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10.3 Bilanzierung nach HGB und IFRS – Auswirkung auf das Immobilienmanagement in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Facility Management, page 349 - 365

Handbuch für Studium und Praxis

2. Edition 2012, ISBN print: 978-3-8006-3836-9, ISBN online: 978-3-8006-4182-6, https://doi.org/10.15358/9783800641826_349

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Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 340 10 Wertorientiertes Facility Management340 fung. Er wird zum wichtigen Impulsgeber für die Hebung von Potenzialen bzw. Vermeidung von Risiken im Immobilienmanagement. Der Zusammenhang ist vereinfacht in Abb. 120 dargestellt. 10.3 Bilanzierung nach HGB und IFRS – Auswirkung auf das Immobilienmanagement Die Verabschiedung der EU- Verordnung über die Anwendung internationaler Rechnungslegungsgrundsätze im Juli 2002 hat bedeutende Auswirkungen auf die Rechnungslegung von kapitalmarktorientierten Unternehmen.527 Börsennotierte Gesellschaften in Deutschland müssen seit dem 01.01.2005 einen zusätzlichen Jahresabschluss nach den internationalen Rechnungslegungsstandards IFRS aufstellen.528 Für nicht kapitalmarktorientierte (nicht börsennotierte) Unternehmen räumt die EU-Verordnung ein Wahlrecht ein, d. h. auch sie können dieses in vielen Aspekten völlig anders ausgerichtete Rechnungslegungskonzept einsetzen. Ziel der Vereinheitlichung durch die Übernahme internationaler Rechnungslegungsstandards in Form der IFRS ist es, die von den Unternehmen vorgelegten Finanzinformationen vergleichbarer zu machen und einen höheren Grad an Transparenz zu schaffen. 10.3.1 Bilanzierung nach HGB – Auswirkung auf die Wertansätze von Immobilien 10.3.1.1 Adressaten des Jahresabschlusses Eine Unternehmung besteht aus einer „Koalition“ von Personen, diese Personen stehen in unterschiedlicher Beziehung zu der Unternehmung. Es gibt •• die finanzwirtschaftlich orientierte Gruppierung (bestehend aus Anteilseignern und Gläubigern), •• die leistungswirtschaftlich orientierte Gruppierung (Kunden, Lieferanten und konkurrierende Unternehmen) sowie •• die Meinungsbildner (Finanzanalysten, Presse und Öffentlichkeit). Jeder Koalitionär („Stakeholder“) verfolgt eigene, finanzielle (Erhalt/Steigerung von Vermögen und Ertrag) und nicht-finanzielle Ziele (Erhalt von Arbeitsplätzen, Erzielen eines bestimmten Images). Dennoch haben alle das gemeinsame Interesse, Informationen über das Erreichen der gesetzten Unternehmensziele zu bekommen. Nach dem Principal-Agent-Ansatz übertragen die Eigen- und Fremdkapitalgeber (Principals) die Leitungskompetenz an einen Geschäftsführer (Agent). Eine Folge davon ist, dass die Geldgeber (Aktionäre) nicht über alle Geschäftsvor- 527 Vgl. Beck, M. (2005), in: BDO Deutsche Warentreuhand AG (Hrsg.), 2005, S. 143. 528 Vgl. Vorwort, in: Klinger, F./Müller, M. (Hrsg.), 2004, S. 3. 10.3 Bilanzierung nach HGB und IFRS Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 341 34110.3 Bilanzierung nach HGB und IFRS gänge vollständig informiert sind 529 (bzw. sein können). Es besteht ein Zustand asymmetrischer Informationsverteilung. Stehen Kreditwürdigkeitsprüfungen, Unternehmensverkäufe oder Aktienbewertungen an, sind auch die Werte der Immobilien von Interesse. Soll z. B. ein Unternehmenskredit eingeräumt oder verlängert werden, ist eine Immobilienbewertung bzw. Bewertungsüberprüfung unerlässlich. Immobilien dienen dem Darlehensgeber als Sicherheit. Sollte es zu einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers kommen, kann ein grundpfandrechtlich gesicherter Darlehensgeber sogar die Verwertung der Immobilie betreiben. Ein besonderes Interesse an der gesonderten Bewertung von Immobilien hat der Unternehmer, wenn die Liegenschaften nicht optimal genutzt werden. 10.3.1.2 Zweck und Bestandteil der Rechnungslegung Im Mittelpunkt der deutschen Rechnungslegung steht § 264 Absatz  2 HGB, wonach „der Jahresabschluss … ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Kapitalgesellschaft zu vermitteln“ hat. Dazu dienen die einzelnen Bestandteile des Jahresabschlusses. Gem. § 242 Absatz 3 HGB umfasst der handelsrechtliche Jahresabschluss eine Bilanz und eine GuV, Kapitalgesellschaften haben sie um einen Anhang zu ergänzen. Der handelsrechtliche Jahresabschluss hat die wirtschaftliche Lage des Unternehmens gegenüber unternehmensexternen und -internen Adressaten widerzuspiegeln.530 Für die Bewertung der in der Bilanz dargestellten Verhältnisse ist für den an Informationen Interessierten von großer Wichtigkeit, wie die Immobilien ausgewiesen und bewertet sind, denn sie haben großen Einfluss auf den tatsächlichen Wert des Unternehmens. 10.3.1.3 Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze Die Grundsätze für Ausweisungen und Bewertungen in den Bilanzen sind grundsätzlich auf alle Gegenstände des Sachanlagevermögens gleich. Sie werden im Folgenden für Immobilien beschrieben. Anlage- oder Umlaufvermögen Gem. § 246 Absatz 1 HGB müssen im Jahresabschluss „sämtliche Vermögensgegenstände“ enthalten sein, also auch Immobilien. Immobilien, die zur Vermietung oder Eigennutzung und damit „bestimmt sind, dauernd dem Geschäftsbetrieb zu dienen“ (§ 247 Absatz 2 HGB) sind im Anlagevermögen unter der Position „Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte“ zu bilanzieren (§ 266 Absatz 2 HGB). Stellt die Immobilie das Produkt oder die Handelsware eines Unternehmens dar, so ist sie im Umlaufvermögen im Abschnitt „Vorräte“ unter der Position „fertige Erzeugnisse und Waren“ auszuweisen. 529 Vgl. Wöhe, G. (2010), S. 64. 