftraggebers in zwei Hauptgruppen unterteilt werden: – Fläche und Infrastruktur – Mensch und Organisation […] Das Grundprinzip des Facility Managements besteht im ganzheitlichen Management auf strategischer und taktischer Ebene, um die Erbringung der vereinbarten Unterstützungsleistungen (Facility Services) zu koordinieren. Dies erfordert spezielle Facility Management-Kompetenzen und unterscheidet das Facility Management von der isolierten Erbringung einer oder mehrerer Dienstleistungen.“18 2.2.1.2 Definition GEFMA (GEFMA 100-1) FM-Definition der GEFMA (German Facility Management Association) – Deutscher Verband für Facility Management: „Facility Management (FM) ist eine Managementdisziplin, die durch ergebnisorientierte Handhabung von Facilities und Services im Rahmen geplanter, gesteuerter und beherrschter Facility Prozesse eine Befriedigung der Grundbedürfnisse von Menschen 18 Vgl. DIN Deutsches Institut für Normung e.V., DIN EN 15221-1, 01/2007, S. 5 ff. 2.1 Einführung 2.2 Begriffsbestimmung „Facility Management“ Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 16 2 Begriff und organisatorische Einordnung des Facility Managements16 am Arbeitsplatz, Unterstützung der Unternehmens-Kernprozesse und Erhöhung der Kapitalrentabilität bewirkt. Hiezu dient die permanente Analyse und Optimierung der kostenrelevanten Vorgänge rund um bauliche und technische Anlagen, Einrichtungen und im Unternehmen erbrachte (Dienst-)Leistungen, die nicht zum Kerngeschäft gehören.“19 2.2.1.3 Definition IFMA FM-Definition der IFMA (International Facility Management Association) – Internationaler Verband für Facility Management: „Facility Management ist eine Disziplin, die Gebäude, Ausstattungen und technische Hilfsmittel eines Arbeitsplatzes und den Arbeitsablauf der Organisation koordiniert. Ein effizientes Facility Management-Programm muss Vorgaben von Verwaltung, Architektur, Design und die Kenntnisse der Verhaltens- und Ingenieurwissenschaften integrieren. […].“20 2.2.1.4 Definition VDMA FM-Definition der AIG (Arbeitsgemeinschaft Instandhaltung und Gebäudetechnik) im Verein Deutscher Maschinen- und Anlagenbau (VDMA): „Facility Management ist die Gesamtheit aller Leistungen zur optimalen Nutzung der betrieblichen Infrastruktur auf der Grundlage einer ganzheitlichen Strategie. Betrachtet wird der gesamte Lebenszyklus, von der Planung und Erstellung bis zum Abriss. Ziel ist die Erhöhung der Wirtschaftlichkeit, die Werterhaltung, die Optimierung der Gebäudenutzung und die Minimierung des Ressourceneinsatzes zum Schutz der Umwelt. Facility Management umfasst gebäudeabhängige und gebäudeunabhängige Leistungen.“21 2.2.1.5 Definition Gebäudemanagement (DIN 32736) Das Deutsche Institut für Normung e.V. (DIN) hat sich mit der Definition des Begriffs Gebäudemanagement in der DIN 32736 weitgehend an die Formulierung der VDMA angelehnt: [Gebäudemanagement wird bezeichnet als] „Gesamtheit aller Leistungen zum Betreiben und Bewirtschaften von Gebäuden einschließlich der baulichen und technischen Anlagen auf der Grundlage ganzheitlicher Strategien. Dazu gehören auch die infrastrukturellen und kaufmännischen Leistungen. Gebäudemanagement zielt auf die strategische Konzeption, Organisation und Kontrolle, hin zu einer integralen Ausrichtung der traditionell additiv erbrachten einzelnen Leistungen. Das Gebäudemanagement gliedert sich in die drei Leistungsbereiche: Technisches Gebäudemanagement TGM, Infrastrukturelles Gebäudemanagement IGM und Kaufmännisches Gebäudemanagement KGM. In allen drei Leistungsbereichen können flä- 19 Vgl. GEFMA (German Facility Management Association), GEFMA-Richtlinie 100-1 (2004), Facility Management-Grundlagen, Entwurf 07/2004, S. 3. 20 Diederichs, C. J. (2006), S. 554. 21 Heinz, T. (2002), Was ist Facility Management? – Versuch einer Definition, in: Feyerabend, F.