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7.4 Flächendefinitionen in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Facility Management, page 238 - 247

Handbuch für Studium und Praxis

2. Edition 2012, ISBN print: 978-3-8006-3836-9, ISBN online: 978-3-8006-4182-6, https://doi.org/10.15358/9783800641826_238

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Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 225 2257.4 Flächendefinitionen 7.3.3 Ziele aus der Sicht des Investors Der Investor ist grundsätzlich an einer möglichst genauen und detaillierten Aufstellung der bestehenden Gebäudeflächen und der jeweils damit verbunden Nutzungsmöglichkeiten interessiert. Zudem ist für ihn die Reduzierungsmöglichkeit der anfallenden Mietnebenkosten (auch „zweite Miete“ genannt) von großer Bedeutung, denn somit steigen für ihn die Chancen einer Neuvermietung. Des Weiteren ist der Investor – ebenso wie der Vermieter – i. d. R. daran interessiert, die nicht vermietbaren Flächen möglichst gering zu halten und eine hohe Flexibilität der Flächen (insbesondere im Zusammenhang mit der Nachvermietung) zu erreichen. 7.4 Flächendefinitionen 7.4.1 Allgemeine Flächendefinitionen Bei der Betrachtung des Begriffs „Fläche“, losgelöst vom Gebiet des Facility Managements, so definiert sich diese wie folgt: Fläche steht für einen nach Länge und Breite flach ausgedehnten Bereich, der zudem messbar ist. Nicht anders als im allgemeinen Sprachgebrauch ist auch die Fläche im Facility Management eine genau definierte Größe und wird als die zentrale Einheit im Flächenmanagement angesehen. Sie ist eine Grundgröße auf die viele Leistungsbereiche des Facility Management zurückgreifen. Sie ist z. B. Bestandteil im Mietmanagement, ist Basis für das Reinigungsmanagement und wird für die interne Flächenverrechnung in der jeweiligen Unternehmung herangezogen. Im Facility Management wird u. a. unterschieden zwischen horizontalen und vertikalen Flächen. •• Horizontale Flächen: Hierunter sind zum einen die Raumflächen zu verstehen, die auch eine Zuordnung zu einer DIN-Flächenart haben und in Abhängigkeit zur Raumnutzung stehen. Zum anderen sind darunter Flächen für den Bodenbelag zu verstehen, denen auch die Oberflächenbeschaffenheit des Bodens zugeordnet ist. Sowohl die erstgenannte Raumfläche als auch die Fläche des Bodenbelages bilden Räume ab.343 Somit kann ein Raum mit seiner eigentlichen Fläche auch mehrmals erfasst sein. Zum einen ist der Raum mit seiner Raumfläche erfasst, z. B. in einem Mietvertrag, zum anderen ist er mit seiner Bodenfläche erfasst, z. B. im Reinigungsvertrag mit einem externen Anbieter. Diese zusätzliche Bodenflächenerfassung wird benötigt, wenn mehrere Bodenbeläge in einem Bereich vorkommen, z. B. in einem Eingangsbereich. •• Vertikale Flächen: Diese Flächen sind im Flächenmanagement nur mit Hilfe eines 3D-Modells erkennbar, denn darunter werden u. a. die Flächen von Wänden, Fenstern, Türen, 343 Vgl. Braun, H.-P. et al., S. 52f. 7.4 Flächendefinitionen Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 226 7 Flächenmanagement226 Möbeln bzw. andere Wischflächen verstanden. Eine genauere Definition und Begriffsbestimmung der Fläche im Facility Management wird von der DIN 277 sowie der gif MF-G und der GEFMA 130 geliefert. Im Folgenden wird auf die einzelnen Quellen näher Bezug genommen. 