530 Vgl. Schierenbeck, H. (2005), in: Francke, H. H./Rehkugler, H. (Hrsg.), S. 335. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 342 10 Wertorientiertes Facility Management342 Anschaffungs- oder Herstellungskosten Eine neu erworbene bzw. selbst hergestellte Immobilie darf in der Bilanz höchstens mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt werden (§ 253 Absatz  1 HGB). Anschaffungskosten sind die Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit sie diesem einzeln zugeordnet werden können (§ 255 Absatz 1 HGB). Anschaffungskosten sind nach folgendem Schema zu ermitteln. 531 Herstellungskosten sind zu bilanzieren, wenn das Bauvorhaben selbstständig durchgeführt wird. Herstellungskosten von Gebäuden sind gem. § 255 Absatz 2 HGB alle Aufwendungen, die aus dem Verbrauch von Material sowie der Inanspruchnahme von Dienstleistungen für die Herstellung, Erweiterung und über den ursprünglichen Zustand hinausgehende Verbesserungen entstehen. Pflichtbestandteile der Herstellungskosten nach HGB bilden die Material- und Fertigungseinzelkosten und die Sondereinzelkosten der Fertigung. Wahlweise dürfen darüber hinaus die Material-, Fertigungs- und Verwaltungsgemeinkosten bilanziert werden. Nachträgliche Herstellungskosten Wenn nachträglich in eine Immobilie investiert wird ist zu unterscheiden, ob mit der Maßnahme nur der Zustand der Immobilie erhalten wird oder ob darüber hinausgehende Arbeiten durchgeführt werden. Gem. § 255 Absatz 2 Satz 1 a. E. HGB fallen Herstellkosten nicht nur bei der erstmaligen Herstellung, sondern auch bei der Erweiterung und der über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung an. Für die Abgrenzung zwischen Herstellungs- und Erhaltungsaufwand gibt es vier Fallgruppen. 531 Vgl. Wöhe, G. (2010), S. 754. Abb. 121: Schema zur Ermittlung der Anschaffungskosten531 Anschaffungspreis – Anschaffungspreisminderungen (Rabatte, Skonti) + Anschaffungsnebenkosten (Gutachter-, Notariats- und Gerichtskosten, Grunderwerbsteuer, Maklergebühren) + Nachträgliche Anschaffungskosten (Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand) = Anschaffungskosten Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 343 34310.3 Bilanzierung nach HGB und IFRS 1. Nachträgliche Herstellungskosten, die nicht zum Entstehen eines „anderen“ Wirtschaftsguts führen Nachträgliche Herstellkosten liegen vor, wenn aufgrund von Baumaßnahmen das bisherige Gebäude erweitert wird, auch wenn die Erweiterung nur geringfügig ist (vgl. BStBl 1996 II, S. 630). Eine Erweiterung ist gegeben, wenn •• die nutzbare Fläche eines Gebäudes vergrößert wird, z. B. durch Aufstockung des Gebäudes um ein weiteres Stockwerk.532 •• eine Mehrung der Bausubstanz durch einen nachträglichen Einbau von (unselbstständigen Gebäude-) Bestandteilen erfolgt, wenn z. B. aus einer großen Wohnung durch Einziehen von Trennwänden zwei kleine Wohnungen entstehen. Nachträgliche Herstellungskosten liegen auch bei Baumaßnahmen vor, die das Gebäude über seinen bisherigen Zustand hinaus wesentlich verbessern, was gegeben ist, wenn „die Maßnahme in ihrer Gesamtheit über die zeitgemäße Substanz erhaltende Bestandserneuerung hinaus den Gebrauchswert des Gebäudes im ganzen deutlich erhöht.“533 Unter ursprünglichem Zustand wird der Zustand des Gebäudes zum Zeitpunkt der Herstellung bzw. Anschaffung verstanden. 2. Nachträgliche Herstellungskosten, die zum Entstehen eines „anderen“ Wirtschaftsguts führen, das jedoch kein Neubau ist Bei dieser Variante wird das Gebäude durch nachträgliche Herstellungsarbeiten nicht nur verbessert oder modernisiert, sondern es wird so weitreichend umgestaltet, dass die neu eingefügten Gebäudeteile das äußere Erscheinungsbild dominieren. Von der Herstellung eines „anderen“ Wirtschaftsguts kann ausgegangen werden, wenn die angefallenen Bauaufwendungen den Verkehrswert des ursprünglichen Gebäudes übersteigen.534 3. Nachträgliche Herstellungskosten, die zum Entstehen eines neuen Wirtschaftsguts („Neubau“) führen Die nachträglichen Herstellungsarbeiten sind so gravierend, dass danach ein Neubau vorliegt. Typische Beispiele sind die Herstellung eines zusätzlichen selbstständigen Gebäudeteils oder eines so umfangreichen Umbaus, dass es sich bei objektiver Betrachtung um einen neuen Bau handelt. Das Entstehen eines Neubaus kommt sehr selten vor; realistischer ist die Entstehung eines „anderen“ Wirtschaftsguts. 4. Erhaltungsaufwand Erhaltungsaufwand liegt vor, wenn die durchgeführte Maßnahme lediglich der Erhaltung des ordnungsgemäßen Zustands dient. Nach Abschluss der Baumaßnahmen muss das Gebäude die gleiche Art und Funktion haben wie bisher. In diesem Fall werden die Aufwendungen für die Instandhaltungsmaßnahme unmittelbar in der GuV als Aufwand erfasst. 532 Vgl. Beuttler, M., in: Gondring, H./Lammel, E. (Hrsg.) (2001), S. 894. 533 Vgl. ebenda, S. 895. 534 Vgl. Beuttler, M., a. a. O., S. 898. