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9.4 Bemessungsgrundlagen der Nachhaltigkeit in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Facility Management, page 323 - 328

Handbuch für Studium und Praxis

2. Edition 2012, ISBN print: 978-3-8006-3836-9, ISBN online: 978-3-8006-4182-6, https://doi.org/10.15358/9783800641826_323

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Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 312 9 Nachhaltige Immobilien312 erhalten würden. Mithilfe der zusätzlichen Gelder wird insbesondere das gemeindliche Gesundheitswesen oder Dienstleistungen im Bereich der Altenpflege und Kinderbetreuung finanziell unterstützt. Des Weiteren werden Kredite an Geringverdiener und Kleinstgewerbetreibende vergeben.457 Die Märkte für SRI haben sich in den letzten Jahren rasant weiterentwickelt. Am weitesten fortgeschritten sind die SRI-Märkte in Europa und in den USA. Im Jahr 2007 waren knapp elf Prozent aller professionell verwalteten Assets in den USA den Socially Responsible Investments zuzuordnen. Das Marktvolumen hat sich im Zeitraum von 1995 bis 2007 von 639 Mrd. US-Dollar auf 2,71 Bio. US-Dollar erhöht, dies entspricht einem Zuwachs von 324 Prozent. Diese Entwicklung verdeutlicht, dass die privaten und institutionellen Anleger zunehmend an nachhaltigen Investmentprodukten interessiert sind. Gründe dafür sind die steigende Akzeptanz einer gesamtgesellschaftlichen Verantwortung sowie der sich langsam abzeichnende Wertewandel in der Gesellschaft. Auch der Staat trägt durch eine strenger werdende Gesetzgebung in den Bereichen Soziales, Umwelt und Gesundheit maßgebend dazu bei.458 9.3.2.3 Responsible Property Investment Die Immobilienwirtschaft hat gute Voraussetzungen zur Integration von Nachhaltigkeitsaspekten. Im Vergleich zu anderen Wirtschaftszweigen spielt sie eine große Rolle für die Erreichung von Nachhaltigkeitszielen. Die Grundsätze des „Responsible Property Investment“ (RPI) sind aus dem SRI abgeleitet. Sowohl die Immobilieninvestoren als auch die Immobilienentwickler haben die Möglichkeit, ihre Verantwortung gegenüber der Gesellschaft und der Umwelt mit wirtschaftlich sinnvollen Investitionen zu verbinden. Die Strategien des RPI adressieren u. a. das Wohlbefinden der Arbeitnehmer bspw. durch Kinderbetreuungsstätten, die Energieeffizienz durch die Umrüstung auf LED- Beleuchtung oder auch den sozialen Wohnungsbau durch die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum für Geringverdiener.459 9.4 Bemessungsgrundlagen der Nachhaltigkeit Eine Vielzahl von Unternehmen aus dem Immobilienbereich hat inzwischen die Wichtigkeit und Notwendigkeit erkannt, Nachhaltigkeitsaspekte in ihr Geschäftsmodell zu integrieren. Einer der wichtigsten Entwicklungsschritte ist die Schaffung internationaler Marktstandards und Grundsätze, um die Einführung nachhaltiger Methoden und Produkte zu beschleunigen.460 In den letzten Jahren haben sich gemeinsam mit staatlichen sowie politischen Gremien Verbände und Gesellschaften gegründet, die sich die Umsetzung von Nachhaltigkeitsaspekten in der Immobilienwirtschaft zum Ziel gesetzt haben. 457 Vgl. Lützkendorf, T./Lorenz, D. (2005), S. 4f. 458 Vgl. Landgraf, D. (2010), S. 118f. 459 Vgl. ebenda, S. 119f. 460 Vgl. Koch, M. (2010), S. 159. 9.4 Bemessungsgrundlagen der Nachhaltigkeit Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 313 3139.4 Bemessungsgrundlagen der Nachhaltigkeit Es entstanden weltweit diverse Zertifizierungssysteme, anhand derer Nachhaltigkeit an Gebäuden gemessen und dargestellt werden kann (vgl. Abb. 114).461 Zertifizierungen sind für die Umsetzung von nachhaltigen Immobilien sehr wichtig. Im Folgenden werden die drei bekanntesten Verfahren kurz vorgestellt. Alle Verfahren bilden auf ähnliche Art und Weise die Nachhaltigkeit einer Immobilie ab und vergeben Zertifikate verschiedener Klassen, je