7.4.2 Grundflächendefinition nach DIN 277 Das Deutsche Institut für Normung e.V. (DIN) hat neben vielen anderen Normen auch eine verbindliche Flächendefinition mit der DIN 277 aufgestellt. Diese DIN-Norm gilt für die Ermittlung der Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken oder von Teilen von Bauwerken im Hochbau. Sie dient als maßgebliche Grundlage für das Verständnis von Grundflächen in Gebäuden. Die DIN 277 wird unterteilt in: •• DIN 277-1: Begriffe, Ermittlungsgrundlagen •• DIN 277-2: Gliederung der Nettogrundfläche (Nutzfläche, Technische Funktionsfläche und Verkehrsfläche) •• DIN 277-3: Mengen und Bezugseinheiten Die DIN 277-1 (Begriffe und Ermittlungsgrundlagen) des Deutschen Instituts für Normung e.V. definiert folgende Flächenbezeichnungen: •• Brutto-Grundfläche (BGF): Die BGF wird gem. DIN 277-1 definiert als diejenige Fläche, die sich als „Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks“ ergibt. Die BGF gliedert sich auf in die Netto-Grundfläche (NGF) und die Konstruktions-Grundfläche (KGF). Die BGF erfasst somit im Abb. 69: Vereinfachte Flächendarstellung nach DIN 277-2 NF 1 Wohnen und Aufenthalt NF 2 Büroarbeit NF 3 Produktion, Experimente, Arbeit NF 4 Lagern, Verteilen, Verkaufen NF 5 Bildung, Kultur und Unterricht NF 6 Heilen und Pflegen NF 7 Sonstige Nutzflächen Brutto-Grundfläche (BGF) Netto-Grundfläche (NGF)Konstruktions-Grundfläche (KGF) Technische Funktionsfläche (TF) Verkehrsfläche (VF) Nutzfläche (NF) Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 227 2277.4 Flächendefinitionen Gegensatz zur Geschossfläche (GF) sämtliche Vollgeschosse eines Bauwerkes inkl. unterirdischer Flächen (z. B. Tiefgaragen und Kellerräume). Die Geschossfläche erfasst dagegen nur die oberirdischen Vollgeschosse. Für die Ermittlung der Brutto-Grundfläche sind die äußeren Maße der Bauteile einschließlich der Bekleidung, z. B. Putz, anzusetzen. •• Konstruktions-Grundfläche (KGF): Die KGF bezieht sich auf den Anteil der BGF, der von darauf stehenden Bauteilen eingenommen wird. Diese Bauteile können u. a. Wände, Säulen, Stützen, Pfeiler, Schornsteine und Wandöffnungen wie Türen und Fenster sein. Zudem ist die KGF die Differenz von BGF und NGF. Die Konstruktions-Grundfläche ist aus den Grundflächen der aufgehenden Bauteile zu ermitteln. Konstruktive und gestalterische Besonderheiten wie z. B. Wand- oder Türvorsprünge bleiben unberücksichtigt. •• Netto-Grundfläche (NGF): Die NGF entsteht durch den Abzug der KGF von der BGF. Für die Ermittlung der Netto-Grundfläche sind die lichten Maße zwischen den Bauteilen, z. B. Wänden anzusetzen. Gestalterische Besonderheiten wie z. B. Wand- oder Türvorsprünge bleiben dabei unberücksichtigt. Die NGF teilt sich auf in die Nutzfläche (NF), in die Technische Funktionsfläche (TF) und in die Verkehrsfläche (VF): Nutzfläche (NF): Die Nutzfläche bezieht sich auf die Flächen, die der Nutzung entsprechend ihrer Zweckbestimmungen dienen. Somit gehören Verkehrsflächen und Technische Funktionsflächen nicht zur Nutzfläche. Die NF beinhaltet aber durchaus Sanitärräume, Fahrzeugabstellflächen und Flächen der zentralen Technik. Die DIN 277-1 unterteilt die NF in sieben Gebiete (vgl. Abb. 69 DIN 277-2). Hierbei ist zu erwähnen, dass die Neuauflage der DIN 277 im Jahr 2005 einige Veränderungen im Vergleich zu ihrer Vorgängerversion aus dem Jahr 1987 mit sich brachte. Die ehemalige Unterscheidung der Nutzfläche (NF) in Hauptnutzfläche (HNF) und Nebennutzfläche (NNF) entfällt und wird nicht mehr verwendet. Die Nutzfläche innerhalb eines Gebäudes sollte einen möglichst großen Anteil innehaben, da sie den eigentlichen Nutzungszweck des Gebäudes repräsentiert (Vgl. GEFMA 130). Technische Funktionsfläche (TF): Die Technische Funktionsfläche bezieht sich auf den Anteil der NGF, der der Unterbringung von zentralen (haustechnischen) Anlagen dient, wie z. B. Heizung, sowie für den Betrieb einer Klimaanlage. Dennoch muss unterschieden werden zwischen diesen haustechnischen Anlagen, die zur TF zählen und betriebstechnischen Anlagen, die der Mieter z. B. speziell aufgrund seiner Tätigkeit einbauen lässt. Diese betriebstechnischen Anlagen zählen nicht zur TF, sondern zur Nutzfläche. Bestes Beispiel hierfür wäre u. a. eine zusätzliche Klimaanlage für die Kühlung eines mietereigenen Serverraums. Aufgrund der Neuauflage der DIN 277 im Jahr 2005 ergab sich auch bei der TF eine Änderung: Die ehemalige Bezeichnung der „Funktionsfläche“ entfällt und wird durch die Bezeichnung „Technische Funktionsfläche“ ersetzt. