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5.2 Ziele und Methoden des Technischen Gebäudemanagements in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Facility Management, page 158 - 160

Handbuch für Studium und Praxis

2. Edition 2012, ISBN print: 978-3-8006-3836-9, ISBN online: 978-3-8006-4182-6, https://doi.org/10.15358/9783800641826_158

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Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 141 5.1 Einführung Die Entwicklung der Industrie hin zur High-Tech-Produktion führt im gleichen Maße zu einer zunehmenden Technisierung der Produktionsanlagen und der technischen Ausrüstung der Immobilie. In diesem Zusammenhang kommt dem technischen Gebäudemanagement (TGM) immer mehr Bedeutung zu. Ein zunehmend dynamisches Umfeld erfordert, dass ein erfolgreicher Instandhaltungsmanager sich nicht statisch verhält. Der Wandel vom klassischen Instandhalter zu einem modernen Dienstleister ist deshalb zwingend notwendig. Technische Entwicklungen und geänderte Kundenbedürfnisse müssen permanent in ein innovatives Dienstleistungskonzept einfließen. Wettbewerbsbedingungen erfordern, dass die Kosten für das Betreiben (Bedienen und Instandhalten), Energienutzung sowie die Qualitätsanforderungen immer stärker ins Blickfeld rücken. Eine schonende Betriebsführung, die die Lebensdauer und den Werterhalt von Anlagen über ihre betriebsgewöhnliche Nutzungszeit hinaus wesentlich verlängert, d. h. Verschleiß mindert, hilft Ersatzinvestitionen hinauszuzögern und verschafft Dispositionsfreiräume einer anderweitigen Mittelverwendung. Auch die energiesparende Betriebsführung von Gebäuden bzw. ihrer technischen Ausrüstung ist ein Kostengebot. Energie sparen ist heute und in Zukunft wichtiger denn je. Neben den früher rein wirtschaftlichen Gesichtspunkten, die zu Energiesparmaßnahmen führten, sind heute Umweltentlastung und Schonung der Ressourcen von herausragender Bedeutung. Die Bedeutung der Energieeinsparung hat auch die Politik erkannt, um durch den Erlass von Gesetzen z. B. die Einführung der Energiesparverordnung bzw. des Energiepasses der Energieverschwendung entgegenzuwirken. Ein aktives Energiemanagement kann sowohl bei Neubaumaßnahmen als auch bei bestehenden Gebäuden einen wesentlichen Beitrag zum energieeffizienten Bauen leisten. 5.2 Ziele und Methoden des Technischen Gebäudemanagements 5.2.1 Begriffsbestimmung/Ziele Das technische Gebäudemanagement kann nach DIN definiert werden: Das technische Gebäudemanagement „umfasst alle Leistungen, die zum Betreiben und Bewirtschaften der baulichen und technischen Anlagen eines Gebäudes erforderlich sind“.181 Der generelle Anspruch des technischen Gebäudemanagements kann 181 DIN Deutsche Institut für Normung e.V. – DIN 32736, Gebäudemanagement – Begriffe und Leistungen, Berlin 08/2000, S. 1. 5.1 Einführung 5.2 Ziele und Methoden des Technischen Gebäudemanagements Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 142 5 Technisches Gebäudemanagement142 als das kostenoptimale und flexible Bedienen und Instandhalten formuliert werden.182 Dies beinhaltet die Erreichung der wesentlichen Ziele: •• Erhalt der Funktionsfähigkeit der bewirtschafteten Gebäude für die entsprechenden Nutzungsanforderungen •• Sicherung der Vermögenswerte der Gebäude •• Kostenoptimierung (minimale Instandhaltungs- und Folgekosten bei hoher Servicebereitschaft) •• Nachhaltige Sicherung der Wirtschaftlichkeit •• Technische Betreuung bei Bereitstellungsalternativen (Kauf, Leasing, Miete) für bestandsergänzenden Gebäude-/Raumbedarf183 •• Menschengerecht gestaltete Arbeitsplätze184 5.2.2 Die Methodik des technischen Gebäudemanagements Das technische Gebäudemanagement wird als ganzheitliche und ergebnisorientierte Methode mit drei Hauptaspekten verstanden: •• Gestaltung der Technik •• Optimales Betreiben (Anlagenoptimierung, Energiecontrolling) •• Einkaufs- und Servicemanagement (Instandhaltung, Verträge, Betreiberpflichten) Es umfasst die technischen Elemente einer Immobilie: •• Elemente der Baukonstruktion (z. B. Innen- und Außenwände, Decken, Dächer, Einbauten) •• Elemente der Außenanlagen (z. B. Straßen, Wege, Parkplätze) •• Elemente der technischen Anlagen (z. B. Wärme- und Stromversorgung, lufttechnische Anlagen)185 Die Aufgaben des technischen Gebäudemanagements gem. der DIN 31051 und in Anlehnung an die DIN 32451 bestehen in der Abnahme und Gewährleistungsverfolgung, dem Betreiben und Bedienen der Gebäudetechnik, der Instandhaltung von technischen Anlagen bzw. der Bausubstanz, dem Umbau und der Modernisierung. Hinzu kommt das Energiemanagement. Für die detaillierte Beschreibung der einzelnen Leistungen des technischen Gebäudemanagements ist es sinnvoll, diese nach den verschiedenen Richtlinien voneinander abzugrenzen. 182 Vgl. Hellerforth, M. (2001), Facility Management: Immobilien optimal verwalten, S. 283. 183 Vgl. Redmann, R. (2000), S. 49. 184 Vgl. Hellerforth, M. (2001), S. 283. 185 Vgl. Ulbricht, T (2005), a. a. O., S. 519. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 143 1435.3 Inhalte des technischen Gebäudemanagements 5.3 Inhalte des technischen Gebäudemanagements In Deutschland hat sich für den Teilleistungsbereich der Betriebs- und Nutzungsphase (Gebäudemanagement) die DIN 32736 etabliert. Für den Bereich des technischen Gebäudemanagements werden die Inhalte der DIN 32736 und der GEFMA-Richtlinie 100-2 verglichen, da die DIN 32736 hauptsächlich vereinheitlichende Definitionen darstellt. Der Begriff des „technischen Gebäudemanagements“ aus der DIN 32736 wird in der GEFMA 100-2 nicht verwendet. Im Gegensatz zur DIN 32736 bietet die GEFMA-Richtlinie 100-2 ein lebenszyklusübergreifendes Leistungsspektrum für das Facility Management. Zusätzlich orientiert sich die GEFMA mehr an den Gepflogenheiten in der Praxis. Sie soll FM-Anwender dabei unterstützen, durch Auswahl von einzelnen Leistungen aus einer vorgegebenen Leistungspalette, ein Profil eines anwendungsspezifischen Facility Managements zu entwickeln. Die DIN-Norm dagegen definiert Begriffe und beschreibt Leistungen des Gebäudemanagements (technisches, infrastrukturelles sowie kaufmännisches). Sie dient dabei dem einheitlichen Sprachgebrauch und der Strukturierung von Leistungen und hat nicht zur Aufgabe, Systeme zu beschreiben bzw. zu regeln, wer die aufgeführten Leistungen zu erbringen hat. Als weitere Regelsetzer im Bereich des technischen Gebäudemanagements sind der VDMA (Verband deutscher Maschinen- und Anlagebau e.V.) und die VDI (Verein deutscher Ingenieure e.V.) zu nennen. Eine wichtige Richtlinie der VDMA für das TGM (VDMA 24196), wurde im Jahre 1996 erarbeitet und herausgegeben. Im August 2000 ist die DIN 32736 unter gleichem Namen er- 5.3 Inhalte des technischen Gebäudemanagements Abb. 42: Vergleich der Leistungsinhalte des technischen Gebäudemanagements Verfolgen der technischen Gewährleistung Meldungen verfolgen und Mängelansprüche geltend machen UmbauenUm- und Ausbauten, Sanierungen, Modernisierungen durchführen SanierenUm- und Ausbauten, Sanierungen, Modernisierungen durchführen ModernisierenUm- und Ausbauten, Sanierungen, Modernisierungen durchführen InformationsmanagementFM-Tools bereitstellen und Objekte betreiben EnergiemanagementEnergiemanagement durchführen DokumentierenDokumentationen pflegen BetreibenObjekte betreiben Leistungen nach DIN 32736FM-Prozess nach GEFMA 100-2

