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8.4 Investitionsrechnung und Lebenszykluskostenermittlung in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Facility Management, page 281 - 293

Handbuch für Studium und Praxis

2. Edition 2012, ISBN print: 978-3-8006-3836-9, ISBN online: 978-3-8006-4182-6, https://doi.org/10.15358/9783800641826_281

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Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 269 2698.4 Investitionsrechnung und Lebenszykluskostenermittlung ermitteln, da es sich um ein intransparentes und inhomogenes Gut handelt. Der mathematische Ansatz kann jedoch ergänzend zu den Erfahrungs- und Erwartungswerten hinzugezogen werden um ein breiteres Repertoire für die Entscheidungsfindung zu nutzen und die Entscheidung letztendlich unter betriebswirtschaftlichen Aspekten zu treffen.379 Die Entscheidung zur Verwertung basiert idealtypisch auf dem so genannten Grenznutzen-Grenzkosten-Kalkül (Cost-Benefit-Relation). Übersteigen die Kosten, die dafür benötigt werden das Gebäude wieder in den gewünschten Zustand zu bringen, den Mehrnutzen der dadurch entsteht, ist eine weitere Investition aus betriebswirtschaftlicher Sicht wenig sinnvoll. Ferner kann zum Zusammenspiel von Zeit und Abnutzung ebenso eine Verschlechterung der Standortqualität bzw. der Nutzbarkeit das Einsetzen der Verwertungsphase beschleunigen. Auf dieser Grundlage muss entschieden werden, ob eine Revitalisierung und damit eine Anpassung an den Markt unter gegebenen Strukturen oder ein Totalabriss durchgeführt wird. Das hängt im Einzelnen mit den Zielen des Eigentümers und den übrigen Gegebenheiten zusammen.380 8.4 Investitionsrechnung und Lebenszykluskostenermittlung 8.4.1 Investitionsrechnung Die in Literatur vorzufindenden Investitionsrechenarten sind Entscheidungsmodelle unter Sicherheit, die von der wesentlichen Prämisse der „vollständigen Information“ ausgehen. Grundsätzlich ist zwischen den statischen (Ein-Perioden-Rechnung) und den dynamischen Methoden (Mehr-Perioden-Rechnung) zu unterscheiden. Letztere dienen dazu, zukünftig „sicher“ zu erwartende Einzahlungsüberschüsse mit der Rendite einer Vergleichsinvestition abzudiskontieren und mit der Anschaffungsauszahlung (=  Investitionsauszahlung) zu vergleichen. Der Differenzbetrag wird als Kapitalwert (Net Present Value) bezeichnet, der entweder positiv (interne Verzinsung höher als die externe) oder negativ (interne Verzinsung niedriger als die externe Verzinsung) sein kann. Es gilt eine fundierte Entscheidungshilfe zu finden, die dem Investor eine Entscheidung unter objektiven Gesichtspunkten ermöglicht. Da am Anfang die relevanten Größen unbekannt sind, gilt es sie in einer Ex-Ante Analyse zu prognostizieren. Es handelt sich um folgende Werte: Einzahlungen, Auszahlungen, Investitionsdauer, Liquiditätserlös am Ende der Investitionsdauer und Zinssatz. In der Immobilienwirtschaft wird häufig die statische Methode angewandt, bei der die Anfangsmiete ins Verhältnis zur Investitionssumme gesetzt wird. Dabei werden die Wertveränderungen im Laufe der Investitionsspanne nicht berücksichtigt. Doch gerade dieser Effekt kann für die Rentabilität einer Investition 379 Vgl. Gondring, H. (2004), S. 498f. 380 Vgl. ebenda, S. 500f. 8.4 Investitionsrechnung und Lebenszykluskostenermittlung Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 270 8 Facility Management im Immobilien-Lebenszyklus270 über den gesamten Zeitraum von entscheidender Bedeutung sein. Außerdem beschränken sich die statischen Verfahren auf nur eine Periode. Die dynamischen Verfahren verfolgen im Grunde genommen das gleiche Ziel wie die statischen Methoden. Sie wollen eine Aussage über die Vorteilhaftigkeit einer Investitionsentscheidung treffen. Im Gegensatz zu den einperiodigstatischen Verfahren, betrachten die dynamischen den gesamten Investitionszeitraum in einem mehrperiodischen Modell unter Berücksichtigung der ggf. unterschiedlichen Dauer des Investitionshorizonts verschiedener Anlagemöglichkeiten. Die dynamische Betrachtung beurteilt die Vorteilhaftigkeit nicht nur in der isoliert betrachteten Periode, sondern über den gesamten Investitionszeitraum.381 Durch die Transformation der Zahlungsströme mit Hilfe des Zinssatzes werden die unterschiedlichen Perioden vergleichbar gemacht.382 Die wesentlichen dynamischen Verfahren werden beschrieben um dann an die dynamische Kostenermittlung anzuknüpfen. 