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9.2 Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Facility Management, page 312 - 317

Handbuch für Studium und Praxis

2. Edition 2012, ISBN print: 978-3-8006-3836-9, ISBN online: 978-3-8006-4182-6, https://doi.org/10.15358/9783800641826_312

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Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 301 9.1 Einleitung Das bereits in vielen wirtschaftlichen Bereichen umfassend diskutierte Thema „Nachhaltigkeit“ ist auch in der Immobilienwirtschaft neben der fortschreitenden Globalisierung und der demographischen Entwicklung eine der wichtigsten Herausforderungen. Immobilien tragen als einer der größten Emittenten von Kohlenstoffdioxiden in erheblichem Maße zum Klimawandel und zur Umweltzerstörung bei und beeinträchtigen damit auch das Wohlbefinden der Menschen. Die Umwelt ist die Grundlage jeglichen wirtschaftlichen Handelns und muss deshalb für zukünftige Generationen geschützt und erhalten werden. Eine nachhaltige Entwicklung ist daher in allen wirtschaftlichen Bereichen, insbesondere in der Immobilienwirtschaft, zwingend notwendig. Der deutsche Gebäudebestand bietet ein enormes Einsparpotenzial, welches durch verschiedene Maßnahmen erschlossen werden kann. Die Errichtung von nachhaltigen Immobilien bzw. die energieeffiziente Sanierung von Bestandsgebäuden ist daher im Hinblick auf steigende Energiepreise und zur Ressourcenschonung dringend erforderlich. Die Immobilienwirtschaft steht in der Verantwortung, mithilfe nachhaltiger Konzepte zur Entwicklung und zum Betrieb von Immobilien einen Beitrag zur Abmilderung der Auswirkungen des Klimawandels zu leisten.420 9.2 Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft Nachhaltigkeit ist derzeit eine der größten Anforderungen in der Immobilienwirtschaft. Immobilien sind für ca. 25 bis 40 Prozent des Primärenergieverbrauchs und demzufolge für ca. 20 bis 40 Prozent der Treibhausgasemissionen verantwortlich, wodurch sie in erheblichem Maße zum Klimawandel beitragen. Der weltweite Anstieg der Kohlenstoffdioxidkonzentration in der Atmosphäre erfordert von Seiten der Immobilienbranche einen wesentlichen Beitrag, um negative Auswirkungen auf die Umwelt zu begrenzen und den Klimawandel einzudämmen.421 9.2.1 Dimensionen der Nachhaltigkeit Das Leitbild der Nachhaltigkeit besteht aus einem Konzept, dass drei unterschiedliche Dimensionen gleichrangig berücksichtigt und daher auch als „Triple-Bottom-Line-Ansatz“ bezeichnet wird. Wie Abb. 112 zeigt, besteht der Ansatz aus drei tragenden Säulen, einer ökologischen, einer ökonomischen und einer sozialen Dimension. Eindimensionale Betrachtungen, in denen oftmals 420 Vgl. Rottke, N./Reichardt, A. (2010), S. 26ff. 421 Vgl. Koch, M. (2010), S. 158. 9.1 Einleitung 9.2 Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 302 9 Nachhaltige Immobilien302 die ökologische Dimension im Vordergrund steht, werden dem Konzept der nachhaltigen Entwicklung nicht gerecht.422 23 9.2.1.1 Ökologische Nachhaltigkeit Die ökologische Dimension der Nachhaltigkeit umfasst den Umweltschutz, also den Erhalt von Natur und Umwelt durch einen schonenden Umgang mit den Rohstoff- und Energieressourcen. Ihre Aufgabe ist es, die natürlichen Lebensund Wirtschaftsgrundlagen für die zukünftigen Generationen zu sichern. In diesem Zusammenhang sucht sie nach Möglichkeiten zur Minimierung des Ressourceneinsatzes, zur Minimierung der Emissionen und grenzt Gefahrenpotenziale ein. Bezogen auf die Immobilienwirtschaft ist die Zielstellung der ökologischen Dimension der Nachhaltigkeit vor allem die Reduzierung des Schadstoffausstoßes, insbesondere des CO2-Ausstoßes. Dadurch wird die Gefahr der Zerstörung der Ozonschicht und der Entstehung des Treibhauseffektes reduziert. Bedeutsam ist auch, den gesamten Energiebedarf im Lebenszyklus einer Immobilie zu minimieren, indem der Einsatz von nicht erneuerbarer Primärenergie verringert und der Einsatz von erneuerbaren Energien maximiert wird. Weitere Aufgaben sind die Reduzierung des Wasser- und Abwasserverbrauchs und der durch die Immobilie produzierten Abfälle, der verstärkte Einsatz umweltfreundlicher Ma- 422 Mit Änderungen entnommen aus: Gänßmantel, J./Geburtig, G./Schau, A. (2005), S. 67. 