-K./Grabatin, G. (Hrsg.) (2002), S. 19–38, hier: S. 22. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 17 172.2 Begriffsbestimmung „Facility Management“ chenbezogene Leistungen enthalten sein. Darüber hinaus bestehen Schnittstellen zum Flächenmanagement des Immobilien-Eigentümers und Nutzers. Betrachtet wird die gesamte Nutzungsphase eines oder mehrerer Gebäude mit dem Ziel der Erhöhung der Wirtschaftlichkeit, der Werterhaltung, der Optimierung der Gebäudenutzung und der Minimierung des Ressourceneinsatzes unter Berücksichtigung des Umweltschutzes. Die Optimierung der Leistungen erhöht die Qualität und Wirtschaftlichkeit von Gebäude und Betrieb und die damit verbundenen Prozesse. Dabei fließen Erfahrungen und Informationen aus dem nutzungsbegleitenden Betreiben und Bewirtschaften in die Planung von Umbauten bzw. Neubauten zurück. Aus diesem Grund können auch Leistungen des Gebäudemanagements bereits in Bauprojekten zur Anwendung kommen.“22 2.2.2 Vergleich und Bewertung der verschiedenen Ansätze Für den Begriff „Facility Management“ existiert keine einheitliche Definition, lediglich verschiedene Ansätze der Begriffsbestimmung haben sich herausgebildet. Die gemeinsame Grundlinie der Definitionsansätze ist der Bezug zur Unternehmensorganisation (Unterstützung der Kernprozesse) bzw. zum Gebäude sowie die Forderung nach einer integrativen Verknüpfung der gebäudebezogenen Prozesse. Darüber hinaus unterscheiden sich die einzelnen Ansätze jedoch in den inhaltlichen Akzenten. Die Definition der DIN 15221-1 stellt die Effizienzsteigerung der betrieblichen Unterstützungsprozesse eines Unternehmens in den Vordergrund. Dabei fokussiert sich das Facility Management – abhängig vom Bedarf des Auftraggebers – sowohl auf die Facilities (Fläche und Infrastruktur) als auch auf den Nutzer (Mensch und Organisation). Als hauptsächliche Vorteile des Facility Management-Einsatzes in Organisationen sieht die DIN:23 •• Eindeutige und transparente Kommunikation zwischen Bedarfsseite und Angebotsseite durch Zuordnung eigens dafür zuständiger Personen als alleinige Ansprechstellen für alle in einer Facility Management-Vereinbarung festgelegten Dienstleistungen; •• Die möglichst effektive Nutzung von Synergien zwischen verschiedenen Dienstleistungen, die zur Steigerung der Leistungsfähigkeit und zur Senkung der Kosten einer Organisation beitragen; •• Ein einfaches und leicht zu handhabendes Konzept der internen und externen Verantwortung für Dienstleistungen, basierend auf strategischen Entscheidungen, die zu systematischen Eigen- oder Fremdleistungsvergaben führt; •• Reduzierung von Konflikten zwischen internen und externen Leistungserbringern; •• Die Integration und Koordination aller erforderlichen Dienstleistungen; •• Transparentes Wissen und Informationen zu Leistungsniveaus und deren Kosten. Beides soll den Nutzern klar vermittelt werden können; 22 DIN Deutsches Institut für Normung e.V., DIN 32736, 08/2000, S. 1. 23 DIN Deutsches Institut für Normung e.V. (2007), a. a. O., S. 4. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 18 2 Begriff und organisatorische Einordnung des Facility Managements18 •• Verbesserung der Nachhaltigkeit einer Organisation durch Implementierung einer Lebenszyklusbetrachtung für die Facilities. Die DIN 15221-1 unterscheidet dabei zwischen der strategischen, taktischen und operativen Ebene des Facility Managements. Die Leistungen auf der operativen Ebene werden typischerweise unter dem Begriff des Gebäudemanagements zusammengefasst. Die Definition der GEFMA baut im Wesentlichen auf den Kerngedanken der Definition der DIN 32736 auf, stellt jedoch das Wesen des Facility Managements als Managementdisziplin heraus und erweitert den Effizienzgrundsatz um die Investorensicht (Erhöhung der Kapitalrentabilität). Es geht dabei um den permanenten Prozess der Analyse und Optimierung der Immobilie bezüglich Funktion und Kosten vor dem Hintergrund der Unterstützung des Kerngeschäfts des Unternehmens.24 Bei der Definition der IFMA steht die Koordination der Gebäudefunktionen, des Arbeitsplatzes und der Unternehmensorganisation im Vordergrund. Facility Management wird als Programm definiert, das die Vorgaben von Architekten, Ingenieuren, Organisationsspezialisten und Verhaltenswissenschaftlern interdisziplinär integriert.25 24 Vgl. Ulbricht, T. (2005), S. 514. 