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 228 7 Flächenmanagement228 Verkehrsfläche (VF): Die Verkehrsfläche bezieht sich auf den Anteil der NGF, der dem Zugang zu den jeweiligen Räumen, dem Verkehr innerhalb von Gebäuden oder dem Verlassen im Notfall dient. Zur VF zählen z. B. Treppen und Flure, Hallen und Fahrzeugverkehrsflächen, aber auch Flächen für Notausgänge und Fluchtwege. Im Sinne des Flächenmanagement sollen alle Flächen, die nicht der Nutzfläche dienen auf ein erforderliches Maß beschränkt werden, sofern nicht andere Gründe wie z. B. Repräsentation dagegen sprechen (vgl. GEFMA-Richtlinie 130). Die DIN 277-1 definiert neben den vorgenannten Flächenmaßen auch den Brutto-, Netto- und Konstruktions-Rauminhalt. Diese Größen bleiben allerdings hier unberücksichtigt. Die DIN 277-3 (Mengen und Bezugseinheiten) legt Bezugseinheiten für Kostengruppen (KG) nach DIN 276 (Kosten im Hochbau) fest. Sie dient damit der allgemeinen Kostenplanung, der Bildung von Kostenkennwerten und dem Vergleich von Bauwerken. Auf diese DIN-Norm 277-3 wird im weiteren Verlauf dieser Arbeit nicht näher eingegangen. 7.4.3 Mietflächenrichtlinien nach gif (MF-G) Die Richtlinie MF-G (Richtlinien für die Berechnung der Mietfläche für den gewerblichen Raum) aus dem Jahr 2004 ist eine Zusammenfassung der bisher existierenden Richtlinien MF-B (1996) und MF-H (1997) zur Ermittlung der Mietflächen für Büro- bzw. Handelsräume. Die DIN 277 definiert zwar die Fläche im Allgemeinen, jedoch gibt sie keine verbindliche Definition der Mietfläche für gewerblich genutzte Objekte. Die Richtlinie der gif (MF-G) stellt dagegen eine Definition der Mietfläche von gewerblich genutzten oder vermieteten Immobilien auf. Sie geht mit den Begriffen und Wesenszügen der DIN 277 (Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau) konform. Die MF-G baut somit auf den Definitionen der DIN 277 auf. Daher ist es notwendig die Flächendefinitionen der DIN 277 zu kennen um die MF-G Richtlinien anwenden zu können. Die DIN 277 definiert und systematisiert Flächen nach baulichen Gesichtspunkten. Die Richtlinie der gif (MF-G) baut darauf auf und geht in ihrer Aussage über die DIN 277 hinaus, indem sie festlegt, welche Flächen zu einer Mietfläche zählen und welche nicht. Nach der Richtlinie MF-G wird die Mietfläche i. d. R. auch geringer ausfallen als die Brutto-Grundfläche der DIN 277. Dies resultiert aus der Berechnung der gif, in der bestimmte Flächen nicht als Mietfläche angesehen werden, die jedoch bei der BGF-Berechnung mit einfließen. Die MF-G stellt in Anlehnung an die Brutto-Grundfläche der DIN 277 ihr eigene Mietflächendefinition auf: •• MF-0 (Keine Mietfläche) Grundsätzlich sind Mietflächen mit der Bezeichnung MF-0 keine Mietflächen. Aus den Flächendefinitionen der DIN 277 sind dies alle Technischen Funktionsflächen (TF), Verkehrsflächen (VF) und Konstruktions-Grundflächen (KGF). Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 229 2297.4 Flächendefinitionen Diese Flächen können jedoch auch Mietfläche werden, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter vereinbart wird. •• MF-G (Mietfläche nach gif) Flächen mit der Bezeichnung MF-G sind Mietflächen. Nach den Flächendefinitionen der DIN 277 sind dies Flächen, die zur BGF gehören und nicht zur MF-0 gerechnet werden. In Abhängigkeit von der Vermietungssituation lässt sich die Mietfläche MF-G in Mietflächen mit exklusivem Nutzungsrecht (MF-G 1) und solche mit gemeinschaftlichem Nutzungsrecht (MF-G 2) gliedern: MF-G 1: Mietfläche mit exklusivem Nutzungsrecht, ist einem Mieter zuzuordnen. Die Einordnung als Fläche mit exklusivem Nutzungsrecht wird zum einen charakterisiert durch das Recht, andere Nutzer auszuschließen, zum anderen durch das Recht, die Fläche personell und/oder sächlich zu belegen. MF-G 2: Mietfläche mit gemeinschaftlichem Nutzungsrecht, ist allen oder mehreren Mietern anteilig im Verhältnis der MF-G 1 zuzuordnen. Sie ist somit auf alle beteiligten Mietparteien umzulegen und die Art der Zuordnung ist anzugeben. Die gif stellt zudem in der MF-G Mietflächen auf, die Mietobjekt sein können, deren zugrunde liegende Fläche jedoch nicht der Mietfläche MF-G zugerechnet werden. Zu ihnen gehören z. B. Fahrzeugabstellplätze, Schaufenster, Kundenbedienzonen und Gastronomiezonen. Diese Mietobjekte unterliegen individuellen Mietanforderungen und sind dann ausdrücklich zu vereinbaren. Zusammenfassend wird in der nachfolgenden Graphik aufgezeigt, wie die Flächendefinitionen der DIN 277 und die der MF-G zusammenspielen. Des Weiteren veröffentlichte die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) im November 2005 eine neue englischsprachige Richtlinie, um auch im englischsprachigen europäischen Raum eine verlässliche Grundlage für gewerbliche Mietflächen zu schaffen: „Standard for Calculating Abb. 70: Flächenarten nach gif (MF-G) MF-O (keine Mietfläche) MF-G 1 (Exklusive Nutzung) MF-G 2 (Gemeinschaftliche Nutzung) MF-G (Mietfläche nach gif) Brutto-Grundfläche (BGF) Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 230 7 Flächenmanagement230 the Rental Area of Commercial Premises (RA-C)“ (vgl. Abb. 72). Probleme bereitete dabei hauptsächlich die Wahl der englischen Übersetzungen für die deutschen Flächendefinitionen und die Bezugnahme zur DIN 277, da es eine solche Norm im europäischen Ausland nicht gibt. Anhand dieser neuen Richtlinie können die genauen englischen Flächenbegriffe in ihrer korrekten Form gezeigt werden. Abb. 71: Mietflächenschema nach gif Leichte Trennwände oder andere versetzbare Konstruktionen, Mietbereichstrennwände zw. MF-G-Flächen, KGF, die aufgrund individueller Mieteranforderungen erforderlich wird Außenwände und -stützen, Innenwände und -stützen, die konstruktiv (tragend oder aussteifend) notwendig sind, Umschließungswände von der die MF-0 umgebenden TF und VF KGF Flure, Eingangshallen, Foyers (außer in Shopping- Centern), Etagenpodeste von Treppen Flächen mit individueller Mieteranforderung: Feste und bewegliche Treppen und Rampen und deren Zwischenpodeste, Aufzugsschächte, Abwurfschächte (jew. je Geschoss), Laderampen, -bühnen Überwiegend der Flucht und Rettung dienenden Wege, Treppen und Balkone Flächen ohne individuellen Mieteranforderungen: Feste und bewegliche Treppen und Rampen und deren Zwischenpodeste, Aufzugsschächte, Abwurfschächte (jew. je Geschoss), Fahrzeugverkehrsflächen VF Technische Anlagen mit individuellen Mieteranforderungen Abwasseraufbereitung und -beseitigung, Wasserversorgung, Heizung und Brauchwassererwärmung, Brennstofflagerung, Gase und Flüssigkeiten, Elektrische Stromversorgung, Fernmeldetechnik, Raumlufttechnische Anlagen, Aufzugs-und Förderanlagenmaschinenräume, Schachtflächen, Hausanschluss und Installation, Abfallverbrennung TF Gemeinschaftsräume, Pausenräume, Sozialräume, Warteräume, Speiseräume, Hafträume, Büroräume, Großraumbüros, Besprechungsräume, Konstruktionsräume, Schalterräume, Bedienungsräume, Aufsichtsräume, Bürotechnikräume, Werkhallen, Werkstätten, Labore, Räume für Tierhaltung und Pflanzenzucht, Küchen, Sonderarbeitsräume, Lagerräume, Archive, Sammlungsräume, Kühlräume, Annahme- und Ausgaberäume, Verkaufs- und Ausstellungsräume, Differenzstufen (max. 3 Stufen), Unterrichts- und