423 Vgl. Rottke, N./Reichardt, A. (2010), S. 30. Ökologie (ökologische Dimension) Gesellschaft (soziale Dimension) Ökonomie (ökonomische Dimension) Nachhaltige Entwicklung Abb. 112: Das magische Dreieck der Nachhaltigkeit422 Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 303 3039.2 Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft terialien sowie die Erhöhung der Recyclingfähigkeit. Die lokale Umwelt rund um die Immobilie darf nicht belastet werden bzw. die Auswirkungen sollten minimiert werden.424 9.2.1.2 Ökonomische Nachhaltigkeit Die ökonomische Dimension der Nachhaltigkeit hat die Aufgabe, den Wohlstand der einzelnen Menschen bzw. der gesamten Gesellschaft zu maximieren und langfristig zu sichern. Der Fokus des ökonomischen Systems liegt auf der Produktion von Gütern und Dienstleistungen. Die Akteure des Systems, also private Haushalte, Unternehmen und Staat, konsumieren die Güter und Dienstleistungen und versuchen ihr Einkommen zu maximieren. Das Einkommen dient der Befriedigung kultureller und materieller Bedürfnisse sowie der Sicherung der materiellen Existenz. Die ökonomische Dimension versucht geeignete und langfristige Formen des Wirtschaftens zu entwickeln, in denen Ressourcenschonung mit Wohlstandsmaximierung und Einkommenssicherung verbunden ist.425 In der Immobilienwirtschaft hat die ökonomische Dimension der Nachhaltigkeit die Aufgabe, die Lebenszykluskosten von Immobilien zu minimieren. Rund 80 Prozent dieser Kosten entstehen bei der Bewirtschaftung von Immobilien, daher besteht in dieser Phase des Lebenszyklus ein enormes Optimierungspotenzial. Ökonomische Nachhaltigkeit heißt vor allem aber auch, den Wert einer Immobilie stabil zu halten. Immobilien, die sich durch einen geringen Ressourcenverbrauch auszeichnen, können leichter an die Bedürfnisse des Mieters angepasst werden. Durch die hohe Flexibilität in der Nutzung der Immobilie sinkt die Leerstandsdauer und laufende Erträge sind gesichert. Weiterhin weisen nachhaltige Immobilien i. d. R. eine höhere Miete bzw. einen höheren Kaufpreis aus.426 9.2.1.3 Soziale Nachhaltigkeit Die soziale Dimension der Nachhaltigkeit beinhaltet die Bereitstellung und die gerechte Verteilung von sozialen Grundgütern sowie die Weiterentwicklung der Güter und deren Weitergabe an nachfolgende Generationen. Zu den sozialen Grundgütern zählen z. B. die Versorgung mit Grundnahrungsmitteln, Wohnraum und Bekleidung sowie die Erhaltung der Gesundheit. Insbesondere wird in dieser Dimension auf die Beziehungen zwischen den Gemeinschaften geachtet. Die durch das ökonomische System entstehenden Ungleichgewichte unter der Bevölkerung werden durch Verteilungsprozesse reguliert, das heißt abgeschwächt und gemildert. Die Erhaltung des sozialen Friedens ist das oberste und wesentlichste Ziel der sozialen Dimension.427 Die soziale Dimension in der Immobilienwirtschaft zielt in erster Linie auf den Komfort, sowohl aus thermischer, visueller als auch aus akustischer Sicht, einer 424 Vgl. Rottke, N./Reichardt, A. (2010), S. 31. 425 Vgl. Grunwald, A./Kopfmüller, J. (2006), S. 47f. 426 Vgl. Rottke, N./Reichardt, A. (2010), S. 31f. 427 Vgl. Grunwald, A./Kopfmüller, J. (2006), S. 49. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 304 9 Nachhaltige Immobilien304 Immobilie ab. In diesen Faktoren liegen erhebliche Potenziale. Sie beeinflussen zum einen die Gesundheit und Zufriedenheit der Nutzer von Immobilien, zum anderen haben diese Faktoren auch unmittelbaren Einfluss auf die Produktivität von in Gebäuden arbeitenden Menschen. Ca. 80 Prozent der Gesamtkosten eines Unternehmens sind Personalkosten, somit besteht für ein Unternehmen ein enormes Einsparpotenzial. Weitere Aufgabenschwerpunkte der sozialen Dimension sind die Eingliederung einer Immobilie in das Stadtbild einschließlich Zugang zum Verkehrsnetz, aber auch Themen