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6.2 Definition und Grundlagen des infrastrukturellen Gebäudemanagements in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Facility Management, page 182 - 189

Handbuch für Studium und Praxis

2. Edition 2012, ISBN print: 978-3-8006-3836-9, ISBN online: 978-3-8006-4182-6, https://doi.org/10.15358/9783800641826_182

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Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 167 6.1 Einführung Das infrastrukturelle Gebäudemanagement wird der operativen Ebene des Facility Managements zugeordnet und bildet neben dem technischen und dem kaufmännischen Gebäudemanagement eine wichtige Säule der Bewirtschaftung während der Nutzungsphase einer Immobilie. Das Dienstleistungsangebot für infrastrukturelles Gebäudemanagement ist breit gefächert und trägt neben der Sicherung des Werterhalts der Immobilie auch zur Steigerung des Wohlbefindens der Mitarbeiter, Kunden und Besucher bei. Um diese Aufgabe optimal zu erfüllen und sich dabei aber weiterhin auf das Kerngeschäft konzentrieren zu können, geben viele Betriebe und Firmen diesen Aufgabenbereich an professionelle Dienstleister ab, die einen kompletten Service an infrastrukturellen Dienstleistungen anbieten und so ein sicheres, angenehmes und gepflegtes Arbeitsumfeld gewährleisten. Infrastrukturelles Gebäudemanagement wird dabei in drei Teilbereiche gegliedert: (1) Die zentralen Dienste, die meist sehr umfangreich sind und aus einzelnen Teilprozessen zusammengefügt werden (2) Die Bürodienste, die die Arbeit der Mitarbeiter unterstützen und erleichtern sollen, sowie (3) Die Gebäude- und Servicedienste, die zum Betreiben des Gebäudes unerlässlich sind und auch zum Wohlbefinden der Mitarbeiter, Kunden und Besucher beitragen. 6.2 Definition und Grundlagen des infrastrukturellen Gebäudemanagements Die Bezeichnung „Infrastruktur“ findet unterschiedliche Verwendung. Als Infrastruktur werden bspw. technische Systeme im Umfeld von Liegenschaften bezeichnet, wie Strom- und Rohrleitungsnetze sowie Abwassersysteme, aber auch bei der Nennung von Versorgungssystemen in Siedlungsgebieten findet der Begriff Anwendung.228 Im FM wird dieser Begriff auf eine bestimmte Art von Dienstleistung angewendet. So umfasst das infrastrukturelle Gebäudemanagement (IGM) geschäftsunterstützende Dienstleistungen, deren Aufgaben darin bestehen, die Nutzung von Gebäuden und Liegenschaften zu verbessern.229 228 Vgl. Krimmling, J. (2008), S. 117. 229 Vgl. Gondring, H./Wagner, T. (2007), S. 19. 6.1 Einführung 6.2 Definition und Grundlagen Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 168 6 Infrastrukturelles Gebäudemanagement168 Das IGM ist im Bereich zwischen technischen und kaufmännischen Dienstleistungen anzusiedeln, grenzt sich von der Kernkompetenz des Nutzers ab und kann extern vergeben werden.230 6.2.1 Definition des infrastrukturellen Gebäudemanagements gem. DIN 32736 Die DIN 32736 wurde von dem Deutschen Institut für Normung e.V. herausgegeben, definiert Begriffe und beschreibt die Leistungen des Gebäudemanagements als:231 „Gesamtheit aller Leistungen zum Betreiben und Bewirtschaften von Gebäuden einschließlich der baulichen und technischen Anlagen auf der Grundlage ganzheitlicher Strategien.“231 Somit bezeichnet das GM die Verwaltung von Liegenschaften und Dienstleistungen zur Unterstützung und Verbesserung der Unternehmenskernprozesse. Das GM hat dafür Sorge zu tragen, dass sich die Mitarbeiter eines Unternehmens auf ihr Kerngeschäft konzentrieren und dies ohne Einschränkungen ausüben können. Des Weiteren definiert die DIN das infrastrukturelle Gebäudemanagement (IGM) wie folgt: 232 „Es umfasst die geschäftsunterstützenden Dienstleistungen, welche die Nutzung von Gebäuden verbessern.“232 6.2.2 Inhalte des infrastrukturellen Gebäudemanagements gem. DIN 32736 Die DIN-Richtlinie 32736 gibt eine explizite Auflistung der Leistungen des IGM wieder und umfasst diverse Dienste bzw. Dienstleistungen. Verpflegungsdienste Verpflegungsdienste umfassen die Gesamtheit der Leistungen für Gemeinschafts- oder Sozialverpflegung, wie die Beschaffung und Zubereitung von Nahrungsmitteln oder die Ausstattung und Unterhaltung von Restaurants/ Kantinen oder Pausenräumen. 230 Vgl. Diederichs, C. J. (2006), S. 584. 231 DIN 32736 (2000), S. 1. 232 ebenda. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 169 1696.2 Definition und Grundlagen DV-Dienstleistungen Eine DV-Dienstleistung beinhaltet den Aufbau, die Inbetriebnahme und die Aufrechterhaltung der elektronischen Datenerfassung, der Datenaufbereitung, sowie des elektronischen Datenaustausches zur Unterstützung der Geschäftsprozesse.233 Diese Serviceleistung enthält die Sicherung von Daten, die Installation von Software und neuen Programmversionen, die Anpassung von DV-Systemen an neue Anwendungen, die Pflege dieser Systeme, die Behebung von Störungen an Soft- und Hardware, die Inbetriebnahme von Hardware sowie Schulungen und Einweisungen zu DV-Systemen und das Einrichten von Hotline-Diensten.234 Gärtnerdienste Gärtnerdienste umfassen die Gesamtheit der Leistungen zur Instandhaltung und Pflege der Außenanlagen (Vegetationsflächen, Wege und Plätze, Spiel- und sonstige Freizeitanlagen) sowie der Bauwerksbegrünung (Dach-, Fassaden- und Innenraumbegrünung)235 Die Gärtnerdienstleistungen umfassen das Bewässern, das Düngen, den Pflanzenschutz, das Säubern der Flächen, das Beschneiden, das Ausputzen und das Aufbinden von Pflanzen. Des Weiteren gehören zu diesen Leistungen das Auswechseln von Pflanzen und das Nachpflanzen, um den Fortbestand zu gewährleisten, das Mähen von Rasenflächen, das Besanden, sowie die allgemeine Bodenbearbeitung. Weitere wichtige vegetationsfördernde Gärtnertätigkeiten sind Winterschutzmaßnahmen und die Überprüfung der technischen Einrichtungen, wie bspw. die Bewässerungsanlage. Die Überprüfung der Bäume im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht ist ebenfalls eine wichtige Aufgabe, die der Gärtnerdienst beinhaltet.236 Hausmeisterdienste Diese Leistungen dienen der Sicherstellung der Gebäudefunktionen. Darunter fallen Sicherheitsinspektionen, die die Kontrolle und Betreuung haustechnischer Einrichtungen beinhalten und Aufzugswärterdienste. Die Sicherstellung der Objektsauberkeit, die Überwachung der Einhaltung der Hausordnung und das Durchführen kleinerer Instandsetzungen und Reparaturen gehören ebenfalls zum Aufgabenbereich eines Hausmeisterservices.237 Viele Facility Management-Unternehmen bieten des Weiteren im Rahmen des Hausmeisterservices die Überwachung der Wartungsarbeiten und Reparaturen von Fremdfirmen an, außerdem die Überwachung der Müllentsorgung und stellen damit einen direkten Ansprechpartner für die Nutzer (Mieter) bereit. 233 Vgl. DIN 32736 (2000), S. 4. 234 Vgl. Diedrichs, C. J. (2006), S. 585. 235 Vgl. DIN 32736 (2000), S. 5. 236 Vgl. Diedrichs, C. J. (2006), S. 585. 237 Vgl. Krimmling, J. (2008), S. 119. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 170 6 Infrastrukturelles Gebäudemanagement170 Interne Postdienste Diese Sparte beinhaltet alle Leistungen, die den Versand und die Zustellung von Post und elektrischen Sendungen innerhalb von Gebäuden/Liegenschaften sicherstellen. Die beschriebenen Aufgaben beinhalten den An- und Abtransport, die Verteilung, das Entgegennehmen, das Weiterleiten und das Kuvertieren und Frankieren.238 Kopier- und Druckereidienste Diese Dienste gewährleisten, dass drucktechnische Maschinen bereit- und die Herstellung drucktechnischer Erzeugnisse sichergestellt werden. Hierunter ist das Ausstatten, Versorgen, Entsorgen und Reinigen von Kopierstellen und Druckereien zu verstehen, sowie die Funktionsprüfungen drucktechnischer Maschinen, die Ermittlung und Zuordnung der Kopier- und Druckkosten und allgemeine Druck- und Kopierarbeiten. Parkraumbetreiberdienste Diese Dienste stellen eine optimale Nutzung des Parkraumes sicher, wie die Abrechnung und die Verwaltung der Kassenautomaten und das Verwalten des Parkraumes. Reinigungs- und Pflegedienste Diese Leistungen beinhalten die Reinigung und Pflege von Gebäuden/Liegenschaften und Außen anlagen. Dazu werden die Unterhaltsreinigung, d. h. die tägliche oder in Intervallen wiederkehrende Pflege und Werterhaltung der Innenbereiche, die Glasreinigung, die Fassadenreinigung und die Reinigung der Außenanlagen gezählt. Des Weiteren werden im Rahmen dieser Dienstleistung Pflegemaßnahmen für Böden und Flächen genannt. Sicherheitsdienste Sicherheitsdienste dienen der Sicherung der Gebäude/Liegenschaften und deren Nutzern vor Ein- bzw. Zugriff Dritter durch Täuschung oder Gewalt. Hierzu gehören Zutrittskontrollen, Objektbewachungen und die Gewährleistung auf den Einsatz der Feuerwehr im Bedarfsfall. Des Weiteren fallen unter die Leistungen des Sicherheitsdienstes der Revierdienst, d. h. eine in unregelmäßigen Zeitabständen stattfindende Innen- und Außenkontrolle des Objektes, und Schließdienste, wobei Sicherheitsmitarbeiter für die Schließ- und Öffnungszeiten verantwortlich sind und die Überwachung dieser übernehmen.239 Moderne FM-Firmen bieten im Rahmen ihrer Sicherheitsdienste Personenschutz, Sonderbewachungen, vorbeugenden Brandschutz, sowie Sicherheitsdienstleistungen, wie Arbeitssicherheit, Ersthelfer, Brandschutzdienste, Ermittlungsdienste und Umweltdienste an.240 238 Vgl. DIN 32736 (2000), S. 5. 