8.4.1.1 Statische Investitionsrechenverfahren Die statischen Investitionsrechenverfahren berücksichtigen lediglich eine Periode (daher auch Einperioden-Investitionsrechenverfahren) aus der gesamten Nutzungsdauer, i. d. R. wird lediglich die erste Nutzungsperiode berücksichtigt. Diese Nutzungsperiode ist weder repräsentativ noch durchschnittlich für die gesamte Nutzungsdauer. 381 Vgl. Gondring H. (2007), Risiko Immobilie, Oldenbourg Verlag, 2007. 382 Vgl. Herzog, K., a. a. O., S. 65. Methoden der Investitionsrechnung statische Methoden Kostenvergleichsrechnung Gewinnvergleichsrechnung Rentabilitätsrechnung Kapitalwert Annuität Pay-off-Periode Interner Zinsfluss Integrierte Verzinsung MIRR FMRR Marktzins MISF VOFI-EK-Rendite Endvermögen (nach VOFI) VOFI-Entnahme VOFI- Amortisationsdauer Amortisationsrechnung dynamische Methoden barwertorientiert endwertorientiert Vermögenswertmethoden Zinssatzmethoden Abb. 100: Statische und dynamische Verfahren der Investitionsrechnung Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 271 2718.4 Investitionsrechnung und Lebenszykluskostenermittlung Die Kostenvergleichsrechnung Die Kostenvergleichsrechnung stellt die Kosten von zwei oder mehreren Investitionsalternativen einander gegenüber. In der Immobilienwirtschaft werden die Kapitalkosten sowie die variablen Nutzungskosten nach DIN 18960 berücksichtigt: Nutzungskosten nach DIN 18960 pro Jahr Art der Erneuerungsinvestition Kapitalkosten Verwaltungskosten der Immobilie Betriebskosten Instandsetzungskosten Summe der Kosten Inv. A Fensteraustausch Wärmedämmverbundsystem 13.000 € 12.000 € 60.000 € 25.000 € 110.000 € Inv. B Erneuerung der Heizungsanlage und Installation Solaranlage 16.000 € 18.000 € 50.000 € 30.000 € 114.000 € Inv. C Keine Maßnahme 0,00 € 12.000 € 90.000 € 48.000 € 150.000 € Die Investitionsalternative A verursachte die geringsten Kosten und wäre damit zu realisieren. Die Gewinnvergleichsrechnung Nicht immer ist die kostengünstigste Alternative auch diejenige, die den größten Gewinn erzielt. Daher wird die Kostenvergleichsrechnung um die Erlöse erweitert. Es wird bei dem folgenden Beispiel unterstellt, dass durch den Ersatz der Heizungsanlage durch eine verbrauchsgünstigere Anlage sowie der Einspeisung von Solarenergie die Betriebskosten reduziert werden und im gleichen Maße die Nettomiete entsprechend erhöht wird: Nutzungskosten nach DIN 18960 pro Jahr Art der Erneuerungsinvestition Kapitalkosten Verwaltungskosten der Immobilie Betriebskosten Instandsetzungskosten Nettomieterträge Gewinn Inv. A Fensteraustausch Wärmedämmverbundsystem 13.000 € 12.000 € 60.000 € 25.000 € 150.000 € 40.000 € Inv. B Erneuerung der Heizungsanlage und Installation Solaranlage 16.000 € 18.000 € 50.000 € 30.000 € 165.000 € 51.000 € Inv. C Keine Maßnahme 0,00 € 12.000 € 90.000 € 48.000 € 130.000 € –20.000 € Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 272 8 Facility Management im Immobilien-Lebenszyklus272 Nach der Gewinnvergleichsrechnung ist die Investitionsalternative B zu realisieren, da mit ihr der höchste Gewinn zu erzielen ist. Die Rentabilitätsrechnung Wird der Gewinn in das Verhältnis zum eingesetzten Kapital gesetzt, ergibt sich die Kapitalrentabilität der Investition. Es werden 10 % Kapitalkosten unterstellt. Die Rendite in % errechnet sich aus dem Nettoerlös x 100/eingesetztes Kapital: Nutzungskosten nach DIN 18960 pro Jahr Art der Erneuerungsinvestition Kapital (Kapitalkosten) Verwaltungskosten der Immobilie Betriebskosten Instandsetzungskosten Nettomieterträge Gewinn Rentabilität Inv. A Fensteraustausch Wärmedämmverbundsystem 130.000 € (13.000 €) 12.000 € 60.000 € 25.000 € 