wie Flächeneffizienz und Zugänglichkeit spielen eine große Rolle.428 9.2.2 Immobilienwirtschaftliche Begriffe für Nachhaltigkeit Das Konzept „Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft“ wird mittlerweile durch eine Vielzahl von Begriffen wie z. B. „Green Building“, „nachhaltige Immobilien“ oder auch „Sustainable Building“ beschrieben. Aus einer Studie des Real Estate Management Institutes über das Umweltbewusstsein in der deutschen Immobilienwirtschaft im Jahr 2009 wurde ersichtlich, dass die Marktteilnehmer der deutschen Immobilienbranche die Meinung vertreten, dass der Begriff „Nachhaltigkeit“ für die Immobilienwirtschaft nicht eindeutig definiert ist.429 Nachfolgend werden die Bezeichnungen „Green Building“ und „Sustainable Building“ anhand ihrer Definitionen voneinander abgegrenzt. „Green Building“ ist das wahrscheinlich am häufigsten verwendete Synonym für nachhaltige Immobilien und beschreibt dieses Konzept. Jerry Yudelson, einer der führenden „Green Building“-Experten der Vereinigten Staaten, definiert den Begriff folgendermaßen: „A green building is a high-performance property that considers and reduces its impact on the environment and human health. A green building is designed to use less energy and water and to reduce the life-cycle environmental impacts of the materials used.”430 „Green Buildings“ werden gem. dieser Definition als Immobilien verstanden, die bewusst eine Reduzierung ihres Einflusses auf Umwelt und auf die menschliche Gesundheit zum Ziel haben. Derartige Immobilien werden konzipiert, um Strom und Wasser einzusparen sowie die negativen Auswirkungen auf die Umwelt und den Menschen über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie zu minimieren.431 Die Definition von Yudelson betrachtet vorrangig ökologische Aspekte und bezieht teilweise die soziale Dimension mit ein. Die ökonomische Dimension wird dabei außer Acht gelassen.432 Grundsätzlich lässt sich festhalten, dass keine verbindliche bzw. einheitliche Definition für den Begriff „Green Building“ existiert. Er entstand durch eine Zusammenführung unterschiedlicher Konzepte und Strömungen. In Deutschland wurde der Begriff durch bauökologische und baubiologische Strömungen 428 Vgl. Rottke, N./Reichardt, A. (2010), S. 32. 429 Vgl. ebenda, S. 34. 430 Yudelson, J. (2008), S. 13. 431 Vgl. Puls, C. (2009), S. 13. 432 Vgl. Rottke, N./Reichardt, A. (2010), S. 36. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 305 3059.2 Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft beeinflusst, die sich u. a. mit Strategien zum energiesparenden, umweltfreundlichen und gesundheitsgerechten Planen, Bauen und Betreiben umschreiben lassen. Eine derartige Immobilie geht daher weit über den Ansatz zur Reduzierung des Energieaufwandes und der resultierenden Umweltwirkungen in der Nutzungsphase hinaus. Es wird der vollständige Lebenszyklus mit einbezogen, also die Herstellung der Bauprodukte, über die Bauprozesse sowie die Reinigung, Wartung und Instandhaltung bis hin zur Rückbaubarkeit und Recyclingfreundlichkeit der Konstruktion.433 Eine zweite Begrifflichkeit, die ebenfalls oft als Synonym für nachhaltige Immobilien verwendet wird, ist „Sustainable Building“. Lützkendorf und Lorenz definieren den Begriff folgendermaßen: “A sustainable building is meant to be a building that contributes – through its characteristics and attributes – to sustainable development. By safeguarding and maximizing functionality and serviceability as well as aesthetic quality a sustainable building should contribute to the minimization of life cycle costs; the protection and/or increase of capital value; the reduction of land use, resources, raw material and resource depletion; the reduction of malicious impacts on the environment; the protection of health, comfort and safety of workers, occupants, users, visitors and neighbours; and (if applicable) to the preservation of cultural values and heritage.”434 Der Begriff “Sustainable Build ing” berücksichtigt alle Aspekte der Nachhaltigkeit, also sowohl die ökologische