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 344 10 Wertorientiertes Facility Management344 Abschreibungen und Zuschreibungen Nach § 253 Absatz  2 HGB sind Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Sachanlagevermögens während der Zeit der voraussichtlichen Nutzung abzuschreiben. Daraus ergeben sich neue Wertansätze in der Bilanz. Im Handelsrecht gibt es keine Vorschrift, die die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von Vermögensgegenständen mit begrenzter Nutzungsdauer regelt. Zur Orientierung sind die steuerlichen Vorschriften heranzuziehen. Aus § 7 Absatz 4 und 5 EStG ergibt sich für Gebäude eine Nutzungsdauer zwischen 25 und 50 Jahren.535 Grund und Boden unterliegen grundsätzlich keiner natürlichen Abnutzung, daher werden sie auch nicht planmäßig abgeschrieben. Erhöht sich zu einem späteren Zeitpunkt der Wert der Immobilie, gleich aus welchem Grund, darf eine Zuschreibung (= Ertrag) nicht vorgenommen werden, da die Anschaffungs- bzw. Herstellkosten die Wertobergrenze bilden. Verringert sich der Wert der Immobilie, so muss (darf) nach dem strengen (gemilderten) Niederstwertprinzip eine Abschreibung vorgenommen werden.536 Dieser nicht vorhersehbare, außerplanmäßige Werteverzehr kann bei allen Vermögensgegenständen des Anlage- wie auch des Umlaufvermögens eintreten. Grund dafür können technische (z. B. außergewöhnlicher Verschleiß) oder wirtschaftliche Faktoren sein (z. B. Änderung der Konsumentennachfrage).537 Außerplanmäßige Abschreibungen sind gem. § 253 Absatz 2 Satz 3 HGB zwingend vorzunehmen, wenn der Vermögensgegenstand eine voraussichtlich dauernde Wertminderung erfährt, die sonst nicht erfasst würde. Liegt eine nur vorübergehende Wertminderung vor, besteht ein Wahlrecht bezüglich der außerplanmäßigen Abschreibung. Fällt der Grund für die außerplanmäßige Abschreibung weg, so müssen nach § 280 Absatz 1 HGB Zuschreibungen vorgenommen werden. Zuschreibungsobergrenze sind immer die historischen Anschaffungs- oder Herstellkosten (ggf. um die planmäßigen Abschreibungen vermindert). Aussagefähigkeit der Wertansätze Buchwerte von Immobilien können von den wahren, wirklich am Markt erzielbaren Werten stark abweichen. Ursächlich dafür sind Art und Umfang der bilanziell zugestandenen Wahlrechte und Ermessensspielräume durch die Unternehmenspolitik. Beeinflusst wird diese Abweichung im Einzelnen durch folgende Punkte: •• Bemessung der Anschaffungs- bzw. Herstellkosten •• Wahl der Abschreibungsmethoden •• Ansatz der Nutzungsdauer •• Vornahme und Bemessung außerplanmäßiger Abschreibungen/Zuschreibungen 535 Vgl. Schierenbeck, H. (2005), a. a. O., S. 341f. 536 Vgl. Wöhe, G. (2010), S. 738 f. 537 Vgl. Beuttler, M., a. a. O., S. 913. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 345 34510.3 Bilanzierung nach HGB und IFRS Selbst wenn Kapitalgesellschaften gem. § 284 HGB zusätzlich über angewandte Bewertungs- und Bilanzierungsmethoden im Anhang berichten müssen, so können doch weiterhin erhebliche Wertdifferenzen gegeben sein. Das folgende Beispiel zeigt den Einfluss von Investitionen auf die Bilanzansätze:538 In ein am 1. Juli 2001 für539 600.000,– € erstelltes Bürogebäude wird im April 2005 ein Personenaufzug für 92.000,– € eingebaut. In Zusammenhang mit dem Einbau muss das Treppenhaus neu gestrichen werden (Aufwand 6.000,–  €). Gleichzeitig wurde der Fußbodenbelag im Eingangsbereich erneuert (Aufwand 3.000,– €). Der erstmalige Einbau eines Aufzugs verursacht nachträgliche Herstellungskosten. Die Kosten für das Streichen des Treppenhauses stehen in räumlichem und zeitlichem Zusammenhang mit dem Aufzugeinbau und zählen daher ebenfalls zu den nachträglichen Herstellungskosten. Die AfA Bemessungsgrundlage erhöht sich durch die nachträglichen Herstellungskosten. Die Erneuerung des Fußbodenbelags steht nicht im Zusammenhang mit dem Aufzugeinbau. Sie ist sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand. Der Vergleich der neuen Restabschreibungsdauer von 30,1 Jahren zu der bisherigen Restnutzungsdauer von (33 Jahre ٪ 3,75 Jahre) 29,25 Jahren ergibt durch die Investition eine Verlängerung des Abschreibungszeitraums. Ursprüngliche Herstellungskosten 600.000,– € nachträgliche Herstellungskosten (92.000,– € + 6.000,– €) 98.000,– € Neue AfA Bemessungsgrundlage zum 1.4.2005 698.000,– € Davon AfA 3 % (neue AfA: 698.000,– € · 3 %) 20.940,– € Ursprüngliche Herstellungskosten 600.000,– € ./. AfA bisher: 3 %, für den Zeitraum 1.7.2001 – 31.03.2005 = 3 9/12 Jahre – 67.500,– € Buchwert zum 31.03.2005 532.500,– € + nachträgliche Herstellungskosten 98.000,– € Neues AfA Restvolumen (Buchwert zum 1.4.2005) 630.500,– € geteilt durch neue AfA (630.500,–  €/20.940,–  €) = Restabschreibungsdauer 30,1 Jahre. Dieses Beispiel zeigt, dass der Erhaltungsaufwand sich nicht auf den Buchwert auswirkt, wohl aber die nachträglichen Herstellungskosten. Bei Investition in eine Immobilie über den Erhaltungsaufwand hinaus, wirkt sich dies auch in der Bilanz nach HGB aus. Allerdings spiegelt der erhöhte Buchwert nicht den gegenwärtigen Verkehrswert wider, denn die Wertsteigerung, die durch den Einbau des Aufzugs in eine Büroimmobilie entsteht, kann weit mehr wert sein als die nachträglichen Herstellungskosten. Dieser gegenwärtige Verkehrswert kann in der Bilanz nach HGB nicht berücksichtigt werden, da § 253 Absatz 1 538 Vgl. Beuttler, M., a. a. O., S. 902f. 539 Der Vereinfachung halber werden hier bereits für 2001 Euro-Beträge ausgewiesen. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 346 10 Wertorientiertes Facility Management346 HGB vorschreibt, dass Vermögensgegenstände höchstens mit den Anschaffungs- bzw. Herstellkosten anzusetzen sind. Dies zeigt, dass Jahresabschlussdaten allein nicht geeignet sind, um eine zuverlässige und umfassende Information über den Wert des Immobilienbestandes eines Unternehmens zu erhalten. Der Buchwert einer Immobilie nimmt aufgrund der planmäßigen Abschreibungen stetig ab, wenn nur Erhaltungsaufwand betrieben wird. Abb. 122 zeigt diese Entwicklung des Buchwerts einer Immobilie bei linearer Abschreibung. Ob überhaupt Erhaltungsmaßnahmen getätigt wurden und in welchem Umfang, ist nicht zu erkennen. Der Realität der Wertentwicklung einer Immobilie entspricht mehr die in Abb.  123 dargestellte Situation. Sie zeigt die Wertentwicklungen sowohl des Gebäudes als auch von Grund und Boden und somit