nach Erfüllungsgrad der geforderten Eigenschaften.462 463 9.4.1 BREEAM Das Verfahren BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) ist das älteste Verfahren zur Beurteilung der Nachhaltigkeit von Gebäuden. Es wurde 1990 in Großbritannien hauptsächlich vom „World Green Building Council“ entwickelt. BREEAM bewertet nach einem einfachen Punktesystem in acht Beurteilungskategorien. Diese Kategorien sind Management, Energie, Wasser, Landverbrauch/Ökologie, Gesundheit/Wohlbefinden, Transport, Material sowie Abfall. Anhand der erreichten Punktzahl wird ein Gütesiegel mit vier Abstufungen, von „bestanden“ über „gut“ und „sehr gut“ bis „exzellent“, vergeben. Die einzelnen Kriterien berücksichtigen Auswirkungen auf globaler, regionaler als auch lokaler Ebene. Das Zertifizierungssystem BREEAM beurteilte ursprünglich die Phasen von der Planung über die Ausführung bis hin zur Nutzung. Im Jahr 2008 erfolgte eine umfassende Novellie- 461 Vgl. Frensch, S./Stock, A. (2009), S. 11. 462 Vgl. Barthauer, M./Büchner, G. (2009), S. 315. 463 Mit Änderungen entnommen aus: Alda, W./Hirschner, J. (2009), S. 16. Bewertungssystem Land Jahr BREEAM Großbritannien 1990 HQE Frankreich 1996 LEED USA 1998 CASBEE Japan 2001 Green Star Australien 2003 Green Star New Zealand Neuseeland 2005 BCA Green Mark Singapur 2005 GRIHA Indien 2008 DGNB Deutschland 2009 Abb. 114: Zertifizierungssysteme für nachhaltige Gebäude463 Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 314 9 Nachhaltige Immobilien314 rung, die nun den gesamten Lebenszyklus berücksichtigt und u. a. auch eine veränderte Gewichtung der Umweltauswirkungen und zwingend erforderliche Anforderungen an die Gebäude einführt. 9.4.2 LEED In den USA wird ein spezielles und das wohl bekannteste Zertifikat für Green Buildings verliehen, das so genannte „Leadership in Energy and Environmental Design“, kurz LEED. Entwickelt wurde das Zertifikat durch die Organisation „US Green Building Council“ im Jahr 1998 auf Basis des britischen BREEAM- Systems. Es handelt sich dabei um eine nicht staatliche, gemeinnützige Organisation, der mehrere Tausend Institutionen und Unternehmen der Immobilienwirtschaft angehören.464 Das Gütesiegel erhalten nur Gebäude, die bestimmte Grundbedingungen des ökologischen Bauens erfüllen, wobei die Bewertung der Gebäude nach einem Punkteschema erfolgt. Die erreichte Gesamtpunktzahl entscheidet, wie das Gebäude bei der Zertifizierung eingestuft wird, die unterschiedlichen Kategorien lauten „zertifiziert“, „Silber“, „Gold“ und „Platin“. Das LEED-System bezieht sich wie das BREEAM-System auf alle Phasen des Lebenszyklus, der Schwerpunkt liegt auf Energie und Umwelt. Für die fortlaufende Weiterentwicklung des Bewertungssystems sowie den operativen Zertifizierungs- und Weiterbildungsbetrieb ist das „US Green Building Council“ verantwortlich. Die nachfolgend aufgeführten Bewertungsaspekte bzw. -kriterien werden je nach Gebäudeart differenziert berücksichtigt: •• Innovation und Design, •• Lage und Infrastrukturanbindung, •• Nachhaltigkeit des Bauorts, •• Effizienz des Wasserhaushalts, •• Materialien und Ressourcen, •• Energie und klimatische Raumverhältnisse, •• Raumqualität, •• Umgang der Eigentümer, Mieter oder Verwalter mit den „grünen“ Komponenten des Gebäudes.465 465 Auf der internationalen Ebene hat das amerikanische LEED-System im Wettbewerb mit anderen nationalen Bewertungsverfahren für die Nachhaltigkeit von Gebäuden einen hohen Bekanntheitsgrad erreicht. Einige Fachleute üben jedoch harte Kritik an dem Verfahren. Sie behaupten, dass der Export des Verfahrens in andere Länder für die Verfasser des LEED-Systems wichtiger ist als die Erfüllung der selbst aufgestellten Nachhaltigkeitsregeln im eigenen Land. Derzeit wurden rund 23.000 Projekte für eine LEED-Zertifizierung angemeldet. Nur rund 7.900 Gebäude haben bislang den Zertifizierungsprozess abgeschlos- 464 Vgl. Kemfert, C. (2010), S. 59. 