150.000 € 40.000 € 30,77 % Inv. B Erneuerung der Heizungsanlage und Installation Solaranlage 160.000 € (16.000 €) 18.000 € 50.000 € 30.000 € 165.000 € 51.000 € 31,88 % Inv. C Keine Maßnahme 0,00 € (0,00 €) 12.000 € 90.000 € 48.000 € 130.000 € –20.000 € 0,00 % Unter Rentabilitätsgesichtspunkten ist die Investitionsalternative B zu realisieren, da die Verzinsung des eingesetzten Kapitals von allen anderen Investitionsalternativen am höchsten ist. Statische Amortisationsrechnung Diese Methode wird auch Pay-Off-Methode bzw. Pay-Back-Methode genannt. Mit Hilfe der Amortisationsrechnung wird ermittelt, in welchem Zeitraum die Investitionssumme durch Gewinne und verdiente Abschreibungen als Liquidität wieder in das Unternehmen zurückfließt (Kapitalrückgewinnungszeit). Die Amortisationsdauer sollte kürzer als die Nutzungsdauer sein und es ist die Investition zu wählen, die die kürzeste Amortisationszeit hat. p = I/(G + A) P = Pay-Back-Zeitraum I = Investitionsauszahlung G = Gewinn A = Abschreibung Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 273 2738.4 Investitionsrechnung und Lebenszykluskostenermittlung Nutzungskosen nach DIN 18960 pro Jahr Art der Erneuerungsinvestition Kapital (Kapitalkosten) Verwaltungskosten der Immobilie Betriebskosten Instandsetzungskosten Nettomieterträge Gewinn Abschreibung Inv. A Fensteraustausch Wärmedämmverbundsystem 130.000 € (13.000 €) 12.000 € 60.000 € 25.000 € 150.000 € 40.000 € 6.500 € Inv. B Erneuerung der Heizungsanlage und Installation Solaranlage 160.000 € (16.000 €) 18.000 € 50.000 € 30.000 € 165.000 € 51.000 € 8.000 € Inv. C Keine Maßnahme 0,00 € (0,00 €) 12.000 € 90.000 € 48.000 € 130.000 € –20.000 € 0,00 Ausgehend von einer Nutzungsdauer von 20 Jahren wird die Investition linear abgeschrieben. Damit ergibt sich folgende Rechnung: Investition A: p = 130.000/(40.000 + 6.500) = 2,8 Jahre Investition B: p = 160.000/(51.000 + 8.000) = 2,7 Jahre Investition B hat die kürzeste Kapitalrückgewinnungszeit und wäre damit gegenüber der Investition A im Vorteil. 8.4.1.2 Dynamische Investitionsrechenverfahren Während die statischen Investitionsrechenverfahren eine Zeitpunktrechnung sind, entsprechen die dynamischen Investitionsrechenverfahren einer Zeitraumrechnung, d. h. sie umfassen zwei oder mehr Perioden. Gegenüber den statischen Verfahren haben sie den Vorteil, das Veränderungen im Zeitablauf abgebildet werden und in die Entscheidungsgröße mit einfließen. Kapitalwertmethode Der Kapitalwert (Net Present Value) drückt die relative Vorteilhaftigkeit einer Investition gegenüber einer Alternativinvestition aus. Danach ist eine Investition vorteilhafter, wenn der Kapitalwert größer der Opportunitätskosten (entgangener Ertrag bzw. Einzahlungsüberschuss der Alternativanlage) ist. K bzw. C = Kapitalwert der Investition Et = Einzahlungen der Periode t At = Auszahlungen der Periode t 1/(1+i)t = Abzinsungsfaktor i = Kalkulationszinssatz n = Nutzungsdauer Investitionsobjekt Ao = eingesetztes Kapital r = Rentenbarwertfaktor Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 274 8 Facility Management im Immobilien-Lebenszyklus274 Kapitalwert: ( )= = − + − + ∑ n 0 t t t t 0 1 K A   (E  A )  1 i Rentenbarwertfaktor + − = + ⋅ t t (1 i) 1 r (1 i) i Ausgehend von dem obigen Beispiel wird unterstellt, dass die Nutzungsdauer 20 Jahre beträgt und die geforderte Rendite der Investition 10 % beträgt. Weiterhin wird unterstellt, dass die Mieteinnahmen und Kosten über die Nutzungsdauer konstant bleiben und am Ende der Nutzungsdauer der Restwert gleich Null ist. Zur Anwendung kommt der Rentenbarwertfaktor: Kapitalwert der Investition A = – 130.000 + 40.000 x 8,513564 = + 210.542,56 € Kapitalwert der Investition B = – 160.000 + 51.000 x 8,513564 = + 274.191,76 € Da die Investition B den höchsten Kapitalwert aufweist, ist sie am vorteilhaftesten. Interne Zinsfußmethode Der interne Zinsfuß (Internal Rate of Return = IRR) entspricht der Effektivverzinsung einer Investition unter Sicherheit. I. d. R. wird der interne Zinsfuß mit Hilfe der Regula falsi (Newton’sches Verfahren) ermittelt: − − ⋅ − = 2 1int 0,1 0,2 0,1 1 i i i  C C C i Die Regula falsi ist ein Näherungsverfahren, nach dem zwei Zinssätze geschätzt werden, von denen der eine Zinssatz zu einem positiven Kapitalwert und der andere zu einem negativen Kapitalwert führt, d. h. der gesuchte Zinssatz muss Abb. 101: Bestimmung interner Zinsfuß nach der Regula falsi K0 K 01 K 02 IInt IIterativ I2 I1 I Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 275 2758.4 Investitionsrechnung und Lebenszykluskostenermittlung zwischen den beiden Schätzgrößen liegen. Mathematisch ergibt sich durch Einsetzen des internen Zinsfußes in die Kapitalwertgleichung ein Kapitalwert von Null. Das Schätzintervall für die beiden Investitionsalternativen wird auf 25 % und 35 % festgelegt. Da angenommen wird, dass der Gewinn über 20 Jahre konstant bleibt, erfolgt die Abdiskontierung mit Hilfe des Rentenbarwert- bzw. Diskontierungssummenfaktors: Investitionsalternative A Kapitalwert (i1 = 25 %) = – 130.000 € + 40.000 € x 3,95388 = + 28.155,20 € Kapitalwert (i2 = 35 %) = – 130.000 € + 40.000 € x 2,85008 = – 15.996,80 € Durch Einsetzen in die Formel iint: iint = 0,25 – (28.155 x 0,35 – 0,25/– 15.996 – 28.155) = 0,31376 ~ 31,38 % Proberechnung: Co = – 130.000 + 40.000 x 3,1732 = – 3,073 Da das Schätzintervall sehr groß ist, muss auch das Ergebnis bei der 1. Iteration ungenau sein. Am Ergebnis lässt sich aber erkennen, dass der gesuchte Wert in der Nähe von 30 % liegen muss. Daher wird eine 2. Iteration mit einem Schätzintervall von 29 % – 32 % durchgeführt: Kapitalwert (i1 = 29 %) = – 130.000 € + 40.000 € x 3.4271 = + 7.084 € Kapitalwert (i2 = 32 %) = – 130.000 € + 40.000 € x 3,11288 = – 5.484 € Durch Einsetzen in die Formel iint : iint = 0,29 – (7.084 x 0,32 – 0,29/–5.484–7.084) = 0,3069 = 30,69 % (ungefährer Wert) Proberechnung: Co = –130.000 + 40.000 x 3,24297 = – 281,20 € Der genaue Wert liegt bei 30,622 %, d. h. durch eine 3. Iteration wäre dieser Wert ermittelbar. Investitionsalternative B Hier wird von einem kleineren Schätzintervall zwischen 31 % und 33 % ausgegangen: Kapitalwert (I2 = 31 %) = – 160.000 + 51.000 x 3,21124 = + 3.773 € Kapitalwert (I1 = 33 %) = – 160.000 + 51.000 x 3,02020 = – 5.970 € Durch Einsetzen in die Formel iint: iint = 0,31 – (3.773 x 0,33 – 0,31/– 5.970 – 3.773) = 0,3177 = 31,77 % Proberechnung: Co = – 160.000 + 51.000 x 3,1350 = – 115,70 € Mit der engen Begrenzung des Schätzintervalls reicht eine 1. Iteration aus, um einen Näherungswert nahe dem tatsächlichen Wert zu erreichen. Die Ergebnisse zeigen, dass der Investitionsalternative B mit 31,77 % eine höhere interne Verzinsung hat als die Investitionsalternative A mit 30,62 %. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 276 8 Facility Management im Immobilien-Lebenszyklus276 Annuitätenmethode Der Annuitätenmethode liegt das gleiche mathematische Grundmodell zugrunde wie der Kapitalwertmethode. Der Unterschied liegt darin, dass hier nicht der Kapitalwert gesucht wird, sondern die Annuität. Der Barwert wird hierbei in gleich große Periodenwerte umgerechnet. Die Annuität kann als der Betrag interpretiert werden, welcher der Investition in jeder Periode entnommen werden kann. Je höher die Annuität, desto vorteilhafter ist die Investition. Der Vorteil dieser Methode gegenüber der Kapitalwertmethode liegt darin, dass Investitionen mit unterschiedlicher Dauer verglichen werden können. + ⋅ = ⋅ + − t o t (1 i) i Ann C (1 i) 1 Ann = Annuität t = Nutzungsdauer C0 = Kapitalwert q = (1+i) Kalkulationszinsfuß Mit Hilfe der Annuitätenmethode wird der jeweilige Kapitalwert einer Zahlungsreihe in Beträge gleicher Höhe (Annuitäten) umgerechnet. Mathematisch wird der Kapitalwert mit dem Annuitätenfaktor multipliziert: Kapitalwert (C0) x Annuitätenfaktor = Annuität Für unser Beispiel ergeben sich folgende Werte (Annuitätenfaktor für 10 % bei 20 Jahren): Investitionsalternative A: 210.542,56 x 0,11746 = 24.730,33 € Investitionsalternative B: 274.191,76 x 0,11746 = 32.206,56 € Die Investitionsalternative mit