des gesamten Anlagegutes. Bezeichnend ist die Wertentwicklung, die sowohl von der Wertsteigerung des Gebäudes als auch von der Wertsteigerung des Grund und Bodens geprägt wird. Wie im Aufzug-Beispiel erörtert gibt es Wertsteigerungspotenzial bei Gebäuden. Selbst konsequentes Instandhalten und Renovieren beeinflussen den Buchwert nicht, es sei denn es lägen nachträgliche Herstellungskosten vor. Dennoch können solche Maßnahmen den Verkehrswert der Immobilie stark beeinflussen. Durch diese nicht ausgewiesenen Wertsteigerungen entstehen in der Bilanz nach HGB stille Reserven, die für den Bilanzleser nicht ersichtlich sind. Grundstücke sind zu den Anschaffungskosten in der Bilanz ausgewiesen. Sie können einem stetigen Aufwertungsprozess unterliegen, der allerdings in der Bilanz gem. § 253 Absatz 1 HGB nicht ausgewiesen werden darf; es entstehen ebenfalls stille Reserven. Viele Aktiengesellschaften verfügen im Anlagevermögen über einen großen Bestand an Grundstücken und Gebäuden, die nur noch mit einem Erinnerungswert in der Bilanz stehen. Selbst wenn die abgeschriebenen Gebäude nicht mehr viel wert sind, so können die Grundstücke auf denen sie stehen dennoch durch den stetigen Aufwertungsprozess einen bedeutenden Wertzuwachs in Abb. 122: Entwicklung des Buchwerts einer Immobilie im Anlagevermögen Grund und Boden Gebäude Restbuchwert Zeit AK/HK Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 347 34710.3 Bilanzierung nach HGB und IFRS den letzten Jahren erfahren haben. Hier liegen beträchtliche stille Reserven vor, zumal diese Grundstücke darüber hinaus nur mit den ursprünglichen Anschaffungskosten in der Bilanz stehen. Der Jahresabschluss nach HGB hat Bewertungswahlrechte, die die reale Ertrags-, Vermögens- und Liquiditätslage nicht tatsächlich wiedergeben. Die Bildung stiller Reserven hat für ein Unternehmen nicht nur Vorteile. Nachteile ergeben sich durch die Informationsverzerrung, wenn aufgrund der schlechteren Darstellung in der Bilanz aufgrund stiller Reserven die Beschaffung von Fremd- oder Eigenkapital erschwert wird. 10.3.2 Bilanzierung nach IFRS – Auswirkung auf die Wertansätze von Immobilien 10.3.2.1 Ziele und Adressaten der IFRS Die International Financial Reporting Standards (IFRS) sind supranationale Normen. Sie haben zunächst keine rechtsbindende Wirkung. Ziel der Erstellung des Jahresabschlusses nach IFRS ist die Vermittlung von Informationen über die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage eines Unternehmens (und über deren Veränderung). Mit dieser Ausrichtung unterscheidet sich IFRS ganz bedeutsam vom HGB, das den Schutz des Gläubigers der Unternehmung als zentrales Anliegen zum Inhalt hat. Entscheidungsrelevant für Anleger sind die Jahresabschlussinformationen nach IFRS wie z. B. die zukünftigen Zahlungsströme (Cashflows), denn diese beeinflussen ihre Entscheidungen.540 540 Vgl. Wöhe, G. (2010), S. 850. Kapitalwert Anschaffungskosten Grund und Boden Kapitalwert Anschaffungskosten (planm. Abschreibung) Wert: Grund und Boden Sanierung Modernisierung …n4020105 Zeit/Jahr Abb. 123: Entwicklung des tatsächlichen Werts und des Buchwerts einer Immobilie im Anlagevermögen Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 348 10 Wertorientiertes Facility Management348 541 Aus obiger Übersicht wird deutlich, dass die IFRS nur Informationsfunktionen aufweisen. Der IFRS Abschluss ist nicht Grundlage für Dividenden- und Ertragssteuerzahlungen. 10.3.2.2 Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze Ein vollständiger Jahresabschluss nach IFRS besteht gem. IAS 1.7 aus folgenden Bestandteilen: •• Bilanz, •• GuV, •• Aufstellung der Eigenkapitalentwicklung, •• Kapitalflussrechnung, •• Bilanzierungs-/Bewertungsmethoden und erläuternde Angaben zum Anhang (Notes) Im Anhang (Notes) sind insbesondere die Kriterien für die Immobilienklassifikation sowie die für die Verkehrswertentwicklung herangezogenen Wertermittlungsverfahren zu erklären.542 Zuordnung zu Vermögenskategorien Die IFRS klassifiziert Immobilien entsprechend ihrer Nutzung im Unternehmen. Die konkrete Einordnung der Immobilie richtet sich nach dem in Abb. 125 dargestellten Klassifikationsschema. Bilanzierung und Bewertung bei zum Verkauf bestimmten Immobilien Besteht die gewöhnliche Geschäftstätigkeit einer Unternehmung in der Entwicklung und dem Verkauf von Immobilien, werden die zum Verkauf bestimmten Objekte während und nach der Fertigstellungsphase nach IAS 2 im Vorratsvermögen bilanziert. Dies folgt den Bilanzierungsregeln nach HGB: 541 Vgl. ebenda, S. 850. 542 Vgl. Schierenbeck, H. (2005), a. a. O., S. 337. Abb. 124: Adressaten und Funktionen nach IFRS541 IFRS HGB Adressatenkreis Shareholder/ Stakeholder Stakeholder Adressatenvorrang Eigenkapitalgeber (Anteilseignerschutz) Fremdkapitalgeber (Gläubigerschutz) Funktion Informationsfunktion Informations- und Zahlungsbemessungsfunktion Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 349 34910.3 Bilanzierung nach HGB und IFRS Stellt die Immobilie das Produkt eines Unternehmens dar, so ist sie im Umlaufvermögen auszuweisen.543 Auf diese Fallgestaltung wird hier nicht näher eingegangen, da unter dem Aspekt des Wertorientierten Facility Managements Maßnahmen bei Bestandsimmobilien betrachtet werden, die über einen gewissen Zeitraum im Unternehmen gehalten werden. Bilanzierung und Bewertung bei betrieblich genutzten Immobilien Selbstgenutzte Immobilien des Sachanlagevermögens i. S. v. IAS 16.6 rev. sind bebaute Grundstücke sowie Gebäude auf fremden Grundstücken, die im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit erwartungsgemäß länger als eine