465 Vgl. Landgraf, D. (2010), S. 123. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 315 3159.4 Bemessungsgrundlagen der Nachhaltigkeit sen. Zum Vergleich wurden in Großbritannien bis heute bereits über 100.000 Gebäude nach dem BREEAM-System zertifiziert.466 9.4.3 DGNB Viele ausländische Investoren engagieren sich auch auf dem deutschen Immobilienmarkt, daher wird eine Vielzahl von Gebäuden in Deutschland nach ausländischen Bewertungsmaßstäben zertifiziert. In diesem Zusammenhang hat die Bundesrepublik Deutschland erkannt, dass ein eigenes, nationales Zertifizierungssystem entwickelt werden muss. Die „Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen“ und das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung haben im Jahr 2007 gemeinsam ein Nachhaltigkeitslabel für Gebäude entwickelt. Der Anspruch Deutschlands bei der Entwicklung eines eigenen Zertifikats war es, die Lücken bestehender Systeme zu schließen und weitere Qualitätskriterien einzuführen, die auch deutsche Normen und Regelungen berücksichtigen. „Deutsches Gütesiegel Nachhaltiges Bauen“, kurz DGNB, steht für ein Qualitätslabel, das eine umfassende Bewertung von Gebäuden auf wissenschaftlicher Basis erlaubt. Zudem kann es weltweit für die unterschiedlichsten Bauwerktypen eingesetzt werden.467 Das neue Gütesiegel baut auf dem Lebenszyklusgedanken auf und bewertet, anders als die meisten eingeführten Bewertungsmethoden, alle Aspekte der Nachhaltigkeit, also sowohl ökologische und ökonomische als auch soziale Aspekte. Kriterien wie technische Qualität und auch die Standortqualität fließen ebenfalls in die Bewertung mit ein. Jeder einzelne Bereich umfasst Kriterien, die mittels definierter Zielwerte bewertet werden und mit einem spezifischen Gewichtungsfaktor in die Gesamtbewertung einfließen. Die Bewertung des Gebäudes drückt sich dann in einer Gesamtnote aus. Die zertifizierten Gebäude erhalten je nach Einstufung im Notensystem eine Plakette in den Qualitäten Gold, Silber und Bronze.468 Abb. 115 stellt das LEED-System und das DGNB-Siegel gegenüber und vergleicht beide Verfahren hinsichtlich ihrer Schwerpunkte bei der Prüfung. Anfang des Jahres 2010 hat das Beratungsunternehmen Roland Berger eine Studie zum Thema „Nachhaltigkeit im Immobilienmanagement“ veröffentlicht. An der Studie waren 40 Unternehmen aus Deutschland, Österreich und der Schweiz beteiligt. Die wesentlichsten Teilnehmer waren Manager von Immobilienportfolios. Die Befragten waren der Meinung, dass die große Vielfalt von Qualitätssiegeln die Transparenz und damit die Akzeptanz in der Branche mindern. Des Weiteren haben Gütesiegel wie LEED und DGNB nach Meinung der Studienteilnehmer drei wesentliche Nachteile. Erstens sind sie zu einseitig an der Ökologie ausgerichtet, wodurch die ökonomische Dimension hinter den Umweltaspekten zurücktritt. Als zweiter Punkt wird aufgeführt, dass Aufwand 466 Vgl. Beyerle, T. (2010), S. 253. 467 Vgl. DGNB (2008), URL: http://www.gesbc.org. 468 Vgl. ebenda, URL: http://www.gesbc.org. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 316 9 Nachhaltige Immobilien316 und Kosten des Zertifizierungsprozesses den Bedürfnissen des Nachfragers nicht gerecht werden und daher viele Investoren und Bauherren abschrecken. Drittens liefern immobilienspezifische Kennzahlen wie der Energieverbrauch genügend Rückschlüsse auf die Nachhaltigkeit von Gebäuden. Ein ökonomisch orientierter Nachfrager ist daher nicht auf ein zusätzliches Zertifikat angewiesen, um eine Immobilie als nachhaltig zu klassifizieren. Nichtsdestotrotz räumen die Befragten jedoch ein, dass Nachhaltigkeitszertifikate eine immer wichtigere Rolle als Werttreiber für Immobilien spielen werden und sich der Anteil zertifizierter Immobilien in den nächsten 5 Jahren signifikant erhöhen wird. 469 70 Ein Vorteil des DGNB-Systems gegenüber