Übungsräume, Bibliotheksräume, Sporträume, Versammlungsräume, Bühnen, Studioräume, Schauräume, Sakralräume, Räume mit medizinischer Ausstattung für Operationen, Diagnostik und Therapie, Bettenräume, Sanitärräume, Garderoben, Abstellräume, Räume für Technik von zentralen Versorgern (z.B. Kraftwerk, Sendezentrale), Schutzräume, Loggien, Balkone, überdachte Gebäudegrundflächen, nutzbare Dachflächen Fahrzeugabstellflächen (Stellplätze)NF MF-GMF-0BGF gif-FlächenartenDIN 277 Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 231 2317.4 Flächendefinitionen 7.4.4 Büroarbeitsplatzflächen nach DIN 4543-1 Die DIN 4543-1 schreibt keine feste Quadratmeterzahl vor, die ein Büroarbeitsplatz mindestens haben muss. Die Norm 4543-1 der DIN legt hingegen die Anforderungen an Flächen für die Aufstellung und Benutzung von Büromöbeln fest. Sie hat den Zweck, die Berechnung und Gliederung der Nutzfläche für Büroarbeiten nach DIN 277-2 zu unterstützen und gibt Hinweise für die ergonomische Gestaltung, Zuordnung und Eingliederung von Arbeitsplätzen in Räumen und Bauten. Abb. 72: Rental Area Diagramm nach gif (RA-C) *These are some non-exclusive examples of typical cases of utilization. In case of doubt, the definition of the RA-C standard take priority over the diagram shown above. GFS UA TA CA SFS = = = = = Gross floor space Utilisation area Technical operating area Circulation area Structural floor space (Brutto-Grundfläche, BGF) (Nutzfläche, NF) (TechnischeFunktionsfläche, TF) (Verkehrsfläche, VF) (Konstruktions-Grunfläche, KGF) Light partition walls or other displaceable or modifiable constructional elements, partitions in rental units between RA-C areas, SFS resulting from individual tenant demands SFS Corridors, entrance halls, foyers (except in shopping centres), floor landings of flight of stairs Areas with individual tenant demand: Stationary and mobile flights of stairs and ramps and their intermediate landings, lift shafts, refuse chutes (each per floor), loading ramps and platforms Routes staircases and balconies mainly used for escape and rescue purpose Areas without individual tenant demand: Stationary and mobile flights of stairs and ramps and their intermediate landings, lift shafts, refuse chutes (each per floor), circulation areas for vehicle Exterior walls and columns, structurally required (load baring or bracing), interior walls and columns, enclosing walls of TA and CA surrounding RA-0 CA Waste water treatment and disposal, water supply, heating and hot water generating system, fuel storage, gases and liquids, electric power supply, telecommunication engineering, ventilation and air conditioning, power rooms for lifts and conveyors, shaft areas, services connection and installation, incinerator Technical areas with individual tenant demandTA Common rooms, break rooms, staff rooms, waiting rooms, dining rooms, cells, office rooms, landscape offices, conference rooms, designers rooms, banking halls, service rooms, supervision rooms, office technology rooms, sheds, workshops, laboratories, rooms for animal, husbandry and plant breeding, kitchens, special workrooms, storage rooms, filling areas, disposal rooms, refrigerated rooms, rooms for reception and delivery, salesrooms and exhibition rooms, steps (max. 3) connecting two different floor levels, class and exercise rooms, library rooms, sports rooms, assembly rooms, stages, studios, showrooms, ecclesiastical rooms, rooms with medical equipment for surgery, diagnosis and therapy, rooms for storing, hospital beds, sanitary areas, cloakrooms, store rooms, rooms for technical equipment of public utilities (e.g. power plant, master control room), shelters, loggias, balconies, roofed-over areas, usable roof surfaces Parking area (parking spaces)UA RA-C (rental area)RA-0 (no rental area)GFS TYPES OF AREA pursuant to gif*DIN 277 Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 232 7 Flächenmanagement232 Die DIN 4543-1 stellt auch einige Flächendefinitionen im Bürobereich auf, die bisher weder von der DIN 277 noch von der MF-G aufgegriffen wurden: •• Arbeitsfläche: Dies ist im Bürowesen die erforderliche Fläche der Arbeitsplatten, z. B. von Arbeitstischen und Tischkombinationen. Die Mindestgröße beträgt laut DIN  4543-1 1,28 m2. •• Stellfläche: Dies ist der Teil der Bodenfläche im Büro, der für die Unterbringung von Arbeitsmitteln und Ausstattungsgegenständen benötigt wird, z. B. der Teil der Bodenfläche auf der ein Schreibtisch steht. Stellflächen untereinander, z. B. von Schreibtisch und Rollcontainer, dürfen sich überlagern. Hingegen darf sich die Stellfläche nicht mit der Möbelfunktionsfläche, der Benutzerfläche und der Verkehrswegefläche überschneiden. •• Wirkfläche: Dies ist die Fläche, die für die Benutzung von Arbeitsmitteln sowie für die ungehinderte Tätigkeit am Arbeitsplatz notwendig ist. Sie setzt sich zusammen aus: Möbelfunktionsfläche (Dies ist der Teil der Bodenfläche, der bei der Bewegung der Bauteile von Möbeln, z. B. von Türen, Schubladen und Aufzügen, überdeckt wird) und Benutzerfläche/Benutzungsfläche (Dies ist der Teil der Bodenfläche, der bei der funktions- und sachgerechten Ausübung der jeweiligen Tätigkeit für den Benutzer mindestens erforderlich ist). •• Freie Bewegungsfläche: Dies ist jene zusammenhängend freie, unverstellbare Bodenfläche, die im Bereich des Arbeitsplatzes mindestens erforderlich ist, um eine ungehinderte Bewegung zu ermöglichen. •• Verkehrswegefläche: Dies ist die Fläche für Verkehrswege im Raum, die für den innerbetrieblichen Personenverkehr und Materialtransport benötigt wird. Neben der DIN 4543-1 gelten aber auch im Bereich des Büroarbeitsplatzes und den damit verbundenen Flächen einige Einzelheiten und gesetzliche Grundlagen, die beachtet werden müssen. Zu ihnen zählen u. a. die Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV) und die Bildschirmarbeitsplatzverordnung (BildscharbV). So muss z. B. der entsprechende Raum über mindestens ein Fenster oder aber über eine Sichtverbindung nach außen verfügen. Zudem sollte ein Arbeitsplatz in Deutschland mit einer Zellenbüroform über eine Mindestfläche von 8 m2 bis 10 m2 verfügen, bei Bedarf auch durchaus mehr. In einem Großraumbüro werden je Arbeitsplatz sogar 12 m2 bis 15 m2 benötigt, da hier ein höherer Flächenbedarf durch Verkehrswege und Sichtschutz besteht. Dass ein Arbeitsplatz aber in anderen Teilen der Welt auch mit einer anderen Mindestflächenanzahl ausgestattet sein kann, zeigt Abb. 73. Bei Prüfung der Angaben zum Flächenmindestbedarf fällt auf, dass ein starkes Gefälle zwischen den einzelnen Arbeitsplatzflächen in Mitteleuropa, den USA und Japan liegt. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 233 2337.4 Flächendefinitionen Während die Arbeitnehmer in Japan mit 4,0 m2 und in den USA mit 5,2 m2 auskommen müssen, liegt die durchschnittliche Arbeitsplatzfläche in Mitteleuropa bei 7,0 m2. Diese geringe Flächenanzahl in Japan und den USA ist jedoch nur mit Hilfe von speziellen Hängeschrankkonstruktionen, die somit Platz sparend arbeiten (siehe gestrichelte Linien in Abb. 73), zu realisieren. Zusammenfassend ist festzustellen, dass die DIN 4543-1 u. a. als wichtigstes Regelwerk gilt, wenn es um die Flächen im Büro geht. Sie ist in der Praxis in Kombination mit der DIN 16555 (Flächen für Kommunikationsarbeitsplätze in Büro- und Verwaltungsgebäuden) vor allem in der Raumplanung und im Umzugsmanagement von Bedeutung. 