Periode gehalten werden. Es sind Immobilien, die zum Zweck der Herstellung oder der Lieferung von Gütern bzw. der Erbringung von Dienstleistungen oder für Verwaltungszwecke genutzt werden. Beim erstmaligen Ansatz einer Immobilie in der Bilanz sieht die IFRS – wie das HGB – eine Bewertung zu Anschaf- 543 Vgl. Baumunk, H., Schröder, D,. in: Weber, E./Baumunk, H. (Hrsg.), 2005, S. 35. Abb. 125: Entscheidungsbaum zur Klassifizierung von Immobilien nach IAS 40 Start Wird die Immobilie im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit zum Verkauf gehalten? Ja Nein Nein Nein Ja Ja Kostenmodell Marktwertmodell Anwendung von IAS 2 Anwendung von IAS 16 Benchmark- oder alternativ zulässige Methode Anwendung von IAS 16 Benchmark- oder alternativ zulässige Methode bis zur Fertigstellung Anwendung von IAS 16 Benchmark Methode mit Angaben gem. IAS 40 Handelt es sich um eine vom Eigentümer selbstgenutzte Immobilie? Befindet sich die Immobilie in der Erstellung oder Entwicklung? Die Immobilie wird als Finanzinvestition gehalten Welches Modell wird für alle als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien gewählt? Anwendung von IAS 40 Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 350 10 Wertorientiertes Facility Management350 fungs- bzw. Herstellungskosten einschließlich der Erwerbsnebenkosten und abzüglich der Anschaffungspreisminderungen vor. Die Anschaffungskosten nach IFRS setzen sich anders zusammen als die nach HGB.544 Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die zu einer wesentlichen Verbesserung der Immobilie führen, sind dem Buchwert der Immobilie hinzuzurechnen, wenn es wahrscheinlich ist, dass sie einen zusätzlichen Nutzenfluss aus der Immobilie versprechen. Dazu muss sich durch die Investition die Nutzungsdauer wesentlich verlängern oder sich der Mietertrag wesentlich erhöhen.545 Sonstige nachträgliche Ausgaben sind in der Periode als Aufwand auszuweisen, in der sie entstehen. Für die Folgebewertung räumt IAS 16.29 grundsätzlich ein Wahlrecht ein zwischen der Bewertung zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten (Benchmarkmethode, cost model) oder zum fortgeführten beizulegenden Zeitwert (Alternativ zulässige Methode, revaluation model). Die gewählte Bilanzierungsmethode der Folgebewertung ist konzernweit für jede Gruppe 546 von Sachanlagen einheitlich auszuüben und stetig beizubehalten.547 Nach der Benchmarkmethode ist nach erstmaligem Ansatz die Immobilie abzüglich eines Restwerts über die Nutzungsdauer abzuschreiben. Zusätzlich sind Wertminderungen ggf. durch außerplanmäßige Abschreibungen vorzunehmen. Diese Methode soll den Verlauf des Nutzens widerspiegeln.548 Sie ist grundsätzlich mit der nach HGB identisch. Alternativ zum Benchmarkansatz kann eine Neubewertung vorgenommen werden (Alternativ zulässige Methode). Hierunter wird die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value) am Tag der Neubewertung verstanden, abzüglich der bis dahin kumulierten planmäßigen Abschreibungen und Wertminderungsaufwendungen. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem eine Immobile zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Geschäftspartnern zu üblichen Marktbedingungen getauscht werden könnte (vgl. IAS 40.5). Gem. IAS 16 kann der beizulegende Zeitwert anhand von Vergleichspreisen eines aktiven Marktes bestimmt werden. Ist die Immobilie aufgrund ihrer speziellen Eigenschaften nicht vergleichbar, kann auf ein anerkanntes Bewertungsverfahren zurückgegriffen oder ihr Wert durch Gutachten von Sachverständigen bestimmt werden. Neubewertungen sind mit hinreichender Regelmäßigkeit für alle Gruppen von Sachanlagen durchzuführen. Der Buchwert am Bilanzstichtag soll nicht wesentlich von dem Wert abweichen, der sich bei einer Neubewertung ergibt. Führt die Neubewertung einer Immobilie zu einer Erhöhung des bisherigen Buchwerts sind etwaige außerplanmäßige Abschreibungen aus den Vorjahren 544 Vgl. Keller, N., Weber, E., in: Weber, E./Baumunk, H. (Hrsg.), S. 51. 545 Vgl. ebenda, S. 56. 546 Gruppe definiert sich als alle unter einer Bilanzposition erfassten Vermögensgegenstände. 547 Vgl. Keller, N., et al., a. a. O., S. 57. 548 Vgl. Schierenbeck, H. (2005), a. a. O., S. 341. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 351 35110.3 Bilanzierung nach HGB und IFRS ergebniswirksam rückgängig zu machen und der verbleibende Differenzbetrag erfolgsneutral in eine Neubewertungsrücklage als Unterkonto des Eigenkapitals einzustellen (vgl. IAS 16.37).549 Vermindert sich der Buchwert einer Immobilie aufgrund einer Neubewertung, so ist die Abwertung als Aufwand erfolgswirksam in der GuV zu erfassen. Besteht für die betreffende Immobilie eine (ergebnisneutral gebildete) Neubewertungsrücklage, so ist diese gem. IAS 16.40 zunächst erfolgsneutral zu verrechnen, bevor der verbleibende Abwertungsbetrag ergebniswirksam als außerplanmäßige Abschreibung (= Aufwand) erfasst wird. 550 Das Beispiel in Abb. 127 soll dies verdeutlichen. Eine Neubewertung der Grundstücke ergibt eine Wertsteigerung von 2.000 TEUR. Somit ist zum Zeitpunkt t1 eine Neubewertungsrücklage auf der Passiv-Seite in Höhe von 2.000 TEUR zu bilden. Nach erneuter Bewertung der Grundstücke zum Stichtag  t2 mindert sich der Wert von 5.000 TEUR auf 2.000 TEUR. Deshalb ist eine erfolgsneutrale Verrechnung mit der zuvor gebildeten Neubewertungsrücklage vorzunehmen, bevor die restlichen 1.000 TEUR als Aufwand erfolgswirksam erfasst werden und in der Bilanz als Position „Jahresfehlbetrag“ 551 erscheinen. Wird das Grundstück veräußert kann die Neubewertungsrücklage, sofern sie realisiert ist, gem. IAS 16.39 direkt den Gewinnrücklagen zugeführt werden. Die erfolgsneutralen Werterhöhungen bleiben auch beim Verkauf der Immobilie von der erfolgswirksamen Erfassung ausgeschlossen.552 549 Vgl. Gondring, H. (2004), S. 931. 