anderen Bewertungsverfahren ist die Möglichkeit, dass die Ergebnisse der einzelnen Kategorien explizit darstellbar sind. Für die verschiedenen Akteure auf dem Immobilienmarkt können unterschiedliche Informationen interessant sein. Das Hauptinteresse der Nutzer von Immobilien ist sicherlich die Performance in der soziokulturellen und funktionalen Kategorie, wohingegen sich bspw. Investoren mehr für die ökonomische Dimension interessieren. Die Möglichkeit zur Detaillierung von Informationen kann sich jedoch auch negativ auswirken. Ein Beispiel dafür ist das LEED-System, das sich aufgrund seiner Einfachheit im Markt durchgesetzt hat. Durch die jahrelange Präsenz konnten sich schon existierende Verfahren gegenüber dem deutschen System bereits am Markt positionieren bzw. etab- 469 Vgl. Frensch, S./Stock, A. (2009), S. 11. 470 Vgl. Henzelmann, T./Büchele, R./Engel, M. (2010), S. 3ff. Abb. 115: Vergleich LEED und DGNB Zertifizierung469 Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 317 3179.5 Energieeffizienz und Wirtschaftlichkeit lieren. Angesichts dieser Voraussetzungen bleibt abzuwarten, inwieweit das deutsche System sowohl national als auch international nachgefragt wird.471 9.5 Energieeffizienz und Wirtschaftlichkeit von nachhaltigen Immobilien Die „Immobilie“ ist ein Wirtschaftsgut mit einer erheblichen volkswirtschaftlichen Bedeutung. Im Vergleich zu allen anderen Wirtschaftsgütern übt sie einen großen Einfluss auf die Gesellschaft und die Umwelt aus, denn Menschen verbringen bis zu 90 Prozent des Tages innerhalb von Gebäuden. Der Verbrauch von Primärenergie und die Erzeugung von CO2-Emissionen umfassen jeweils 30 bis 40  Prozent des gesamten Energieverbrauchs bzw. der erzeugten CO2- Emissionen in Deutschland. Diese Faktoren zwingen die Immobilienbranche dazu, sich intensiv mit technischen und wirtschaftlichen Möglichkeiten zur Verbesserung der Energieeffizienz und der Umweltqualität von Immobilien auseinanderzusetzen. Der Begriff Umweltqualität beschreibt in diesem Zusammenhang den Umfang an Ressourceninanspruchnahme und an unerwünschten Auswirkungen auf die lokale und globale Umwelt, der im Lebenszyklus von Immobilien zur Erfüllung der Nutzeranforderungen erforderlich und notwendig ist.472 Der starke Rückgang von Abbaumöglichkeiten von Kohlenstoff-Energieträgern und drohende Klimakatastrophen zwingen die Gesellschaft zur Entdeckung einer neuen „Energiequelle“, der so genannten Energieeinsparung. In allen drei großen Energieverbrauchssektoren, also Immobilien, Verkehr und Industrie, sind noch erhebliche Einsparpotenziale vorhanden, die es zu erschließen gilt. Immobilien sind dabei mit 30 bis 40 Prozent des Primärenergieverbrauchs die größte Energieeinsparquelle sowohl in Deutschland als auch in Europa.473 Nachhaltige Immobilien sind in Deutschland noch lange kein Standard geworden, obwohl die Immobilienbranche mit technischen Innovationen eine sehr große Chance hat, gegen den viel diskutierten Klimawandel auch mit ökonomischen Erfolgen zu wirken. Den größten Anteil am Energieverbrauch haben Altbauten. Nach Angaben der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds sind 60 Prozent der Gebäude in Deutschland älter als 25 Jahre. Sie weisen zudem aus energetischer Sicht einen erheblichen Sanierungsstau auf.474 Investitionen in neue Gebäude oder in den Gebäudebestand haben daher einen entscheidenden Einfluss auf die Umweltqualität. Sie bieten die Möglichkeit, sowohl die ökologische und finanzielle Performance von Regionen und Städten als auch die Lebensqualität der heutigen und künftigen Generationen zu verbessern.475 471 Vgl. Koch, M. (2010), S. 161. 472 Vgl. Schäfer, H./u. a. (o. J.), S. 27. 473 Vgl. Kofler, G. (2010), S. 367f. 474 Vgl. Giljohann-Farkas, K./Pfleiderer, G. (2008), S. 4. 475 Vgl. Lützkendorf, T./Lorenz, D. (2005), S. 11. 9.5 Energieeffizienz und Wirtschaftlichkeit