dem höchsten Kapitalwert hat auch die höchste Annuität, sodass dieses Verfahren eigentlich keine Entscheidungshilfe darstellt. Lediglich gibt die Annuität den durchschnittlich über die Dauer erzielten, monetären Vorteil gegenüber einer Alternativinvestition (hier mit 10 % unterstellt) an. 8.4.1.3 Vollständiger Finanzplan (VoFi) Der vollständige Finanzplan (VoFi) wird bevorzugt in der Praxis eingesetzt, da mit diesem Investitionsrechenverfahren auf die restriktiven Prämissen der dynamischen Investitionsrechnung verzichtet wird und die Zahlungsströme realitätsnäher dargestellt werden. Jedoch lässt sich die Berechnung nicht mehr vereinfacht auf der Basis von mathematischen Formeln, sondern nur durch eine Tabellenkalkulation durchführen. Insbesondere können folgende Daten im VoFi exakt erfasst werden: •• Unterschiedliche Zinsfaktoren (Kreditzinsen, Habenzinsen, Eigenkapitalzinsen usw.) •• Periodisierte Steuerzahlungen •• Erfassen der Verlustvorträge •• Zins- und Tilgungsleistungen •• Zwischenanlage von Liquiditätsüberschüssen Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 277 2778.4 Investitionsrechnung und Lebenszykluskostenermittlung Im Gegensatz zu den dynamischen Investitionsrechenverfahren zielt der VoFi auf das Endvermögen (Endvermögensmaximierung) und nicht auf den Barwert (Barwertmaximierung) ab. Die VoFi-Methode unterstellt •• Vermögensendwertmaximierung •• Laufzeit der Ergänzungsinvestition und -finanzierung jeweils für nur ein Jahr; die Ergänzungsinvestiton entspricht der Geldanlage, die Ergänungsfinanzierung der Kreditaufnahme – Beträge sind beliebig teilbar – Unterscheidung zwischen Soll- und Habenzinsen Das o.g. Beispiel für zwei Investitionsalternativen geht von einer Laufzeit von 20  Jahren aus. Aus Gründen der Vereinfachung wird eine Laufzeit von nur 4 Jahren unterstellt. Weiterhin wird unterstellt, dass der Investor über liquide Mittel in Höhe von 150.000 € verfügt. Die Zahlungen über die Laufzeit sind konstant. Der Sollzinssatz beträgt 6 % und der Habenzinssatz 2 %. Der Restwert entspricht dem Buchwert im 4. Jahr. Danach ergibt sich folgender VoFi: t = 0 t = 1 t = 2 t =3 t = 4 Liquide Mittel +150.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Investition A –130.000,00 +40.000,00 +40.000,00 +40.000,00 +40.000,00 Abschreibung –6.500,00 –6.500,00 –6.500,00 –6.500,00 Restwert (Buchw.) +104.000,00 Gewinn/Verlust –130.000,00 +33.500,00 +33.500,00 +33.500,00 +137.500,00 Ergänz.Investition –20.000,00 +20.400,00 Ergänz.Investition –53.900,00 +54,978,00 Ergänz.Investition –88,478,00 +90.247,56 Ergänz.Investition –123.747,56 +126.222,51 Endwert Projekt A 0,00 0,00 0,00 0,00 +263.722,51 Liquide Mittel +150.000,00 Investition B –160.000,00 +51.000,00 +51.000,00 +51.000,00 +51.000,00 Abschreibung –8.000,00 –8.000,00 –8.000,00 –8.000,00 Restwert (Buchw.) +128.000,00 Gewinn/Verlust –160.000,00 +43.000,00 +43.000,00 +43.000,00 +171.000,00 Ergänz.Finanzierung (endfälliges Darlehen) +10.000,00 –600,00 –600,00 –600,00 –10.600,00 Ergänz.Investition –42.400,00 +43.248,00 Ergänz.Investition –85.648,00 –87.360,96 Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 278 8 Facility Management im Immobilien-Lebenszyklus278 t = 0 t = 1 t = 2 t =3 t = 4 Ergänz.Investition –129.760,96 +132.356,18 Endwert Projekt B +292.756,18 VoFi-Rendite A 15,00 % Vofi-Rendite B 18,00 % Nach der folgenden Formel lässt sich die VoFi-Rendite berechnen: n o Ew – 1 A Durch Einsetzen der Werte ergeben sich folgende VoFi-Renditen: – für die Investition A: 44 263.722,51 – 1 = 1,75815 – 1 = 1,1515 – 1 = 0,1515 = 15,15 % 150.000,00 Durch Einsetzen der Werte ergeben sich folgende Vofi-Renditen: – für die Investition B: 44 292.756,18 – 1 = 1,951707867  – 1 = 1,1819625 – 1 = 0,1820 = 18,20 % 150.000,00 Damit hat die Investition B gegenüber der Investition A im 4. Jahr einen leichten Renditevorsprung. 8.4.2 Berechnung der Lebenszykluskosten Aufgrund der dargestellten Lebenszyklusmodelle und der verschiedenen Kosten in den einzelnen Lebensphasen eines Gebäudes, ergibt sich ein allgemeiner ökonomischer Berechnungssatz für die Aufstellung der Lebenszykluskosten.383 383 Vgl. Riegel, G. W., a. a. O., S. 24f. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 279 2798.4 Investitionsrechnung und Lebenszykluskostenermittlung = = = + +∑ ∑ ∑ m n o i y k i 1 j 1 k 1 LCC = E + N M R + A LCC = Lebenszykluskosten N = Nutzungskosten M = Modernisierungskosten R = Revitalisierungskosten A = Abbruch- und Entsorgungskosten E = Entwicklungs- und Erstellungskosten m = Anzahl der Nutzungsphasen n = Anzahl der Modernisierungen o = Anzahl der Revitalisierungen Der allgemeine Berechnungssatz (statisch) erfasst die Kosten in der Gesamtheit, lässt jedoch den finanzmathematischen Grundsatz der Kapitalwertmethode unberücksichtigt. Um dem Grundgedanken, dass zukünftige Zahlungsströme nicht den gleichen Wert besitzen wie zu Anfang der Investition, gerecht zu werden, wird das Modell um den Faktor Zeit und damit auch den Zins erweitert. Es wird also auf die Kapitalwertmethode abgestellt, ohne die Einnahmen zu berücksichtigen. Damit ergibt sich folgende mathematische Definition: = ∑ T -t -t t t 0 LCC = E + (A q ) + A q LCC = Lebenszykluskosten A = Abbruch- und Entsorgungskosten q = (1+i) Kalkulationszinsfuß E = Entwicklungs- und Erstellungskosten At = Ausgaben t = laufender Zeitindex Dynamische Amortisationsrechnung Die dynamische Amortisationsrechnung, auch als Pay-Off-Methode bekannt, dient der Ermittlung der Amortisationsdauer einer Investition. Diese wird als der Zeitpunkt definiert, an dem das eingesetzte Kapital zzgl. Verzinsung wieder zurückgeflossen ist. Der Zeitpunkt ist erreicht, sobald der Kapitalwert den Wert Null angenommen hat. Ab diesem Zeitpunkt wird ein positiver Kapitalwert geschaffen. Diese Methode dient der Ermittlung des Risikos einer Investition und kann nur in Verbindung mit dem Kapitalwert als Erfolgskriterium herangezogen werden. Diese Tatsache basiert auf der Annahme, dass die Informationsdichte mit der Zeit abnimmt. Je länger die Amortisationszeit, desto höher das Risiko der betrachteten Investition.384 n t t o n (q  – 1) (e –a )   – A = C q  (q – 1) q = 1 + p/100 mit Zinssatz p in [%] et = Einzahlungen in der Periode t at = Auszahlungen in der Periode t Ao = Investitionsausgabe n = Jahre C = Kapitalwert 384 Vgl. Gondring, H. (2004), S. 614f. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 280 8 Facility Management im Immobilien-Lebenszyklus280 8.4.3 Prognosemethoden zur Ermittlung von Nutzungskosten Um die Lebenszykluskosten bzw. Nutzungskosten mit Hilfe mathematischer Formeln berechnen zu können, müssen zunächst die relevanten Eingangsdaten ermittelt werden. Dazu bieten sich verschiedene Methoden und Verfahren an. Um eine möglichst treffende Aussage über die Kosten machen zu können, müssen zunächst die bereits vorliegenden Erfahrungswerte analysiert werden, um die zukünftigen Kosten prognostizieren zu können, oder aber es wird losgelöst von den bisherigen Erfahrungen eine Prognose aufgestellt, die sich durch die Verdichtung von Expertenmeinungen ergibt. Daraus ergeben sich zwei verschiedene Methoden. Die extrapolative und die antizipative Prognosemethode. Die extrapolativen Methoden bauen auf stetigen Entwicklungen auf und versuchen Gesetzesmäßigkeiten zu erkennen. Dabei werden kausale Zusammenhänge, Einflussgrößen und Ergebnisfolgen identifiziert um daraus zukünftige Entwicklungen abzuleiten. Bei der Antizipation handelt es sich um eine Vorwegnahme der Ergebnisse, die durch eine systematische Zusammenfassung und Verwertung von Expertenmeinungen begründet wird. Da gilt es, Gefahren und Einflüsse mit zu berücksichtigen, die durch Datenreihen und ex-post Analysen nicht zu prognostizieren sind. So können künftige Ereignisse wie z. B. eine sich anbahnende Energiekrise oder neue gesetzliche Vorgaben in die Berechnung miteinbezogen werden.385 Des Weiteren werden die Methoden auf ihre Vorgehensweise in drei verschiedene Verfahren eingeteilt. Diese Verfahren werden hinsichtlich ihrer Systematik in statistische, technisch-statistische oder