239 Vgl. ebenda, S. 5f. 240 Vgl. Krimmling, J. (2008), S. 125. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 171 1716.2 Definition und Grundlagen Umzugsdienste Umzugsdienste sind Leistungen zur Durchführung von Umzügen. Dabei stellt das Umzugsmanagement die langfristige und grundsätzliche Planung und den logistischen Ablauf von Umzügen zur Verfügung. Ziel der Umzugsdienstleistung ist eine wirtschaftliche Verlagerung des Standorts und die sofortige Aufnahme des Betriebs am neuen Standort.241 Im Rahmen dieser Leistung sind die erforderlichen Transport- und Installationsleistungen zu ermitteln, die Umzugs- und Installationstermine festzulegen und zu koordinieren, gegebenenfalls Einrichtungsgegenstände auszulagern sowie Provisorien zu schaffen und Übergangslösungen anzubieten. Des Weiteren ist die Demontage, der Transport, der Aufbau und die Inbetriebnahme der Büroeinrichtungen und informationstechnischen Geräte zu gewährleisten und die Transport- und Installationsleistung abzunehmen. Waren- und Logistikdienste Diese Dienste sollen den Versand und die Zustellung von Frachtpostsendungen und Frachtgütern sicherstellen. In diesen Aufgabenbereich fallen die Warenannahme, die Wareneingangskontrolle, das Erstellen und Verwalten von Lieferunterlagen, das Verpacken ausgehender Frachtgüter, das Bestellen von Spediteuren und der Warenversand.242 Winterdienste Winterdienste sind alle Leistungen, die für den sicheren Zugang zu den Gebäuden/Liegenschaften erforderlich sind (unter Berücksichtigung der gesetzlichen Bestimmungen). Diese Dienstleistung gewährleistet das Schneeräumen und den Streudienst, das Bereitstellen von Räumgeräten und das detaillierte Protokollieren der Einsätze.243 Viele FM-Dienstleistungsunternehmen bieten dem Nutzer ein Komplettpaket für die Leistungen des Winterdienstes an, das eine 24-Stunden-Bereitschaft, die zuverlässige Räumung von Schnee und Eis mit Spezialfahrzeugen und Arbeitsmaschinen für Gehwege und Großflächen, die Streuung von Tausalz oder Splitt, sowie die Streugutbeseitigung gewährleistet. Zentrale Kommunikationsdienste Diese Dienste beziehen sich auf die Unterstützung der Geschäftsprozesse und stellen die Gesamtheit der Leistungen dar, die die Kommunikation von zentraler Stelle aus organisieren, wie das Betreiben einer Telefonzentrale/eines Vermittlungsdienstes, das Erstellen, Fortschreiben und die Pflege eines (internen) Telefonbuches, das Erfassen von Gebühren (bspw. für Privatgespräche) und die Bereitstellung eines Call Centers. 241 Vgl. Hellerforth, M. (2006), S. 200f. 242 Vgl. DIN 32736 (2000), S. 6. 243 Vgl. ebenda, S. 6. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 172 6 Infrastrukturelles Gebäudemanagement172 Entsorgen Entsorgen beinhaltet das Einsammeln, Sortieren, Befördern, Behandeln, Zwischenlagern und Entsorgen von Abfällen im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen. Zudem zählt das Zuführen zur Wiederverwertung oder Endlagerung zu den Leistungen der Entsorgungsdienste. Versorgen Versorgen beschreibt die Leistungen, die die Versorgung der Anlagen und Systeme mit Energie sowie mit Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffen sicherstellen. Hierzu gehört das Disponieren, das Lagern/Bevorraten und das Zuführen.244 Das angestrebte Ziel des GM ist nach DIN 32736 die „Erhöhung der Wirtschaftlichkeit, der Werterhaltung, der Optimierung der Gebäudenutzung und der Minimierung des Ressourceneinsatzes unter Berücksichtigung des Umweltschutzes. Die Optimierung der Leistungen erhöht die Qualität und Wirtschaftlichkeit von Gebäude und Betrieb und die damit verbundenen Prozesse.“245 Die DIN 32736 gibt eine explizite Auflistung aller Leistungen, die im Rahmen des IGM erbracht werden müssen, doch viele Firmen erweitern ihr Angebot, um als Komplettdienstleister auftreten zu können und sich somit Wettbewerbsvorteile gegenüber Konkurrenten auf dem Markt einzuräumen. Dies sind Leistungen wie bspw.: •• die Errichtung und Verwaltung eines Zentralarchivs •• die Bereitstellung einer Druckerei •• das Angebot eines Eventmanagements für Tagungen, Konferenzen und Meetings •• das Materialmanagement, das dafür Sorge trägt, dass Arbeitsutensilien im Bedarfsfall bestellt werden und zur Verfügung stehen •• Gebäudeentrümpelungen bei Geschäftsauflösungen, wobei Müll, Schrott und Sondermüll gem. den gesetzlichen Bestimmungen entsorgt werden •• Hygieneartikel Service, wobei hier ein Sortiment an hygienischen Produkten für Toiletten- und Waschräume sowie Sanitärobjekte bereitgestellt werden •• Spüldienste, wobei das Bedienen und Reinigen von vollautomatischen und halbautomatischen Bandspülmaschinen und deren Dosieranlagen gewährleistet werden •• Personalleasing, was die Überlassung von Personal bei Engpässen, Abwicklung von zusätzlichen Großaufträgen, Krankheits- und Urlaubsvertretung, zum Abbau von Überstunden oder saisonalem Personalbedarf beschreibt. 