25 Vgl. GEFMA 100-1 (2004), S. 12. Facility Management Gebäudemanagement TGM KGM IGM Flächenmanagement Strateg., normative Führung FM Operative Führung und Leistungen Planung/ Errichtung Nutzungsphase Verwertung Abb. 3: Funktionseinordnung Facility Management25 Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 19 192.2 Begriffsbestimmung „Facility Management“ Die VDMA hingegen, die im Zuge der Industrialisierung als „Verein Rheinisch- Westfälische Maschinenbauanstalt“ gegründet wurde, sieht die Minimierung des Ressourceneinsatzes zum Schutz der Umwelt als Oberziel. Im Vordergrund steht dabei ebenfalls die Unterstützung der Kernprozesse. Die Grundlage ist eine ganzheitliche Strategie, die den gesamten Lebenszyklus der Immobilie im Blick hat. Die Definition Gebäudemanagement der DIN 32736 baut auf der Formulierung der VDMA auf und unterscheidet als Teilfunktionen das Technische Gebäudemanagement (TGM), das Infrastrukturelle Gebäudemanagement (IGM) und das Kaufmännische Gebäudemanagement (KGM). Das Flächenmanagement wird dabei als Querschnittsfunktion für die vorgenannten Teilfunktionen interpretiert. In der GEFMA 100-1 werden diese Funktionsbereiche des Gebäudemanagements in den Gesamtkontext des Facility Managements eingeordnet. Dabei wird das Gebäudemanagement als operativer Teilbereich des Facility Managements während der Nutzungsphase angesehen. Der Blickwinkel des Facility Managements geht allerdings darüber hinaus, indem zusätzlich die Planungs- bzw. Errichtungs- und die Verwertungsphase, sowie strategische Funktionselemente betrachtet werden. Wesentlicher Kritikpunkt an dem funktional aufgeteilten Säulenmodell der DIN 32736 für das Gebäudemanagement ist die reine Spartengliederung. Diese behindert vor allem die wichtige Prozessorientierung des Facility Managements und zwar dahingehend, dass es eine Reihe durchaus spartenübergreifender Prozesse gibt, die sich in der Praxis herauskristallisiert haben und auch im Lebenszyklusansatz der GEFMA 100-1 verdeutlicht werden. Ein Beispiel ist die Einordnung von Energielieferverträgen in das kaufmännische Gebäudemanagement. Es werden u. U. wertvolle Kosteneinsparpotenziale verschenkt, wenn Energieeinkauf als rein kaufmännische Aufgabe angesehen wird. Diese Gefahr besteht insbesondere bei getrennter Vergabe oder Verantwortungszuordnung von technischem und kaufmännischem Gebäudemanagement.26 Die verschiedenen Richtlinienwerke sind im Sinne von Leistungsbeschreibungen zu verstehen. Für die Darstellung hierarchischer Strukturen zusätzlich zur Leistungsbeschreibung wird ein anderes Modell betrachtet. Darin sind zu unterscheiden: •• Übergeordnete Leistungen (siehe GEFMA 100-1) •• Leistungen mit Basisfunktion: Flächenmanagement sowie Kosten- und Leistungsrechnung •• Originäre Bewirtschaftungsleistungen •• Steuerungsinstrumente (d. h. spezielle Methoden, wie die vorgenannten Leistungen im Sinne eines integralen Ansatzes zu erbringen sind).27 Das bedeutet, dass das kaufmännische Gebäudemanagement in drei voneinander zu trennende Komplexe unterteilt wird: •• Basisfunktion, die im wesentlichen als die Kosten- und Leistungsrechnung aufgefasst werden kann 26 Vgl. Krimmling, J. (2010), S. 70. 27 Vgl. ebenda. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 20 2 Begriff und organisatorische Einordnung des Facility Managements20 •• Originäre Bewirtschaftungsleistungen, die vom Charakter her durchaus vergleichbar sind mit Dienstleistungen beim TGM und IGM •• Kostensteuerungsinstrumente (Controlling und Benchmarking). Controlling und Benchmarking sind weniger als Dienstleistung an sich zu verstehen, sondern vielmehr als Methoden, die die oben genannte Kostenorientierung des FM praktisch zum Ausdruck bringen.28 29 2.2.3 Die Funktionsbereiche des Facility Managements 2.2.3.1 Strategisches versus operatives Facility Management Die funktionale Ausrichtung des Facility Management-Ansatzes lässt sich grundsätzlich in die strategische und die operative Ebene untergliedern. Je nach Betrachtungsebene resultieren unterschiedliche Methodenansätze und Prozesse in der Anwendung des Facility Managements30. Der strategische Entscheidungshorizont ist langfristig und orientiert sich am gesamten Lebenszyklus des Gebäudes. Ausgangspunkt sind strategische Ziel- 28 Vgl. Krimmling, J. (2010), S. 71. 29 Vgl. ebenda. 30 Vgl. ebenda, S. 29f. Übergeordnete Leistungen TGM … … … … … … … IGM … … … … … … … KGM Flächenmanagement Kosten- und Leistungsrechnung Methoden und Werkzeuge Managementsysteme Controlling / Benchmarking Vertragsmanagement Personalführung Abb. 4: Integrales Modell des Facility Managements29 Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 21 212.2 Begriffsbestimmung „Facility Management“ stellungen des Unternehmens und des Immobilienmanagements (Corporate Real Estate Management (CREM). Die strategische Ebene des FM umfasst die Planung und Errichtung von Gebäuden und im weiteren Sinne aller Facilities sowie die Gestaltung des FM-Gesamtprozesses selbst. Das strategische Facility Management nimmt die Steuerungsund Koordinationsfunktion für die operativen Bereiche und Funktionen des Gebäudemanagements wahr. Die strategische Planung des Facility Managers muss außerdem festlegen, in welchem Umfang und ob überhaupt Leistungsbereiche des Unternehmens im Rahmen von Outsourcing ausgegliedert werden sollen. Des Weiteren beinhaltet die strategische Ebene des Facility Managements auch ein Informations- und Wissensmanagement, das die Aufgabe hat, alle für das Facility Management notwendigen Informationen zu sammeln und zu systematisieren, damit alle betroffenen Bereiche im Unternehmen darauf zugreifen können. Schließlich ist es Aufgabe des strategischen Facility Managements Betreiberkonzepte sowie Dienstleistungen zu entwickeln und ggf. ein CAFM-System einzuführen, bzw. den aktuellen Bedürfnissen anzupassen.31 Die operative Ebene des Facility Managements betrifft die Aufgaben des laufenden Betriebs und umfasst u. a. die folgenden Komponenten: 1. Organisation und Umsetzung von FM-Prozessen, 2. Controlling & Benchmarking, 31 Vgl. Krimmling, J. (2010), S. 30. Facility Management Strategische Ebene Operative Ebene Planung & Errichtung Gestaltung FM-Prozesse Durchführung FM-Prozesse – Operative Umsetzung – Controlling – Dokumentation – Qualitätsmanagement – … – Betreiberkonzepte – Dienstleistungen – CAFM-System – … – Gebäude – Technische Ausrüstung – … Abb. 5: Strategisches und operatives Facility Management31 Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 22 2 Begriff und organisatorische Einordnung des Facility Managements22 3. Kostenzuordnung, 4. Dokumentation, 5. Qualitätsmanagement, 6. Marketing. Eine wichtige Grundlage für die operative Abwicklung des Facility Managements sind formalisierte Managementsysteme, betriebswirtschaftliche Steuerungssysteme (Kostenrechnung & Controlling) und Unterstützung durch geeignete IT-Systeme (z. B. CAFM-Systeme).32 2.2.3.2 Kaufmännisches Gebäudemanagement Die Objektbuchhaltung innerhalb des Facility Managements dient im Wesentlichen der Erfassung und Pflege aller Bestands- und Vertragsdaten. Dazu gehören ebenso die Abrechnungen der