7.4.5 Flächenbestimmung nach GEFMA Die Richtlinien der GEFMA (hier GEFMA 130) nehmen Bezug auf die jeweiligen Richtlinien der DIN und der MF-B und MF-H. Die neueren Versionen der MF-G und der DIN 277 aus den Jahren 2004 und 2005 entstanden erst nach dem Erscheinen der Richtlinie GEFMA 130 im Jahr 1999 und sind noch nicht berücksichtigt. Somit nehmen alle Flächenbezeichnungen auf bereits wieder überarbeitete Definitionen Bezug. Aufgrund der fehlenden Aktualität wird an dieser Stelle nur ein kurzer Abriss der GEFMA Flächenbestimmungen gegeben. Unter dem Gliederungspunkt „Begriffsbestimmungen Fläche“ in der Richtlinie der GEFMA werden ausschließlich Grundflächen verstanden und darunter wiederum auch nur solche, auf denen Wertschöpfung erzielt wird oder Vermietung möglich ist. Neben der DIN 277, die „… als maßgebende Grundlage für das Verständnis von Grundflächen in Gebäuden …“ bezeichnet wird, wird auch die DIN 4543 aufgeführt. Die darin definierte Bürofläche kann sich laut GEFMA im Laufe der Nutzung eines Gebäudes allerdings zum Teil stark verändern. Die Abb. 73: Arbeitsplatzflächen (Mindestbedarf) im Vergleich Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 234 7 Flächenmanagement234 nach den gif-Richtlinien (MF-B und MF-H) mögliche Berechnung der Mietfläche ist laut GEFMA auch als Grundlage für eine interne Flächenverrechnung von Bedeutung. Des Weiteren wird in der GEFMA-Richtlinie Bezug auf die Arbeitsplatzfläche nach GEFMA 195/2 genommen und es werden Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl definiert. Die Flächendefinitionen der DIN 277 sowie die MF-G sind für das Flächenmanagement von großer Bedeutung. Dies wird nicht zuletzt dadurch verdeutlicht, dass sich die GEFMA 130 eindeutig auf die bereits vorhandenen Richtlinien bzw. Normen beruft und keine eigene Definition einer Fläche aufstellt. 7.5 Büroformen im Hinblick auf das Flächenmanagement 7.5.1 Historie Neben den einzelnen Baustilen der letzten Jahrhunderte gibt es nur wenige Größen, an denen sich die Entwicklung der Wirtschaft und der Technik so deutlich ablesen lässt, wie an den Büroformen. Alleine im vergangenen Jahrhundert entwickelte sich die Bürolandschaft rasant von Bürosälen mit minimaler Arbeitsplatzfläche hin zu Teambüros mit Kommunikationszonen und Arbeitskojen. Der folgende Historienüberblick zeigt einige wichtige Stationen der Büroentwicklung: Die Anfänge des Büros im frühen 20. Jahrhundert Bis zum Beginn des 20. Jahrhunderts war die Bürotätigkeit eine Tätigkeit, die ausschließlich Notaren in ihren Kanzleien, Bankiers und Kaufmännern vorbehalten war, die des Lesens und Schreibens fähig waren. Vom Büro nach heutigem Verständnis wurde allerdings erst mit zunehmender Industrialisierung und Technisierung gesprochen. Bis dahin war der Büroalltag hauptsächlich durch Griffel, Feder und Rechengerät gekennzeichnet. Durch die Einführung von Schreibmaschine und Telefon änderten sich die Aufgaben jedoch grundlegend. Ab diesem Zeitpunkt wuchs der Bedarf an Büroarbeitsplätzen stetig, z. B. in England stieg der Anteil der Bürobeschäftigten von 0,8 % im Jahr 1851 auf 7,2 % im Jahr 1921 stark an. Das Wirtschaftswachstum und vor allem die Veränderung der Büroarbeit hatten, von den USA ausgehend, auch Auswirkungen auf den Bau von Bürogebäuden. Das Larkin Building in Buffalo von 1904 (vgl. Abb. 74: Larking Building 1904, Buffalo) war in dieser Zeit richtungweisend, denn in ihm arbeiteten schon damals knapp 1.000 Menschen in so genannten Bürosälen, die in den folgenden Jahren in den USA zum Standard wurden. Nach dem bereits aus der Fabrik bekannten Prinzip der Arbeitsteilung (Taylorismus) saßen alle Mitarbeiter wie in Schulklassen mit dem Blick auf einen Vorarbeiter. Zu dieser Zeit hatten lediglich die Manager Zellenbüros, allerdings waren auch diese meist nur mit Fenster zum Großraum hin ausgestattet. 7.5 Büroformen im Hinblick auf das Flächenmanagement