technisch-analytische Vorgehensweisen eingeordnet. Statistische Verfahren verzichten bei der Ermittlung der Nutzungskosten gänzlich auf den Einsatz von Berechnungsformeln. Sie beruhen auf den gesammelten Erfahrungswerten und werden als Benchmarks verwendet. Der Vorteil liegt in der einfachen Handhabung und Anwendung, die keinerlei Kenntnisse über die Materie erfordert. Ein Nachteil liegt darin, dass durch die Heterogenität von Gebäuden, Lagen und Datenbasen die Aussagefähigkeit kritisch zu betrachten ist. Nichtsdestotrotz wurden von den Marktteilnehmern Benchmarks entwickelt, die ihre Anwendung finden.386 Einige Benchmarks konnten sich in der Immobilienwirtschaft bereits etablieren. Voraussetzung für die Anwendung solcher Benchmarks ist die Vereinheitlichung der Kostenerfassung in der Entstehung und Zuordnung. Einige Beispiele von Benchmark-Ansätzen werden im Kapitel Kaufmännisches Gebäudemanagement vorgestellt. Die technisch-statistische Prognosemethode basiert einerseits auf den empirischen Erkenntnissen wie die statistische Prognosemethode, wird aber durch die Abbildung der Nutzungsprozesse anhand einer mathematischen Funktion erweitert. Damit fließen zusätzlich die physikalischen Gegebenheiten des betrachteten Gebäudes in die Berechnung mit ein. Hier ist also eine gebäudespe- 385 Vgl. Graubner, C., a. a. O., S. 50f. 386 Vgl. Riegel, G. W., a. a. O., S. 15, 35. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 281 2818.5 Facility Management im Immobilienlebenszyklus zifische Prognose möglich, ohne dass empirische Erhebungen unberücksichtigt bleiben. Das Verfahren ermöglicht Variabilität und durch die vorhandenen Stellschrauben ebenso eine Sensitivitätsanalyse. Da die Methode auf den empirischen Daten basiert, ist hier dieselbe Kritik wie auch beim statistischen Verfahren anzubringen.387 Beim technisch-analytischen Verfahren werden die Einflussgrößen und das Gebäudeverhalten auf der Basis physikalischer und mutmaßlicher Gesetzesmä- ßigkeiten mathematisch dargestellt. Dieses Verfahren hat den Charakter einer Simulation mit allen möglichen Eventualitäten und kann das Verhalten des Gebäudes wirklichkeitsnah abbilden. Das hängt jedoch davon ab, wie realistisch die eingespeiste Datengrundlage ist. Dieses Verfahren ist sehr mittel- und zeitaufwändig und zeichnet sich durch hohe Komplexität aus.388 8.4.4 Kritische Betrachtung der Lebenszykluskostenermittlung Die wissenschaftliche Auseinandersetzung mit dem Life-Cycle-Costs-Ansatz bringt zunehmend anwendbare Verfahren und Methoden hervor. Jedoch bestehen in der praktischen Anwendung im Facility Management Barrieren, die durch das Risiko der abnehmenden Informationsdichte und Entscheidung unter Unsicherheit erschwert werden. Die große und insgesamt heterogene Anzahl von Einflussfaktoren erschweren die Erarbeitung allgemein geltender Berechnungsverfahren mit Hilfe eines Modells. Der finanzmathematische Ansatz bringt durch die Annahme des vollkommenen Kapitalmarktes einen weiteren Risikoaspekt. Nichtsdestotrotz zeigt die praktische und wissenschaftliche Auseinandersetzung die Potenziale und Bedeutung der Berechnung von Lebenszykluskosten.389 Problematisch für eine zutreffende Prognose wirkt sich der permanente technische Fortschritt aus, der den Wahrheitsgehalt der Prämissen durch Innovationen relativieren kann.390 8.5 Facility Management im Immobilienlebenszyklus Das Erfolgspotenzial einer Immobilie kommt durch den Erhalt und die Bereitstellung der geforderten Objekteigenschaften zur Geltung. Diese ermöglichen eine signifikante Überlegenheit und langfristig überdurchschnittliche Ergebnisse aus der Immobilie heraus. Dem Wirtschaftlichkeitsprinzip zufolge sind die Bereitstellung des Flächennutzungspotenzials, die professionelle Betreuung sowie die Herausbildung spezifischer Objekteigenschaften notwendig, um über 387 Vgl. ebenda, S. 16, 41. 388 Vgl. Graubner, C., a. a. O., S. 55f. 389 Vgl. Glauche, U. (2003), S. 18f. 390 Vgl. Friedrichs, K. (2000), a. a. O., S. 60. 8.5 Facility Management im Immobilienlebenszyklus