sowie die soziale als auch die ökonomische Dimension. Mit der Planung, Errichtung und anschließenden Bewirtschaftung von nachhaltigen Immobilien wird das Ziel verfolgt, Gebäude mit einer hohen städtebaulichen, gestalterischen, funktionalen und technischen Qualität zu realisieren und in diesem Zusammenhang ökologische, ökonomische und soziale Anforderungen gleichzeitig und gleichberechtigt zu berücksichtigen.435 Bei der Betrachtung beider Konzepte lässt sich festhalten, dass bei der Beurteilung der Nachhaltigkeit der gesamte Lebenszyklus einer Immobilie berücksichtigt wird. Green Buildings fokussieren sich vordergründig auf Umweltaspekte und Aspekte der Gesundheit sowie Behaglichkeit und Zufriedenheit der Nutzer. Bei Sustainable Buildings spielen zusätzlich ökonomische Aspekte wie Bau- und Nutzungskosten sowie Wertstabilität bzw. Wertentwicklung eine große Rolle.436 433 Vgl. Lützkendorf, T. (2007), S. 35. 434 Lützkendorf, T./Lorenz, D. (2007): Integrating sustainability into property risk assessments for market transformation, zit. nach Rottke, N./Reichardt, A. (2010), S. 36. 435 Vgl. Lützkendorf, T. (2007), S. 36. 436 Vgl. Landgraf, D./Rohde, C. (2010), S. 235. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 306 9 Nachhaltige Immobilien306 9.3 Unterstützer der nachhaltigen Entwicklung 9.3.1 Der Staat Die Bundesregierung hat einen erheblichen und wahrscheinlich den größten Einfluss auf die nachhaltige Entwicklung in der deutschen Immobilienwirtschaft. Im August 2007 hat das Bundeskabinett ein umfangreiches und ambitioniertes Energie- und Klimaprogramm mit 29 Eckpunkten beschlossen, welches im Dezember 2007 und im Juni 2008 mittels 14 Gesetzen und Verordnungen umgesetzt wurde. Das Ziel dieser Maßnahmen ist die Reduzierung der Treibhausgasemissionen um circa 40 Prozent gegenüber dem Jahr 1990.437 Das zum Auftakt der Weltklimakonferenz 2007 geschnürte Energie- und Klimaprogramm ist in der Geschichte der deutschen Klimapolitik einmalig. Das Maßnahmenpaket zielt auf einen effizienten Klimaschutz ab, jedoch unter Beachtung, dass der Klimaschutz bezahlbar ist und mit der wirtschaftlichen Entwicklung Schritt hält. Es werden seitens der Bundesregierung Maßnahmen ergriffen, die eine günstige CO2-Bilanz und möglichst große Kosteneffizienz aufweisen. Dabei soll die Wettbewerbsfähigkeit der Unternehmen nicht beeinträchtigt und die Verbraucher nicht überfordert werden.438 9.3.1.1 Die Energieeinsparverordnung (EnEV) Einen wesentlichen Teil des Maßnahmenpakets bildet die zweifache Novellierung der Energieeinsparverordnung, deren erste Novellierung bereits zum 01. Oktober 2009 in Kraft getreten ist. Das Ziel der Novellierung der Energieeinsparverordnung ist es, den Primärenergieverbrauch, insbesondere für Heizung und Warmwasser, bei neu errichteten Gebäuden in zwei Stufen um jeweils 30 Prozent zu reduzieren. Die erste Novellierung sieht zudem bereits vor, dass bei anstehenden Sanierungsmaßnahmen am Gebäudebestand ebenfalls Vorgaben für die deutliche Verbesserung der Energieeffizienz von Bestandsgebäuden zu beachten sind.439 So sollen z. B. Nachtstromspeicher, die älter als 30 Jahre sind, durch effiziente Geräte ersetzt werden. Des Weiteren werden bei Modernisierungen von Altbauten 30 Prozent höhere Maßstäbe und Normen hinsichtlich der Bauteileanforderungen bei baulichen Änderungen der Gebäudehülle festgelegt. Auch im Bereich der Wärmedämmung sieht die Novellierung sowohl bei Alt- als auch bei Neubauten höhere Maßstäbe vor. Die Wärmedämmung der Gebäudehülle bei Neubauten muss nunmehr 15 Prozent mehr leisten als vorher. Weiterhin regelt die Energieeinsparverordnung die Ausstellung, Verwendung und die Grundsätze des Energieausweises, der bereits seit dem 01. Juli 2008 für Wohngebäude Pflicht ist. Für Nichtwohngebäude ist der Energieausweis seit dem 01. Juli 2009 verpflichtend. 437 Vgl. Rottke, N./Reichardt, A. (2010), S. 36f. 438 Vgl. Das Integrierte Energie- und Klimaprogramm der Bundesregierung (2007), S. 1. 439 Vgl. Rast, R. (2009), S. 299. 9.3 Unterstützer der nachhaltigen Entwicklung