Kapitalkosten, Mieten, Abschreibungen, Steuern, Versicherungen und der sonstigen Betriebs- und Nebenkosten. Um diesen Aufgaben nachzukommen muss eine entsprechende Kontoführung in der Finanzbuchhaltung erfolgen. Die Prüfung, Veranlassung und Überwachung der einzelnen Geschäftsvorfälle in diesem Zusammenhang gehören ebenso dazu.33 Die Aufgabe der Kosten- und Leistungsrechnung (KLR) besteht in der Erfassung aller anfallenden Kosten und Leistungen. Die Kostenerfassung erfolgt durch die verursachungsgerechte Zuordnung. Ferner werden die Kosten im Hinblick auf bestimmte Zielvorgaben mit Hilfe moderner Methoden gesteuert. Dazu gehören das Controlling sowie Benchmarking. Die Kostenrechnung innerhalb des KGM beinhaltet nicht nur die Darstellung der Kosten, deren Analyse und Controlling, sondern auch die kontinuierliche Optimierung. Die Kontinuität soll darin bestehen, laufend die Potenziale zu identifizieren und zu heben. Die oberste Zielsetzung der Wirtschaftlichkeit erfordert den konsequenten Einsatz der KLR und des Controllings. Die Kosteneffizienz in der Immobilienbereitstellung kann zum Erfolg einer Immobilie entscheidend beitragen.34 In Anlehnung an die DIN 18960 kann nach immobilienspezifischen Kostenarten innerhalb der Kostengruppen wie Kapitalkosten, Verwaltungskosten, Betriebskosten und Bauunterhalt unterteilt werden. Diese systematische Unterteilung ermöglicht die Erfassung nach Kostenstellen bzw. -trägern. Die Kostenstellenrechnung zeigt, in welchen betrieblichen Bereichen der in der Kostenrechnung erfasste Werteverzehr ermittelt wurde. Das Vertragswesen innerhalb des KGM umfasst die Vertragsgestaltung, Vertragsüberwachung und Änderungen von Mietverträgen, Versorgungsverträgen und zunehmend auch Verträgen mit externen Dienstleistern. Aufgrund der Vielfältigkeit von Verträgen und fehlender Standardisierung ist eine sowohl horizontal als auch vertikal breite Rechtskompetenz erforderlich. Aufgrund der fehlenden gesetzlichen Normierungen und der Vielfalt der zu vergebenden Leistungen innerhalb des FM, ist der Facility Manager mit einer sehr detail- 32 Vgl. Krimmling, J. (2010), S. 30. 33 Vgl. Pierschke, B. (2005), S. 301. 34 Vgl. Gondring, H. (2004), S. 527. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 23 232.2 Begriffsbestimmung „Facility Management“ lierten Vertragsgestaltung, die individuell formulierte Leistungsbeschreibungen basiert, konfrontiert. Dabei werden zunehmend genormte Begriffe und Richtlinien genutzt, um Missverständnisse bei Leistungsvereinbarungen zu umgehen.35 Im operativen Bereich des Vertragswesens geht es darum, Fristen zu verfolgen, die ordentliche Leistungserbringung und rechtzeitige Vertragsverlängerung bzw. -kündigung zu gewährleisten. Aus den Vorgaben des technischen Gebäudemanagements wird der Medienbedarf anhand von entsprechenden Prozessen in Form von Verträgen formuliert bzw. ausgestaltet. Die Datengrundlage über die Quantität, Qualität und Art der Medien wird in den Verträgen verarbeitet und entsprechende Leistungen können vergeben werden. 2.2.3.3 Technisches Gebäudemanagement Das technische Gebäudemanagement umfasst alle Leistungen und Maßnahmen zur Gewährleistung der kontinuierlichen und wirtschaftlichen Nutzung der technischen Ausstattung einer Immobilie. Dabei werden technische Entwicklungen und Neuerungen berücksichtigt, um die Nutzungspotenziale zu erhalten bzw. zu steigern.36 Die Zielsetzung liegt darin, die Anforderungen des Nutzers mit einem hohen Maß an Zuverlässigkeit zu gewährleisten und dabei die Aspekte des kaufmännischen Gebäudemanagements nicht zu vernachlässigen.37 Zu den erforderlichen Leistungen gehören Betriebsführung, Instandhaltung, Modernisierung und Energiemanagement. Die einzelnen Bereiche können nochmals aus zahlreichen Einzelleistungen bestehen und setzen sich je Leistungsbild aus den entsprechenden Tätigkeiten zusammen. 