550 Vgl. Schierenbeck, H. (2005), a. a. O., S. 341f. 551 In diesem Beispiel wird davon ausgegangen, dass der Jahresüberschuss = 0 ist, daher wird der Aufwand im Jahresfehlbetrag deutlich. 552 Vgl. Schierenbeck, H. (2005), a. a. O., S. 341f. Folgebewertung nach IAS 16 Benchmarkmethod Anschaffungskosten Fortführende Abschreibung Alternativ zulässige Methode Zeitwert < Buchwert Zeitwert > Buchwert Bildung einer Neubewertungsrücklage, die in der Bilanz zu passivieren ist (erfolgsneutral) Differenz wird aufwandswirksam erfasst oder die Neubewertungsrücklage wird aufgelöst Abb. 126: Folgebewertung nach IAS 16549 Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 352 10 Wertorientiertes Facility Management352 553 Die Fortführung des obigen Beispiels zeigt in Abb. 128 die Wertsteigerung eines Gebäudes unter abschreibungstechnischer Berücksichtigung der Neubewertungsrücklage bei folgenden Annahmen: Das Gebäude wurde vor 25 Jahren für 8.000 TEUR gekauft. Eine Nutzungsdauer von 50 Jahren hat einen jährlichen Abschreibungsbetrag von 160 TEUR zur Folge. Im Zeitpunkt t0 steht das Gebäude noch mit 4.000 TEUR (= 8.000 TEUR – 25 · 160 TEUR) in der Bilanz. Eine 553 Vgl. Schulte, K.-W. (Hrsg.) (2005), S. 1030. Aktiva Bilanz zum Stichtag to Passiva Grund und Boden 3 000 sonst. Aktiva 6 000 Gezeichnetes Kapital 1 500 Jahresüberschuss/-fehlbetrag 0 Fremdkapital 7 500 Summe 9 000 Summe 9 000 Der Buchungssatz zur Bildung der Neubewertungsrücklage lautet: Grund und Boden 2 000 an Neubewertungsrücklage 2 000 Der Buchungssatz zur Abwertung des Grundstücks lautet: Neubewertungsrücklage 2 000 an Grund und Boden 3 000, Aufwand 1 000 (Beträge in TEUR) Aktiva Bilanz zum Stichtag t1 Passiva Grund und Boden 5 000 sonst. Aktiva 6 000 Gezeichnetes Kapital 1 500 Neubewertungsrücklage 2 000 Jahresüberschuss/-fehlbetrag 0 Fremdkapital 7 500 Summe 11 000 Summe 11 000 Aktiva Bilanz zum Stichtag t2 Passiva Grund und Boden 2 000 sonst. Aktiva 6 000 Gezeichnetes Kapital 1 500 Neubewertungsrücklage 0 Jahresfehlbetrag – 1 000 Fremdkapital 7 500 Summe 8 000 Summe 8 000 Abb. 127: Beispielbilanzen IAS 16 – Neubewertung Grund und Boden553 Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 353 35310.3 Bilanzierung nach HGB und IFRS Neubewertung zum Stichtag t1 ergab einen Wert von 6.000 TEUR (Fair Value), weshalb eine Neubewertungsrücklage von 2.000 TEUR zu bilden ist (Bilanz zum Stichtag t1 – vor Abschreibung). Dessen ungeachtet besteht die Notwendigkeit, den voraussichtlichen tatsächlichen Werteverzehr über Abschreibungen anzupassen.554 Die Grundlage für die zukünftigen Abschreibungen bilden die Fair Values der Vermögenswerte. Im obigen Beispiel muss das Gebäude zukünftig jährlich mit 240 TEUR (=  6.000 TEUR/25) abgeschrieben werden. Gem. IAS 16.41 soll das Ergebnis der gewählten Abschreibungsmethode dem 554 Vgl. Schulte, K.-W. (Hrsg.) (2005), S. 1032. Aktiva Bilanz zum Stichtag to Passiva Gebäude 4 000 sonst. Aktiva 6 000 Gezeichnetes Kapital 2 500 Jahresüberschuss/-fehlbetrag 0 Fremdkapital 7 500 Summe 10 000 Summe 10 000 Der Buchungssatz zur Bildung der Neubewertungsrücklage lautet: Gebäude 2 000 an Neubewertungsrücklage 2 000 Der Buchungssatz zur Abwertung des Gebäudes lautet: Abschreibung 160 und Neubewertungsrücklage 80 an Gebäude 240 Aktiva Bilanz zum Stichtag t1 (vor AfA) Passiva Gebäude 6 000 sonst. Aktiva 6 000 Gezeichnetes Kapital 2 500 Neubewertungsrücklage 2 000 Jahresüberschuss/-fehlbetrag 0 Fremdkapital 7 500 Summe 12 000 Summe 12 000 Aktiva Bilanz zum Stichtag t2 (nach Afa) Passiva Gebäude 5 760 sonst. Aktiva 6 000 Gezeichnetes Kapital 2 500 Neubewertungsrücklage 1 920 Jahresfehlbetrag –160 Fremdkapital 7 500 Summe 11 760 Summe 11 760 Abb. 128: Beispielbilanzen IAS 16 – Neubewertung Gebäude554 Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 354 10 Wertorientiertes Facility Management354 Verbrauch des wirtschaftlichen Nutzens entsprechen. Die gewählte Methode ist so lange beizubehalten bis eine wesentliche Veränderung im erwarteten Nutzenverlauf eintritt, dann sind die Abschreibungsbeträge für die Folgeperioden anzupassen.555 Die neuen Abschreibungsbeträge (240 TEUR) sind lediglich in Höhe der ursprünglichen Abschreibung (160 TEUR) ergebniswirksam über die GuV zu verrechnen. Der auf die Aufwertung zurückzuführende erhöhte Teil des Abschreibungsbetrages (80 TEUR) kann gem. IAS 16.41 von der Neubewertungsrücklage erfolgsneutral abgezogen werden (Bilanz zum Stichtag t1 – nach Abschreibung). Eine andere Möglichkeit ist, die Neubewertungsrücklage erst zum Zeitpunkt des Abgangs oder der Stilllegung des Gebäudes erfolgsneutral aufzulösen. Die in Abb. 128 dargestellte Methode zur Auflösung der Neubewertungsrücklage ist für eine umfassende Information die bessere, da die gleichmäßige Auflösung der Neubewertungsrücklage dem voraussichtlichen Nutzenverlauf des Gebäudes entspricht.556 Unabhängig davon, ob es sich um nachträgliche Anschaffungskosten oder Erhaltungsaufwand handelt, der eingetretene positive Mehrwert der Immobilie wird nur in der IFRS Bilanz nach einer Neubewertung ersichtlich. Wichtig ist, dass sich das Unternehmen bewusst für die alternativ zulässige Methode entscheidet und diese für den gesamten selbstgenutzten Immobilienbestand anwendet. Die Unternehmen müssen sich bewusst machen, dass Neubewertungen von Immobilien nicht nur positive Wertsteigerungen mit sich bringen. Bilanzierung und Bewertung