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References

Zusammenfassung

Vorteile

- Umfassender Einblick in Theorie und Praxis des Facility Managements

- Systematische Darstellung der relevanten Normen und Richtlinien

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Zum Werk

Die Immobilie in ihrem Lebenszyklus erfordert ein Wertmanagement, das unter dem Begriff Facility Management zusammengefasst wird. Das Buch umfasst alle Aspekte einschließlich anschaulicher Praxisbeispiele.

Zur Neuauflage

Umfassende Aktualisierung und zusätzliche Fallbeispiele.

Inhalt

- Geschichte des FM; Vergleich mit anderen Ländern

- Facility Management im Lebenszyklus einer Immobilie

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- Inhalte des technischen, kaufmännischen und infrastrukturellen FM mit vielen Praxisbeispielen

- Rechtliche Aspekte und Normen

- Wertorientierung im FM und FM-Rating

- Outsourcing-Strategien

- EDV-technische Unterstützung

Autoren

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Duale Hochschule Stuttgart, Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, Wagner Real Estate GmbH, Hamburg.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennahe Studienfächer wie z.B. Architektur, Bauingenieurwesen, Stadt- und Regionalplanung, Studierende der Bank- und Finanzwirtschaft, Jura-Studierende mit der Vertiefung Immobilienrecht sowie interessierte Praktiker.