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References

Zusammenfassung

Vorteile

- Umfassender Einblick in Theorie und Praxis des Facility Managements

- Systematische Darstellung der relevanten Normen und Richtlinien

- Konkrete Beispiele zur Anwendung und Vertiefung der Inhalte

Zum Werk

Die Immobilie in ihrem Lebenszyklus erfordert ein Wertmanagement, das unter dem Begriff Facility Management zusammengefasst wird. Das Buch umfasst alle Aspekte einschließlich anschaulicher Praxisbeispiele.

Zur Neuauflage

Umfassende Aktualisierung und zusätzliche Fallbeispiele.

Inhalt

- Geschichte des FM; Vergleich mit anderen Ländern

- Facility Management im Lebenszyklus einer Immobilie

- Strategisches FM

- Inhalte des technischen, kaufmännischen und infrastrukturellen FM mit vielen Praxisbeispielen

- Rechtliche Aspekte und Normen

- Wertorientierung im FM und FM-Rating

- Outsourcing-Strategien

- EDV-technische Unterstützung

Autoren

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Duale Hochschule Stuttgart, Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, Wagner Real Estate GmbH, Hamburg.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennahe Studienfächer wie z.B. Architektur, Bauingenieurwesen, Stadt- und Regionalplanung, Studierende der Bank- und Finanzwirtschaft, Jura-Studierende mit der Vertiefung Immobilienrecht sowie interessierte Praktiker.