bei als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien Immobilien, die nicht vom Unternehmen betrieblich genutzt, sondern zur Erzielung von Einkünften gehalten werden, sind Finanzanlagen. Diese Finanz anlagen erzeugen Cashflows wie Mieteinnahmen und/oder Wertsteigerungen, die unabhängig vom Kerngeschäft des jeweiligen Unternehmens erzielt werden können. Für diese Anlageimmobilen gilt IAS 40 – nicht nur für Immobilien unternehmen sondern für alle Unternehmen. Die Immobilien im Finanzanlagevermögen sind wie in IAS 16 beim erstmaligen Ansatz mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu bewerten. Die Regelungen für die Anschaffungsnebenkosten sowie für die nachträglichen Anschaffungskosten gelten wie in IAS 16. Für die Folgebewertung besteht für das Unternehmen wie in Abb. 129 dargestellt ein Wahlrecht zwischen Cost Model und Fair Value Model. Entscheidet sich das Unternehmen für das Cost Model, so müssen alle im Finanzanlagevermögen gehaltenen Immobilien nach der Benchmarkmethode des IAS 16 bilanziert werden, d. h. die Immobilien werden über die Nutzungsdauer abgeschrieben. Der beizulegende Zeitwert der Immobilie wird in der Bilanz nicht gezeigt. IAS 40.26 empfiehlt dennoch den Fair Value zu ermitteln und 555 Vgl. Schulte, K.-W. (Hrsg.) (2005), S. 1029. 556 Vgl. Schmidt, M., Seidel, T., in: Betriebs Berater, 2006, Nr. 11, S. 597ff. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 355 35510.3 Bilanzierung nach HGB und IFRS im Anhang offen zu legen.557 58 Bei dem Fair Value handelt es sich um einen dem Verkehrswert konzeptionell vergleichbaren Begriff. Das heißt auch deutsche Bewertungsverfahren können zur Bestimmung des Fair Value herangezogen werden. In IAS 36 wurde eine auch für IAS 40 geltende Bewertungshierarchie zur Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts festgelegt. Bevorzugt werden dabei: 1. Aktuelle Kaufpreise vergleichbarer Immobilien eines aktiven Marktes. 2. Sollten diese nicht in ausreichender Anzahl zur Verfügung stehen, kann auf angepasste Vergleichspreise anderer Immobilien oder 3. Auf diskontierte zukünftige Zahlungsströme zurückgegriffen werden. Kommt „3.“ bei der Bestimmung des Fair Value zur Anwendung, so soll die Wertermittlung gem. IAS 40 auf Basis von verlässlichen, marktorientierten Schätzungen zur zukünftigen Ertragslage der Immobilie erfolgen. Hinsichtlich des spezifischen Wertermittlungsverfahrens macht die IAS 40 keine Angaben. Somit ist sowohl die Anwendung des Ertragswertverfahrens als auch des Discounted Cashflow-Verfahrens (DCF-Verfahren) möglich. Soll die Folgebewertung für die im Finanzanlagevermögen gehaltenen Immobilen nach dem Fair Value Model erfolgen sind diese Immobilien mit dem beizulegenden Zeitwert in der Bilanz anzusetzen. Der entscheidende Unterschied zur alternativ zulässigen Methode (IAS 16) ist, dass alle durch eine Neubewertung entstandenen Wert änderungen erfolgswirksam verbucht werden. Wertsteigerungen wirken sich folglich positiv auf das Jahresergebnis aus, was Abb. 130 belegt. Im obigen Beispiel haben die Erträge aus Zeitwertänderungen das negative Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit positiv beeinflusst. Diese Auswir- 557 Gondring, H. (2004), S. 931. 558 Vgl. Schulte, K.-W. (Hrsg.) (2005), S. 1032f. Folgebewertung nach IAS 40 Cost Model Anschaffungskosten Fortführen der Abschreibungen Erfolgswirksame Erfassung in der GuV Fair Value Model Zeitwert > Buchwert Zeitwert < Buchwert Abb. 129: Folgebewertung nach IAS 40 von Immobilien, die als Finanzinvestitionen gehalten werden557 Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 356 10 Wertorientiertes Facility Management356 kungen lassen sich nur in der IFRS Bilanz/GuV erkennen. Das Wertorientierte Facility Management ist hier vergleichbar mit einem guten Finanzanlagemanagement; Ziel sollte sein, zusätzliche Erträge zu erwirtschaften. 559 10.4 Einfluss des Facility Managements auf Cashflow und Ertragswert 10.4.1 Renditeorientierte Ausrichtung im Facility  Management Bei der Beurteilung von Immobilieninvestments gewinnt die Renditebetrachtung immer mehr an Bedeutung, denn sie entscheidet letztendlich über den Verbleib oder Verkauf einer Immobilie im Unternehmen. Während im Bereich des Facility Managements die Beurteilung der Vorteilhaftigkeit von Maßnahmen fast ausschließlich nach Kostenaspekten (Perioden- oder Lebenszykluskosten) beurteilt wird, hat im Bereich des Asset Managements von Anlageimmobilien die Immobilienrendite als Erfolgs- und Steuerungsgröße seit Langem eine zentrale Stellung. Sowohl Vermietungsergebnisse als auch die laufenden Aufwendungen für Instandhaltung und Modernisierung sowie die weiteren Betriebskosten haben einen wichtigen Einfluss auf die Rendite einer Immobilie. Die Immobilienrendite ist Grundlage für Planung, Steuerung und Kontrolle der Immobilien. Die Aufbereitung dieser Zahlen ermöglicht dem Eigentümer die richtigen und notwendigen Entscheidungen rechtzeitig zu treffen.560 559 Vgl. Schulte, K.-W. (Hrsg.) (2005), S. 1034. 560 Vgl. Niesslein, G./Lechtape, B., Facility Management, in: Schäfer, J./Conzen, G. (Hrsg.), Praxishandbuch der Immobilien-Investition, S. 553. 10.4 Einfluss des Facility Managements auf Cashflow und Ertragswert 1.) GuV ohne Berücks. von Zeitwertänderungen Umsatzerlöse 100 Sonstige betriebliche Erträge 100 Materialaufwand –50 Personalaufwand –50 00 Abschreibungen –50 –50 2.) GuV unter Berücks. von Zeitwertänderungen Umsatzerlöse 100 Sonstige betriebliche Erträge 20 120 Materialaufwand –50 Personalaufwand –50 20 Abschreibungen –50 –30 Abb. 130: Erfolgswirksame Verrechnung von Wertänderungen559