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References

Zusammenfassung

Vorteile

- Umfassender Einblick in Theorie und Praxis des Facility Managements

- Systematische Darstellung der relevanten Normen und Richtlinien

- Konkrete Beispiele zur Anwendung und Vertiefung der Inhalte

Zum Werk

Die Immobilie in ihrem Lebenszyklus erfordert ein Wertmanagement, das unter dem Begriff Facility Management zusammengefasst wird. Das Buch umfasst alle Aspekte einschließlich anschaulicher Praxisbeispiele.

Zur Neuauflage

Umfassende Aktualisierung und zusätzliche Fallbeispiele.

Inhalt

- Geschichte des FM; Vergleich mit anderen Ländern

- Facility Management im Lebenszyklus einer Immobilie

- Strategisches FM

- Inhalte des technischen, kaufmännischen und infrastrukturellen FM mit vielen Praxisbeispielen

- Rechtliche Aspekte und Normen

- Wertorientierung im FM und FM-Rating

- Outsourcing-Strategien

- EDV-technische Unterstützung

Autoren

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Duale Hochschule Stuttgart, Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, Wagner Real Estate GmbH, Hamburg.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennahe Studienfächer wie z.B. Architektur, Bauingenieurwesen, Stadt- und Regionalplanung, Studierende der Bank- und Finanzwirtschaft, Jura-Studierende mit der Vertiefung Immobilienrecht sowie interessierte Praktiker.