244 Vgl. DIN 32736 (2000), S. 6. 245 DIN 32736 (2000), S. 1. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 173 1736.2 Definition und Grundlagen 6.2.3 Inhalte des infrastrukturellen Gebäudemanagements gem. GEFMA 100-1 Die GEFMA Richtlinie 100 beschrieb erstmals 1996 das Leistungsspektrum für Facility Management im deutschen Markt und dient bis heute als Basis für kunden- und prozessorientiertes FM in Deutschland. Die Richtlinien der Reihe Abb. 55: Inhalte des IGM nach DIN Zentrale Gebäudedienste • Hausmeisterdienste - Sicherheitsinspektionen - Sicherstellung der Objektsauberkeit - Durchführen kleinerer Instandsetzungen/Reparaturen • Reinigungs- und Pflegedienste - Reinigung und Pflege von Gebäuden und Außenanlagen - Pflegemaßnahmen für Böden und Flächen • Gärtnerdienste - Instandhaltung und Pflege der Außenanlagen - Bauwerksbegrünung • Sicherheitsdienste - Sicherung der Gebäude/Liegenschaften und deren Nutzer • Umzugsdienste - Durchführung von Umzügen • Winterdienste - Gewährleistung des sicheren Zugangs zu den Gebäuden - Schneeräumen, Streudienst, Bereitstellen von Räumgeräten und Protokollieren der Einsätze • Entsorgungsdienste - Einsammeln, Sortieren, Befördern, Behandeln, Zwischenlagern und Entsorgen von Abfällen • Versorgungsdienste - Versorgung der Anlagen und Systeme mit Energie sowie mit Roh-, Hilfsund Betriebsstoffen Kommunikationsdienste • ZentraleKommunikationsdienste - Betreiben einer Telefonzentrale/ eines Vermittlungsdienstes - Erstellung und Verwaltung eines (internen) Telefonbuches - Erfassen von Gebühren - Call Center • DV-Dienstleistungen - Aufbau, Inbetriebnahme, Aufrechterhaltung der elektronischen Datenerfassung, der Datenaufbereitung, sowie des elektronischen Datenaustausches Verpflegung • Verpflegungsdienste - Nahrungsmittelbeschaffung und -zubereitung - Ausstattung und Unterhaltung von Restaurants/Kantinen/Pausenräume Bürodienste • Interne Postdienste - Versand und Zustellung von Post und elektrischen Sendungen innerhalb von Gebäuden • Kopier- und Druckereidienste - drucktechnische Maschinen bereitund Herstellung drucktechnischer Erzeugnisse sicherstellen Transportdienste • Parkraumbetreiberdienste - optimale Nutzung und Verwaltung des Parkraumes, Abrechnung von Kassenautomaten • Waren- und Logistikdienste - Versand und Zustellung von Frachtpostsendungen und Frachtgütern Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 174 6 Infrastrukturelles Gebäudemanagement174 100 ff. beinhalten Definition, Struktur und Beschreibung des FMs im Allgemeinen und Leistungsbilder von Einzelleistungen im Besonderen.246 Die Richtlinie GEFMA 100-2, deren Grundlage die GEFMA 100-1 ist, gibt eine explizite Auflistung der Leistungen des infrastrukturellen Gebäudemanagements wieder:247 •• Verpflegungsdienste •• DV-Dienste und sonstigen Support, z. B. EDV-Support •• Gärtnerdienste, die sich auf die Pflege von Pflanzen innen und außen beziehen •• Hausmeisterdienste •• Interne Postdienste •• Büro-Service •• Reinigungs- und Pflegedienste •• Sicherheitsdienste •• Umzugsdienste •• Dienste in Außenanlagen •• Entsorgen •• Versorgen247 In Deutschland hat sich im IGM die Definition der DIN 32736 etabliert. 6.3 Ausgewählte Leistungsbereiche des infrastrukturellen Gebäudemanagements Das IGM hat zahlreiche Leistungsfelder. Die Leistungen Verpflegungsdienst, Gebäudereinigung, Umzugsdienst und Sicherheitsdienst sind dabei von besonderer Bedeutung und werden vermehrt nachgefragt. 6.3.1 Verpflegungsdienste Der Verpflegungsdienst, auch Catering genannt, umfasst alle Dienstleistungen rund um die Verpflegung von Mitarbeitern und Gästen einer Unternehmung. Dabei ist es wichtig, eine hygienisch einwandfreie Ernährung zu gewährleisten und dieser, unter Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit, einen besonders hohen Stellenwert einzuräumen. Der stetig wachsende Kosten- und Wettbewerbsdruck zwingt die Caterer zu neuen Verpflegungskonzepten, die aber weiterhin für eine gute Qualität garantieren sollen.248 Es gibt dabei drei besonders bekannte und häufig angewandte Verfahren zur Speisenzubereitung. 246 Vgl. Gondring, H./ Wagner, T. (2007), S. 37. 247 Vgl. GEFMA 100-2 (2004), S. 4. 248 Vgl. Gondring, H./Wagner, T. (2007), S. 164. 6.3 Ausgewählte Leistungsbereiche