2.2.3.4 Infrastrukturelles Gebäudemanagement Das infrastrukturelle Gebäudemanagement umfasst geschäftsunterstützende Dienstleistungen bei der Nutzung von Gebäuden. Darunter können DV-Dienste, Gebäudedienste, soziale Dienste und Bürodienste fallen. Unter DV-Dienste wird die Gesamtheit der Maßnahmen zum Aufbau, zur Inbetriebnahme und Aufrechterhaltung der elektronischen Datenerfassung verstanden. Dazu können Aktualisierungen von Software oder Anpassung von Systemen an neue Bedürfnisse gezählt werden, aber auch die Schulung und Einweisung in DV-Systeme. Die Gebäudedienste befassen sich mit der Sicherheit und Sauberkeit einer Liegenschaft. Somit gehören dazu Reinigungsdienste, Sicherheitsdienste, Gärtnertätigkeiten, Winterdienste und Hausmeisterdienste. Unter soziale Dienste fällt die Verpflegung, Bereitstellung und Gestaltung von Aufenthaltsräumen38 oder Kinderbetreuung. Zu den Bürodiensten können Telefonzentralen, Call-Center, Empfangsdienste sowie Kopier- und Postdienste gehören. 35 Vgl. Pierschke, B. (2005), a. a. O., S. 304f. 36 Vgl. Preuß, N./Schöne, L. (2003), S. 28. 37 Vgl. Gänßmantel, J., u. a., (2005), S. 36. 38 Vgl. Diederichs, C. J. (2006), S. 584. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 24 2 Begriff und organisatorische Einordnung des Facility Managements24 2.2.3.5 Flächenmanagement Das Flächenmanagement wird oft dem infrastrukturellen Gebäudemanagement zugeordnet, da es sich mit dem Leistungsbereich organisatorisch überschneidet.39 Außerdem kann es als Basis für die Bereiche KFM, TFM und IFM betrachtet werden. Die Grundlage des Flächenmanagements liegt in der Bestandsaufnahme von Grundstücks- und Gebäudeflächen hinsichtlich ihrer Struktur, Zusammensetzung und Belegung. Durch die Bereitstellung der Informationen können optimaler Flächenbedarf und optimale Flächengestaltung ermittelt werden. Unter Berücksichtigung einzelner Kostenträger können entsprechende Maßnahmen zur Optimierung der Flächenproduktivität getroffen werden. Solche Maßnahmen sind im Rahmen des Flächenmanagements z. B. Umzugsplanungen und -durchführungen. CAFM-Systeme dienen als Hilfsmittel und ermöglichen durch Visualisierung und Simulation eine besonders effiziente Flächenplanung.40 Die Konfiguration, Bereitstellung und Abstimmung von Flächen auf die Wertschöpfungsprozesse des Nutzers gehören ebenso zum Kernstück des Flächenmanagements. Die Effizienz der Wertschöpfung kann von der Verfügbarkeit und Ausstattung der Flächen beeinflusst werden.41 2.3 Einordnung des Facility Managements im Real  Estate Management 2.3.1 Definition und Zielsystem des Real  Estate  Managements Das Immobilienmanagement (Real Estate Management) als die direkte Steuerung eines immobilienbezogenen Wertschöpfungsprozesses verfolgt durch eine möglichst optimale Kombination und Allokation aller Ressourcen das Ziel, ein auf die Immobilie bezogenes Leistungs- und Erfolgspotenzial zu identifizieren und den Wert einer Immobilie für den Eigentümer/Investor bzw. den Nutzen für den Immobiliennutzer zu steigern. Vor diesem Hintergrund kann das Immobilienmanagement als eine Kombination von originären leistungsbezogenen Managementfunktionen zusammengefasst werden, die unmittelbar die Planung, Steuerung, Organisation und Kontrolle umfassen, sowie den phasenspezifischen Managementfunktionen, wie z. B. Projektentwicklung und Facility Management. Darüber hinaus umfasst es funktionale Managementelemente, wie bspw. die Immobilieninvestition oder bei Fremdnutzung eines Objektes das Immobilienmarketing zum Absatz der Flächenleistung durch Verkauf oder Vermietung.42 39 Vgl. Gondring, H. (2004), S. 489f. 40 Vgl. Preuß, N./Schöne, L. (2003), S. 235. 41 Vgl. Albert, K., (2005), S. 1–3. 42 Vgl. Homann, K., (2001), S. 380–395. 2.3 Einordnung des Facility Management im Real Estate Managements