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References

Zusammenfassung

Vorteile

- Umfassender Einblick in Theorie und Praxis des Facility Managements

- Systematische Darstellung der relevanten Normen und Richtlinien

- Konkrete Beispiele zur Anwendung und Vertiefung der Inhalte

Zum Werk

Die Immobilie in ihrem Lebenszyklus erfordert ein Wertmanagement, das unter dem Begriff Facility Management zusammengefasst wird. Das Buch umfasst alle Aspekte einschließlich anschaulicher Praxisbeispiele.

Zur Neuauflage

Umfassende Aktualisierung und zusätzliche Fallbeispiele.

Inhalt

- Geschichte des FM; Vergleich mit anderen Ländern

- Facility Management im Lebenszyklus einer Immobilie

- Strategisches FM

- Inhalte des technischen, kaufmännischen und infrastrukturellen FM mit vielen Praxisbeispielen

- Rechtliche Aspekte und Normen

- Wertorientierung im FM und FM-Rating

- Outsourcing-Strategien

- EDV-technische Unterstützung

Autoren

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Duale Hochschule Stuttgart, Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, Wagner Real Estate GmbH, Hamburg.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennahe Studienfächer wie z.B. Architektur, Bauingenieurwesen, Stadt- und Regionalplanung, Studierende der Bank- und Finanzwirtschaft, Jura-Studierende mit der Vertiefung Immobilienrecht sowie interessierte Praktiker.