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References

Zusammenfassung

Vorteile

- Umfassender Einblick in Theorie und Praxis des Facility Managements

- Systematische Darstellung der relevanten Normen und Richtlinien

- Konkrete Beispiele zur Anwendung und Vertiefung der Inhalte

Zum Werk

Die Immobilie in ihrem Lebenszyklus erfordert ein Wertmanagement, das unter dem Begriff Facility Management zusammengefasst wird. Das Buch umfasst alle Aspekte einschließlich anschaulicher Praxisbeispiele.

Zur Neuauflage

Umfassende Aktualisierung und zusätzliche Fallbeispiele.

Inhalt

- Geschichte des FM; Vergleich mit anderen Ländern

- Facility Management im Lebenszyklus einer Immobilie

- Strategisches FM

- Inhalte des technischen, kaufmännischen und infrastrukturellen FM mit vielen Praxisbeispielen

- Rechtliche Aspekte und Normen

- Wertorientierung im FM und FM-Rating

- Outsourcing-Strategien

- EDV-technische Unterstützung

Autoren

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Duale Hochschule Stuttgart, Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, Wagner Real Estate GmbH, Hamburg.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennahe Studienfächer wie z.B. Architektur, Bauingenieurwesen, Stadt- und Regionalplanung, Studierende der Bank- und Finanzwirtschaft, Jura-Studierende mit der Vertiefung Immobilienrecht sowie interessierte Praktiker.