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References

Zusammenfassung

Vorteile

- Umfassender Einblick in Theorie und Praxis des Facility Managements

- Systematische Darstellung der relevanten Normen und Richtlinien

- Konkrete Beispiele zur Anwendung und Vertiefung der Inhalte

Zum Werk

Die Immobilie in ihrem Lebenszyklus erfordert ein Wertmanagement, das unter dem Begriff Facility Management zusammengefasst wird. Das Buch umfasst alle Aspekte einschließlich anschaulicher Praxisbeispiele.

Zur Neuauflage

Umfassende Aktualisierung und zusätzliche Fallbeispiele.

Inhalt

- Geschichte des FM; Vergleich mit anderen Ländern

- Facility Management im Lebenszyklus einer Immobilie

- Strategisches FM

- Inhalte des technischen, kaufmännischen und infrastrukturellen FM mit vielen Praxisbeispielen

- Rechtliche Aspekte und Normen

- Wertorientierung im FM und FM-Rating

- Outsourcing-Strategien

- EDV-technische Unterstützung

Autoren

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Duale Hochschule Stuttgart, Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, Wagner Real Estate GmbH, Hamburg.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennahe Studienfächer wie z.B. Architektur, Bauingenieurwesen, Stadt- und Regionalplanung, Studierende der Bank- und Finanzwirtschaft, Jura-Studierende mit der Vertiefung Immobilienrecht sowie interessierte Praktiker.