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Zusammenfassung

Vorteile

- Umfassender Einblick in Theorie und Praxis des Facility Managements

- Systematische Darstellung der relevanten Normen und Richtlinien

- Konkrete Beispiele zur Anwendung und Vertiefung der Inhalte

Zum Werk

Die Immobilie in ihrem Lebenszyklus erfordert ein Wertmanagement, das unter dem Begriff Facility Management zusammengefasst wird. Das Buch umfasst alle Aspekte einschließlich anschaulicher Praxisbeispiele.

Zur Neuauflage

Umfassende Aktualisierung und zusätzliche Fallbeispiele.

Inhalt

- Geschichte des FM; Vergleich mit anderen Ländern

- Facility Management im Lebenszyklus einer Immobilie

- Strategisches FM

- Inhalte des technischen, kaufmännischen und infrastrukturellen FM mit vielen Praxisbeispielen

- Rechtliche Aspekte und Normen

- Wertorientierung im FM und FM-Rating

- Outsourcing-Strategien

- EDV-technische Unterstützung

Autoren

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Duale Hochschule Stuttgart, Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, Wagner Real Estate GmbH, Hamburg.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennahe Studienfächer wie z.B. Architektur, Bauingenieurwesen, Stadt- und Regionalplanung, Studierende der Bank- und Finanzwirtschaft, Jura-Studierende mit der Vertiefung Immobilienrecht sowie interessierte Praktiker.