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Zusammenfassung

Vorteile

- Umfassender Einblick in Theorie und Praxis des Facility Managements

- Systematische Darstellung der relevanten Normen und Richtlinien

- Konkrete Beispiele zur Anwendung und Vertiefung der Inhalte

Zum Werk

Die Immobilie in ihrem Lebenszyklus erfordert ein Wertmanagement, das unter dem Begriff Facility Management zusammengefasst wird. Das Buch umfasst alle Aspekte einschließlich anschaulicher Praxisbeispiele.

Zur Neuauflage

Umfassende Aktualisierung und zusätzliche Fallbeispiele.

Inhalt

- Geschichte des FM; Vergleich mit anderen Ländern

- Facility Management im Lebenszyklus einer Immobilie

- Strategisches FM

- Inhalte des technischen, kaufmännischen und infrastrukturellen FM mit vielen Praxisbeispielen

- Rechtliche Aspekte und Normen

- Wertorientierung im FM und FM-Rating

- Outsourcing-Strategien

- EDV-technische Unterstützung

Autoren

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Duale Hochschule Stuttgart, Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, Wagner Real Estate GmbH, Hamburg.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennahe Studienfächer wie z.B. Architektur, Bauingenieurwesen, Stadt- und Regionalplanung, Studierende der Bank- und Finanzwirtschaft, Jura-Studierende mit der Vertiefung Immobilienrecht sowie interessierte Praktiker.